Kúpa bytu je významným krokom v živote, ktorý si vyžaduje zodpovedné a dôkladné plánovanie. Proces nadobudnutia nehnuteľnosti je sprevádzaný mnohými administratívnymi a právnymi úkonmi, pričom kúpna zmluva predstavuje jeden z najdôležitejších dokumentov. Tento článok sa zameriava na podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na byt, aby ste sa v tomto procese orientovali s istotou a predchádzali možným komplikáciám.
Fázy procesu kúpy bytu
Postup pri kúpe bytu možno rozdeliť do dvoch hlavných fáz. Prvá fáza spočíva v hľadaní vhodnej nehnuteľnosti na realitnom trhu. Výber vhodného bytu závisí od mnohých kritérií, ktoré si každý kupujúci určuje podľa svojich individuálnych preferencií a potrieb. Je dôležité uvažovať do budúcnosti a zvážiť aj individuálne potreby všetkých členov rodiny. Odporúča sa spísať všetky dôvody na kúpu bytu na papier a na základe nich si určiť konkrétne kritériá výberu.
Druhá fáza zahŕňa administratívne úkony, ktoré zabezpečujú, aby celý proces prebehol v súlade so zákonom. Tieto úkony sa delia na tie, ktoré sa vybavujú pred kúpou bytu, a tie, ktoré nasledujú po jej uskutočnení.
Kritériá výberu bytu
Pri výbere vhodného bytu je nevyhnutné zohľadniť niekoľko kľúčových kritérií. Tieto kritériá sa môžu líšiť v závislosti od toho, či byt kupujete na bývanie alebo ako investíciu.
1. Rozpočet
Rozpočet je hlavným a nekompromisným kritériom pri kúpe bytu. Pred začatím hľadania je nevyhnutné dôkladne overiť vlastné finančné možnosti. V súčasnosti najčastejším spôsobom financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Predtým, než sa pustíte do vybavovania hypotéky, je vhodné dohodnúť si stretnutie v banke. Je však možné vyberať byt aj pred schválením hypotéky.
2. Lokalita
Lokalita tvorí viac ako 50 % hodnoty bytu, ako uvádza znalecký posudok. Mnohí ju síce považujú za kritérium, pri ktorom je možné urobiť isté ústupky, no zaraďujeme ju medzi nekompromisné kritériá. Po rozpočte je to jediný atribút, ktorý už nikdy nebudete môcť zmeniť. Dispozíciu bytu dokážete prerobiť stavebnými úpravami, stav bytu tiež viete upraviť a parkovacie miesto dokúpiť, no byt nepresťahujete. Pri rozhodovaní je dôležitejšia lokalita ako nejaká priečka, ktorá sa dá vždy vybúrať. Výber lokality závisí od životného štýlu a potrieb celej rodiny. Mali by ste teda zvážiť dochádzanie za prácou, ktoré stojí nielen peniaze, ale i váš drahocenný čas.
3. Rozloha
Pri rozlohe bytovej jednotky je dobré otvoriť sa kompromisným riešeniam. Všetko závisí od vašich požiadaviek a rozpočtu.
4. Orientácia a presvetlenie
Tieto atribúty majú veľký vplyv na kvalitu života vo vašom novom byte. Pri ich výbere neexistuje žiadna univerzálna rada. Ideálne je, ak sú denné miestnosti (obývačka, kuchyňa) otočené na juh až západ a spálne na sever až východ.
5. Stav bytovej jednotky
Stav bytovej jednotky má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním. Mnoho kupujúcich preto uprednostňuje kúpu bytu v novostavbe. Negatívom je vyššia vstupná cena, no potom netreba riešiť vysoké poplatky do fondu opráv či prevádzkové náklady na bývanie.
