Kataster nehnuteľností predstavuje kľúčový informačný systém v každej krajine, ktorý slúži na evidenciu a popis všetkých nehnuteľností a práv k nim viažúcich sa. Na Slovensku, a teda aj v regióne Košíc, je tento systém spravovaný Úradom geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR). Pochopenie fungovania katastra nehnuteľností a jeho vývoja je nevyhnutné pre každého vlastníka nehnuteľnosti, kupujúceho, ale aj pre odborníkov z oblasti práva či realitného trhu. Tento článok sa detailne zameriava na kataster nehnuteľností v Košiciach, jeho štruktúru, spôsob získavania informácií a aktuálne trendy, pričom čerpá zo širokej škály zdrojov a udalostí v oblasti verejnej správy a správy nehnuteľností.
Čo je to list vlastníctva a prečo je dôležitý?
Základným dokumentom v katastri nehnuteľností je list vlastníctva. Podľa platnej legislatívy ide o verejný dokument, ktorý preukazuje vlastníctvo nehnuteľnosti. V dokumente je evidovaný vlastník alebo niekoľko spoluvlastníkov, ktorí na základe listu vlastníctva disponujú vlastníckym právom k užívaniu predmetnej nehnuteľnosti. List vlastníctva poskytuje informácie o vlastníkovi nehnuteľnosti, upozorňuje na vecné bremeno a iné ťarchy a prikladá sa ako príloha ku kúpno-predajnej zmluve. Každý list vlastníctva vydaný príslušným štátnym alebo samosprávnym orgánom má rovnakú štruktúru.
Štruktúra listu vlastníctva: Tri kľúčové časti
List vlastníctva obsahuje tri hlavné časti, pričom každá sa zameriava na inú oblasť:
Časť A: Opis nehnuteľností
V tejto časti sú opísané všetky nehnuteľnosti zapísané v danom liste vlastníctva a údaje o nich. Kľúčovými údajmi v prípade pozemkov je uvedenie toho, o aký typ parcely ide (typ C alebo E), ďalej parcelné číslo, výmera pozemku a druh pozemku. V tejto časti možno nájsť aj údaj o spôsobe využívania pozemku, či je alebo nie je spoločnou nehnuteľnosťou, ako aj údaj o umiestnení pozemku (v zastavanom území alebo mimo zastavaného územia obce).
Časť B: Vlastníci nehnuteľností
Táto časť obsahuje mená vlastníkov nehnuteľností zapísaných v danom liste vlastníctva a ich osobné údaje (spravidla meno a priezvisko/obchodné meno, dátum narodenia/IČO, trvalý pobyt/sídlo). Dôležité sú tu aj informácie o titule nadobudnutia nehnuteľnosti (napr. darovacou zmluvou, kúpnou zmluvou alebo uznesením o dedičstve), poznámky o skutočnostiach súvisiacich s nehnuteľnosťou, číselné vyjadrenie spoluvlastníckeho podielu, prípadne vyznačenie plomby (t. j. obmedzenie prevoditeľnosti nehnuteľnosti).
Časť C: Ťarchy
Táto časť je dôležitá, nakoľko informuje, či na danej nehnuteľnosti viaznu nejaké ťarchy, napríklad záložné právo alebo vecné bremeno. Tieto informácie sú kľúčové pri akýchkoľvek transakciách s nehnuteľnosťou, aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam.
Ako získať výpis z listu vlastníctva v Košiciach?
List vlastníctva sa ako právoplatný dokument využíva pri viacerých právnych, resp. administratívnych úkonoch. Spravidla je vyžadovaný vždy, keď je potrebné preukazovať vlastníctvo nehnuteľnosti, napr. pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, pri dedičskom konaní, pri zakladaní záložného práva k nehnuteľnosti, pri žiadosti o hypotekárny úver, pri kolaudácii stavby, alebo pri iných úkonoch súvisiacich s nehnuteľnosťami.
List vlastníctva je uschovaný na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu v okrese, kde je nehnuteľnosť situovaná, nie v okrese, kde má vlastník alebo spoluvlastníci trvalé bydlisko. V Košiciach je to teda Katastrálny odbor Okresného úradu Košice.
