Proces prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je zložitejší, než sa na prvý pohľad môže zdať. Samotný podpis kúpnej zmluvy totiž neznamená, že ste sa okamžite stali novým majiteľom. Vlastníkom nehnuteľnosti sa stávate až vtedy, keď kataster rozhodne o schválení návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na to, aby kataster rozhodol, musia byť splnené zákonom stanovené podmienky. Ak urobíte v podaní chyby, úrad konanie zastaví a vám sa predĺži lehota na získanie listu vlastníctva. Tento článok sa zameriava na situácie, kedy je potrebné podať kúpnu zmluvu na kataster opätovne, najmä v prípadoch, keď dôjde k chybám v pôvodnom podaní alebo k jednostrannému zrušeniu zmluvy.
Základné princípy prevodu vlastníckeho práva
Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý pozostáva z dvoch hlavných fáz: uzatvorenia zmluvy (kúpnej, darovacej a pod.) a registrácie prevodu na katastrálnom úrade. Na zmenu vlastníka nestačí len samotná zmluva, ale aj právoplatné rozhodnutie katastrálneho úradu o povolení vkladu. Vlastníctvo nehnuteľnosti môže byť nadobudnuté rôznymi spôsobmi, vrátane kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy, dražby alebo na základe rozhodnutia štátneho orgánu. Pri zmluvnom prevode sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností, teda právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu.
Príklady nadobudnutia vlastníctva:
- Kúpa nehnuteľnosti: Daňovník predáva nehnuteľnosť nadobudnutú kúpou, ktorú využíval na prenájom. Kúpna zmluva bola uzatvorená 2. septembra 2024, kedy bola uhradená kúpna cena, pričom vklad do katastra bol vykonaný 30. októbra 2024. Vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra.
- Dedenie nehnuteľnosti: Daňovník zdedil nehnuteľnosť po svojom strýkovi, ktorý zomrel 12. mája 2025, dedičské konanie prebehlo 23. júla 2025. Vlastníctvo sa nadobúda smrťou poručiteľa.
- Zápis stavby na pozemku: Dvaja vlastníci nadobudli pozemok dedením v roku 1996, na ktorom stála záhradná chatka. Na základe kolaudačného rozhodnutia v roku 2025 bolo pridelené súpisné číslo pre registráciu v katastri nehnuteľností.
Proces podania návrhu na vklad
Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra sa začína na základe písomného návrhu účastníka konania. V konaní o povolení vkladu sa posudzujú nielen zákonné náležitosti samotného návrhu, ale aj formálne a obsahové náležitosti zmluvy. Kataster teda v rámci konania o povolení návrhu na vklad kontroluje samotný návrh, ako aj zmluvy, na základe ktorých má dôjsť k prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti.
Náležitosti návrhu na vklad:
- Identifikačné údaje navrhovateľa: Potrebné je uviesť dátum narodenia, rodné priezvisko a údaj o štátnej príslušnosti fyzickej osoby. Od cudzinca sa vyžaduje aj iný identifikátor, tiež aj adresa na doručovanie na Slovensku, ak sa účastné osoby zdržujú na inej adrese.
- Označenie nehnuteľnosti: V návrhu treba uviesť údaje o katastrálnom území, parcelnom čísle pozemku, druhu pozemku, výmere pozemku, súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je stavba postavená, o čísle bytu alebo nebytového priestoru, čísle poschodia, čísle vchodu a údaje o spoluvlastníckom podiele na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku, o súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je dom postavený.
- Dohoda o splnomocnení (ak je relevantná).
Návrh na vklad do katastra sa podáva písomne na príslušnom katastrálnom odbore Okresného úradu. Návrh na vklad je potrebné vyhotoviť vo viacerých rovnopisoch. Ich počet závisí od počtu účastníkov. Jeden návrh ostáva katastru, ostatné sú určené účastníkom.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Chyby v podaní a ich riešenie
Ak zistí kataster, že v dokumentoch sú chyby, ktoré je možné odstrániť, vyzve účastníkov konania, aby tieto v určenej lehote odstránili. Ak dostanete výzvu zo strany katastra, treba mu v určenej lehote doručiť buď písomný dodatok, alebo urobiť opravu formou doložky. Konanie sa zvyčajne prerušuje na 30 dní.