6. Investičný potenciál
Ak kupujete nehnuteľnosť ako investíciu, mali by ste zvážiť dva základné parametre, aby sa vám kúpa bytu skutočne vyplatila. Medzi ďalšie kritériá, ktoré by ste mali pri výbere vášho budúceho bytu zohľadniť, je aj poschodie, na ktorom sa byt nachádza, či veľkosť bytového domu alebo komplexu. Pridanú hodnotu majú byty s terasou, balkónom alebo lodžiou. Nemali by ste zabudnúť ani na odkladacie priestory v podobe pivnice. Možnosti voľného parkovania, prípadne vlastné parkovacie miesto či garáž sú taktiež atribúty, ktoré vaše bývanie skvalitnia.
Administratívne úkony pred kúpou bytu
Ak máte ujasnené všetky kritériá, môžete sa pustiť do samotného hľadania. V tomto bode by ste už mali mať vyjasnené všetky kritériá, ktoré by mal váš byt spĺňať. Postup pri kúpe bytu sa teraz presúva z teoretickej roviny do praxe.
Využitie realitnej kancelárie
Odporúčame využiť služby realitnej kancelárie. Klient môže, samozrejme, kupovať byt aj na vlastnú päsť, ale úlohou realitnej kancelárie je nájsť mu ideálnu nehnuteľnosť v čo najkratšom čase a dojednať čo najprijateľnejšiu cenu. Takže v konečnom dôsledku klient ušetrí peniaze. Nezabudnite si dopredu overiť referencie realitnej kancelárie. V prípade, že je realitný maklér naozaj odborník, môže vám celý proces kúpy bytu veľmi uľahčiť.
Kúpa bytu so sebou nesie aj riziká, ktoré bežný kupujúci nemá šancu odhaliť. Na základe vášho zoznamu kritérií vám realitná kancelária ponúkne niekoľko konkrétnych bytov, ktoré si môžete ísť obhliadnuť.
Obhliadka nehnuteľnosti
Pred kúpou nehnuteľnosti si treba dôsledne preveriť právny a technický stav nehnuteľnosti. Ideálne je, ak sa na obhliadku vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný. Počas samotnej prehliadky si doprajte dostatok času. Nechajte hovoriť realitného makléra, ale pokojne si počas jeho prejavu robte poznámky. Následne ho môžete zahrnúť otázkami. Zelené steny nebudú také navždy.
Dokumentácia pred kúpou
Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe bytu by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme exekúcie, alebo vecné bremeno. Výpis z listu vlastníctva môžete získať na katastrálnom odbore daného okresného úradu, v ktorom sa byt nachádza. V rámci celého Slovenska ho získate aj na pobočke Slovenskej pošty.
Rezervačná zmluva a zmluva o budúcej kúpnej zmluve
Ak ste už našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť „poistiť“ podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu. Z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu. Na zaistenie práva na kúpu nehnuteľnosti sa zvykne uzatvárať aj predkupná zmluva, ktorá sa nazýva aj zmluva o budúcej zmluve. Už z jej názvu vyplýva účastníkom povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu.
Kúpna zmluva na byt: Podstatné náležitosti
Kúpna zmluva predstavuje v celom procese kúpy bytu najdôležitejší dokument. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom nehnuteľnosti. Mali by ste mať preto dostatočný čas a priestor na jej preštudovanie.
Kúpna zmluva na byt musí byť vyhotovená v písomnej forme. Zároveň je potrebné, aby obsahovala všetky náležitosti vyžadované nielen podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb.), ale aj podľa príslušných ustanovení Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Zákon určuje presné a konkrétne náležitosti, ktoré musí obsahovať každá kúpna zmluva na byt. Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy na byt sú:
Označenie zmluvných strán: Je potrebné uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba. Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, je potrebné uviesť názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.
Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy (v tomto prípade byt) je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres) a tiež:
- súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
- popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.
- POZOR! Balkóny, loggie, terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.
- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
- určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov,
- úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.
Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva: Toto je kľúčový záväzok predávajúceho, ktorým sa zaviaže previesť vlastnícke právo k bytu na kupujúceho.
Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu: Tento záväzok predstavuje protihodnotu za prevod vlastníckeho práva.
Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov: Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, kupujúci pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy.
Dodatočné náležitosti kúpnej zmluvy na byt
Okrem podstatných náležitostí je dobré, aby kúpna zmluva na byt obsahovala aj:
Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.
Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame otázku zaplatenia kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností. Odporúčame tiež zriadiť vinkuláciu v banke alebo notársku úschovu u notára, ktorí následne uvoľnia dohodnutú kúpnu cenu alebo jej časť v prospech predávajúceho až po splnení vopred dohodnutých podmienok.
Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
Určenie lehoty na odovzdanie bytu: Dohodnutý termín odovzdania bytu je dôležitý pre obe strany.
Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: Kedy sa kupujúci stáva oficiálnym vlastníkom nehnuteľnosti.
Vyhlásenia predávajúceho: Tieto vyhlásenia môžu zahŕňať napríklad uistenie, že predmet kúpy nie je zaťažený žiadnymi záložnými právami, právami tretích osôb, ani inými obmedzeniami, že môže s predmetom kúpy voľne disponovať, že predmet kúpy nemá vady, na ktoré by musel kupujúceho osobitne upozorniť, resp. ak má vady, tak sa v tomto článku uvedie, aké konkrétne vady predmet kúpy má.
Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Kedy prechádza zodpovednosť za prípadné poškodenie bytu z predávajúceho na kupujúceho.
Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Ako sa budú riešiť prípadné skryté vady bytu.
Uvedenie stavu meračov: Stav meračov energií, prípadne tieto sú uvedené v osobitnom dokumente, tzv. odovzdávacom protokole.
Administratívne úkony po podpise kúpnej zmluvy
Po podpise kúpnej zmluvy vás čaká ešte niekoľko administratívnych úkonov. Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti právoplatným rozhodnutím príslušného katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu tohto práva do katastra nehnuteľností a úhradou celej kúpnej ceny.
Vklad do katastra nehnuteľností
Katastrálny úrad budete musieť navštíviť ešte raz, pokiaľ financujete kúpu bytu hypotekárnym úverom. Je potrebné k nemu priložiť dokument s názvom „Návrh na vklad do katastra“. V tomto bode však už musíte mať dohodnutú a podpísanú kúpnu zmluvu. Dokumenty však musia byť podpísané kupujúcim aj predávajúcim. V prípade elektronického podania to znamená overený elektronický podpis. Úrad dokumenty overí a zapíše vás do katastra nehnuteľností ako nového majiteľa bytu.
V prípade, že z listu vlastníctva alebo priamo od majiteľa zistíte, že byt je zaťažený hypotékou, nemusíte mať obavy. Nie je to výnimočná situácia a nehnuteľnosť stále môžete kúpiť, akurát je to trochu komplikovanejšie. Prevod vlastníctva v tomto prípade nie je len záležitosťou kupujúceho a predávajúceho. Predávajúci musí banku informovať, že sa hypotékou zaťažený byt chystá predať, a požiadať o súhlas. To, ktorý spôsob je najvýhodnejší, sa musia rozhodnúť zúčastnené strany najmä na základe finančných možností. Zaváži napríklad, či je kupujúci dostatočne bonitný na prevzatie hypotéky, či má predávajúci možnosť založiť inú nehnuteľnosť.
Kúpa bytu zaťaženého záložným právom (exekúciou) je o niečo náročnejšia. Predaj tejto nehnuteľnosti najčastejšie prebieha cez dražbu, ktorú môže vyhlásiť len exekútor. Tej sa môže zúčastniť každý, preto sa často cena nehnuteľnosti navýši. Takisto majú na byt v exekúcii spoluvlastníci predkupné právo. Ak ste sa rozhodli kúpiť byt zaťažený exekúciou a exekútor súhlasí s jeho predajom aj bez dražby, celý proces radšej riešte spolu s právnikom.