Existuje niekoľko spôsobov, ako získať výpis z listu vlastníctva:
Katastrálny odbor okresného úradu
Katastrálny odbor okresného úradu v okrese, kde stojí predmetná nehnuteľnosť, poskytuje výpis z listu vlastníctva na počkanie. Stačí uhradiť správny poplatok vo výške 12 € a počkať na spracovanie kópie listu vlastníctva. Zároveň si tu môžete vybaviť iné potrebné dokumenty, napr. výpis z registrov.
Slovenská pošta
Výpis z katastra nehnuteľností už dávnejšie začala vydávať aj Slovenská pošta. Dôvodom je uľahčiť získanie výpisu tým, ktorí žijú ďalej od miesta, kde je situovaná nehnuteľnosť.
Online výpis z katastra nehnuteľností
Výpis z katastra nehnuteľností je možné získať aj bezplatne. Túto možnosť ponúka internetová stránka Kataster Portal (kataster.vugk.sk), kde sa k takému dokumentu dostanete z pohodlia domova bez nutnosti navštíviť poštu alebo príslušný okresný úrad. Získanie kópie listu vlastníctva online nie je spoplatnené, no dokument nie je akceptovaný pri právnych úkonoch. Slúži výlučne na rýchle preverenie nehnuteľnosti a jej vlastníckych pomerov, napr. pred kúpou nehnuteľného majetku.
Portál ponúka aj ďalšie služby, napr. vyhľadávanie informácií o pozemkoch a stavbách.
Vyhľadávanie listu vlastníctva podľa rôznych kritérií
Portál katastra nehnuteľností umožňuje vyhľadať list vlastníctva podľa niekoľkých kritérií, čo zjednodušuje prístup k potrebným informáciám:
- List vlastníctva podľa mena: Kľúčovým údajom pri vyhľadávaní listu vlastníctva je meno majiteľa nehnuteľnosti. Okrem neho sa do filtra na internetovom portáli môžu zadávať ďalšie kľúčové údaje ako obec, katastrálne územie a dátum narodenia.
- List vlastníctva podľa vlastníka: Pravidelne aktualizované informácie poskytuje aj list vlastníctva vyhľadávaný podľa vlastníka.
- List vlastníctva podľa adresy: Vyhľadávanie listu vlastníctva podľa adresy plní svoju funkciu najmä vtedy, keď nepoznáte meno vlastníka, ale je vám známa adresa nehnuteľnosti. Do vyhľadávacieho filtra môžete uviesť obec, ulicu aj číslo domu.
- List vlastníctva podľa parcely: Na základe čísla parcely je možné zistiť údaje o vlastníkoch nehnuteľností aj bez znalosti ich mien. Vyhľadávanie vám poskytne dostupné informácie o všetkých vlastníkoch danej parcely označenej parcelným číslom.
Parcely typu C a E: Rozdiely a ich význam
Pri vyhľadávaní podľa parcely sa stretávame s dvoma typmi zápisov:
- Parcely typu C: Parcely označované ako C-KN majú v katastrálnej mape vyznačené presné ohraničenie pozemku. Zakreslené parcely ukazujú reálny súčasný stav. Aj preto sú z právneho hľadiska viac akceptované. Pri niektorých úkonoch sú jediným akceptovaným typom parcely, čo platí napr. pri prevodoch.
- Parcely typu E: Tento typ parciel má pôvod v Rakúsko-Uhorsku, kedy sa pozemky bežne zapisovali do pozemkovej knihy na základe grafických metód. Vlastnícke práva na parcely označované ako E-KN platia aj dnes.
Pri vyhľadávaní podľa parcely sa môže stať, že list vlastníctva nenájdeme. Príčinou je neevidovanie hľadanej parcely v liste vlastníctva. V tomto prípade je potrebné nahliadnuť do pozemkovej knihy, ktorá sa nachádza na katastrálnom odbore okresného úradu v obvode, v ktorom sa nachádza hľadaná parcela. Pozemková kniha slúži ako zdroj informácií o vlastníckych a iných právach k nehnuteľnostiam a o nehnuteľnostiach, ktoré nie sú evidované v digitálnej forme v informačnom systéme katastra nehnuteľností. Pozemkové knihy sa totiž v minulosti viedli pre každé katastrálne územie samostatne a boli verejné. Zápisy v pozemkovej knihe, najmä tie do roku 1918, sú v rôznych jazykoch, najčastejšie v maďarčine, ale aj v nemčine či poľštine.
