Hypotéka na nehnuteľnosť pre cudzincov na Slovensku: Váš sprievodca

S narastajúcim počtom Slovákov pracujúcich v zahraničí, a taktiež cudzincov žijúcich na Slovensku, sa zvyšuje aj dopyt po hypotékach na kúpu nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach a možnostiach získania hypotéky na Slovensku pre cudzincov, alebo pre Slovákov s príjmami zo zahraničia. Cudzinci dnes tvoria 5,13% populácie na Slovensku a mnohí z nich si tu zakladajú rodiny a riešia otázku vlastného bývania.

Získanie hypotéky so zahraničným príjmom alebo ako cudzinec

Získať hypotéku so zahraničným príjmom alebo ako cudzinec nemusí byť prekážkou. Slovenské banky sa prispôsobujú globalizovanému trhu práce a ponúkajú riešenia aj pre žiadateľov s príjmami zo zahraničia. Dôležité je však splniť určité podmienky a mať dobre pripravenú žiadosť.

Hypotéka so zahraničným príjmom: Základné podmienky

Ak pracujete v cudzine a uvažujete o využití svojich príjmov na hypotéku a kúpu nehnuteľnosti, mali by ste vedieť, že hypotéka so zahraničným príjmom je dnes už bežne dostupná. Na to, aby ste dostali úver, musíte splniť niekoľko podmienok.

Príjem v Eurách vs. Príjem v inej mene

Ak dostávate príjem v európskej mene, máte na výber z viacerých možností. Banky na Slovensku bežne poskytujú hypotéky klientom, ktorí majú príjmy zo zahraničia v eurách. Príjem v inej mene, než v eurách, akceptuje v súčasnosti štyri až päť bánk na Slovensku, ako napríklad Slovenská sporiteľňa, ČSOB, VÚB, UniCredit. Avšak nie každá banka akceptuje plnú výšku príjmu.

Dĺžka trvania pracovného pomeru

Každá banka sa pozerá na dĺžku trvania pracovného pomeru inak. Niektoré si vyžadujú od klienta minimálne 4 mesiace, štandardne 6 mesiacov. Pre cudzincov môže byť minimálna doba zamestnania dlhšia, napríklad 12 mesiacov oproti 6 mesiacom pri žiadateľovi - občanovi SR.

Úverový register

Ak žiadate v UniCredit Bank alebo Slovenskej sporiteľni, je potrebné si pripraviť aj výpis z úverového registra z krajiny, kde pracujete. Všetky vyspelé krajiny úverový register v nejakej podobe majú a banky ho skúmajú u každého klienta, rovnako ako u občanov SR.

Financovanie nehnuteľnosti

Banka vám schváli maximálne 90% financovanie nehnuteľnosti a 10% si budete musieť zafinancovať sami. Bežne však banky ponúknu „len“ 80% pri príjmoch zo zahraničia. Toto LTV (loan to value) je bežnou praxou aj pre Slovákov.

Vlastné zdroje a dofinancovanie

Klient musí mať našetrených aspoň 20% vlastných zdrojov, čo pri aktuálnych cenách nehnuteľností môže predstavovať aj niekoľko desiatok tisíc eur. Existujú možnosti, ako si klient môže chýbajúce vlastné zdroje dofinancovať, napríklad cez spotrebiteľský úver alebo tzv. americkú hypotéku.

Hypotéka pre Slovákov pracujúcich mimo EÚ

Aj keď žijete a pracujete mimo Európu - v Austrálii, USA, SAE či inde vo svete, stále máte možnosť získať hypotéku na Slovensku. Banky vedia pracovať aj s príjmom zo zahraničia z týchto krajín a vedia nájsť riešenie, ktoré bude fungovať aj pre vás.