Odovzdanie a prebratie bytu
Po prevode vlastníckeho práva a odovzdaní bytu je potrebné sa prihlásiť u správcu domu, prihlásiť sa ako nový odberateľ elektrickej energie, prípadne plynu. Fyzické prebratie bytu do osobného vlastníctva taktiež sprevádzajú určité administratívne úkony. Mali by ste vyplniť preberací protokol, do ktorého zaznačíte všetky podstatné údaje o nehnuteľnosti. Pri preberaní bytu býva spravidla prítomný zástupca realitnej kancelárie, predávajúci a kupujúci. Zaznamenajte aj prebratie kľúčov od vstupných dverí bytu, vchodových dverí bytového domu, pivničných priestorov či schránky.
Keď preberiete byt, predchádzajúci majiteľ sa odhlási z odberu energií. Je potrebné, aby sa nový majiteľ prihlásil na ich odber do 3 dní od odhlásenia posledného užívateľa. Keď si vyberiete nového dodávateľa elektriny a plynu, musíte s ním uzatvoriť zmluvu.
Zmenu majiteľa bytu treba nahlásiť aj bytovej správe. Pôvodný vlastník podá správcovi bytového domu výpoveď k zmluve o výkone správy v obytnom dome a nový vlastník túto zmluvu podpíše. Podľa počtu osôb, ktoré budú v byte bývať, vám správcovská spoločnosť vypočíta výšku zálohových platieb.
Daňové povinnosti a zmena trvalého pobytu
Daňová povinnosť vám vzniká 1. kalendárny deň nasledujúceho roka, v ktorom ste byt nadobudli. Zmeniť trvalé bydlisko po kúpe bytu a presťahovaní sa nie je povinné. Ak však adresu trvalého pobytu predsa len zmeníte, budete musieť absolvovať niekoľko návštev úradov. Budete si musieť vybaviť nový občiansky preukaz, nahlásiť zmenu zamestnávateľovi, a ak ste SZČO, aj Obchodnému registru. Na trvalý pobyt sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni mestského, miestneho či obecného úradu alebo elektronicky. V tomto prípade však potrebujete elektronický občiansky preukaz.
Stavebné úpravy
Ak je kúpa bytu spojená s následnou rekonštrukciou, budete musieť túto skutočnosť oznámiť príslušnému stavebnému úradu. Rekonštrukciu nemusíte nahlasovať v prípade, že budete len meniť okná, podlahy či sanitu a obklady v kúpeľni. Ak sa však chystáte do väčších stavebných prác, ako je búranie priečok alebo úpravy bytového jadra, je potrebné to nahlásiť. Budete potrebovať list vlastníctva a vyplnený časový rámec a rozsah plánovaných úprav. So stavebnými prácami môžete začať, až keď dostanete vyjadrenie zo stavebného úradu.
Dôležitosť právneho poradenstva
Kúpna zmluva je dôležitý právny dokument a jeho príprava si vyžaduje bohaté skúsenosti. S veľkou pravdepodobnosťou si ju nebudete vedieť vypracovať sami. Preto je dobré využiť na prípravu dokumentov služby realitných maklérov alebo právnikov, ktorí už presne vedia, ako má taká zmluva vyzerať, čo v nej nesmie chýbať a ako jednotlivé body sformulovať, aby boli obsahovo aj formálne správne. Často sa ľudia do takých činností pustia sami, pričom si ale môžu spôsobiť zbytočné problémy, ktoré s nesprávne vypracovanou kúpnou zmluvou súvisia, buď vo forme prerušeného konania na katastri alebo čerpania hypotéky v banke.
Informácie uvedené v tomto článku sú informatívneho charakteru a nenahrádzajú odborné právne poradenstvo. Pred uzatvorením kúpnej zmluvy nehnuteľnosti je dôležité, aby ste sa obrátili na advokáta alebo na realitného makléra.