Vlastníctvo bytu či domu je jedným z najvýznamnejších majetkových práv, ktoré môže fyzická či právnická osoba nadobudnúť. Často však majetkové vzťahy k nehnuteľnostiam nie sú jednoduché a jedna vec môže patriť viacerým osobám súčasne. V takom prípade hovoríme o spoluvlastníctve. Naša platná právna úprava rozlišuje dve základné formy spoluvlastníctva: bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a podielové spoluvlastníctvo. Tento článok sa detailne zameria na podielové spoluvlastníctvo, jeho špecifiká, práva a povinnosti spoluvlastníkov, ako aj na možnosti jeho zrušenia a vyporiadania.
Čo presne znamená podielové spoluvlastníctvo?
O spoluvlastníctve hovoríme vtedy, ak vec je vo vlastníctve viacerých subjektov bez toho, aby bola reálne rozdelená. Všetky tieto osoby sú tak považované akoby za jedného vlastníka spoločnej veci. Rovnaké práva a povinnosti, ktoré má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva prislúchajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať i ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb. Subjektmi spoluvlastníckych vzťahov môžu byť tak fyzické, ako i právnické osoby, predmetom spoluvlastníctva môže byť akákoľvek vec.
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb (minimálne dvoch) k tej istej veci. Jeho základným pojmovým znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Každý z podielových spoluvlastníkov má určitý podiel na veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Hovoríme tu o ideálnom podiele. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, samozrejme, ak sa nedohodnú inak. Napríklad, ak ako podielový spoluvlastník vlastníte 1/3-nový podiel na určitom pozemku, nevlastníte presne vymedzenú plochu o výmere 1/3-ny z celej plochy pozemku, ktorú by ste mohli ako výlučný vlastník užívať. Podiel, ako ho chápe Občiansky zákonník, neurčuje, ktorá konkrétna časť spoločnej veci je vo výlučnom užívaní či vlastníctve toho-ktorého spoluvlastníka. Zjednodušene povedané, podielový spoluvlastník má svoj podiel na celej spoločnej veci, na každom jej kúsku, každom metri štvorcovom, bez toho, aby bola vyčlenená reálna plocha či časť, ktorú by mohol výlučne užívať či vlastniť.
Ako už bolo spomenuté, zákon nevylučuje dohodu medzi spoluvlastníkmi o spôsobe užívania spoločnej veci. Treba ale podotknúť, že táto dohoda ich zaväzuje len navzájom.
Spoluvlastnícky podiel: Miera práv a povinností
Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva v takom rozsahu, aký zodpovedá veľkosti jeho podielu. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Spoluvlastnícky podiel je v podstate číselným vyjadrením právneho statusu spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci, a teda určuje mieru účasti na právach a povinnostiach viažucich sa k tejto spoločnej veci. Veľkosť podielu sa najčastejšie vyjadruje zlomkom, napríklad 1/2, 1/4, alebo percentom.
Pri dedičskom konaní, ktoré je častým dôvodom vzniku podielového spoluvlastníctva, sa môže stať, že sa počet spoluvlastníkov postupne zvyšuje a ich podiely sa zmenšujú natoľko, že nie je zriedkavosťou, keď sa vyčísľujú zlomkom s mnohociferným menovateľom.
Hospodárenie so spoločnou vecou: Väčšinový princíp s ohľadom na podiely
Pod pojmom hospodárenie so spoločnou vecou možno rozumieť najmä údržbu, opravu, úpravu veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.
V praxi to znamená, že spoluvlastníci hlasujú o tom, ako budú s nehnuteľnosťou nakladať a váha ich hlasu zodpovedá veľkosti toho ktorého podielu. Pokiaľ takýmto spôsobom rozhodne väčšina o tom, ako budú s vecou hospodáriť, menšina sa musí prispôsobiť. Môže sa teda ľahko stať, že ak sú dvaja spoluvlastníci, pričom jeden má väčší podiel ako ten druhý, menšinového spoluvlastníka prehlasuje.
V prípade rekonštrukcie nehnuteľnosti sa taktiež postupuje podľa zákonnej úpravy o hospodárení so spoločnou vecou. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou, a to podľa výšky svojich spoluvlastníckych podielov.
Príklad: Traja súrodenci vlastnia jeden byt, pričom každý z nich má 1/3. Dvaja z nich chcú byt rekonštruovať. Informujú o tomto zámere tretieho spoluvlastníka. Ak sa so svojou súrodencom, či inou osobou, s ktorou spoločne vlastníte nehnuteľnosť, nedokážete dohodnúť na hospodárení, nezostáva vám nič iné ako obrátiť sa na súd. Ten na základe návrhu jedného zo spoluvlastníkov vo veci rozhodne.