Účel využitia nehnuteľnosti

Banky na Slovensku neskúmajú po vyplatení hypotéky, ako budete využívať vašu nehnuteľnosť a nemusíte to ani banke hlásiť. Ak nechcete dokladovať účel a máte na Slovensku inú nehnuteľnosť, môžete využiť tzv. Americkú hypotéku bez dokladovania účelu. Úroky má takmer rovnaké, ak nie rovnaké, ako pri bežnej hypotéke, no jej využitie vám môže výrazne zjednodušiť vaše plány.

Proces žiadosti o hypotéku pre cudzincov

Proces žiadosti o hypotéku pre cudzincov môže byť zložitejší ako pre občanov SR, avšak s dobrou prípravou a pomocou finančného poradcu je realizovateľný.

Doba schvaľovania hypotéky

Schválenie úveru môže trvať dlhšie ako štandardne pár dní. No nemusí to byť pravidlom. Banky si vyhradzujú čas na dôkladné posúdenie všetkých dokumentov a príjmov žiadateľa, najmä ak pochádzajú zo zahraničia.

Sprostredkovanie hypotéky

Táto služba sprostredkovania hypotéky je pre vás bezplatná. Finančného poradcu / sprostredkovateľa zaplatí banka za sprostredkovanie po načerpaní hypotéky. Finančný poradca so znalosťou angličtiny je nevyhnutným článkom v celom procese od podania žiadosti až po čerpanie hypotéky, nakoľko dokumenty sú v slovenčine.

Podmienky získania hypotéky pre cudzincov

Podmienky na získanie hypotéky pre cudzincov sú celkom prísne. Banky dané kritéria stanovujú individuálne a sú medzi nimi veľké rozdiely.

Rozlišovanie podľa krajiny pôvodu a pobytu

Banky rozlišujú vo svojich interných predpisoch, či sa jedná o občana EÚ, mimo EÚ, alebo tzv. rizikové krajiny. Ak hovoríme o občanovi jednej z krajín EÚ, je výhodou, ak má prechodný alebo trvalý pobyt v Slovenskej republike. V prípade tretích krajín je výhodou, ak cudzinec žije na území Slovenskej republiky dlhší čas a má už trvalý pobyt. Pri prechodných pobytov je získanie hypotéky komplikovanejšie, ale nie nemožné. Pre osobu, ktorá sa prisťahovala na Slovensko a väčšina príjmov pochádza zo Slovenskej republiky, hovoríme o ideálnom prípade.

Spolužiadateľ s občianstvom SR

Percento pravdepodobnosti schválenia hypotéky zvyšuje fakt, ak má cudzinec spolužiadateľa (ideálne manžela, manželku) občana SR. Veľmi často sa stáva prípad, že rodina žijúca v zahraničí, kde jeden z partnerov je Slovák (vlastniaci slovenský OP s trvalým pobytom na Slovensku), plánuje relokáciu na Slovensko. V tomto prípade väčšinou cudzinec z páru nemá trvalý pobyt, avšak pokiaľ ho má manželka/manžel, má nárok si trvalý pobyt vybaviť aj partner a následne žiadať o hypotéku.

Dokladovanie príjmov a bonita

Banka cudzincom väčšinou poskytne maximálne 80 % z hodnoty založnej nehnuteľnosti. Znamená to, že klient musí mať našetrených aspoň 20 % vlastných zdrojov. Banka skúma aj DTI (maximálna zadlženosť) a DSTI (maximálna splátka). DTI je zjednodušene povedané 8-násobok vášho ročného príjmu, pričom táto hodnota vekom klesá. DSTI zas obmedzuje maximálnu výšku mesačnej splátky na 60% mesačného príjmu domácnosti po odčítaní životného minima.

Ak ide o živnostníka, je to trochu zložitejšie. Dokladovať sa musí minimálna doba podnikania stanovená bankou ako aj daňové priznania a potvrdenia z daňového úradu. Ak človek podniká a vlastní S.R.O. alebo A.S. banka vie akceptovať určité percento z obratov firmy ako príjem.

Legislatívny rámec a ochrana spotrebiteľa

Poskytovanie spotrebiteľských úverov na Slovensku je regulované zákonom o spotrebiteľských úveroch, ktorý definuje práva a povinnosti veriteľov aj dlžníkov.

