Prenajímanie nehnuteľností je v súčasnosti obľúbenou formou bývania aj investície. Či už ste vlastník, ktorý chce prenajať svoj byt, alebo nájomník hľadajúci vhodné bývanie, je dôležité poznať právne a praktické aspekty tohto procesu. Tento článok sa zameriava na kľúčové témy súvisiace s prenájmom nehnuteľností, vrátane registrácie v katastri nehnuteľností, daňových povinností prenajímateľov a právnych náležitostí zmlúv.
Ponuka bývania: Príjemné apartmány s kompletným vybavením
Na začiatku Ivanky pri Nitre, len 6 km od centra mesta Nitra, sa nachádza príjemné ubytovanie v samostatných apartmánoch. Tieto apartmány sú ideálnou voľbou pre tých, ktorí hľadajú komfortné a plne vybavené bývanie. Každý apartmán disponuje vlastnou toaletou a kúpeľňou so sprchovacím kútom, čo zaručuje súkromie a pohodlie. Samozrejmosťou je aj práčka, televízia a bezplatné Wi-Fi pripojenie. Kuchynka s kompletným vybavením vrátane chladničky a mikrovlnky umožňuje prenajímateľom pripravovať si vlastné jedlo. Pred vstupom do každého apartmánu je malá terasa so sedením, kde si môžete vychutnať rannú kávu alebo večerný relax. Bezpečnosť je zabezpečená súkromným parkoviskom s kamerovým systémom. Výhodou je aj výborná dostupnosť verejnou dopravou - zastávka mestskej hromadnej dopravy sa nachádza hneď vedľa areálu apartmánov, pričom cesta do centra Nitry trvá len 15 minút. Vlaková stanica je vzdialená len 500 metrov, čo ocenia najmä tí, ktorí často cestujú.
Právne aspekty prenájmu: Kto môže prenajímať a aké sú povinnosti?
Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť rôznymi spôsobmi, ako napríklad kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou. Medzi tieto spôsoby patria aj zmluvný prevod, kde sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu. Ďalšími spôsobmi sú nadobudnutie v dražbe alebo na základe rozhodnutia štátneho orgánu. Vlastníctvo je možné nadobudnúť aj vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom.
Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba, a to bytové aj nebytové priestory. Hoci písomná zmluva nie je vždy striktne vyžadovaná a prenajímateľ s nájomníkom sa môžu dohodnúť ústne, odporúča sa mať zmluvu spísanú pre právnu istotu oboch strán. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie. Tá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť.
Príjem z prenajímania nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom, preto prenajímatelia musia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia, alebo ako živnostníci. Proces registrácie na portáli finančnej správy zahŕňa elektronické služby, konkrétne e-formuláre pre registráciu, oznámenie zmien alebo žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.
Krátkodobý vs. dlhodobý nájom: Rozdiely a výhody
O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva uzatvorená na dobu určitú, maximálne na 2 roky, s možnosťou maximálne dvoch predĺžení o tú istú dobu, teda spolu na obdobie do 6 rokov. Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb či Booking môže majiteľovi nehnuteľnosti priniesť vyšší zisk v porovnaní s dlhodobým nájmom. Avšak, aby ste z prenájmu vyťažili maximum, je dôležité zvážiť aj ďalšie aspekty.
Kataster nehnuteľností: Čo potrebujete vedieť o zápisoch a vlastníctve
Kataster nehnuteľností je základným registrom informácií o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Zápisy v katastri nehnuteľností sú kľúčové pre určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Nadobúdanie vlastníctva k nehnuteľnosti:
- Zmluvný prevod: Vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu. Tento proces je dôležitý napríklad pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti.
- Príklad: Ak daňovník predáva nehnuteľnosť nadobudnutú kúpou, ktorú využíval na prenájom, a kúpna zmluva bola uzatvorená 2. septembra 2024 s úhradou kúpnej ceny v ten istý deň, pričom vklad do katastra bol vykonaný 30. októbra 2024, moment nadobudnutia vlastníctva sa počíta od právoplatného vkladu do katastra.
- Dražba: Vlastníctvo k predmetu dražby sa nadobúda dňom určeným osobitným predpisom.
- Rozhodnutie štátneho orgánu: Vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí.
- Vlastná výstavba alebo dodávateľský spôsob: Do katastra nehnuteľností sa zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo v kolaudačnom rozhodnutí. Tento záznam má evidenčnú funkciu.
- Príklad: Dvaja vlastníci nadobudli pozemok dedením v roku 1996, na ktorom stála záhradná chatka. Chatka bola užívaná, ale nebola zapísaná na liste vlastníctva. Na základe kolaudačného rozhodnutia v roku 2025 bolo pridelené súpisné číslo pre registráciu v katastri nehnuteľností. Pri posudzovaní zdanenia príjmov z predaja záhradnej chatky je potrebné prihliadnuť na moment nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti, čo v tomto prípade znamená dátum smrti poručiteľa, ak by išlo o dedenie.