Oprava formou doložky:
V prípade opravy formou doložky je potrebné v určenej lehote vyhotoviť doložku priamo do zmluvy. V nej treba uviesť, čo je predmetom opravy, správne znenie a dátum tejto opravy. Doložku podpíšu všetci účastníci zmluvy, ako aj pracovník katastra, ktorý doložku opatrí odtlačkom okrúhlej pečiatky.
Ak doručený dodatok spracujú účastníci opätovne nesprávne alebo úrad dodatočne zistí ešte ďalší nedostatok, môže kataster výzvu na opravu poslať aj opakovane a konanie prerušiť. Ak účastníci na výzvu v stanovenej lehote nereagujú, môže kataster návrh na vklad zamietnuť.
Mnohé katastrálne konania sú zastavené, lebo sa nájdu chyby v zmluve, na základe ktorej má prísť k prevodu vlastníckeho práva. Dôležité je preto dbať na presnosť a úplnosť všetkých údajov.
Lehota na rozhodnutie a správne poplatky
Lehota na rozhodnutie o návrhu na vklad práva do katastra nehnuteľností je podľa katastrálneho zákona 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad alebo do 20 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad, ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom.
Správne poplatky:
- Správny orgán vyberie poplatok vo výške 66 eur za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností (pri rozhodnutí do 30 dní).
- Pri rozhodnutí do 15 dní (urýchlené konanie) je poplatok 266 eur.
- Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa poplatok znižuje na polovicu. Pri rozhodnutí do 30 dní je poplatok za elektronické podanie 33 eur.
- Poplatok sa ďalej znižuje o 15 eur, ak účastník konania o vklade práva podal oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad.
- Ak sa konanie prerušilo, lehota prestáva plynúť dňom vydania rozhodnutia o prerušení konania.
- Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia.
Elektronické podanie návrhu na vklad
Návrh na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností možno podať aj elektronicky. Elektronické podanie šetrí čas aj peniaze vynaložené na správne poplatky. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva sa správne poplatky za podanie znižujú na polovicu.
Postup elektronického podania:
- Príprava príloh a listín v elektronickej podobe.
- Podpísanie dokumentov kvalifikovaným elektronickým podpisom (KEP) a opatrenie časovou pečiatkou.
- Podanie prostredníctvom univerzálneho podania elektronickej služby na stránke www.slovensko.sk.
- Uhradenie správneho poplatku.
Pri elektronickom podaní je následne potrebné tieto dokumenty naskenovať, čím sa ušetria poplatky za overenie podpisov na viacerých kópiách, resp. za ich overenie. Všetky údaje v profile užívateľa portálu sa automaticky načítajú do podania a nie je ich ďalej možné meniť. Po vyplnení textu podania je potrebné ho podpísať zaručeným elektronickým podpisom.
Odstúpenie od zmluvy a jeho dôsledky
Problematika odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností je zložitá a bola predmetom mnohých diskusií. Kľúčovou otázkou je, či má odstúpenie od zmluvy účinky od začiatku a či platí voči všetkým osobám (vecno-právne účinky) alebo len medzi zmluvnými stranami (obligačno-právne účinky). Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR má odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností vecno-právne účinky, avšak s tým, že práva dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti nie sú odstúpením od zmluvy dotknuté.
Aktuálny postup katastrálnych úradov pri odstúpení od zmluvy:
Ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, katastrálny úrad by mal doručiť odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvať ju, aby sa vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Kupujúceho poučí, že ak nesúhlasí, je povinný podať žalobu. Ak kupujúci podá žalobu, katastrálny úrad záznam nevykoná, ale vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. Ak je kupujúci pasívny a odstúpenie nenamieta, katastrálny úrad zapíše vlastnícke právo pôvodného majiteľa.
