Problém neuhradeného nájomného a súvisiacich dodatočných nákladov predstavuje pre mnohé firmy a fyzické osoby daňovú výzvu. Neskoré alebo úplné neuhradenie faktúr za nájomné, ale aj iných typov nákladov, môže mať významný dopad na výsledok hospodárenia a následne na daňové priznanie. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty neuhradeného nájomného a ich dopad na daňové priznanie, pričom zohľadňuje legislatívu a postupy platné na Slovensku. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako správne postupovať v prípadoch, keď faktúry za nájomné nie sú uhradené včas, ako aj o možnostiach úpravy základu dane v závislosti od rôznych scenárov.
Základ dane a jeho úprava: Kľúč k správnemu daňovému priznaniu
Pre správne zostavenie daňového priznania k dani z príjmov právnickej osoby (DPPO) je nevyhnutné určiť správny základ dane. Základ dane je podľa § 17 ods. 27 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len "ZDP") výsledok hospodárenia (resp. pripočítateľné a odpočítateľné položky na základ dane (resp. daňovú stratu)). Nie všetky náklady, o ktorých účtujeme počas roka, sú daňovo uznaným nákladom. Na konci zdaňovacieho roka si skontrolujeme náklady, ktoré sú daňovým výdavkom až po ich skutočnom zaplatení. Toto pravidlo sa týka najmä určitých typov výdavkov, ktoré sú špecificky definované v ZDP.
Náklady daňovo uznané až po zaplatení: Kedy sa výdavok stáva daňovým
Podľa § 17 ods. 19 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len "ZDP") sú náklady, ktoré sú daňovými výdavkami až po zaplatení, vymedzené. Medzi tieto náklady patria:
- Výdavky (náklady) na nájomné hnuteľnej veci, nehnuteľnosti. Toto je najčastejšie sa vyskytujúci prípad, ktorý zahŕňa prenájom kancelárií, skladov, výrobných priestorov, ale aj vozidiel či strojov.
- Odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie predmetu priemyselného vlastníctva, počítačových programov (softvér), návrhov alebo modelov, plánov, výrobno-technických a iných hospodársky využiteľných poznatkov (know-how) a odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie autorského práva alebo práva príbuzného autorskému právu. Sem spadajú napríklad licenčné poplatky za softvér, patenty či autorské diela.
- Výdavky (náklady) vzťahujúce sa k úhrade príjmov podľa § 16 ods. 1 zákona o dani z príjmov vyplácané, poukazované alebo pripisované v prospech daňovníka nezmluvného štátu. Tieto výdavky sa týkajú príjmov plynúcich z rôznych činností, ktoré sú bližšie špecifikované v zákone.
- Výdavky (náklady) na sponzorské u sponzora na základe zmluvy o sponzorstve v športe podľa § 50 a § 51 zákona o športe poskytnuté počas obdobia trvania tejto zmluvy. Ide o špecifické náklady spojené so sponzorovaním športových aktivít.
- Výdavky (náklady) na reklamu poskytnuté daňovníkovi podľa § 12 ods. 3 písm. a) zákona o dani z príjmov. Sem patria náklady na marketingové a reklamné aktivity.
Je dôležité poznamenať, že ak suma týchto nákladov vstupuje do obstarávacej ceny alebo vlastných nákladov majetku, podmienka zaplatenia podľa § 17 ods. 19 ZDP sa neuplatňuje. V takomto prípade sa výdavok stáva daňovým nákladom okamihom zaradenia majetku do užívania alebo jeho odpisovania.
