Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom pri technickom zhodnotení (TZ) prenajatého majetku sú komplexné a často prinášajú otázky týkajúce sa dane z príjmov a účtovníctva. Správne pochopenie týchto pravidiel je kľúčové pre obe strany, aby sa predišlo daňovým nedorozkomen a zabezpečila sa transparentnosť finančných vzťahov. Tento článok sa zameriava na definíciu nájomného vzťahu, jeho rozšírenie pre účely úpravy základu dane u prenajímateľa o nepeňažný príjem z titulu TZ vykonaného nájomcom, ako aj na opráv na prenajatom majetku.
Definícia a rozšírenie pojmu „nájomný vzťah“
Definícia „nájomného vzťahu“ pre účely úpravy základu dane u prenajímateľa o nepeňažný príjem z titulu technického zhodnotenia (TZ) a opráv na prenajatom majetku bola od 1. januára 2015 spresnená. Toto spresnenie zahŕňa aj ďalšie nájomné vzťahy, pri ktorých dochádza k užívaniu cudzej veci. Za „nájomný vzťah“ sa pre účely ustanovení § 17 ods. považuje nájomný vzťah podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Rozšírenie pojmu „nájomný vzťah“ pre účely § 17 ods. zohľadňuje širšie spektrum zmlúv, ktoré umožňujú užívanie majetku inej osoby.
Technické zhodnotenie vykonané nájomcom a jeho daňové dôsledky pre prenajímateľa
V prípade, ak nájomca s písomným súhlasom prenajímateľa vykoná v prenajatých priestoroch stavebné úpravy, ktoré predstavujú technické zhodnotenie (TZ), a tieto úpravy sú v hodnote presahujúcej 1 700 eur, tieto náklady sa považujú za „iný majetok“ z pohľadu zákona o dani z príjmov (§ 22 ods. 6 písm. a)).
Ak prenajímateľ po zaradení TZ vykonaného a uhradeného nájomcom zvýši vstupnú (zostatkovú) cenu predmetu nájmu, v roku jeho zaradenia do užívania ide o jeho nepeňažný príjem, ktorý je predmetom zdanenia. Tento príjem sa uvádza na riadku 110 daňového priznania právnických osôb.
Príkladom môže byť situácia, kedy nájomca mal prenajaté priestory na dobu 5 rokov. V roku 2025 vykonal stavebné úpravy v hodnote 10 000 € s písomným súhlasom prenajímateľa. Následne prenajímateľ zvýšil vstupnú cenu predmetu nájmu o výšku TZ v roku jeho vykonania. V tomto prípade ide o nepeňažný príjem prenajímateľa.
Odpisovanie technického zhodnotenia nájomcom
Nájomca má právo odpisovať technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, avšak za podmienky, že vlastník (prenajímateľ) nezvýši vstupnú cenu tohto majetku o náklady na TZ vykonané nájomcom. Toto právo je zakotvené v ustanovení § 24 ods. 2 zákona o dani z príjmov.
Ak náklady na predmetné TZ prevyšujú 1 700 eur, nájomca postupuje pri odpisovaní TZ ako pri inom majetku. Zaradí ho do rovnakej odpisovej skupiny ako je prenajatý majetok a odpisuje ho v plnej výške. Nájomca môže zaradiť TZ do odpisovej skupiny na základe účelu, na ktorý využíva prenajatý majetok. V prvom roku odpisovania hmotného majetku, v súlade s § 27 ods. 2 a § 28 ods. 2 zákona o dani z príjmov, uplatní daňovník do daňových výdavkov iba pomernú časť z ročného odpisu pripadajúcu na mesiace, počas ktorých sa hmotný majetok používal, vrátane mesiaca zaradenia do užívania do konca zdaňovacieho obdobia.
