Zarábanie na prenájme nehnuteľností je pre mnohých atraktívnou formou príjmu. Avšak, s touto činnosťou sú spojené aj daňové povinnosti a pravidlá, ktoré sa v priebehu času menia. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá si vyžaduje pozornosť, sú daňové odpisy nehnuteľností zaradených do obchodného majetku. Nedávne zmeny v legislatíve priniesli významné úpravy, ktoré ovplyvňujú spôsob, akým prenajímatelia môžu uplatňovať odpisy vo svojich daňových výdavkoch. Tieto zmeny sa dotýkajú najmä zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku, prehodnotenia odpisovej skupiny a obmedzení pri uplatňovaní odpisov v závislosti od výšky príjmov z prenájmu a doby prenájmu.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku: Základný predpoklad pre odpisy
Kľúčovým predpokladom pre uplatnenie daňových odpisov pri prenájme nehnuteľností je ich zaradenie do obchodného majetku. Ak nehnuteľnosť nie je súčasťou obchodného majetku, daňovo akceptovateľné sú len bežné výdavky súvisiace s prenájmom, a to s určitými obmedzeniami. V prípade, ak daňovník fyzická osoba uplatňuje výdavky percentom z príjmov (tzv. paušálne výdavky), nemá povinnosť viesť evidenciu o dlhodobom majetku. V takomto prípade stačí zaznamenávať len príjmy, zásoby a pohľadávky na základe účtovných dokladov. Podľa zákona o dani z príjmov (ZDP) je obchodným majetkom súhrn majetkových hodnôt, ktoré fyzická osoba s príjmami podľa § 6 vlastní a využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. Predpokladom je, že o nich účtuje v účtovníctve alebo ich eviduje v daňovej evidencii.
Ak fyzická osoba v postavení podnikateľa uplatňuje preukázateľné výdavky, má povinnosť zaznamenať transakcie s nehnuteľnosťami do svojho účtovníctva alebo daňovej evidencie. V prípade príjmu z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je živnosťou, je na rozhodnutí daňovníka, či si nehnuteľnosť do obchodného majetku zaradí, alebo nie. V takom prípade si však nemôže uplatniť opravy, technické zhodnotenie či odpisy ako preukázateľné výdavky.
Definícia obchodného majetku pre fyzické osoby - podnikateľov, resp. SZČO je explicitne stanovená v § 2 písm. m) ZDP. Podľa tohto ustanovenia platí, že obchodným majetkom je súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných aktív, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 vo vlastníctve a ktoré využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. Predpokladom je, že o nich účtuje (či už v jednoduchom, prípadne podvojnom účtovníctve) alebo ich eviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP.
Dňom zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku sa rozumie deň, kedy daňovník začal o tejto nehnuteľnosti účtovať, resp. viesť evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP. Dňom vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku sa rozumie deň, kedy daňovník prestal o tejto nehnuteľnosti účtovať, resp. viesť evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP. Skutočnosť, že daňovník začal alebo skončil účtovať o nehnuteľnosti ako o obchodnom majetku, alebo začal alebo skončil viesť daňovú evidenciu, sa neoznamuje správcovi dane.
Obmedzenia pri uplatňovaní odpisov: Časovo rozlíšená suma a doba prenájmu
Od účinnosti novely zákona o dani z príjmov platia prísnejšie pravidlá pre uplatňovanie odpisov. Do daňových výdavkov sa odpisy zahŕňajú najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov z prenájmu v príslušnom zdaňovacom období. Nezohľadňuje sa teda nájom zaplatený vopred na budúci rok, ale len na aktuálny, zdaňovaný rok. Toto časové rozlíšenie zohráva kľúčovú úlohu pri určovaní výšky daňovo uznateľných odpisov.
Okrem výšky príjmu z prenájmu ovplyvňuje rozsah uplatnenia odpisov aj doba prenájmu. Ak bola nehnuteľnosť prenajímaná len časť roka a následne bola napríklad predaná alebo vyradená z obchodného majetku, výška odpisov zahrňovaných do daňových výdavkov sa určí podľa skutočnej doby prenájmu. Napríklad, ak daňovník prenajímal byt len 6 mesiacov v danom roku, môže si do daňových výdavkov uplatniť len pomernú časť ročného odpisu.