Príklad: Nájomné a daňové náklady v praxi
Spoločnosť, platiteľ DPH, si od iného platiteľa DPH prenajímala počas roka zváračské zariadenie. K 31. 12. 2025 spoločnosť nezaplatila dohodnuté nájomné za mesiac december 2025 v celkovej sume 448 eur, ktoré mala zaúčtované v nákladoch. Úhrada bola zrealizovaná až v januári 2026. Nájomné zaúčtované na účte 518 je súčasťou výsledku hospodárenia v riadku 100 DPPO. Nezaplatené nájomné nie je daňovým nákladom, je preto potrebné zvýšenie základu dane. V roku 2026 bolo nájomné zaplatené a stáva sa teda daňovým výdavkom. V DPPO za rok 2026 môžeme vykonať zníženie základu dane. Sumu 364,23 eura (448 eur bez DPH) uvedieme ako položku znižujúcu výsledok hospodárenia v riadku 270.
Riešenie v účtovnom programe
Programy na vedenie podvojného účtovníctva, ako napríklad Podvojné účtovníctvo OMEGA, pri správnom nastavení dokážu automaticky vykonať zvýšenie základu dane v DPPO. V menu Číselník - Účtový rozvrh si môžeme vytvoriť nový analytický účet k účtu 518, napr. 518.900, ktorý označíme ako Nedaňový. Týmto spôsobom sa zabezpečí automatické zohľadnenie nezaplatených nákladov v daňovom priznaní.
Dodanenie záväzkov: Kedy je potrebné pripočítať nezaplatené sumy k základu dane
Podľa § 17 ods. 27 a 32 ZDP je firma povinná dodaniť záväzok prislúchajúci k daňovému výdavku, ak nie je uhradený do konca zdaňovacieho obdobia. Hrubo povedané: ide o faktúry neuhradené do konca predmetného roka. Netýka sa to však záväzkov prislúchajúcich ku kúpe iného majetku, pri ktorom daňový výdavok vzniká pri jeho zaradení (podobne ako už spomenutý odpisovaný majetok, napr. auto).
Príklad dodanenia záväzkov
Ak si firma objedná napr. marketingovú štúdiu za 1 500 EUR s dodaním v decembri 2023 a úhradou v januári 2024, štúdia je účtovným nákladom, daňový výdavok však nie - sumu 1 500 EUR musí daňovník pripočítať k účtovnému výsledku v roku 2023. Naopak, môže si ju uplatniť ako daňový výdavok až v roku 2024, kedy bola uhradená.
Ešte zložitejšie je to napr. s autom. Účtovným nákladom sú ročné účtovné odpisy - nastavené ideálne podľa účtovného odpisového plánu, zodpovedajúceho plánovanému využívaniu auta vo firme. Daňovým nákladom sú daňové odpisy, ktoré sa môžu od účtovných odpisov líšiť. Ak si však firma prenajme auto formou operatívneho lízingu s mesačnou splátkou 1 000 EUR + DPH a ročná suma nájomného je 12 000 EUR, ak však nedošlo k úhrade faktúry, musí daňovník v nasledujúcom roku sumu záväzku 12 000 EUR pripočítať k účtovnému výsledku. Teda vyňať z daňových výdavkov, resp. teda predmetný záväzok neprislúcha k daňovému výdavku v roku, kedy vznikol nárok na náklad.
Percentuálne navýšenie základu dane pri premlčaní záväzkov
Ak záväzok, ktorý by inak bol daňovým výdavkom, nie je uhradený, nastupuje mechanizmus dodanenia podľa § 17 ods. 32 ZDP. Tento mechanizmus sa postupne aplikuje v závislosti od dĺžky omeškania:
- V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 360 dní: daňovník pripočíta k účtovnému výsledku aspoň 20% hodnoty záväzku.
- V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 720 dní: daňovník pripočíta k účtovnému výsledku aspoň 50% hodnoty záväzku.
- V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 1 080 dní: daňovník pripočíta 100% hodnoty záväzku.
Výraz “aspoň” poskytuje určitú flexibilitu. Ak to firme financie dovoľujú, môže rovno v druhom roku po splatnosti (uplynulo 360 dní) pripočítať celú sumu záväzku a má to o čosi jednoduchšie. Alebo naopak: ak ide o väčšie sumy a stojí za to sa s nimi hrať, môže využiť prechodné obdobia ako nástroj legálnej daňovej optimalizácie. Avšak s rizikom, že sa v tomto celom zamotá. Daňovník musí “život” záväzkov sledovať z roka na roka.
