Prenájom nehnuteľností predstavuje pre mnohých významný zdroj príjmov, či už ide o podnikateľov alebo fyzické osoby. Z pohľadu zákona o dani z pridanej hodnoty (DPH) sú prenajímatelia nehnuteľností považovaní za zdaniteľné osoby. V súvislosti s týmto postavením je každá zdaniteľná osoba povinná sledovať svoj obrat, teda výšku príjmov, pre účely registrácie za platiteľa DPH. Uplatňovanie DPH pri nájme nehnuteľností upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Tento zákon od 1. apríla 2009 umožňuje platiteľovi dane (prenajímateľovi) rozhodnúť sa, či nájom nehnuteľnosti bude podliehať režimu DPH alebo bude od dane oslobodený. Táto možnosť je však podmienená tým, že nájomcom je zdaniteľná osoba.
Čo sa považuje za obrat pre účely DPH?
Obratom sa v súlade s § 4 ods. 9 zákona o DPH rozumejú výnosy (príjmy) bez dane z dodávaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem výnosov (príjmov) z tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Výnosy (príjmy) z poisťovacích služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37, a finančných služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 39, sa nezahŕňajú do obratu, ak sú tieto služby poskytované pri dodaní tovaru alebo služby ako doplnkové služby. Vzhľadom na to, že podľa definície obratu sa príjmy (výnosy) z dosiahnutého nájmu do obratu započítajú, je prenajímateľ nehnuteľnosti povinný sledovať obrat pre účely registrácie za platiteľa DPH. Týmto obratom sú dosiahnuté príjmy, resp. výnosy z prenájmu nehnuteľnosti.
Kedy vzniká povinnosť registrácie za platiteľa DPH?
Povinnosť registrovať sa ako platca DPH vám vznikne, ak dosiahnete obrat 49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. V prípade, že obrat 49 790 eur dosiahnete skôr ako za 12 mesiacov, napríklad už za tri alebo štyri mesiace, ste povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa už v nasledujúcom mesiaci po dosiahnutí stanoveného obratu. Žiadosť sa podáva do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste dosiahli obrat 49 790 eur.
Príklad: Spoločnosť ABC, s. r. o. bola založená dňa 1.1.2024. Za obdobie od 1.1.2024 do 31.12.2024 dosiahla ABC, s. r. o. obrat vo výške 50 200 eur. Spoločnosť ABC, s. r. o. je povinná podať žiadosť o registráciu na DPH najneskôr do 20.1.2025.
Príklad: Spoločnosť ABC, s. r. o. dosiahla v tuzemsku obrat vo výške 52 000 eur. Pred dosiahnutím obratu nebola povinná sa registrovať za platiteľa DPH. Spoločnosť ABC, s. r. o. je povinná podať žiadosť o registráciu na DPH.
Zdaniteľná osoba a ekonomická činnosť
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, ktorá je definovaná v § 3 ods. 2 zákona o dani z pridanej hodnoty, bez ohľadu na účel alebo výsledok tejto činnosti. Pre ekonomickú činnosť definovanú týmto ustanovením zavádza zákon o DPH legislatívnu skratku: „podnikanie“. Ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) sa podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tovaľho majetku (t. j. prenajímanie nehnuteľnosti).
Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou
Fyzická osoba, ktorá nemá oprávnenie na výkon živnosti, prenajíma na území Slovenskej republiky nehnuteľnosť. Pre účely dane z príjmov si k príjmom z prenájmu uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Počas celého zdaňovacieho obdobia vedie evidenciu o príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede a ďalšie evidencie predpísané zákonom o dani z príjmov. Obratom fyzickej osoby sú dosiahnuté príjmy z prenájmu. Tieto príjmy sa na účely registrácie k dani z pridanej hodnoty nesledujú za kalendárny rok, ale za obdobie najviac 12 nasledujúcich mesiacov bez ohľadu na účtovné a zdaňovacie obdobie.
Príklad: Zamestnanec Karol P., ktorý má trvalý pobyt na Slovensku, prenajíma na území Slovenskej republiky 3 nehnuteľnosti. Karol P. je povinný sledovať výšku svojho obratu dosiahnutého z príjmov z prenájmu. V prípade, ak obrat (príjem, resp. výnos) z prenájmu dosiahne za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov 49 790 eur, je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do 20. dňa nasledujúceho mesiaca.