Spotrebiteľský úver a jeho definícia

Spotrebiteľským úverom je dočasné poskytnutie peňažných prostriedkov na základe zmluvy o spotrebiteľskom úvere vo forme pôžičky, úveru, odloženej platby alebo obdobnej finančnej pomoci poskytnutej veriteľom spotrebiteľovi.

Povinnosti veriteľa a predzmluvné informácie

Veriteľ je povinný poskytnúť spotrebiteľovi pred uzavretím zmluvy všetky relevantné informácie o úvere, vrátane ročnej percentuálnej miery nákladov (RPMN), poplatkov a podmienok splácania. Tieto informácie musia byť jasné, zrozumiteľné a poskytnuté včas.

Registre a posúdenie schopnosti splácať úver

Banky sú povinné viesť register úverov a na základe údajov z neho, ako aj ďalších informácií, posúdiť schopnosť spotrebiteľa splácať úver. Tieto údaje sú spracúvané v súlade s platnou legislatívou na ochranu osobných údajov.

Hypotéky v okolitých krajinách

Podmienky pre získanie hypotéky v okolitých krajinách sa líšia.

Česko

Od mája minulého roka si môžu v ČR kúpiť nehnuteľnosť aj cudzinci z EÚ. Základným parametrom je výška hodnoty nehnuteľnosti a bonita klienta. Žiadateľ o úver musí mať v Česku trvalý pobyt a je jednoduchšie, ak zdroj jeho príjmov je z ČR. Príjmy zo zahraničia sa posudzujú individuálne, banky však obvykle akceptujú aj príjmy plynúce z členských štátov únie. Slovenskí občania však nemajú v Maďarsku nárok na žiadny typ štátnej podpory.

Rakúsko

Zložité je dostať úver aj od banky v Rakúsku. Bank Austria Creditanstalt poskytuje zahraničným klientom úver len pri jeho 100-percentnom zabezpečení.

Kedy môže cudzinec na Slovensku dostať hypotéku?

Cudzinec musí na Slovensku vlastniť nehnuteľnosť, ktorou môže úver zabezpečiť. Inak povedané, v prípade, že cudzinec vlastní dom či byt za hranicami, úver ním nemôže zabezpečiť. Ak by klient náhodou splátky nesplácal, banka by nehnuteľnosť v zahraničí len veľmi ťažko predala. To isté však platí aj naopak. Občania Slovenskej republiky nemôžu žiadať o hypotéku v zahraničí ak tam nevlastnia minimálne jednu nehnuteľnosť.

Kľúčové parametre posudzované bankami:

• Bonita klienta: Vek, príjem, dĺžka zamestnania, vzdelanie, rodinný stav, záväzky.
• Nehnuteľnosť: Typ, hodnota, lokalita, ťarchy.
• Účel úveru: Nadobudnutie, výstavba, refinancovanie, konsolidácia, bez účelu.

Dodatočné parametre pre cudzincov:

• Krajina pôvodu a trvalý pobyt.
• Krajina, z ktorej plynie žiadateľovi príjem.
• Zdroj príjmu.
• Spolužiadateľ.

V rámci jednotlivých parametrov počítajte aj s LTV. Banky aplikujú strop vo výške 70 alebo 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Okrem toho očakávajte aj dodatočné požiadavky, ako napríklad životné poistenie.

Získanie hypotéky je náročné, no ide to. Univerzálny postup, ako ju získať, síce neexistuje, no keď sa budete držať všetkých spomenutých bodov, je veľká pravdepodobnosť, že uspejete. Pred samotnou žiadosťou si porovnajte jednotlivé možnosti, aby ste získali ten najvýhodnejší úrok, a následne sa informujte v banke, aké podmienky pre cudzincov má. Celý proces tým urýchlite.

tags: #poskytovanie #uveru #na #nehnutelnost #cudzozemcom