Prevod podielu a predkupné právo: Ochrana spoluvlastníkov
Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať - môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, príp. len jedného spoluvlastníka, musí ho najprv ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe.
Musí tak urobiť vo forme kvalifikovanej výzvy s uvedením minimálnej zákonnej lehoty, v rámci ktorej je potrebné predkupné právo uplatniť, a rovnako s uvedením všetkých podmienok predaja. Po márnom uplynutí lehoty a neprejavení záujmu o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel voľne previesť (darovať, predať, zameniť).
Výnimkou zo zákonného predkupného práva je odplatný či bezodplatný prevod blízkej osobe (napr. rodinnému príslušníkovi), bez ponuky na odkúpenie podielu ostatným spoluvlastníkom. Za blízku osobu sa považuje príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Typicky pôjde o otca, matku, súrodenca či starých rodičov.
V čom by ste mali byť obzvlášť dôslední, je to, že ak výzvu na uplatnenie predkupného práva nesprávne sformulujete, môže sa stať, že v budúcnosti spoluvlastníci žalobou napadnú samotný prevod nehnuteľnosti a budú sa domáhať vyslovenia neplatnosti scudzovacej (kúpnej) zmluvy. Častokrát i malé pochybenie v nedodržaní zákona môže do budúcna spôsobiť značné komplikácie, preto vám odporúčame obrátiť sa na advokátsku kanceláriu, ktorá vám vypracuje bezchybnú kvalifikovanú výzvu, ktorou tak predídete zbytočným súdnym sporom, stratenej času, energii a finančným prostriedkom nehovoriac. Podľa rozhodovacej praxe súdov sa predkupné právo podielového spoluvlastníka uplatňuje aj pri darovaní spoluvlastníckeho podielu alebo aj v prípade vloženia spoluvlastníckeho podielu ako nepeňažného vkladu do obchodnej spoločnosti.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva: Cesta k ukončeniu spoločného vlastníctva
Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Časté sú prípady zdedených domov či pozemkov po starých rodičoch, ktoré dedičia nadobudnú do podielového spoluvlastníctva. Ak ste v podobnej situácii a nemáte záujem byť spoluvlastníkom, či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov, do úvahy pripadá zrušenie podielového spoluvlastníctva.
Zrušenie spoluvlastníctva dohodou: Preferovaný spôsob
Ako podieloví spoluvlastníci sa môžete kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia naviac uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dôležité je, aby dohoda o zrušení spoluvlastníctva upravila všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. Požiadavka písomnej formy sa nevyžaduje v prípadoch, ak je predmetom vyporiadania hnuteľná vec, čo je však menej častý prípad.
Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu: Keď dohoda zlyhá
Ak sa vám nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:
- Rozdelenie veci: Ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (istá výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne). Pri rozdelení pozemku bude potrebné vyhotoviť nový grafický polohopisný plán hraníc, ak vznikli nové parcely. Rozdelenie stavby nie je vždy technicky možné. Pokiaľ aj je, nie je možné ju rozdeliť akýmkoľvek spôsobom. Platí, že pri reálnom rozdelení stavby je budovu možné deliť buď vertikálne, alebo na jednotlivé byty a nebytové priestory. Horizontálne delenie bez splnenia ďalších kritérií nie je možné.
- Prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu. Súdna prax ale nasvedčuje tomu, že nie vždy je veľkosť podielu kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva. Pre rozhodnutie súdu, komu nehnuteľnosť prikázať nie je absolútne rozhodujúca ani výška podielov, ani účelné využitie veci, ale ide o súhrn skutočností, ktoré sú v danej veci relevantné. Zákon zohľadňuje variabilitu a zložitosť možných situácií, a preto prenecháva riešenie na úvahe súdu.
- Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.
V konaní o zrušení a vyporiadanie spoluvlastníctva k veci musia byť účastníkmi všetci spoluvlastníci, lebo právoplatný výrok súdu zaväzuje len účastníkov konania. Ide o tzv. nútené nerozlučné procesné spoločenstvo všetkých spoluvlastníkov. Pokiaľ sa na konaní nezúčastnia všetci nerozluční spoločníci, súd nemôže návrhu vyhovieť pre nedostatok vecnej legitimácie vyplývajúcej z hmotného práva.
Časté problémy a ich riešenia v praxi
Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti sa môže na prvý pohľad javiť ako ideálne riešenie pri spoločnej kúpe nehnuteľnosti s priateľom, rodinou či napríklad ak si to sami nemôžeme dovoliť. Podielovým spoluvlastníkom sa môžete stať aj vtedy, ak zdedíte len časť domu, bytu či pozemku. A práve takýto stav v praxi často spôsobuje množstvo problémov. Spoluvlastníctvo sa môže veľmi rýchlo stať zdrojom problémov, ktoré sa vedia jednoducho vymknúť spod kontroly.