Dobrovoľná registrácia za platiteľa DPH
§ 4 zákona o DPH umožňuje zdaniteľným osobám aj dobrovoľnú registráciu pred dosiahnutím obratu 49 790 eur. Táto možnosť môže byť výhodná napríklad v prípade, ak prenajímateľ plánuje rekonštrukciu prenajímanej nehnuteľnosti a chce si odpočítať DPH z prijatých dodávok.
Príklad: Viktor S. je zamestnanec. V reštitúcii získal budovu, ktorej priestory dlhodobo prenajíma štyrom platiteľom DPH ako kancelárie. V budove sa rozhodol na vlastné náklady vymeniť pôvodné okná za plastové. Pri príjmoch z prenájmu dosahuje za 12 po sebe nasledujúcich mesiacov obrat 20 000 eur. Viktor S. je z pohľadu zákona o DPH zdaniteľnou osobou a vykonáva ekonomickú činnosť, na základe ktorej je povinný sledovať dosiahnutý obrat. Pri dosiahnutí obratu 49 790 eur má povinnosť registrovať sa za platiteľa DPH. Ako zdaniteľnej osobe mu však zákon nedáva len povinnosti, ale aj práva. Môže dobrovoľne požiadať o registráciu za platiteľa DPH. V konkrétnom prípade by dobrovoľná registrácia k DPH pre Viktora S. znamenala možnosť odpočítať DPH pri výmene plastových okien a pri ďalších prijatých dodávkach súvisiacich s nájmom (ak tieto dodávky budú obstarané od platiteľov DPH a pri splnení ďalších podmienok stanovených zákonom o DPH).
Miesto dodania služby nájmu nehnuteľnosti
Miestom dodania služby, ktorej predmetom je nájom nehnuteľnosti, je podľa § 16 ods. 1 zákona o dani z pridanej hodnoty účinného od 1. 1. 2010 miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. To znamená, že keď sa prenajímaná nehnuteľnosť nachádza na území Slovenskej republiky, považuje sa nájom nehnuteľnosti za zdaniteľné plnenie dodané v tuzemsku (bez ohľadu na osobu nájomcu) a daň z pridanej hodnoty, ktorá sa na službu nájmu vzťahuje, patrí Slovenskej republike.
Zdanenie nájmu DPH
Aj v prípade, že by ste sa stali platcom DPH, nemusíte k nájmu pripočítať daň z pridanej hodnoty. Platiteľ sa však sám môže rozhodnúť, že nájom nehnuteľnosti zdaní daňou z pridanej hodnoty, ale len v tom prípade, ak je nájom poskytnutý pre zdaniteľnú osobu - napr. pre podnikateľa, ktorý je alebo nie je platiteľom DPH).
Príklad: Živnostník, Július L., ktorý je registrovaný za platiteľa DPH, prenajíma nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v Poprade inému živnostníkovi. Prenájom nehnuteľnosti nie je predmetom jeho podnikateľskej činnosti podľa živnostenského zákona. Prenájom nehnuteľnosti je u živnostníka ekonomická činnosť, ktorá sa z pohľadu zákona o DPH považuje za podnikanie. Nájomca ako živnostník je zdaniteľnou osobou, ktorá je (ale ak nedosiahla zákonom stanovený obrat, nemusí byť) registrovaná za platiteľa DPH. Ak Július L. plánuje rekonštruovať prenajímanú nehnuteľnosť a ďalej ju využívať na prenájom zdaniteľnej osobe, je preňho výhodné dobrovoľne zdaňovať nájom nehnuteľnosti daňou z pridanej hodnoty, pretože z plnení prijatých za účelom rekonštrukcie nehnuteľnosti si bude môcť v súlade s § 49 až § 51 zákona o DPH uplatniť právo na odpočítanie dane.
Zmeny v sledovaní obratu pre DPH od roku 2025
Od 1.1.2025 sa obrat pre DPH bude sledovať za jeden kalendárny rok. Súčasne sa hranica obratu pre povinnú registráciu zvýši na 62 500 eur.
Výnosy a príjmy v kontexte DPH
Je dôležité rozlišovať medzi výnosmi a príjmami pri sledovaní obratu pre DPH. Ako „obrat“ sa sleduje hodnota dodaných tovarov a služieb, teda sumy na faktúrach, bez ohľadu na to, či ich odberateľ uhradil alebo nie. Na tento účel sa nesledujú príjmy. Sumy na zálohových faktúrach sa do obratu nepočítajú, pretože prijaté preddavky ešte nie sú dodaním tovaru či služby.