Zníženie základu dane pri úhrade alebo odpise záväzku
V roku, v ktorom sa záväzok uhradí, sa o sumu úhrady zníži základ dane. Toto platí aj pre záväzky, ktoré boli predtým dodanené.
Ak firma vstúpi do konkurzu, o predmetný záväzok zníži základ dane. Pozor, urobiť je to potrebné v zdaňovacom období, ktoré končí dňom predchádzajúcim vstupu do konkurzu. Na druhý deň začína nové zdaňovacie obdobie. Pre firmy v konkurze sa totiž zdaňovacie obdobie nerovná kalendárnemu roku, ale je to trochu pestrejšie.
V roku, v ktorom firma vstúpi do reštrukturalizácie (presnejšie: dôjde k potvrdeniu reštrukturalizačného plánu súdom), sa o predmetný záväzok rovnako základ dane zníži.
Väčšie firmy, ktoré majú mnoho záväzkov, môžu mať sledovanie a manažment záväzkov celkom náročné. V malých eseročkách býva často všetko pouhrádzané, akurát občas chýba doklad o úhrade. Ideálne je dohľadať doklad a situáciu vyriešiť.
Dodanenie záväzkov vs. Odpis záväzku: Rozlišovanie pojmov
Dodanenie záväzkov a odpis záväzku nie sú rovnaké veci. Väčšinu neuhradených záväzkov firma jednoducho dodaniť musí - v termínoch spomenutých vyššie. No ide čisto o daňovú úpravu v daňovom priznaní k dani z príjmov (a v príslušných evidenciách), mimo účtovníctva. V účtovníctve záväzok ostáva.
Účtovný odpis záväzku je vlastne definitívne vyradenie záväzku z účtovníctva resp. súvahy firmy. Je účtovnou operáciou, nie daňovou. Môže sa teda stať situácia, že záväzok už bol dodanený (z titulu § 17 ods. 32 ZDP). Ak dôjde k jeho zániku - resp. možnosti odpisu - záväzok definitívne vypadne. Napr. zápisom 321/648. Dostane sa tak do účtovných výnosov. Keďže už tento výnos bol v minulosti zdanený (dodanením v úprave základu dane), tak o sumu odpisu základ dane - v roku odpisu - znova znížime (tentoraz znova daňová úprava). Spomínali sme to vyššie (§ 17 ods. 32 písm. a) ZDP).
Alebo naopak: záväzok nebol dodanený. Najmä preto, že nemusel byť - nešlo o záväzok prislúchajúci k daňovému výdavku alebo neuplynulo viac ako 360 dní od splatnosti. A teda jeho účtovné vyradenie zápisom 321/648 vstúpi bez ďalších úprav do základu dane.
Odpísať záväzok nemožno len tak. Účtovné pravidlá nehovoria presne kedy môžeme záväzok vyradiť resp. odpísať. Predovšetkým je potrebné ísť do obchodného resp. občianskeho práva - kedy ideme podľa ktorého zákona, tak trochu závisí na type vzťahu/obchodu, postavení účastníkov i druhu zmluvy.
Premlčanie záväzkov
Občiansky zákonník stanovuje premlčaciu dobu 3 roky, Obchodný zákonník 4 roky. Pričom sa však v niektorých prípadoch táto doba predlžuje - napr. od písomného uznania záväzku dlžníkom, zaplatením časti dlhu či úrokov prislúchajúcich k dlhu plynie nová 4-ročná premlčacia doba.
Príklady dodanenia záväzkov v praxi
Príklad 1: Záväzok po splatnosti viac ako 360 dníSpoločnosť ABCX, s. r. o. má faktúru od dodávateľa, ktorá bola splatná 30.12.2018, vo výške 10 000 €. K 31.12.2019 je táto faktúra 366 dní po splatnosti, spoločnosť ABCX, s. r. o. teda zvýši základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, t. j. o 2 000 € (10 000 €*0,2).
