Čoraz viac ľudí túži bývať vo svojom vlastnom dome. Ak aj vy patríte medzi nich a v blízkej dobe plánujete kúpu nehnuteľnosti, možno stojíte pred dilemou - novostavba, alebo starý dom? Obe možnosti v sebe skrývajú mnohé plusy, ale aj mínusy. Pokúsime sa zhrnúť pre vás výhody a nevýhody oboch alternatív, aby ste sa mohli informovane rozhodnúť pre tú správnu cestu k vášmu vysnívanému domovu.
Cena ako rozhodujúci faktor
Pri výbere vlastného hniezdočka zohráva najdôležitejšiu úlohu to, ako hlboko má človek do vrecka. Kúpiť starší dom je evidentne lacnejšia možnosť, ale treba si dať pozor, aby ste sa neprerátali. Pred kúpou staršieho domu je dôležité mať predstavu, koľko bude stáť rekonštrukcia a poradiť sa pri tom s odborníkom, aby sa nestalo, že prerábanie starého vás vyjde drahšie, ako kúpa nového. Samozrejme, vždy ide len o určitý odhad, takže musíte počítať s určitou rezervou v prípade, že sa vyskytne situácia, s ktorou sa nepočítalo.
V prípade starších nehnuteľností približne vieme, čo možno od nich očakávať a aké investície budú vyžadovať. Ak sa rozhodnete kúpiť byt starší ako 10 - 15 rokov, je dosť pravdepodobné, že bude v dobrom stave a jedinou investíciou budú jeho úpravy v podobe novej maľovky prípadne podláh. Ak je byt starší a nebol zrekonštruovaný, jeho cena môže byť ešte nižšia, čo vám dáva priestor na jeho obnovu a kompletnú rekonštrukciu podľa vašich predstáv. Veľa domov na predaj sú vekovo staršie. V tomto prípade budete potrebovať okrem kúpnej ceny aj ďalšie peniaze predovšetkým na rekonštrukciu, prípadne výmenu strechy a rozvodov vody alebo elektriny.
Investícia do novostavby je vždy najvýhodnejšia, pretože ešte nie je opotrebovaná. Novostavby bývajú úsporné a počítame pri nich s nízkymi nákladmi na prevádzku, čo je praktické z dlhodobého hľadiska. Toto však platí len vtedy, ak je práca stavbárov dobre odvedená, preto znalci odporúčajú vždy si dobre preveriť firmu, ktorá dom stavia.
Kvalita materiálov a moderné štandardy
Od novostavby očakávame prvotriednu kvalitu a použitie tých najmodernejších materiálov. Výhodu modernejšej konštrukcie budovy a využitia lepších materiálov novostavbe nemožno odoprieť. Tieto faktory ovplyvňujú následné náklady. Keďže novostavba je dom v počiatku jeho životnosti, bude menej náchylný na opravy v blízkej budúcnosti. Súčasné stavebné materiály umožňujú postaviť rodinný dom rýchlo a kvalitne bez väčších prekážok. Výrobcovia moderných murovacích materiálov sa snažia vyrábať svoje produkty tak, aby minimalizovali chyby na strane realizátora a súčasne sprístupnili prácu s nimi pri svojpomocnej výstavbe.
„Novostavba je podľa mňa jednoduchšia, rýchlejšia a v mnohých prípadoch aj lacnejšia ako rekonštrukcia starého domu,“ uvádza jeden z realizátorov. Na druhej strane, potenciál pre rekonštrukcie je skutočne ohromujúci. Rekonštruovaný objekt môže pri kvalitnej realizácii súperiť s novostavbou, bez väčších problémov môže splniť aj požiadavky pre nízkoenergetickú výstavbu. Svojím charakterom a prístupom k trvalej udržateľnosti novostavbu môže dokonca prevýšiť.
V prípade starších domov je dôležité zhodnotiť ich stavebno-technický stav. „Ak sú obvodové múry starého domu z plnej pálenej tehly a je v poriadku aj izolácia spodnej stavby, rekonštrukcia sa oplatí,“ radí odborník. Problém však nastáva, ak je dom navlhnutý a celý čas doň zateká. Pri rekonštrukcii sa tiež vyžaduje dôsledné prevedenie detailov. Každý z detailov, ako sú napríklad napojenia izolácie pri osteniach okien, by mali byť vyriešené ešte pred tým, ako sa na nich začne pracovať.
Ján Košút, skúsený realizátor zo stavebnej firmy Belpo, radí žiadať od projektanta viac ako bežný projekt na stavebné povolenie: „Rozhodne odporúčam investovať do realizačného projektu, ktorý obsahuje výkazy výmer, kompletný projekt statického riešenia vrátane výpisu materiálov a pod. Realizačný projekt nie je u nás štandard.“ Jeho cena je o dve tretiny vyššia ako v prípade projektu pre stavebné povolenie. V procese realizácie oceníte skúsený stavebný dozor.