Jedným z najčastejších problémov podielových spoluvlastníkov býva neschopnosť dohodnúť sa na hospodárení so spoločnou vecou, teda napríklad na spôsobe jej užívania. Často sa stáva, že nehnuteľnosť užíva len jeden zo spoluvlastníkov a ten druhý nemá do nej prístup. V tomto prípade ide o rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou, čo znamená rozhodovanie o tom, kto ju bude užívať, či sa prenajme alebo rekonštruuje a pod.
Stáva sa, že niektorí spoluvlastníci si chcú buď privlastniť viac zo zisku alebo sa vyhnúť niektorým výdavkom. Aj v tomto prípade je kľúčová veľkosť podielu spoluvlastníka. Tak zisky ako aj výdavky by mali byť priamo úmerné veľkosti podielu, ktorý spoluvlastník na nehnuteľnosti má.
Pokiaľ ide o užívanie spoločnej veci, každý spoluvlastník má právo celý pozemok užívať, ale musí pritom prihliadať na práva ostatných spoluvlastníkov a nesmie ich obmedzovať. Napríklad ak dvaja spoluvlastníci využívajú spoločnú pivnicu, jeden z nich ju bez dohody nesmie zamknúť.
Ten spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva, má voči spoluvlastníkovi užívajúcemu nehnuteľnosť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. To však platí len za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rozsah jeho podielu. O bezdôvodné obohatenie na strane spoluvlastníka, ktorý rodinný dom užíva, ide preto, pretože je spoluvlastníkom domu len vo výške 1/2 k celku, avšak užíva ho celý, hoci na to nemá právny dôvod (napr. bezplatné užívanie celej veci dohodnuté so spoluvlastníkom). Nárok spoluvlastníka na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje v premlčacej dobe troch rokov.
Na druhej strane, spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, môže vynakladať na rodinný dom náklady - napr. na nevyhnutné opravy. Ak spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, vynaložil finančné prostriedky na opravu strechy, ktorá oprava bola nevyhnutná, vzniká mu nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia voči druhému spoluvlastníkovi v pomere podľa výšky podielov, pretože investujúci spoluvlastník plnil aj za neinvestujúceho spoluvlastníka. Teda ak oprava vyžadovala náklady vo výške 8.000,- EUR, každý z nich bol povinný plniť podľa veľkosti svojho podielu (t. j. 4.000,- EUR). Keďže ide o majetkové právo, toto podlieha premlčaniu.
Prípady obchádzania podielových spoluvlastníkov pri prevode spoluvlastníckeho podielu sú v praxi dosť časté. Podanie žaloby, ktorou sa bude domáhať vyslovenia (relatívnej) neplatnosti zmluvy, ktorou bol spoluvlastnícky podiel prevedený. V takomto prípade je potrebné zažalovať všetkých účastníkov zmluvy, ktorou k prevodu došlo. Vyzve nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpil od predchádzajúceho vlastníka.
Ak chcete, aby si priateľ v budúcnosti už nič nenárokoval, odporúčam dohodu autorizovať u notára alebo advokáta a budete mať právnu istotu, že zmluva je právne perfektná.
Ako Vám môžeme pomôcť?
Naša advokátska kancelária má dlhoročné skúsenosti s vyjednávaním a rokovaním so spoluvlastníkmi, ktorým sa nedarí dospieť k dohode, akým spôsobom sa budú o spoločnú nehnuteľnosť starať. Po spoločnom rokovaní dôkladne zvážime ďalší postup, ako čo najlepšie vyriešiť a urovnať sporné otázky. V tých prípadoch, v ktorých nie je možné dospieť ku konsenzu, zastupujeme našich klientov aj v súdnych konaniach. Realitný poradca sa stretáva s podielovými spoluvlastníkmi takmer dennodenne. Vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, či vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva, alebo ponuku predkupného práva. Veľkou neznámou je len to, ako sú podieloví spoluvlastníci ochotní spolupracovať a komunikovať. Záleží na zručnostiach realitného poradcu, ako sa s týmto vyrovná. Dôležitý je individuálny prístup ku každej osobe, ako k jednotlivcovi, ale zároveň aj hľadanie spoločnej reči so všetkými.
Spoluvlastníctvo môže prinášať mnoho výhod, no v praxi často vedie aj k sporom, nejasnostiam a zložitému rozhodovaniu. Viac ako 5 rokov sa venujem písaniu o financiách, bankovníctve a auto-moto svete. Vyštudoval som Ekonomickú univerzitu v Bratislave a svoju kariéru som začal ako finančný analytik, kde som získal hlboký vhľad do fungovania trhu, investícií aj bankového sektora. Postupne som sa začal viac zameriavať na odbornú publicistiku, pretože ma baví odovzdávať zložité informácie zrozumiteľne a prakticky.
tags: #podielove #spoluvlastnictvo #bytu