Príklad 2: Záväzok po splatnosti viac ako 720 dníBudeme pokračovať v príklade spoločnosti ABCX, s. r. o. Faktúra, ktorá bola splatná 30.12.2018, vo výške 10 000 €. K 31.12.2020 spoločnosť zvýši základ dane o 50 % z menovitej hodnoty záväzku, t. j. najmenej o 5 000 €.
Príklad 3: Čiastočná úhrada záväzkuSpoločnosť Beta zet, s. r. o. má faktúru od dodávateľa, ktorá bola splatná 30.12.2018, vo výške 10 000 €. K 31.12.2019 je táto faktúra 366 dní po splatnosti, spoločnosť Beta zet, s. r. o. zvýši základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, t. j. zvýši základ dane o 1 600 € (8 000 €0,2). V roku 2020 bola táto faktúra čiastočne uhradená, a to vo výške 3 000 €. K 31.12.2020 je neuhradená časť faktúry (7 000 €) viac ako 720 dní po splatnosti (resp. 360 dní), t. j. najmenej o 2 500 € (5 000 €0,5). Spoločnosť Beta zet, s. r. o. už v roku 2019 zvýšila základ dane o 1 600 €. V roku 2020 sa dodanila ďalšia časť neuhradenej sumy vo výške 5 000 €.
Príklad 4: Úhrada faktúry v nasledujúcom rokuSpoločnosť ABCX, s. r. o. v roku 2019 zvýšila základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, t. o 2 000 €. Ako postupovať v prípade, ak je táto faktúra v roku 2020 uhradená? Podľa § 17 ods. 32 ZDP si môže spoločnosť ABCX, s. r. o. uplatniť v daňovom priznaní za rok 2020 odpočítateľnú položku, t. j. znižujúce položky (napr. v riadku 270 DPPO), ktoré nie sú uvedené v riadkoch 210 až 280.
Neuhradený prenájom a daňové priznanie fyzickej osoby
Ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba, je dôležité vedieť, ako správne zdaniť príjem z prenájmu. Podmienky zdaňovania tohto príjmu sa líšia v závislosti od toho, či prenajímate ako fyzická osoba alebo ako podnikateľ.
Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou bez živnostenského oprávnenia
Ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia, príjem z prenájmu zdaňujete v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V tomto prípade je daňovník povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade a na základe začatia vykonávania tejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť. DIČ, ktoré je prenajímateľovi pridelené na základe prenájmu nehnuteľnosti, nie je možné použiť na iné činnosti, ako napríklad na vykonávanie živnosti.
Pri tomto type prenájmu je možné uplatniť len preukázateľné výdavky (paušálne výdavky uplatniť nemožno). Daňovník sa môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. V oboch prípadoch je povinný viesť daňovú evidenciu.
Kaucia (depozit) a jej zdanenie
Ak nájomca uhradí prenajímateľovi kauciu (depozit), ktorá sa nepoužije na úhradu pohľadávok voči nájomcovi (napr. poškodenie majetku), táto kaucia nebude vôbec podliehať zdaneniu. Stáva sa zdaniteľným príjmom až v momente, keď je použitá na úhradu pohľadávok prenajímateľa.
Preukázateľné výdavky vs. Paušálne výdavky pri prenájme
Pri zdaňovaní príjmu z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možné uplatniť len preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmov, ktoré boli platné do konca roka 2012, už nie sú možné.
Ak fyzická osoba vlastní nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, príjem z predaja je oslobodený od dane.
Príklad: Výpočet základu dane z prenájmu
Pán Pavol sa rozhodol prenajať byt, ktorý zdedil po svojich rodičoch. Príjem z tohto prenájmu bude za rok 2024 vo výške 12 000 eur. Preukázateľné výdavky k prenajímanej nehnuteľnosti budú vo výške 4 600 eur. Ako vypočíta základ dane z prenájmu a ako ho uvedie v daňovom priznania za rok 2024?