Bežné chyby v katastri nehnuteľností a ich riešenie
Neevidovanie parcely nie je jedinou chybou, ktorá sa objavuje v listoch vlastníctva. Skúsenosti advokátov potvrdzujú, že časté problémy pri vyhľadávaní listu vlastníctva alebo pri používaní jeho kópie pri vybraných právnych úkonoch spôsobujú aj chyby v údajoch o nehnuteľnostiach a o ich vlastníkoch.
Chyby v zapísaných údajoch sa môžu vyskytovať najmä pri vlastníkoch nehnuteľností, v nesprávnom uvedení ich trvalých pobytov alebo priezvisk (najmä pri ženách). Platí totiž, že každý vlastník je povinný nahlásiť zmenu svojho priezviska alebo miesta trvalého pobytu príslušným inštitúciám. Ak si túto povinnosť nesplní, katastrálny odbor okresného úradu sa o zmene nemá ako dozvedieť a eviduje pôvodný údaj, ktorý od vlastníka získal pri prvom zápise. Ten už postupom času nemusí zodpovedať skutočnému stavu. Lehota na ohlásenie zmeny plynie 30 dní odo dňa jej uskutočnenia.
Ak vlastník nehnuteľnosti odhalí v liste vlastníctva chybné údaje, prináleží mu obrátiť sa na katastrálny odbor príslušného okresného úradu a v zmysle katastrálneho zákona mu predložiť písomný návrh na opravu chyby. Katastrálny odbor okresného úradu je povinný opraviť chybné údaje katastra nehnuteľností nielen na návrh, ale aj zo svojho vlastného postavenia ako orgán štátnej správy, ktorý eviduje a dbá na správnosť všetkých zápisov vykonávaných v katastri. K uvedenému však v praxi dochádza zriedkavo. Ak ale katastrálny odbor okresného úradu zistí dôvod na opravu, vydá rozhodnutie o oprave chyby.
Výpis z katastra nehnuteľností a kópiu katastrálnej mapy môžete použiť na požadované účely vrátane kúpy alebo predaja bytu či domu. Dokument má platnosť 3 mesiace odo dňa jeho vydania.
Verejná správa a jej modernizácia v kontexte katastra
Okrem detailov o katastri nehnuteľností je dôležité spomenúť aj širší kontext fungovania verejnej správy a jej snahy o modernizáciu. Udalosti z posledných mesiacov poukazujú na snahy o zlepšenie efektivity, transparentnosti a pripravenosti na digitálnu transformáciu.
Správa o stave verejnej správy za rok 2024, predložená Ministerstvom vnútra SR vláde v novembri 2025, komplexne hodnotí jej výkonnosť, transparentnosť a pripravenosť na modernizáciu. Verejná správa nie je len súbor úradov a formulárov, ale jej cieľom je poskytovať kvalitné služby občanom.
Diskusia o modernizácii samosprávy bola témou okrúhleho stola organizovaného ministerstvom vnútra v tandeme s Parlamentným inštitútom. Cieľom bolo zabezpečiť rovnaký meter pre samosprávy, čo znamená, že čo platí v mestách aj obciach, musí byť samozrejmosťou aj v samosprávnych krajoch. Bokom nesmie zostať ani hlavný kontrolór. Modernizácia samosprávy má svoje miesto v programovom vyhlásení vlády a musí ju sprevádzať diskusia.
Celonárodný kongres, ktorý sa konal v októbri 2025, slúžil ako strategický priestor dialógu medzi štátom a samosprávou, kde sa stretlo viac ako 1200 predstaviteľov miest a obcí spolu s predstaviteľmi Ministerstva vnútra SR a Národnej rady SR. Tieto stretnutia nie sú len formálnym podujatím, ale príležitosťou na výmenu skúseností a hľadanie spoločných riešení.
