Situácia, aká nemá v histórii Slovenska obdobu. Fungujúce obchodné centrá, ktoré sú stále otvorené, smerujú do dražby. Týka sa to aj dvoch objektov na Záhorí a v regióne Galanty. V neľahkých časoch, kedy mnohí obchodníci čelia finančným problémom, sa do dražby dostáva Nákupné centrum Kruhy Mall v Senici a tiež obchodné centrum v Galante, ktoré bolo kedysi symbolom úspechu známej slovenskej firmy. Tieto udalosti vyvolávajú otázky o budúcnosti týchto prevádzok, o ich nájomníkoch a zamestnancoch, ako aj o širších ekonomických súvislostiach, ktoré k takýmto situáciám vedú.
Obchodné centrum Galan v Galante: Od úspechu k dražbe
Príbeh obchodného domu Galan v Galante je ukážkovým príkladom vzostupov a pádov, ktoré môžu postihnúť aj kedysi úspešné rodinné firmy. Zakladateľ Peter Galan začal podnikať krátko po zmene režimu v Pezinku s predajňou rôzneho tovaru. Postupne sa však firma vyprofilovala a začala sa úspešne zameriavať výlučne na predaj nábytku. Rastúca popularita viedla k expanzii, najprv v Pezinku, kde prevádzkovali tri predajne, a neskôr aj v Bratislave. V roku 2004 rodina Galanovcov kúpila celý obchodný dom v Bratislave, čo bol ďalší významný míľnik v ich podnikaní.
Ďalšie roky však priniesli rastúcu konkurenciu na trhu a problémy sa zintenzívnili s príchodom ekonomickej krízy. Situáciu skomplikoval aj odchod aeroliniek SkyEurope z ich areálu v roku 2008, po ktorom zostali prázdne priestory a dlhy. V snahe oživiť podnikanie sa rodina Galanovcov rozhodla pre investíciu do luxusnejšej klientely a otvorila obchod s názvom Design House. Táto štvor miliónová investícia sa však napokon nevyplatila, keďže záujem o luxusný nábytok klesal.
V roku 2012 spoločnosť Nábytok Galan podala návrh na reštrukturalizáciu, dôvodom bol najmä požadovák VÚB banky na okamžité splatenie úveru. Hoci sa zdalo, že sa situácia stabilizuje po schválení reštrukturalizačného plánu v roku 2013, ďalšie komplikácie nastali pri vymáhaní spornej pohľadávky Sociálnou poisťovňou. Tieto okolnosti viedli k definitívnemu koncu rodinného nábytkárskeho biznisu.
Napriek tomu firme NG Invest zostal obchodný dom Galan, do ktorého sa počas reštrukturalizácie snažili nalákať nových nájomníkov, aby zaplnili priestor po zaniknutej predajni nábytku. Keďže sa tieto plány nepodarilo zrealizovať, obchodný dom smeroval do dražby. Prvé kolo dražby sa uskutočnilo 28. februára, pričom znalec budovu ohodnotil na viac ako 16 miliónov eur. Po ôsmich mesiacoch a viacerých kolách dražby sa areál podarilo predať až v šiestom kole za vyvolávaciu cenu 7,75 milióna eur, ktorá sa následne znížila na 7 miliónov eur. Úspešným účastníkom sa stala zahraničná spoločnosť Franco Real Estates.
Nový majiteľ, spoločnosť Franco Real Estates, plánuje areál naďalej využívať na obchodné účely, avšak s iným zameraním. V rámci investície vo výške približne dvoch miliónov eur sa plánujú rekonštrukčné práce s cieľom priblížiť komfort centra súčasným štandardom a uľahčiť prístup k jednotlivým prevádzkam. Cieľom je pripraviť priestory pre nových nájomníkov do jari nasledujúceho roka. Obchodný dom s predajnou plochou vyše 11-tisíc štvorcových metrov, skladmi s rozlohou takmer 6 500 m2 a parkoviskom pre vyše dvesto vozidiel bol v čase predaja obsadený len z jednej pätiny, pričom ročný prenájom prinášal vyše štvrť milióna eur.
Obchodné centrum Kruhy Mall v Senici: Finančné problémy a záložné práva
Ďalším príkladom obchodného centra, ktoré čelí finančným problémom a smeruje do dražby, je Kruhy Mall v Senici. Toto nákupné centrum, ktoré funguje ako klasický retail park s individuálnymi vstupmi do prevádzok na okraji mesta, bolo otvorené v júli 2019. Medzi prvých nájomníkov patrila predajňa Billa, ku ktorej neskôr pribudli ďalšie prevádzky ako Hecht, stavebniny, herňa či čínska predajňa. Celková úžitková plocha centra je 5436 štvorcových metrov.
