Nevysporiadané vlastníctvo: Cesta k vyriešeniu zložitých pozemkových vzťahov

Vlastníctvo pozemkov predstavuje častý právny problém, s ktorým sa stretávajú mnohí klienti. Korene týchto problémov siahajú do minulosti, kde zohrala úlohu rozdrobenosť pozemkov, meniace sa politické režimy a transformácia evidencie nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na definíciu nevysporiadaného vlastníctva, jeho príčiny a dôsledky, ako aj na možnosti riešenia tejto situácie.

Úvod do problematiky vlastníctva pozemkov

Vlastníctvo pozemkov na Slovensku je komplikované historickým vývojom, ktorý zahŕňa rozdrobenosť pôdy, rôzne politické režimy a zmeny v evidencii nehnuteľností. Problémom je aj existencia pozemkov registra „C“ a „E“ pod rovnakým parcelným číslom, ktoré môžu predstavovať úplne odlišné pozemky. Užívanie pozemku bez zápisu v katastri nehnuteľností nezakladá vlastnícke právo, a teda užívateľ cudzí majetok.

Dnešná doba zaznamenáva veľký dopyt po pozemkoch, čo ženie tržné ceny pozemkov do ohromných výšin. Nie je to však nutne spôsobené nedostatkom tejto komodity ako celku. Často sa stáva, že väčšina týchto pozemkov patrí predkovi a osobám, s ktorými ste na určitej úrovni v bližšom, alebo vzdialenejšom rodinnom vzťahu.

Čo znamená nevysporiadaný pozemok?

Pojem "nevysporiadaný pozemok" sa v praxi používa, keď stavba stojí na pozemku, ktorý nepatrí majiteľovi stavby a majiteľ stavby nemá k pozemku žiadne právo užívania (vlastníctvo, vecné bremeno alebo nájom). Vlastníctvo pozemkov môže byť komplikované, najmä ak sa na jednom liste vlastníctva nachádza viacero spoluvlastníkov.

Ako overiť vlastníctvo pozemku?

Vlastníctvo pozemku si môžete overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade alebo cez internet na stránkach Katastra nehnuteľností a mapka.gku.sk. Kataster nehnuteľností je informačný systém, ktorý obsahuje zoznam nehnuteľností, ich popis a údaje o ich geometrickom (tvar a rozmery nehnuteľností) a polohovom určení. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam (vlastnícke právo, záložné právo, predkupné právo, vecné bremeno, správa majetku štátu, obcí, VÚC a nájomné právo (trvajúce viac ako 5 rokov).

Katastrálny operát je verejný, každý má právo doň nahliadnuť a robiť si z neho výpisy alebo náčrty. Zakázané je zverejňovanie rodného čísla a ceny poľnohospodárskych a lesných pozemkov.

Objasnenie pojmov: Parcela registra „C“ a „E“

V katastri sa evidujú o parcelách registra „C“ aj popisné informácie. Najdôležitejšími údajmi o parcelách sú parcelné číslo, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Nie každá parcela registra „C“ má založený list vlastníctva.

Parcela registra „E“ je pozemok, ktorého hranice v teréne sa spravidla nezachovali, a ak chcete vedieť jeho presnú polohu, je potrebné si ho nechať geodetom vytýčiť, prípadne je potrebné vyhotoviť geometrický plán na obnovu pôvodných parciel. Parcely registra „E“ sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov. K týmtoparcelám sú stále platné právne (vlastnícke) vzťahy, spravidla pochádzajú z evidencie pozemkovej knihy. Z týchto starších evidencií pochádzajú aj údaje o parcelách registra „E“ a to parcelné číslo (ak neboli v rámci ROEPu prečíslované), výmera, druh pozemku. Výmera bola určovaná nepresnými grafickými metódami a pri vyhotovení geometrického plánu sa zmení, keďže geodet ju vypočíta zo súradníc.

Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP) je verejná listina, na základe ktorej sa nehnuteľnosti, ktoré neboli evidované v katastri nehnuteľností, zapíšu na listy vlastníctva ako parcely registra E. Proces ROEPu zahŕňa zhromaždenie a posúdenie listín o právnych vzťahoch k pozemkom, vrátane tých z pozemkových kníh a iných zdrojov. Následne sa spracuje návrh registra na verejné nahliadnutie.

