V súčasnej spoločnosti dochádza k výraznej zmene v nazeraní vlastníkov na ich nehnuteľnosti. Dôraz sa presúva od obhospodarovania pôdy k rastúcemu dopytu po vlastnom bývaní. Mestá sa rozvíjajú, dopyt po stavebných pozemkoch je veľký, no ich ponuka nie je vždy dostatočná. Základnou otázkou, ktorú si musí potenciálny vlastník položiť, je, či sa rozhodne predať svoju nehnuteľnosť ako ornú pôdu bez investícií do inžinierskych sietí, alebo investuje do jej zhodnotenia a predá ju ako stavebný pozemok. Vlastníci prirodzene túžia predať pozemok za čo najvyššiu cenu, čo je v podstate trhová cena za stavebný pozemok v danej lokalite. Túto cenu však bez inžinierskych sietí nie je možné dosiahnuť.
Čo sú inžinierske siete a prečo sú dôležité?
Pod pojmom technická infraštruktúra si môžeme predstaviť všetko, čo súvisí s technickou obsluhou územia. To zahŕňa cestnú komunikáciu, vodovod, kanalizáciu, plyn, káble vysokého a nízkeho napätia, telekomunikačné káble a verejné osvetlenie. Vybavenie pozemku týmito sieťami je pri kúpe často rozhodujúcim faktorom, samozrejme, s prihliadnutím na lokalitu, orientáciu svetových strán a ďalšie faktory.
Územný plán ako základný dokument
Základné informácie potrebné na ďalšie rozhodovanie predstavuje územný plán mesta alebo obce. Po vyžiadaní územnoplánovacej informácie od stavebného úradu zistíme, na aký účel je možné pozemok využiť. Ak je pozemok v územnom pláne určený na zastavanie, je možné uvažovať o jeho zhodnotení riešením technickej infraštruktúry. Územný plán ustanovuje zásady priestorového usporiadania a funkčného využívania územia obce a v jeho záväznej časti určuje verejnoprospešné stavby. Tento údaj je mimoriadne dôležitý pri plánovaní infraštruktúry, ktorá by mala byť detailne špecifikovaná v urbanistickej štúdii už pri spracúvaní územného plánu. Kvalitne spracovaný územný plán pomáha predísť prípadným sporom v nasledujúcich územných a stavebných konaniach.
V prípade, ak zistíme, že pozemok nie je územným plánom určený na zastavanie, je potrebné spracovať územnoplánovaciu dokumentáciu potrebnú pre zmeny a doplnky územného plánu.
Majetkovoprávne vzťahy a proces získavania pozemkov
Prípady, keď sa vlastník pozemku rozhodne zmeniť vlastnú ornú pôdu na stavebné pozemky a má možnosť napojiť sa na siete umiestnené na susednom pozemku, sú zriedkavé. Zvyčajne sa v praxi stretávame so situáciou, keď zamýšľané územie oddeľuje od možného miesta napojenia (od existujúcej infraštruktúry) niekoľko ďalších pozemkov, ktoré nie sú v jeho vlastníctve. Tu sa dostávame k jednému z najdôležitejších bodov celého procesu. Majetkovoprávne vzťahy v súvislosti s plánovanou infraštruktúrou sú predmetom riešenia v územnom konaní a tu začína proces rokovania s ostatnými vlastníkmi, ktorých môže byť aj niekoľko desiatok.
Pri príprave technickej infraštruktúry je veľmi dôležité zabezpečenie právneho vzťahu stavebníka resp. investora k pozemkom, na ktorých sa má stavba umiestniť. Stavebný úrad totiž môže v zmysle § 38 stavebného zákona vydať územné rozhodnutie o umiestnení stavby navrhovateľovi, ktorý nemá k pozemku vlastnícke alebo iné právo len v prípade, ak možno na daný účel pozemok vyvlastniť [2].
Ak sa stavby uvedené v § 108 stavebného zákona uskutočňujú vo verejnom záujme, stavebný úrad môže svojim rozhodnutím pozemky potrebné na ich uskutočnenie vyvlastniť alebo vlastnícke práva k nim v zmysle zákona obmedziť [3]. Podľa stavebného zákona totiž možno pozemky vyvlastniť pre verejnoprospešné stavby podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie, ktoré vymedzí schvaľujúci orgán v jej záväznej časti, ak sú uskutočňované vo verejnom záujme. Je teda veľmi dôležité brať do úvahy verejnoprospešný charakter realizovaných inžinierskych sietí a verejný záujem, ktorý sa preukazuje vo vyvlastňovacom konaní. Ak je teda možné v súlade so zákonom pozemok vyvlastniť na účel výstavby inžinierskych sietí a za predpokladu, že sú ako verejnoprospešné stavby určené v záväznej časti územného plánu, je možné vydať územné rozhodnutie o umiestnení stavby aj bez súhlasu vlastníka pozemku.