Základ dane z prenájmu sa vypočíta ako rozdiel medzi príjmami a výdavkami. V tomto prípade je to 12 000 eur (príjmy) mínus 4 600 eur (výdavky) = 7 400 eur. Pán Pavol si uplatňuje nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, ktorá je pre rok 2024 vo výške 4 922,82 eur. Zdaniteľný príjem po odpočítaní nezdaniteľnej časti je teda 7 400 € - 4 922,82 € = 2 477,18 €.
Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti a delenie príjmov a výdavkov
Ak nehnuteľnosť prenajímajú dvaja spoluvlastníci (napr. manželia), príjmy a výdavky sa delia v pomere ich spoluvlastníckych podielov. Napríklad, ak pán Tomáš a pani Zuzana prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú vlastnia v pomere 40:60 a ročný príjem z prenájmu je 24 000 eur a preukázateľné výdavky sú 11 300 eur za rok 2024, pán Tomáš uvedie v daňovom priznaní príjem 9 600 eur (40% z 24 000) a výdavky 4 520 eur (40% z 11 300) a pani Zuzana uvedie v daňovom priznaní príjem 14 400 eur (60% z 24 000) a výdavky 6 780 eur (60% z 11 300).
Časové rozlíšenie výdavkov pri prenájme
V prípade nájomného plateného vopred, resp. pozadu, sa výdavky časovo rozlišujú. Zaplatené nájomné fyzickej osobe za príslušné zdaňovacie obdobie sa uzná najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy prislúchajúcej na zdaňovacie obdobie. Ak napríklad nájomca zaplatí nájomné za celý rok vopred, do daňových výdavkov v danom roku si môže zahrnúť len tú časť, ktorá sa vzťahuje na daný rok. Zvyšná časť sa stane daňovým nákladom v nasledujúcich rokoch.
Operatívny a finančný prenájom: Kľúčové rozdiely
Pri operatívnom prenájme zostáva vlastníkom prenajatej veci prenajímateľ, ktorý daný majetok vedie vo svojom obchodnom majetku a zároveň ho aj odpisuje. Nájomca v tomto prípade nemá možnosť zahrnúť prenajatý majetok do svojho majetku a nemá ani právo ho odpisovať.
Pri finančnom lízingu vo väčšine prípadov lízingové spoločnosti vyžadujú prvú zvýšenú splátku v podobe akontácie. Tá následne odzrkadlí výšku splátky majetku. Operatívny lízing nevyžaduje prvú zvýšenú splátku - akontáciu.
Ukončenie operatívneho prenájmu a kúpa prenajatej veci
Ukončenie operatívneho prenájmu a s ním spojené povinnosti nájomcu (už v postavení kupujúceho) definuje ustanovenie § 17 ods. 24 písm. b) ZDP. Pri skončení nájmu bez dohodnutého práva kúpy prenajatej veci je potrebné z hľadiska zákona o dani z príjmov testovať, za akú cenu sa vec odkúpi. Úprava sa vykoná v prípadoch, keď daňovník v pozícii nájomcu vopred hradí za budúci predaj, a to tým spôsobom, že sú dohodnuté vyššie náklady na prenájom veci.
Úprava základu dane nie je jednostranne zaťažujúca daňovníka. Na jednej strane sa základ dane zvýši, avšak zároveň sa o rovnakú sumu zvýši aj daňová vstupná cena odkúpeného majetku, a teda daňovník nie je daňovo znevýhodnený, neprichádza o náklad, iba sa daňový náklad rozvrhne v čase. Plynutím času daňovník uplatní daňový náklad prostredníctvom daňového odpisu.
Preto je dôležité pozorne si preštudovať podmienky zmluvy a konzultovať ich s odborníkmi, aby sa predišlo nežiaducim daňovým dôsledkom.
tags: #neuhradeny #prenajom #a #dodanenie