Nákupné centrum, ktorého majiteľom je developerská spoločnosť Senica Retail Park, čelí finančným ťažkostiam, ktoré sa neobmedzujú len na daňové úrady. Okrem toho si na pozemky tohto obchodného centra zriadilo tento rok záložné právo aj samotné mesto Senica. Ide o unikátnu situáciu, keďže doteraz podobné obchodné komplexy nemali takéto problémy.
Dražba obchodného centra Kruhy Mall je naplánovaná na 20. marca. Znalec ohodnotil objekt na 4,01 milióna eur, čím sa táto suma radí medzi najväčšie v regióne. Predmetom dražby sú nehnuteľnosti v celku, ktoré sú stále funkčné a otvorené pre verejnosť. Dražby obchodných domov, ktoré sú v prevádzke, nie sú na Slovensku bežné.
Dražby obchodných centier: Zriedkavý, no nie neznámy jav
Dražby obchodných domov nie sú na Slovensku bežnou praxou, obzvlášť ak ide o objekty, ktoré sú stále aktívne a slúžia verejnosti. V minulosti sa síce už niektoré komerčné nehnuteľnosti predávali prostredníctvom dražby, no zväčša išlo o uzatvorené alebo neprevádzkované centrá. Príkladom je spomínané Nákupné centrum Kruhy Mall v Senici, ktoré sa dostalo do dražby práve kvôli finančným problémom.
Komerčné nehnuteľnosti sú na dražbách zriedkavé, no vždy priťahujú značnú pozornosť, pričom záujem závisí od konkrétneho objektu a najmä od jeho lokality. Počty dražieb v porovnaní s poskytnutými úvermi na nehnuteľnosti dosahujú historické minimá, hoci v absolútnych číslach sa ustálili. Z hľadiska predajov a nárastov cien na dražbách sa tento segment nesie na vlne ekonomického rastu, čo sa prejavuje vyššími cenami pri všetkých typoch nehnuteľností.
Galanta a Senica: Špecifické prípady na realitnom trhu
Prípad obchodného domu Galan v Galante a Kruhy Mall v Senici poukazujú na zraniteľnosť aj zavedených komerčných projektov voči ekonomickým tlakom. Zatiaľ čo Galan predstavuje príbeh rodinnej firmy s dlhoročnou históriou, ktorá sa napriek snahám neubránila finančným problémom, situácia v Senici naznačuje skôr problémy developerského projektu.
V oboch prípadoch ide o nehnuteľnosti, ktoré sú v centre záujmu potenciálnych investorov, no ich budúcnosť je momentálne neistá. Dražby, hoci predstavujú netradičný spôsob prevodu vlastníctva, môžu byť pre niektoré objekty jedinou cestou k ozdraveniu alebo novému začiatku. Pre mestá ako Galanta a Senica tieto udalosti predstavujú výzvu v podobe zabezpečenia stability pre doterajších nájomníkov a zamestnancov, ako aj v podobe prilákania nových investícií a rozvoja.
Vecné bremená a práva tretích strán
Pri dražbách nehnuteľností je dôležité brať do úvahy aj práva tretích strán a vecné bremená, ktoré na nehnuteľnostiach viaznu. V prípade dražby pozemkov v Galante, ktoré sú evidované na listoch vlastníctva s parc. č. 68/1 a 68/8 pred Obchodným domom UNIVERZÁL a parc. č. 182/10 a 182/11 pred Obchodným domom ERIK, nie sú práva vyplývajúce z vecných bremien dotknuté prechodom vlastníckeho práva dražbou. Tieto bremená, zriadené na dobu určitú v trvaní 50 rokov, sa týkajú odplatného užívania pozemkov a výkonu stavebných zmien a úprav na stavbách.
Podľa zákona o dobrovoľných dražbách, ak boli porušené ustanovenia zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd o určenie neplatnosti dražby. Táto lehota na uplatnenie práva zaniká po troch mesiacoch od príklepu, s výnimkou prípadov súvisiacich so spáchaním trestného činu, kedy je možné sa domáhať neplatnosti aj po uplynutí tejto lehoty.
Potenciálne dopady na regióny
Dražby obchodných centier môžu mať významné dopady na regióny, v ktorých sa nachádzajú. Okrem neistoty pre súčasných nájomníkov a zamestnancov môžu tieto udalosti ovplyvniť aj lokálnu ekonomiku a imidž mesta. V prípade Galanty a Senice ide o dôležité komerčné centrá, ktorých budúcnosť bude závisieť od nových majiteľov a ich investičných plánov.
Zatiaľ čo prípad Galana naznačuje snahu o revitalizáciu a modernizáciu, situácia v Senici je menej jasná. Je však dôležité, aby sa v oboch prípadoch našli riešenia, ktoré budú prospešné pre miestne komunity a prispejú k ich ďalšiemu rozvoju.