Tento postup však môže kolidovať s niektorými procesnými zásadami. Napríklad, ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy pred rozhodnutím o povolení vkladu, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia. Ak však kupujúci ešte nie je zapísaný ako vlastník, nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva, čo môže viesť k odňatiu spravodlivosti.
Zrušenie darovacej zmluvy
Postup katastrálnych úradov sa uplatňuje aj v prípade odvolania darovania. Ak darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, katastrálny úrad je povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí, alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu.
Súčasný postup katastrálnych úradov pri odvolaní darovania však naráža na tie isté limity ako je tomu v prípade odstúpenia od zmluvy. Obdarovaný sa ocitá v situácii, kedy musí preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil, čo je v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou.
Smrť účastníka v priebehu vkladového konania
Ak v priebehu vkladového konania dôjde k smrti jedného z účastníkov zmluvného vzťahu, situácia sa komplikuje, najmä ak zmluva obsahuje viacero právnych úkonov. Napríklad, ak je predmetom vkladového konania darovacia zmluva spolu so zmluvou o zriadení vecného bremena a prevodca (oprávnený z vecného bremena) zomrie, zmluva sa stáva problematickou. Kým prerušenie konania v dôsledku smrti prevodcu je riešiteľné, zánik oprávnenia z vecného bremena smrťou prevodcu môže viesť k zamietnutiu vkladu.
Kľúčovým ustanovením pre rozhodovanie o návrhu na vklad je § 31 katastrálneho zákona v spojení s § 30 ods. 5. Okresný úrad, katastrálny odbor skúma splnenie podmienok na vklad práva do katastra nehnuteľností ku dňu rozhodovania o návrhu na vklad. Ak zistí, že nie sú splnené podmienky na vklad, musí vydať rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad.
Zjednodušenie procesov a boj proti byrokracii
V posledných rokoch dochádza k postupnému odstraňovaniu byrokracie a zjednodušovaniu procesov pri komunikácii s úradmi. Zákon proti byrokracii, ktorý platí od septembra 2018, postupne odbremeňuje občanov a firmy od nutnosti dokladovať úradom niektoré výpisy a potvrdenia, vďaka využívaniu informačných systémov verejnej správy. Od januára sa napríklad občania a podnikatelia môžu tešiť z „odbúrania“ prvých 10 okruhov výpisov. Zmeny sa týkajú matričných listín, ktoré budú oprávneným úradníkom sprístupnené formou elektronických výpisov z registra fyzických osôb.
Medzi potvrdenia, ktoré už nemusia firmy aj fyzické osoby predkladať úradom v listinnej podobe, patrí napríklad výpis z listu vlastníctva, výpis zo živnostenského registra či výpis z registra trestov alebo potvrdenie z centrálneho registra hospodárskych zvierat.
Ak sa stretnete so situáciou, kedy úrad žiada od občana výpis, ktorý podľa zákona proti byrokracii už nemusí poskytovať, túto situáciu vie občan nahlásiť prostredníctvom webovej stránky www.stopbyrokracii.gov.sk.
Zhrnutie dôležitých bodov
- Vlastníkom nehnuteľnosti sa stávate až po právoplatnom rozhodnutí katastra o povolení vkladu.
- Chyby v návrhu na vklad alebo v zmluve môžu viesť k zastaveniu konania a predĺženiu procesu.
- Oprava chýb sa rieši dodatkom alebo doložkou do zmluvy.
- Elektronické podanie návrhu na vklad prináša úsporu času a nákladov.
- Odstúpenie od zmluvy alebo zrušenie darovacej zmluvy má komplexné právne dôsledky, ktoré sa premietajú aj do katastrálneho konania.
- Smrť účastníka v priebehu konania môže situáciu komplikovať, najmä pri zmluvách s viacerými právnymi úkonmi.
- Byrokracia sa postupne znižuje vďaka digitalizácii a prepojeniu informačných systémov.
Dôležité je preto dbať na presnosť, úplnosť a včasnosť podaní, ako aj na dodržiavanie všetkých zákonných lehôt. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s odborníkmi.