Technické zhodnotenie pri ukončení nájomnej zmluvy
Ukončenie nájomnej zmluvy prináša špecifické situácie týkajúce sa technického zhodnotenia. V prípade, že nájomná zmluva administratívnej budovy bola v roku 2025 ukončená a nájomca vykonal v roku 2021 na budove TZ s písomným súhlasom prenajímateľa a toto TZ aj odpisoval, nastávajú nasledujúce možnosti:
- Bezodplatné odovzdanie prenajímateľovi: Ak nájomca pri ukončení nájomnej zmluvy v roku 2025 odovzdal majetok vo výške daňovej zostatkovej ceny bezodplatne prenajímateľovi, ide o nepeňažný príjem prenajímateľa v roku ukončenia nájomnej zmluvy. Toto vyplýva z ustanovenia § 17 ods. 20 písm. b) zákona o dani z príjmov. Nájomca zostatkovú cenu TZ nezahrnie do daňových výdavkov, nakoľko nedochádza k vyradeniu majetku z dôvodu predaja, škody, likvidácie atď.
- Odkúpenie zostatkovej ceny TZ: Ak prenajímateľ odkúpi zostatkovú cenu TZ (aj za nižšiu cenu), zvýši vstupnú cenu predmetu nájmu a bude ju ďalej odpisovať v súlade so zvoleným spôsobom odpisovania. Nájomca príjem za predaj zostatkovej ceny TZ zdaní ako výnos z jeho predaja po uplatnení výdavku vo forme daňovej zostatkovej ceny vykonaného TZ v plnej výške.
Ak pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny TZ, a toto bolo bezodplatne odovzdané prenajímateľovi, ide o nepeňažný príjem prenajímateľa v roku ukončenia nájomnej zmluvy. Pri výpočte výšky nepeňažného príjmu musí prenajímateľ použiť rovnomerný spôsob odpisovania.
Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa pri zmenách na prenajatom majetku
Z ustanovení Občianskeho zákonníka vyplýva, že nájomca je povinný starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda. Prenajímateľ zasa musí udržiavať vec v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie.
Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len vtedy, keď sa k tomu prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v čase nájmu došlo v dôsledku užívania veci.
Vynaložené náklady na vykonané opravy prenajatých priestorov nad rámec opráv dohodnutých v nájomnej zmluve možno považovať za nepeňažný príjem prenajímateľa podľa § 17 ods. 21 zákona o dani z príjmov v tom roku, v ktorom sa vykonala oprava, ak ich nájomca zahrnul do svojich nákladov.
Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.
Čo je hodnotenie vplyvu?
Zlúčenie nájomcu a prenajímateľa
V prípade zlúčenia nájomcu a prenajímateľa zmluva o prenájme z právneho titulu zaniká. Z účtovného hľadiska v tomto prípade nedochádza k vyradeniu majetku u nájomcu, ale len k jeho zaúčtovaniu v súvahe právneho nástupcu. Finančná správa deklaruje, že v prípade zlúčenia prenajímateľa a nájomcu sa neuplatní postup podľa § 17 ods. 20 zákona o dani z príjmov.
Technické zhodnotenie ako „iný majetok“
Zákon o dani z príjmov vo všeobecnosti považuje technické zhodnotenie v sume výdavkov vyššej ako 1 700 € vykonané a odpisované nájomcom na prenajatom majetku za tzv. iný majetok (§ 22 ods. 6 písm. a)). Toto ustanovenie definuje, kedy sa TZ považuje za samostatný majetok nájomcu.
Príklady technického zhodnotenia a opráv
Príklad č. 1: Oprava strechyNájomca na základe zmluvy s prenajímateľom užíval budovu ako kancelárske priestory. V zmluve boli dohodnuté podmienky nájmu, pričom zároveň bola dohodnutá aj všeobecná podmienka, že opravy a údržbu budovy zabezpečuje na svoje náklady nájomca. Na budove zatekala strecha a nájomca vykonal jej opravu, ktorá si vyžiadala náklad 3 560 €. Aj keby sa pri odstránení zatekania použili novšie stavebné materiály, ide o opravu.