Medzera v dani z nehnuteľností, ktorú by ste mali poznať!
V prípade, ak fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ZDP účtuje v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve, prípadne ak uplatňuje preukázateľné výdavky, má povinnosť aj zaznamenať transakcie s nehnuteľnosťami do svojho účtovníctva alebo daňovej evidencie.
Zmena odpisovej skupiny: Predĺženie doby odpisovania
Ďalšou významnou zmenou, ktorá prináša povinnosť prehodnotiť odpisovú skupinu nehnuteľnosti využívanej na prenájom, je preradenie budov nevýrobného charakteru. Budovy určené na bývanie, kancelárie a podobne boli preradené z pôvodnej 4. do novovzniknutej 6. odpisovej skupiny. Toto preradenie znamená predĺženie doby ich odpisovania na 40 rokov. Do konca roka 2014 sa tieto nehnuteľnosti odpisovali po dobu 20 rokov.
Ak sa prenajímaná nehnuteľnosť používa na viacero účelov, napríklad na výrobné i administratívne aktivity, pri jej zaradení do príslušnej odpisovej skupiny rozhoduje hlavné využitie určené z celkovej úžitkovej plochy. Toto pravidlo zabezpečuje, že zaradenie nehnuteľnosti do správnej odpisovej skupiny je vždy založené na jej primárnom účele.
Metódy odpisovania: Rovnomerná metóda pre 6. odpisovú skupinu
Novela zákona o dani z príjmov mení aj filozofiu metód odpisovania. Rámcuje použitie zrýchlenej metódy odpisovania výlučne pre 2. a 3. odpisovú skupinu. Nehnuteľnosti zaradené v 6. odpisovej skupine, kam patria napríklad bytové domy a kancelárske budovy, sa preto môžu odpisovať už iba rovnomernou metódou. Doteraz bola v týchto prípadoch možnosť použiť aj zrýchlený odpis.
Podľa zákona o dani z príjmov účinného od 1. 1. 2015 môže daňovník odpisovať hmotný majetok zrýchleným spôsobom len majetok, ktorý je zaradený do 2. a 3. odpisovej skupiny. Teda zrýchlené odpisy pri bytoch nie sú povolené.
Vstupná cena nehnuteľnosti: Základ pre daňové odpisy
Definícia vstupnej ceny je usmernená v § 25 zákona o dani z príjmov. Ak by nebola správne určená, nastáva problém s uplatnením daňových odpisov. Vstupná cena je základom na výpočet daňových odpisov.
V prípade kúpy nehnuteľnosti je vstupnou cenou obstarávacia cena, ktorá zahŕňa okrem kúpnej ceny aj náklady súvisiace s obstaraním, ako sú napríklad poplatky za prevod vlastníctva, provízia realitnej kancelárie a podobne. Ak bola nehnuteľnosť postavená vlastnými nákladmi, do výdavkov je možné zahrnúť preukázateľne vynaložené náklady na výstavbu (bločky, faktúry). Práca vykonaná svojpomocne sa do výdavkov nepočíta.
V prípade darovania nehnuteľnosti je situácia zložitejšia. Ak darca v postavení fyzickej osoby nemal nehnuteľnosť predtým zaradenú v obchodnom majetku a v čase darovania by bol predaj oslobodený od dane (t. j. vlastnil ju viac ako 5 rokov), potom sa ako vstupná cena pre obdarovaného použije cena podľa znaleckého posudku. Ak však darca vlastnil nehnuteľnosť menej ako 5 rokov a nehnuteľnosť postavil, do výdavkov obdarovaného sa zahrnú preukázateľné náklady na výstavbu darcu. Ak darca nehnuteľnosť kúpil a vlastnil ju menej ako 5 rokov, obdarovaný si ako vstupnú cenu uplatní obstarávaciu cenu, za ktorú ju nadobudol darca.
Vyradenie nehnuteľnosti z obchodného majetku
V prípade, ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť, ktorú vyradila z obchodného majetku, predať, bude predmetom dane z príjmov v lehote do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. To znamená, že ak daňovník predá nehnuteľnosť skôr ako po piatich rokoch od jej vyradenia z obchodného majetku, príjem z predaja bude zdaniteľný. Ak ju predá po uplynutí piatich rokov, príjem z predaja bude oslobodený od dane, pokiaľ nebol predmetom podnikania.