Atmosféra, lokalita a priestor
Staršie domy majú nezameniteľnú atmosféru. Majú v sebe nádych histórie a pamiatku na tých, ktorí v nich žili pred vami, pamiatku na kus odvedenej práce, radosti i bolesti nie jednej, ale viacerých generácií. Výhodou kúpy staršieho domu môže byť aj jeho dobrá lokalita. V preplnených mestách je málo príležitostí na to, aby novostavba vznikala v blízkosti centra s dostatkom služieb. Developeri preto novostavby umiestňujú na perifériu mesta, alebo v blízkosti priemyselných zón. Takéto oblasti môžu trpieť obmedzenou dopravou, alebo zlou infraštruktúrou. Tento faktor môže znepríjemniť cestu za prácou, alebo vodenie detí do školy. V lokalite viacerých starších domov sa zvyčajne neobjavujú nové pozemky určené na predaj, preto je v podstate jasné, ako obytná oblasť bude vyzerať aj o niekoľko rokov, a majiteľ takéhoto domčeka sa nemusí obávať prípadného dlhotrvajúceho stavebného ruchu.
Ak patríte k ľuďom, ktorí svoj voľný čas radi venujú pestovaniu najrôznejšej zeleniny, túžite po rôznorodých ovocných stromoch, okrasných skalkách, jazierkach a neodradí vás ani dlhé kosenie, môže vám skôr vyhovovať kúpa staršieho domu. Tie sa predávajú väčšinou s veľkými záhradami a rozsiahlejším pozemkom, ktorý dáva veľký priestor nielen pre pestovanie zeleniny a ovocia. Takýto priestor sa dá využiť aj pre výstavbu altánku, bazénu a ocenia ho aj deti pri naháňačke, či schovávačke. Máloktorá novostavba v radovej výstavbe poskytuje takýto komfort.
Na druhej strane, novostavba prináša stavebníkovi slobodu v zrealizovaní svojich požiadaviek a predstáv. Žiadne dispozičné obmedzenia, možnosť výberu zo širokej ponuky stavebných materiálov a technológií. Môžete si navrhnúť umiestnenie domu na pozemku a k tomu podľa svojich predstáv prispôsobiť príjazdovú cestu, miesto pre garáž, alebo záhradku.
Prispôsobenie a individualizácia
Nevýhodou kúpy staršieho domu je určite to, že kupujete hotovú vec, v ktorej nie je možné nehnuteľnosť úplne prispôsobiť vašim predstavám. Nebudete si môcť vybrať tvar strechy, vonkajší dizajn, spôsob vykurovania, alebo možnosť bezbariérového vstupu. Pokiaľ kúpite dom ešte v procese výstavby, môžete participovať pri jeho formovaní, a tak sa podieľať na jeho konečnom vzhľade. Napríklad rozhodujete o vnútornej dispozícii, výbere použitých materiálov, či vybavenia pre váš nový domov.
Či už sa rozhodnete pre kúpu novostavby v stave holodom, alebo staršieho domu, v interiéri v oboch prípadoch začínate prakticky od nuly. V holodome potrebujete zariadiť dom od samých základov a rovnako pri kúpe staršieho domu určite budete chcieť vymeniť nábytok alebo vybavenie za novšie a modernejšie, aby vyhovovalo súčasným životným štandardom. Pri návrhu interiéru aj pri kúpe nábytku môžete využiť znalosti a skúsenosti kvalifikovaných dizajnérov.
Udržateľnosť a budúcnosť
Bývať moderne znamená bývať v zdravom prostredí, byť ohľaduplní k životnému prostrediu a súčasne šetriť peňaženku. Pre splnenie týchto požiadaviek však netreba stavať nové domy na zelených lúkach. Môžeme tiež zmysluplne využiť existujúci bytový fond. 90 % budov, ktoré sa budú využívať v roku 2050, stojí už dnes. Prevádzka budov sa podieľa 39 % na spotrebe energie v Európe a je na treťom mieste v rebríčku znečisťovateľov a producentov CO2.
