V súčasnosti sa na slovenskom realitnom trhu čoraz častejšie stretávame s novou formou bývania či investície - apartmánmi. Mnohé nové bytové komplexy už nestavajú iba byty, ale aj apartmány, pričom príkladom je situácia na Jégeho aleji III, kde sa nachádza 57 apartmánov a 156 bytov. Táto skutočnosť však prináša so sebou množstvo otáznikov, najmä v súvislosti s právnym statusom týchto priestorov a možnosťou prihlásenia trvalého pobytu.
Úvod do problematiky: Byt verzus apartmán
Základný kameň celej diskusie spočíva v tom, že pojem "apartmán" v slovenskej legislatíve, konkrétne v Stavebnom zákone, katastrálnom zákone či územnom pláne, oficiálne neexistuje. Apartmán je spravidla klasifikovaný ako nebytový priestor. Napriek tomu developeri tieto priestory v bytových komplexoch stavajú. Prečo? Odpoveď spočíva v územných plánoch miest a obcí. Tieto plány často vyžadujú dodržanie určitého pomeru medzi bytovými a nebytovými priestormi v rámci novej výstavby.
V procese výstavby však často vznikajú priestory, ktoré z rôznych dôvodov - či už kvôli svetovej orientácii pozemku, okolitej zástavbe alebo iným stavebnotechnickým obmedzeniam - nespĺňajú prísne požiadavky stavebného zákona na to, aby mohli byť označené ako plnohodnotné byty. Napríklad priestory, do ktorých slnko svieti o pol hodinu kratšie, než norma pri bytoch predpisuje, by sa ťažko predávali či prenajímali ako kancelárie. Developer tak radšej tieto priestory vystavia ako nebytové priestory s určením na sezónne bývanie, teda ako apartmány.
Právny rámec a definície: Čo hovorí zákon?
Pre správne pochopenie situácie je kľúčové definovať základné pojmy a právny rámec, ktorý sa týka ohlasovania pobytu a stavebného práva. Ohlasovanie pobytu občanov Slovenskej republiky upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. Podľa § 3 ods. 2 tohto zákona, občan môže mať trvalý pobyt len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je primárne určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu.
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) definuje stavby a pozemné stavby ako priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí. Bytové budovy sú špecifikované ako stavby, kde najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.
Dôležitá je aj definícia bytu v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tu sa byt definuje ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Rozdiel medzi definíciami v stavebnom zákone a bytovom zákone spočíva v tom, že stavebný zákon zdôrazňuje spĺňanie stavebnotechnických podmienok na trvalé bývanie, zatiaľ čo bytový zákon poukazuje na rozhodnutie stavebného úradu.
Kolaudačné rozhodnutie, ktoré vydáva stavebný úrad, je zásadné. Podľa § 76 ods. 1 stavebného zákona, dokončenú stavbu možno užívať len na základe tohto rozhodnutia. V kolaudačnom konaní stavebný úrad posudzuje súlad stavby s dokumentáciou a územným plánom.
Kauza Jégeho alej III a Ministerstvo vnútra
V kontexte apartmánov na Jégeho aleji III sa objavila otázka trvalého pobytu. Hoci ide o nebytové priestory, existuje informácia, že stavebník, spoločnosť Finep, sa zaviazal zabezpečiť prvým majiteľom trvalý pobyt. Otázkou však zostáva, čo sa stane, ak pôvodný majiteľ apartmán predá - bude si nový majiteľ môcť trvalý pobyt vybaviť?
Michaela Paulenová z tlačového odboru Ministerstva vnútra SR, ktoré je garantom legislatívy pre prihlasovanie trvalého pobytu, uviedla kľúčovú informáciu: podľa katastrálneho bulletinu sa apartmán zapisuje do katastrálneho operátu ako byt - vec určená na bývanie. Z tohto vyplýva, že v apartmáne, ktorý je takto vedený v katastri, je možné nahlásiť trvalý pobyt. Vlastník tak môže prihlásiť na trvalý pobyt svoju manželku, deti alebo dokonca nájomcu.