Príklad č. 2: Výmena okienV budove skladu boli vymenené staré drevené okná za nové plastové vo výške 8 500 €. V tomto prípade ide o technické zhodnotenie, keďže došlo k podstatnej zmene technických parametrov a zlepšeniu vlastností majetku nad rámec bežnej opravy.
Príklad č. 3: Prestavba výrobných priestorovSpoločnosť uzatvorila nájomnú zmluvu na prenájom výrobných priestorov na 15 rokov. Od vlastníka získala súhlas na prestavbu priestorov, aby vyhovovali jej potrebám. Nájomca zaradí technické zhodnotenie vykonané vo výrobnej budove do 5. odpisovej skupiny.
Príklad č. 4: Bezpečnostné dverePodnikateľ má v prenájme nebytové priestory. Obstaral si bezpečnostné dvere v hodnote 2 700 €. Modernizáciou (technickým zhodnotením) sa rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku o také súčasti, ktoré pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria jeho neoddeliteľnú súčasť.
Technické zhodnotenie v prípade odkúpenia nehnuteľnosti nájomcom
Ak spoločnosť mala v prenájme nehnuteľnosť, na ktorej bolo počas prenájmu vykonané technické zhodnotenie a so súhlasom prenajímateľa toto TZ odpisoval nájomca, ale v priebehu prenájmu spoločnosť odkúpila uvedenú nehnuteľnosť, nastáva otázka ďalšieho odpisovania.
Po kúpe tejto nehnuteľnosti spoločnosť nebude odpisovať samostatne vykonané technické zhodnotenie a samostatne nehnuteľnosť. Nájomca po ukončení nájomného vzťahu (ktorý sa zlúčením s vlastníctvom skončil) stráca právo nakladať s majetkom. Majetok, vrátane jeho technického zhodnotenia, musí byť buď odovzdaný prenajímateľovi, alebo s ním musí byť inak naložené v súlade so zmluvou a zákonom. V tomto prípade, keďže nájomca sa stal vlastníkom, technické zhodnotenie sa stáva súčasťou jeho majetku a bude sa odpisovať spolu s nehnuteľnosťou podľa jej vstupnej ceny a odpisovej skupiny.
Dôležitosť písomných zmlúv a súhlasov
Všetky dohody týkajúce sa technického zhodnotenia, opráv a zmien na prenajatom majetku by mali byť vždy písomne zaznamenané v nájomnej zmluve alebo v jej dodatkoch. Písomný súhlas prenajímateľa s vykonaním TZ nájomcom je zásadný pre správne daňové a účtovné posúdenie. Bez písomného súhlasu prenajímateľa a dohody o ďalšom postupe pri TZ by mohlo dôjsť k sporom a nejasnostiam, najmä pri ukončení nájomného vzťahu.
Zhrnutie kľúčových bodov
- TZ nad 1 700 €: Vykonané nájomcom s písomným súhlasom prenajímateľa a nezvýšenou vstupnou cenou prenajatého majetku u prenajímateľa, sa považuje za „iný majetok“ a nájomca ho môže odpisovať.
- Nepeňažný príjem prenajímateľa: Ak prenajímateľ zvýši vstupnú cenu majetku o TZ vykonané nájomcom, ide o jeho zdaniteľný nepeňažný príjem.
- Ukončenie nájmu: V prípade bezodplatného odovzdania TZ prenajímateľovi, ide o nepeňažný príjem prenajímateľa. Pri odkúpení TZ nájomca zdaní zisk a prenajímateľ zvýši vstupnú cenu majetku.
- Opravy vs. TZ: Rozdiel medzi opravou (návrat do pôvodného stavu) a TZ (zlepšenie, rozšírenie) je kľúčový pre daňové posúdenie.
- Písomná forma: Všetky dohody týkajúce sa TZ a opráv musia byť písomné.
tags: #najomne #a #odpocet #prevedenej #rekonstrukcie