Výhodu v prospech rekonštrukcie poskytujú prírodné stavebné materiály. Vynikajúce vlastnosti tehlových stavieb a pálenej krytiny sú veľmi dobre známe. Vyznačujú sa mimoriadnou odolnosťou a nulovými nárokmi na údržbu. Z hľadiska minimalizácie odpadu pri búracích prácach predstavujú tehly ako stavebný materiál zásadnú výhodu. Stavebný odpad z tehál sa po rozdrvení spätne používa napríklad pri výrobe betónu a ďalších stavebných materiálov. Prvky dreveného krovu využijú rezbári. „V prípade nepálených tehál je ich ekologická stopa nulová. V takom prípade stačí rozobrať krov.“
Ak sa rozhodnete pre novostavbu, odborníci odporúčajú myslieť na budúcnosť. Dom, ktorý postavíte dnes, musí byť trvácny a mal by ponúkať potenciál prerobenia v budúcnosti. „Pod trvácnou stavbou si osobne predstavujem tehlový dom, ktorého odhadovaná životnosť je 100 rokov. Podobne je to s pálenou škridlou. Záruka na ich funkčné vlastnosti je 25 až 30 rokov. Na týchto materiáloch vidíte, že ich životnosť je bez problémov stovky rokov.“
Energetickú hodnotu svojho domu môžete zvýšiť aj bez toho, aby ste museli spraviť hrubšie múry alebo zvýšiť hrúbku tepelnej izolácie. Splnenie hlavného kritéria pre takmer nulové domy, ktorým je potreba primárnej energie, je oveľa efektívnejšie pomocou vhodných technických zariadení s využitím obnoviteľných zdrojov energie. Práve technológie pomáhajú so zabezpečením zdravého vnútorného prostredia, a to bez toho, aby na to obyvatelia domácnosti museli myslieť. Skvelými pomocníkmi udržiavania príjemného a najmä zdraviu prospešného vnútorného prostredia sú automatické systémy, ktoré na základe jednoduchých senzorov na CO2, vlhkosť a teplotu automaticky vyvetrajú, či už otvorením okien alebo mechanickým systémom a súčasne tienia budovu. „Čoraz viac sa stretávam s technológiami v domoch, akými sú napríklad rekuperácia. Ich využívanie nie je až tak o úsporách, ale skôr o komforte užívateľov. Pri systémoch, ktoré automaticky riadia mikroklímu v dome netreba otvoriť okno a človek nemá vydýchaný vzduch.“
Financovanie a realitné služby
Nízke úrokové sadzby lákajú Slovákov nasťahovať sa do vlastnej nehnuteľnosti. V ponuke sú aj staršie nehnuteľnosti, aj novostavby, či už bytové komplexy alebo rodinné domy. Kúpiť byt postavený hoci aj pred desiatkami rokov nemusí byť vždy prehrou. Je pravda, že aj nehnuteľnosti majú svoju životnosť, ale zo skúseností vieme, že tehlové i panelové bytovky stoja dodnes. Sú relatívne odolné, vo väčšine prípadov už aj rekonštruované. Aj keď tieto byty boli postavené pred mnohými rokmi, sú príjemné, dobre obývateľné a stále je možné kúpiť ich za nižšie ceny ako novostavby.
Vybavenie hypotéky na kúpu domu môže byť trochu zložitejšie. Banky sú pri posudzovaní financovania domov prísnejšie a obozretnejšie, pretože ceny rodinných domov môžu kolísať viac ako ceny bytov. Aj preto na domy banky poskytujú nižšie LTV prípadne hypotéku dostanete s trochu vyšším úrokom. Ak bude kupovaný dom v horšom stave a nemáte dosť vlastných prostriedkov, napríklad na jeho rekonštrukciu, banka vám vie poskytnúť úver aj na tento účel. Počítajte ale s tým, že nebude možné, aby ste so založením len kupovaného staršieho domu s potrebou rekonštrukcie dostali úver vo výške kúpnej ceny a sumy na rekonštrukciu zároveň.
Spôsob vybavenia hypotéky na novostavbu závisí od toho, či je už bytový dom postavený, či je už skolaudovaný alebo sa len začal stavať. Tiež záleží od toho, či je projekt v banke nastavený ako developerský projekt alebo nie. V prípade nastavenia developerskej hypotéky bude vybavenie hypotéky v zmluvnej banke jednoduchšie, rýchlejšie a väčšinou aj výhodnejšie pre vás. Minimálne ušetríte na znaleckom posudku a banky majú pre klientov žiadajúcich o hypotéku na developerský projekt ďalšie výhody.
Ak sa rozhodnete hľadať svoj nový vysnívaný byt, dom alebo pozemok, ktorý bude presne podľa vašich predstáv a požiadaviek, odporúčame obrátiť sa na odborné služby realitnej kancelárie. Táto voľba je veľmi dôležitá, pretože kvalitná realitná kancelária dokáže zabezpečiť, že váš nový domov alebo pozemok bude naozaj spĺňať všetky vaše očakávania a potreby.
tags: #novostavba #alebo #stary #dom