V kontexte modernizácie verejnej správy je dôležité spomenúť aj vybavenie zamestnancov odborov krízového riadenia na okresných úradoch novými služobnými terénnymi vozidlami Dacia Duster, čo prispieva k efektívnejšiemu výkonu ich práce.
Dezinformácie a ich vyvracanie v oblasti katastra
V poslednom období sa objavili aj dezinformačné kampane, ktoré sa dotýkajú aj katastra nehnuteľností. Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR) upozorňuje občanov a verejnosť na nepravdivé listy šíriace sa v mene úradu, ktoré uvádzajú zmeny v katastrálnom operáte, údajne spôsobené hackerským útokom. Daný list je falzifikátom, obsahuje množstvo nezmyslov a je doplnený sfalšovaným podpisom predstaviteľa úradu. ÚGKK podáva trestné oznámenie na neznámeho páchateľa.
ÚGKK SR jednoznačne vylučuje, že by v dôsledku nedávneho hackerského útoku mohlo dôjsť ku neoprávneným zmenám katastrálnych údajov, alebo by mohli byť ohrozené majetkové práva občanov. Dokument, ktorý upozorňuje na údajnú možnú stratu nehnuteľností pre niektorých vlastníkov, je vyhotovený v rozpore s oficiálnymi predpismi a obsahuje sfalšovaný podpis zástupcu ÚGKK.
Úrad tiež upozorňuje na klamlivé webové stránky, ktoré zverejňujú údaje o katastri nehnuteľností. ÚGKK SR nie je správcom alebo prevádzkovateľom týchto webových stránok a nezodpovedá za obsah a ani za správnosť zverejnených údajov.
Opoziční politici z Hnutia Slovensko a strany Za ľudí vedome zavádzajú a strašia verejnosť. Novela zákona nijako neobmedzuje kontrolu majetkov politikov, ani činnosť výboru pre nezlučiteľnosť funkcií. Všetky zákonné orgány, samosprávy, kontrolné inštitúcie, notári, banky, ako aj iní majú aj naďalej plný prístup k údajom v rozsahu potrebnom na výkon svojich úloh podľa osobitných predpisov. Zavádzanie registrácie a jasných pravidiel prístupu nie je útokom na transparentnosť, ale základným bezpečnostným štandardom, ktorý platí v drvivej väčšine krajín EÚ. Tvrdenia o „zákaze podávania podnetov“, „profilácii“ či „likvidačných pokutách“ sú právne neudržateľné. Profilovanie je v zákone a nariadení o GDPR presne definované ako automatizované, hromadné spracúvanie údajov, nie ako individuálne preverovanie majetkov v zákonných procesoch. Najabsurdnejšie sú obvinenia smerujúce na Úrad geodézie, kartografie a katastra a jeho zamestnancov. Strašenie ľudí, spochybňovanie ústavnosti bez argumentov a šírenie konšpirácií o „zakrývaní majetkov“ nie je ochranou verejného záujmu.
Úrad vždy konal a bude konať v súlade so zákonom, transparentne a s cieľom poskytovať kvalitné služby občanom Slovenskej republiky.
Geodetické služby v Košiciach
Pre komplexné riešenie otázok súvisiacich s nehnuteľnosťami je dôležité spomenúť aj existenciu geodetických služieb. Spoločnosti zaoberajúce sa komplexnými geodetickými službami pre fyzické aj právnické osoby v Košiciach dokážu pomôcť pri rôznych úkonoch:
- Vyhotovenie geometrického plánu pre majetkoprávne vysporiadanie pozemku, rozdelenie alebo zlúčenie parciel.
- Vyhotovenie geometrického plánu pre kolaudáciu stavby, pre zápis stavby do katastra nehnuteľností.
- Zabezpečenie geometrického plánu na rozostavanú stavbu pre vybavenie bankového úveru.
- Vyhotovenie elaborátu zo zamerania súpisného čísla pre udelenie súpisného čísla.
- Vyhotovenie grafickej identifikácie parciel, ktoré vlastník vlastní.
Tieto služby sú neoddeliteľnou súčasťou procesu zápisu nehnuteľností do katastra a zabezpečujú presnosť a legálnosť všetkých krokov.