- Dedenie: Vlastníctvo k nehnuteľnosti nadobudnutej dedením sa počíta od momentu smrti poručiteľa.
- Príklad: Daňovník zdedil nehnuteľnosť po svojom strýkovi. Strýko zomrel 12. mája 2025 a dedičské konanie prebehlo 23. júla 2025. Vlastníctvo sa nadobúda smrťou poručiteľa, teda 12. mája 2025.
- Príklad: Daňovník zdedil pozemky po svojom bratovi v roku 2004. V čase dedenia neboli pozemky prepísané na liste vlastníctva. K vkladu do katastra nehnuteľností došlo až v roku 2025. Ak daňovník predá tieto pozemky, príjem z predaja sa považuje za zdaniteľný, pričom moment nadobudnutia vlastníctva sa počíta od smrti poručiteľa v roku 2004.
Geometrické plány a zlučovanie pozemkov:
Ak sa geometrickým plánom zlúčilo viacero pozemkov jedného vlastníka do jedného nového pozemku, na zápis do katastra nehnuteľností sa doručuje žiadosť o zápis geometrického plánu. V tomto prípade sa vykoná iba záznam v katastri nehnuteľností, nie vklad do katastra. Preto je dôležité vychádzať z údajov na liste vlastníctva, ktorý obsahuje podrobné informácie súvisiace s právom k nehnuteľnostiam.
- Príklad: Daňovník nadobudol darovaním v roku 2008 pozemky, pri ktorých došlo v roku 2025 k sceleniu - komasácii. Tento nový pozemok sa daňovník rozhodne predať. Moment nadobudnutia sa bude počítať od dátumu pôvodného nadobudnutia darovaním v roku 2008.
Daňové povinnosti prenajímateľov
Príjem z prenájmu nehnuteľností podlieha dani z príjmov. Prenajímatelia majú povinnosť tento príjem uviesť v daňovom priznaní. V závislosti od právnej formy podnikania môžu prenajímať ako fyzické osoby - nepodnikatelia, alebo ako živnostníci.
Oslobodenie od dane: Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane za splnenia určitých podmienok, napríklad ak nehnuteľnosť vlastník nevlastnil kratšie ako 5 rokov. Pri dedení sa však ako moment nadobudnutia považuje dátum smrti poručiteľa, čo môže ovplyvniť platnosť oslobodenia od dane pri následnom predaji.
Vývoj legislatívy a podpory bývania
V posledných rokoch dochádza k viacerým legislatívnym zmenám a iniciatívam v oblasti bývania. Pripravovaná rekodifikácia občianskeho zákonníka prinesie viaceré novinky v oblasti nájomného bývania, ktoré by mali potešiť najmä vlastníkov bytov. Ministerstvo dopravy taktiež pripravuje novely nariadení vlády s cieľom spresniť pravidlá prideľovania štátnych nájomných bytov, sprísniť proces posudzovania príjmov a zaviesť regionálne diferencované pravidlá.
Projekt štátneho nájomného bývania, hoci mal riešiť nedostupnosť bývania, naráža na realitu prázdnych bytov, zdĺhavých procesov a cien, ktoré mnohí považujú za príliš vysoké. Napriek tomu existujú možnosti ako získať nájomný byt s podporou štátu a podmienky pre žiadateľov sú zverejňované.
Praktické rady pre prenajímateľov a nájomníkov
- Drobné opravy: Drobné opravy sú zodpovednosťou nájomníka, zatiaľ čo väčšie problémy musí riešiť prenajímateľ.
- Vyúčtovanie energií: Pri vyúčtovaní energií je dôležité správne riešiť preplatky a nedoplatky s nájomníkmi.
- Nájom bytu manželmi: Nájom bytu manželmi môže byť pre prenajímateľa problematický v určitých prípadoch, aj keď nájomník platí riadne a včas.
- Podnájom s deťmi: Mladé rodiny s deťmi môžu čeliť prekážkam pri hľadaní prenájmu. Existujú však riešenia, ktoré chránia aj majiteľa bytu.
- Investície do opráv cudzej nehnuteľnosti: Ak investujete do opráv cudzej nehnuteľnosti, je dôležité žiadať od jej vlastníka adekvátne kompenzácie alebo dohody.
Informácie o cenách nehnuteľností na Slovensku naznačujú, že aj napriek prísnejším podmienkam k získaniu hypotéky dopyt po nehnuteľnostiach neklesá a ceny dosahujú maximá. V čase korona-krízy banky zareagovali pomerne rýchlo na schvaľovanie žiadostí o hypotéky. V prípade nesplácania úveru alebo hypotéky je dôležité bezodkladne informovať banku, aby sa predišlo strate nehnuteľnosti.
Refinancovaním hypotéky je možné často ušetriť značné finančné prostriedky. Pri výbere nového úveru je potrebné všímať si všetky podmienky. Poistenie bývania, či už nehnuteľnosti alebo domácnosti, je kľúčové pre ochranu majetku a malo by byť vhodne nastavené a pravidelne aktualizované.
tags: #leasing #nehnutelnosti #kataster