Možnosti riešenia nevysporiadaného vlastníctva

Existuje viacero ciest, ako riešiť situáciu nevysporiadaného pozemku, v závislosti od konkrétnych okolností.

1. Dohoda s vlastníkom pozemku

Ak vlastníte pozemok, ktorý užívate, ale nie ste jeho vlastníkom, prvým krokom je osloviť majiteľa a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Možnosti zahŕňajú:

• Odkúpenie pozemku: Najistejšie riešenie je dohodnúť sa s vlastníkom a pozemok odkúpiť. Kúpna zmluva musí obsahovať všetky zákonné náležitosti a právny vzťah vznikne až po zápise do katastra.
• Zriadenie vecného bremena: Ak predaj nie je možný, riešením je dohoda o zriadení vecného bremena práva stavby. Vďaka nemu bude váš dom na pozemku stáť oprávnene a kupujúci to bude môcť akceptovať.
• Nájomná zmluva: Najmenej stabilné riešenie. Nájom poskytuje iba dočasné právo užívania a nikdy nie natrvalo.

2. Súdne konanie

Ak dohoda s vlastníkom nie je možná, teoreticky sa môžete domáhať určenia vlastníckeho práva prostredníctvom súdu. Avšak, vstup do takéhoto konania sa neodporúča bez relevantných dokladov o nadobudnutí pozemku. Súd by zamietol žalobu, ak by ste neboli považovaní za dobromyseľných oprávnených držiteľov.

3. Dodatočné dedičské konanie

Ak je ako vlastník pozemku evidovaný váš predok, môžete požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní rozhodoval. V prípade, že je vlastník uvedený ako nežijúca osoba, je potrebné zistiť, či bol pozemok predmetom dedičského konania. Ak nie, je potrebné podať návrh na prejednanie novoobjaveného dedičstva.

4. Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom pozemku, problém sa dá riešiť dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak sa nedohodnete, rozhodne súd. V prípade, že je vôľa spoluvlastníkov daný vzťah vysporiadať, je najlepšie a najzodpovednejšie voči našim dedičom to spraviť čo najskôr.

5. Kúpa pozemku

Pri kúpe pozemku je dôležité overiť si vlastnícke vzťahy a prípadné obmedzenia. Preverte si parcely na katastrálnom portáli, susedné parcely a parcely pod prístupovými cestami.

Špecifické situácie a riešenia

Kúpa pozemku s rozostavanou stavbou

Ak ste kúpili pozemok s rozostavanou stavbou, je dôležité posúdiť platnosť kúpnej zmluvy. Ak zmluva nemá všetky zákonné náležitosti, vlastnícke právo nemôže vzniknúť. V takom prípade je potrebné trvať na písomnej forme zmluvy so všetkými náležitosťami a podať ju na katastri.

Vydržanie pozemku

Ak užívate pozemok dlhodobo bez zmluvy, môžete sa domáhať vydržania, ak ste boli dobromyseľným oprávneným držiteľom. To znamená, že ste boli presvedčení, že pozemok vlastníte.

Stavba na cudzom pozemku

Ak máte stavbu na cudzom pozemku, môžete sa s vlastníkom dohodnúť na odpredaji pozemku pod stavbou. Ak to nie je možné, môžete sa obrátiť na súd s návrhom na zriadenie vecného bremena k časti pozemku, na ktorom stavba stojí.

Čierna stavba

Ak nemáte žiadne doklady k stavbe, pôjde zrejme o čiernu stavbu. V takom prípade ste neoprávneným užívateľom cudzieho pozemku a vlastník sa môže domáhať odstránenia stavby alebo vypratania nehnuteľnosti.

Pozemkové úpravy a sceľovanie pozemkov

Pozemkové úpravy sa vykonávajú na usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov a odstránenie prekážok vyvolaných historickým vývojom.

Na čo si dať pozor pri kúpe pozemku

Pri kúpe pozemku si treba dať pozor na obmedzenia vyplývajúce z vlastníckych vzťahov, územného plánu, ochranných pásiem sietí a stavieb, a tiež na nedostatočnú kapacitu existujúcich sietí.