Pomôcka pre prenajímateľov: Evidencia majetku v Exceli
Pre správne uplatňovanie daňových odpisov a dodržiavanie legislatívnych požiadaviek vyvinuli niektorí odborníci pomôcku v podobe Excel tabuľky. Táto pomôcka má za cieľ zjednodušiť proces evidencie majetku, výpočtu odpisov a sledovania daňových náležitostí pre prenajímateľov. Pomôcka typicky pozostáva z viacerých hárkov, ktoré slúžia na zadávanie základných identifikačných údajov o majetku, výber spôsobu odpisovania, sledovanie odpisov a podobne. Všetky hárky sú navzájom prepojené, čo zabezpečuje konzistenciu a minimalizuje riziko chybovosti.
Pri používaní takejto pomôcky je dôležité správne vyplniť všetky požadované údaje, ako je názov a inventárne číslo majetku, dátumy obstarania a zaradenia, obstarávacia cena, odpisová skupina a spôsob odpisovania. Pri výpočte odpisov je potrebné brať do úvahy obmedzenie, že daňovo uznané odpisy môžu byť maximálne do výšky prijatého nájmu v danom zdaňovacom období. Taktiež je potrebné zadať počet mesiacov prenajímania v sledovanom období, aby sa odpisy správne pomernili.
Je dôležité poznamenať, že tieto Excel formuláre sú často testované len vo Windows prostredí. Pred použitím akýchkoľvek podobných pomôcok je vždy vhodné konzultovať ich správnosť a vhodnosť s daňovým poradcom.
Príklad zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku živnostníkom
Daňovník, fyzická osoba Peter Novák, má živnosť v oblasti skladovania a prepravy tovarov. Z tejto činnosti dosahuje príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Tento živnostník má zaradené vo svojom obchodnom majetku tri budovy, ktoré využíva ako sklady. Jednu z týchto budov (sklad) prenajíma nájomcovi za 2 000 eur mesačne, pretože ju nevyužíva. Vzhľadom na skutočnosť, že daný sklad je zaradený v obchodnom majetku živnostníka (prenajímateľa), v súlade so znením § 6 ods. 5 písm. a) ZDP je tento príjem z titulu prenájmu považovaný za súčasť „aktívnych“ príjmov deklarovaných zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Nejde teda o „pasívny“ príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP. Ak by ako občan vlastnil aj byt, ktorý by prenajímal, potom je možné v daňovom priznaní typu B vykazať dva typy príjmov - nezávisle od seba. Byt by totiž nebol obchodným majetkom v rámci živnostenského podnikania.
Príklad darovania nehnuteľnosti
Peter Vysoký ide predať nehnuteľnosť. Keďže ju nevlastnil viac ako 5 rokov, nemôže využiť oslobodenie podľa § 9 ZDP, preto predaj zdaní. Do výdavkov si môže uplatniť podľa § 8 ods. 5 ZDP vstupnú cenu podľa § 25 ZDP. Nehnuteľnosť mu daroval otec, ktorý ju vlastnil menej ako 5 rokov. Postavil ju a následne po 3 rokoch daroval synovi. Finančná správa mu odpovedala na písomný dopyt v tom zmysle, že ak darca (otec) vlastnil nehnuteľnosť menej ako 5 rokov (pred darovaním), bude pre obdarovaného (syna) relevantná ako výdavok pri následnom predaji nehnuteľnosti cena, za ktorú nadobudol darca (otec) nehnuteľnosť do vlastníctva. Ak ju darca nadobudol vlastnou výstavbou, do výdavkov je možné zahrnúť výdavky preukázateľne vynaložené na výstavbu (bločky, faktúry). Prácu vykonanú svojpomocne nie je možné uplatniť do výdavkov. Znalecký posudok sa v tomto prípade neberie do úvahy [§ 25 ods. 1 písm. b) ZDP]. Ak by darca (otec) vlastnil nehnuteľnosť menej ako 5 rokov (pred darovaním), pričom ju nepostavil, ale kúpil, považuje sa za vstupnú cenu obstarávacia cena - je to v § 25 ods. 1 písm. a) ZDP aj takto presne uvedené.