V nasledujúcom stavebnom konaní je potrebné preukázať vzťah navrhovateľa/investora k pozemkom, na ktorých má byť umiestnená navrhovaná stavba. Základným spôsobom preukázania práva k pozemku je prevod vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy. Proces rokovania s ostatnými vlastníkmi môže byť veľmi náročný, kým obe strany dospejú k dohode. Keďže tento moment nastáva ešte pred vydaním stavebného povolenia a v procese príprav, keď niekedy nie sú známe všetky aspekty financovania, presný termín jej zahájenia, či výsledný záber stavby, môže nastať situácia, že dôjde k nákupu pozemkov, ktoré v danom rozsahu nebude stavebník potrebovať. Aj z toho dôvodu uprednostňujú stavebníci uzatváranie zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách na účely zabezpečenia stavebného povolenia [4].
Zložitosť procesu budovania inžinierskych sietí
Proces prípravy inžinierskych sietí je veľmi rozsiahly a zložitý. Nemožno ho obmedziť len na zhotovenie geometrických plánov či znaleckých posudkov. Súčasťou sú často zložité právne vzťahy, či dlhé lehoty na vybavenie. V mnohých prípadoch sú vlastníci nezistení, kde môže byť problematickým článkom aj Slovenský pozemkový fond, ktorého lehota na rozhodnutie trvá v niektorých prípadoch až rok. Rozdielny je aj prístup niektorých orgánov verejnej správy, najmä pri procese vyvlastňovania, ktorý závisí od prístupu jednotlivých úradníkov a koordinácie činností jednotlivých článkov tohto zloženého mechanizmu [5].
Pri spracovaní projektovej dokumentácie pre územné konanie i pre stavebné konanie sa do nej premietajú všetky podmienky správcov resp. vlastníkov inžinierskych sietí, a to bodov napojenia ako aj dimenzií sietí. Pri vzniku novej lokality správcovia nemajú záujem investovať do výstavby sietí, keďže nemajú zabezpečených konečných odberateľov (ich dostatočný počet). Úprava vzťahov medzi správcom sietí a investorom je z toho dôvodu často problematická, či už ide o majetkovoprávne vzťahy alebo prevádzkový režim. Podmienky následného prevádzkovania novovybudovaných sietí sa určujú až po ukončení ich výstavby a kolaudácii. Táto zložitosť spočíva najmä v spomínaných podmienkach, ktoré stanovuje správca, na čo investor nemá dosah.
Úloha mesta pri budovaní infraštruktúry
Najzložitejší, no stále riešiteľný problém je pri vybudovaní dopravnej infraštruktúry. Podľa zákona o obecnom zriadení majú obce a mestá povinnosť zabezpečovať výstavbu a prevádzkovať miestne komunikácie [7], ktorých súčasťou je aj verejné osvetlenie. Podporne to upravuje aj zákon o pozemných komunikáciách. Mestá však výstavbu v mnohých prípadoch neuskutočňujú a tieto záväzky miest na seba často preberá investor. Je potrebné venovať pozornosť údržbe miestnej komunikácie ako aj prevádzke verejného osvetlenia a s tým súvisiacimi poplatkami. Tieto služby zabezpečuje obec podľa zákona o obecnom zriadení a sú hradené z rozpočtu obce, ktorého príjmom sú miestne dane platené obyvateľmi mesta [8].
Riešenie problémov s inžinierskymi sieťami v praxi
Pri kúpe stavebného pozemku je dôležité dôkladne preveriť jeho stav. Nie každý pozemok ponúkaný ako stavebný je naozaj stavebný. Podozrivá je nižšia cena aj príliš veľká rozloha. Inzerenti predávajú ako stavebné typicky pozemky určené ako záhrady, vinice alebo napr. orná pôda. Je v tom značná miera špekulantstva. Za cenu, ktorú si takýto inzerent pýta, by správne kategorizovanú parcelu nikdy nepredal. Orná pôda skrátka nemá ani zďaleka takú hodnotu za meter štvorcový, ako pozemok určený na stavbu rodinného domu. Okrem toho budete musieť riešiť vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu.
Predtým, než kúpite pozemok, dobre si ho preverte. Každá parcela má vrámci výstavby regulatív, ktorý vám bližšie napovie o budúcej stavbe vášho vysnívaného domu. To, že je stavebný pozemok správne kategorizovaný a je možné na ňom stavať, je prvým a hlavným predpokladom dobrej kúpy, pokiaľ na ňom plánujete vybudovať dom. Nie je to však podmienka jediná.