Obmedzenia vyplývajúce z územného plánu

Každá obec na Slovensku s počtom obyvateľov nad 2 000 musí mať spracovaný územný plán obce. Z neho môžu vyplývať viaceré obmedzenia pre budúcu stavbu, ako napríklad:

• Maximálny dovolený počet podlaží
• Maximálna zastavaná plocha (IZP)
• Minimálna plocha zelene (KZ)
• Odstup stavby od ulice (uličná čiara) a susedných parciel

Obmedzenia vyplývajúce z ochranných pásiem sietí

Pred kúpou pozemku si treba overiť aj to, či cez danú parcelu nevedú nejaké na prvý pohľad neviditeľné siete, ktoré by mohli obmedzovať, prípadne znemožňovať budúcu výstavbu. Jedná sa napríklad o:

• Podzemný plynovod
• Elektroinštalácia
• Vodovod a kanalizácia
• Závlahové potrubie
• Iné

Obmedzenia vyplývajúce z ochranných pásiem stavieb

Pred kúpou pozemku si treba overiť, či nespadá do ochranných pásiem iných stavieb. Napríklad sa môže jednať o ochranné pásmo:

• Vodárenského zdroja (tu je zakázané zriaďovať žumpy)
• Ciest
• Železničných tratí
• Letísk
• Pohrebísk
• Prípadne ďalších stavieb

Kúpa bytu bez pozemku

Pri predaji bytu sa často stáva, že k bytu chýba prislúchajúci pozemok pod bytovým domom. Pri predaji domu alebo akejkoľvek stavby je vždy potrebné vopred riešiť otázku, kto je vlastníkom pozemku, na ktorom je stavba postavená.

Ak ste sa ocitli v situácii, kedy nevlastníte pozemok pod svojou nehnuteľnosťou a nie je jasný jeho vlastník, je potrebné túto situáciu riešiť. V prvom rade je potrebné zistiť vlastníka pozemku podľa údajov z katastra nehnuteľností. V prípade, že vlastník v katastri nehnuteľností zapísaný nie je, ide pravdepodobne o situáciu, keď vlastnícke vzťahy k pozemku nie sú vysporiadané a k danému pozemku nebol založený list vlastníctva. V takejto situácii sa odporúča požiadať o identifikáciu parciel buď priamo na príslušnej správe katastra, alebo požiadať o identifikáciu parciel geodeta. Na základe identifikácie parciel je možné získať informáciu o pôvodnej evidencii nehnuteľnosti (uvedenej v pozemkovo-knižnej vložke), kde by mal byť uvedený pôvodný vlastník nehnuteľnosti.

Rovnako je potrebné zistiť z akého dôvodu nie sú vysporiadané vlastnícke vzťahy k pozemku, resp. či sa nejedná o pozemok v správe Slovenského pozemkového fondu. Takéto informácie by mali vyplývať z údajov katastra nehnuteľností. Až na základe zistenia vlastníka pozemku je možné navrhnúť ďalší postup. V každom prípade sa odporúča, aby ste sa s vlastníkom pozemku snažili dosiahnuť dohodu, na základe ktorej by ste mali zabezpečený prístup k Vašej stavbe.

Pokiaľ je vôľa spoluvlastníkov daný vzťah vysporiadať, je najlepšie a najzodpovednejšie voči našim dedičom to spraviť čo najskôr. Hlavne v prípade, že je tu viacero spoluvlastníkov, odporúčam navštíviť advokáta a informovať sa na možnosť autorizácie vzájomnej dohody. Týmto môžete v konečnom dôsledku ušetriť nemalé peniaze na správnych poplatkoch a hromadu času.