Územné plány a stavebnotechnické normy: Korene problému
Ako už bolo spomenuté, korene problému apartmánov siahajú do územnoplánovacej činnosti. Mestá a obce schvaľujú územné plány, ktoré určujú povolený pomer bytových a nebytových priestorov. Developeri sú povinní tento pomer dodržiavať. Priestory, ktoré nespĺňajú normy pre byty (napr. nedostatočné denné svetlo, menšia výmera, horšia svetelná orientácia), sú často označované ako apartmány, aby sa naplnili požiadavky územného plánu a zároveň sa využili všetky stavebné možnosti.
Odborná verejnosť často definuje apartmány ako miestnosti v budovách, ktoré sa na prvý pohľad javia ako byty, ale nespĺňajú striktné stavebnotechnické normy na trvalé bývanie. Tu nastáva paradox: stavebný úrad, ktorý je zodpovedný za určenie účelu užívania priestoru, by pri kolaudácii nemal označiť tieto priestory za určené na trvalé bývanie, ak nespĺňajú stanovené normy alebo boli takto označené len kvôli prekročeniu limitu v územnom pláne.
Dom vs. byt
Katastrálny bulletin a jeho výklad
Kľúčovým dokumentom v tejto problematike je katastrálny bulletin. Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, sa v katastri evidujú byty a nebytové priestory. Keďže katastrálny zákon samotný pojem "apartmán" nepozná, apartmán je do katastra zapísaný ako byt - vec určená na bývanie, bez ohľadu na to, či ide o priestor určený na sezónne bývanie, alebo či spĺňa všetky stavebnotechnické normy. Tento zápis v katastri nehnuteľností potom umožňuje prihlásenie trvalého pobytu, nakoľko kataster nehnuteľností nemá právomoc posudzovať stavebnotechnické aspekty priestoru. Túto právomoc má výlučne stavebný úrad.
Metodické usmernenia a historický kontext
Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR vydáva metodické usmernenia, ktoré sa týkajú aj problematiky starších stavieb. Stavby postavené pred rokom 1976 sa považujú za postavené v súlade s vtedajšími predpismi. Stavby z obdobia 1976-1989 sa považujú za v súlade so stavebným zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel. Novšie legislatíva, konkrétne zákon č. 46/2024 Z. z., zaviedla inštitút preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie aj pre stavby postavené bez povolenia alebo v rozpore s ním od roku 1990 do marca 2025, s možnosťou podania žiadosti do marca 2026. Tieto usmernenia však priamo neriešia špecifickú problematiku apartmánov ako samostatnej kategórie.
Vecné bremená a osobitosti zmlúv
V širšom kontexte katastrálneho konania je dôležité spomenúť aj problematiku vecných bremien. Zmluvy o zriadení vecných bremien nadobúdajú právne účinky až vkladom do katastra nehnuteľností. Ak dôjde k oneskoreniu pri zápise, môžu nastať komplikácie, ktoré je potrebné riešiť. Osobitné postavenie pri uzatváraní takýchto zmlúv majú obchodné spoločnosti, pozemkové spoločenstvá či samosprávy.
Záver: Individuálne posúdenie je kľúčové
Odpoveď na otázku, či je možné v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, nie je jednoznačná a vyžaduje si individuálne posúdenie každého prípadu. Kľúčovým faktorom je, ako je apartmán evidovaný v katastri nehnuteľností. Ak je zapísaný ako byt, nie je z pohľadu ohlasovne pobytov dôvod na odmietnutie trvalého pobytu.
Je však dôležité rozlišovať, či apartmán skutočne spĺňa stavebnotechnické normy pre trvalé bývanie. Ak je apartmán v katastri zapísaný ako nebytový priestor, situácia je odlišná a prihlásenie trvalého pobytu by bolo problematické. Ohlasovňa pobytov nemá právomoc posudzovať technické normy priestoru; túto právomoc má výlučne stavebný úrad. V konečnom dôsledku, pri dileme bývania v apartmáne, je najlepšie overiť si jeho zápis v liste vlastníctva a prípadne sa informovať na príslušnom stavebnom úrade.
tags: #katastralny #bulletin #apartman