Rozdiely medzi obratom a príjmom.
Služby spojené s nájmom
Okrem samotnej služby nájmu môže prenajímateľ poskytovať nájomcovi aj ďalšie služby a dodávať tovary, ktoré sú spojené s nájmom nehnuteľnosti. Ide napríklad o:
- Dodanie tovaru (refakturácia elektrickej energie, tepla, vody alebo plynu nájomcovi na základe skutočnej spotreby) - vznik daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 3 písm. f) zákona o DPH.
- Poskytnutie služby podľa § 9 ods. 4 zákona o DPH (prenajímateľ môže poskytovať, resp. obstarávať pre nájomcu ďalšie služby ako napr. upratovacie, telekomunikačné služby, odvoz komunálneho odpadu a pod.) - vznik daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH.
Tieto dodané služby a tovary sa tiež započítavajú do obratu pre účely DPH, ak spĺňajú podmienky pre zdaniteľné plnenie v tuzemsku.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje zákon o dani z pridanej hodnoty príjem z prenájmu nehnuteľnosti ako nezávislú ekonomickú činnosť (t. j. príjem z podnikania) v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak. Vzájomnou dohodou manželov je možné tento pomer zmeniť tak, ako to vyhovuje manželom. V prípade, že jeden z manželov je už platiteľom DPH z inej činnosti, musí aj príjem z prenájmu v svojom podiele zahrnúť medzi zdaniteľné obchody. Manželka, ktorá nie je platiteľkou DPH, si musí sledovať obrat pre účely registrácie za platiteľa DPH, do ktorého zahrnie svoj podiel hodnoty prenájmu.
Právne stavy a zmeny v legislatíve
Je dôležité sledovať aktuálne legislatívne zmeny týkajúce sa DPH. Pred 1. aprílom 2009 platilo ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH, podľa ktorého sa platiteľ prenajímajúci nehnuteľnosť (alebo jej časť) mohol rozhodnúť, že nájom dobrovoľne zdaní daňou z pridanej hodnoty a nebude ho považovať za oslobodený od dane v prípade, ak nájomcom nehnuteľnosti alebo jej časti bol tiež platiteľ dane z pridanej hodnoty. Od 1. apríla 2009 sa podmienky povinného oslobodenia nájmu nehnuteľnosti v zákone o dani z pridanej hodnoty zmenili. Prenajímateľ, ktorý je platiteľom dane z pridanej hodnoty, musí nájom nehnuteľnosti povinne oslobodiť od dane len v prípade, ak nehnuteľnosť prenajíma nezdaniteľnej osobe.
Priemerný obrat a zdaňovacie obdobie
Platiteľ dane z pridanej hodnoty, ktorý je registrovaný pre DPH k určitému dátumu, má štandardne zdaňovacie obdobie kalendárny mesiac. Ak však za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov dosiahol obrat nižší ako 100 000 eur, môže si zvoliť zdaňovacie obdobie kalendárny štvrťrok. Toto rozhodnutie je potrebné oznámiť daňovému úradu najneskôr do 25. dňa po skončení kalendárneho štvrťroka, v ktorom bola táto podmienka splnená. Ak obrat presiahne 100 000 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, vzniká opätovne povinnosť uplatňovať zdaňovacie obdobie kalendárny mesiac.
Príklad na zmenu zdaňovacieho obdobia: Platiteľ DPH, ktorý je registrovaný pre DPH k 15. máju 2021, má zdaňovacie obdobie kalendárny mesiac. Za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov (t. j. od 1. júna 2021 do 31. mája 2022) dosiahol obrat vo výške 60 000 eur. Za mesiac jún dosiahol ešte obrat vo výške 30 000 eur. Môže sa takýto platiteľ DPH rozhodnúť pre zdaňovacie obdobie kalendárny štvrťrok od 1. júla 2022? Áno, lebo obrat za 12 mesiacov do 31. mája 2022 je 60 000 eur a obrat za 12 mesiacov do 30. júna 2022 je 90 000 eur. Splnením podmienky obratu za 12 mesiacov do 31. mája 2022, ktorá nastala 1. júna 2022, môže zmeniť zdaňovacie obdobie na kalendárny štvrťrok k 1. júlu 2022. Oznámenie o zmene zdaňovacieho obdobia musí podať daňovému úradu najneskôr do 25. júla 2022.