V prípade, že ste sa ocitli v takejto situácii, je podľa údajov z katastra nehnuteľností potrebné zistiť, kto je vlastníkom pozemku, na ktorom stojí dom. V prípade, že vlastník v katastri nehnuteľnosti zapísaný nie je, ide pravdepodobne o situáciu, keď vlastnícke vzťahy k pozemku nie sú vysporiadané a k danému pozemku nebol založený list vlastníctva. V takejto situácii odporúčame požiadať o identifikáciu parciel a to buď priamo na príslušnej správe katastra, resp. požiadať o identifikáciu parciel geodeta. Na základe identifikácie parciel je možné získať informáciu o pôvodnej evidencii nehnuteľnosti (uvedenej v pozemkovo - knižnej vložke), kde by mal byť uvedený pôvodný vlastník nehnuteľnosti. Rovnako je potrebné zistiť z akého dôvodu nie sú vysporiadané vlastnícke vzťahy k pozemku, resp. či sa jedná o pozemok v správe Slovenského pozemkového fondu. Takéto informácie by mali vyplývať z údajov katastra nehnuteľnosti. Až na základe zistenia vlastníka pozemku, je možné navrhnúť ďalší postup. V každom prípade možno odporučiť, by ste sa s vlastníkom pozemku snažili dosiahnuť dohodu, na základe ktorej by ste mali zabezpečený prístup k Vašej stavbe resp.

Nezistený vlastník: Komplikácia v katastri

V prípade, že sa na liste vlastníctva objaví poznámka „nezistený vlastník“, vyriešenie situácie je o čosi komplikovanejšie. V prvom rade je vhodné podať na Okresný úrad, katastrálny odbor, v ktorého obvode sa nachádza príslušný pozemok, žiadosť o nahliadnutie do pozemkovej knihy. Ak sa vám podarí nájsť zápis o titule nadobudnutia alebo o inej relevantnej listine, je vhodné požiadať Okresný úrad o vyhotovenie kópie pozemkovoknižnej vložky. Na základe čísla titulu nadobudnutia alebo inej listiny je následne možné kontaktovať príslušné archívy.

V každej z vyššie popísaných situácií je potrebné získané listiny preukazujúce vlastnícke právo a identifikáciu vlastníka predložiť Okresnému úradu, katastrálnemu odboru, a to spolu so žiadosťou o vykonanie záznamu. Okresný úrad vykoná zápis do 60 dní odo dňa doručenia listiny spôsobilej na záznam.

Zápis do katastra: Vklad, záznam a poznámka

Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú tromi spôsobmi: vkladom, záznamom alebo poznámkou.

• Vklad má právotvorné účinky, t. j. právo k nehnuteľnostiam vyplývajúce zo zmluvy vzniká, mení sa alebo zaniká až povolením vkladu.
• Záznam má na rozdiel od vkladu iba evidenčné účinky, zapisujú sa ním práva k nehnuteľnostiam, ktoré už vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom na verejnej dražbe alebo na základe verejnej či inej listiny.
• Poznámka slúži iba na dočasné vyznačenie skutočností týkajúcich sa nehnuteľnosti alebo osoby.

Dôsledky a záver

Nevysporiadané vlastníctvo môže viesť k mnohým komplikáciám, vrátane nemožnosti vybaviť hypotéku, previesť nehnuteľnosť alebo ju riadne užívať. Preto je nevyhnutné venovať pozornosť overeniu vlastníckych vzťahov a včasnému riešeniu akýchkoľvek nejasností. Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité dôkladne preveriť list vlastníctva, či sa na ňom nenachádzajú poznámky ako „hodnovernosť údajov katastra bola spochybnená“ alebo „duplicitný vlastník“, ktoré môžu výrazne skomplikovať prevod vlastníckeho práva.

V prípade, že ste našli nehnuteľnosti, ale neviete ako ďalej postupovať, je potrebné zahájiť jednania o vyporiadaní. Je veľa ciest, od kúpy, cez rôzne zámeny (keď ste spolu na jednom liste vlastníctva, je pravdepodobné, že ich bude viac). V druhom prípade je potrebné zahájiť čo najskôr konanie o prejednaní novoobjaveného dedičstva. Prejednanie novoobjaveného dedičstva je dobré riešiť s profesionálom takmer vždy, predídete zdĺhavým a nákladnejším procesom spôsobeným formálnymi chybami a nedostatočnou znalosťou komplexnej problematiky.

tags: #nevyporiadane #vlastnictvo #kataster