- Prístupová cesta: Je dobré, ak je právne vysporiadané právo prechodu a prejazdu, zvlášť dôležité je to v momente, kedy prístupová cesta vedie cez súkromný pozemok. Nie vždy šťastným riešením je kúpa takého pozemku, nakoľko majitelia parcely, cez ktorú prístupová cesta prechádza, často vnímajú toto prístupové právo ako svoju ťarchu. V niektorých prípadoch môže takéto usporiadanie viesť k opakovaným konfliktom.
- Inžinierske siete: Za ideálnych podmienok sú inžinierske siete, teda prístupy k vode, elektrine, plynu či kanalizácii, umiestnené na hranici pozemku. Nie je to však pravidlom. Pred kúpou pozemku si teda dôsledne zistite, kde presne pripojovacie miesta sú. Pokiaľ sú totiž vzdialené, počítajte s vyššími finančnými nákladmi. Budete potrebovať priviesť tieto siete k hranici pozemku, či domu. Tiež sa môže stať, že prípojky v konkrétnej oblasti nie sú k dispozícii, v tom prípade bude potrebné nájsť náhradné riešenie (napr. studňa, žumpa, septik).
Prípadové štúdie a možné komplikácie
Predstavte si stavebný pozemok, ktorý je z jednej strany zastavaný rodinnými domami. Zároveň na začiatku tohto stavebného pozemku je trafostanica pre pár užívateľov, ktorí si ju postavili na vlastné náklady. Majitelia týchto nehnuteľností majú svoje inžinierske siete a domy už skolaudované. Spomínaný pozemok je predelený štátnou cestou, pod ktorou si obyvatelia postavili vlastnú kanalizáciu. Na druhej strane tejto cesty chcú ďalší obyvatelia stavať svoje rodinné domy. Pôvodne dostali prísľub od majiteľov sietí, že sa budú môcť na spomínanú trafostanicu a kanalizáciu pripojiť. Situácia sa však zmenila a majitelia sietí prisľúbené prípojky odmietli. Dôvody môžu byť rôzne, napríklad snaha blokovať príchod nových záujemcov o bývanie.
V takomto prípade musia majitelia stavebných pozemkov riešiť dva problémy: pripojenie na trafostanicu a pripojenie sa na kanalizáciu pod štátnou cestou.
- Riešenie pripojenia na elektrický zdroj: Najlepšie je osloviť lokálneho distribútora elektrickej energie. Ak by sa situácia vyskytla na distribučnom území Východoslovenskej energetiky, a.s. (VSD), spoločnosť by najprv ponúkla majiteľom pôvodnej trafostanice jej odkúpenie. Následne by VSD riešila napojenie nových žiadateľov. V prípade, že by tento návrh nebol akceptovaný, VSD by pristúpila k vybudovaniu vlastného distribučného zariadenia. Ak sú splnené technické a obchodné podmienky na pripojenie, odberateľ má právo na pripojenie do distribučnej sústavy. Celý proces začína podaním žiadosti o pripojenie. Pripojenie na "cudziu trafostanicu" je komplikovanejšie a vyžaduje súhlas majiteľa zariadenia.
- Riešenie pripojenia na kanalizáciu: V prípade kanalizácie pod štátnou cestou, ktorá je vo vlastníctve tých istých majiteľov ako v prípade trafostanice, je kľúčová dohoda (písomný súhlas) zúčastnených strán. Vodárenská spoločnosť má možnosť zasiahnuť len vtedy, ak má predmetná kanalizácia verejný charakter. Pokiaľ nie, vlastník má plné právo rozhodovať o tom, koho na svoju kanalizáciu pripojí. Možné riešenia zahŕňajú: dohodu s vlastníkmi vybudovanej kanalizácie, vybudovanie vlastnej kanalizácie (ak je na pozemku miesto) alebo pripojenie na verejnú kanalizáciu, ak sa nachádza v dostupnej vzdialenosti.
V každom prípade je nutné osloviť lokálneho správcu týchto sietí, ktorý vám najlepšie opíše možnosti danej lokality. Pri stavbe rodinného domu musíte myslieť na každú maličkosť, ktorá by vám mohla skomplikovať vaše zámery. Ak by ste zistili, že sľuby o pripojení sa na ich siete ostali len slovami, máte pre budúcnosť bohužiaľ jedinú istotu a to vašu prázdnu parcelu na jednej strane cesty a nekorektných susedov na druhej strane cesty.
Realizácia inžinierskych sietí, ich príprava, výstavba, majetkovoprávne vysporiadanie pozemkov pod nimi ako aj zabezpečenie ich prevádzkovania oprávnenými osobami je náročný proces z hľadiska času aj financií. No po jeho úspešnom absolvovaní vlastníci zhodnotia svoju nehnuteľnosť, môžu ju plnohodnotne využívať, rozvíjať územie a tak vytvárať nové miesta pre spokojné bývanie.