Prenajímanie nehnuteľností môže byť výborným spôsobom, ako si zabezpečiť dodatočný príjem. Avšak, s príjmami prichádzajú aj povinnosti, najmä v oblasti daní. Problematika neuhradeného nájomného a jeho dopadu na daňové priznanie je komplexná a často spôsobuje nejasnosti. Tento článok sa podrobne venuje daňovým aspektom príjmov z prenájmu nehnuteľností na Slovensku, s dôrazom na situácie, kedy nájomné nie je uhradené včas, a ako to ovplyvňuje základ dane fyzických aj právnických osôb.
Základ dane a jeho úprava pri prenájme
Pre správne zostavenie daňového priznania je kľúčové pochopiť, čo tvorí základ dane a ako ho možno v súvislosti s prenájmom upraviť. Základ dane predstavuje výsledok hospodárenia po zohľadnení pripočítateľných a odpočítateľných položiek. Je dôležité si uvedomiť, že nie všetky náklady zaúčtované počas roka sú automaticky daňovo uznané. Niektoré výdavky sa stávajú daňovo uznanými až po ich skutočnom zaplatení.
Daňovo uznané náklady až po zaplatení
Podľa zákona o dani z príjmov sú niektoré náklady uznané ako daňový výdavok až po ich úhrade. Medzi tieto výdavky patria najmä:
- Nájomné za hnuteľné a nehnuteľné veci: Pokiaľ ide o nájomné, ktoré je dlžné, ale ešte nezaplatené do konca zdaňovacieho obdobia, nie je možné ho v danom roku považovať za daňový výdavok.
- Odplaty za použitie duševného vlastníctva: Sem patria napríklad licenčné poplatky za softvér, patenty či autorské práva.
- Výdavky súvisiace s príjmami vyplácanými nerezidentom: V určitých prípadoch, ak sú príjmy vyplácané daňovníkom z nesmluvného štátu, môžu byť s tým spojené špecifické pravidlá pre daňové uznanie.
- Sponzorské dary: Náklady spojené so sponzorskými zmluvami v športe môžu mať osobitné podmienky pre daňové uznanie.
- Náklady na reklamu: Výdavky na reklamu môžu byť daňovo uznané za splnenia špecifických podmienok.
Je však dôležité poznamenať, že ak tieto náklady vstupujú do obstarávacej ceny alebo vlastných nákladov majetku, podmienka zaplatenia sa neuplatňuje.
Dodanenie záväzkov: Kedy sa nezaplatený nájom stáva základom dane
Zákon o dani z príjmov ukladá firmám povinnosť "dodaňovať" záväzky, ktoré sú daňovým výdavkom, ak nie sú uhradené do konca zdaňovacieho obdobia. V praxi to znamená, že ak máte faktúru za nájomné, ktorá je daňovým nákladom, ale nie je zaplatená do konca roka, musíte ju pripočítať k svojmu účtovnému výsledku, čím sa zvýši základ dane. Táto úprava sa netýka záväzkov, ktoré sa týkajú kúpy iného majetku, kde daňový výdavok vzniká až pri jeho zaradení do majetku (napr. odpisy).
Postupné dodanenie záväzkov
V prípade, že záväzok nie je uhradený, zákon predpokladá postupné dodanenie v závislosti od dĺžky jeho splatnosti:
- Po 360 dňoch od splatnosti: K účtovnému výsledku sa pripočíta najmenej 20 % hodnoty záväzku.
- Po 720 dňoch od splatnosti: Pripočíta sa najmenej 50 % hodnoty záväzku.
- Po 1080 dňoch od splatnosti: Pripočíta sa 100 % hodnoty záväzku.
Tieto pravidlá umožňujú určitú flexibilitu, ale zároveň vyžadujú dôsledné sledovanie splatnosti záväzkov.
Zníženie základu dane pri úhrade alebo odpise záväzku
V roku, kedy dôjde k úhrade takéhoto záväzku, sa základ dane môže znížiť o sumu úhrady. Rovnako tak, v prípade konkurzu firmy alebo potvrdenia reštrukturalizačného plánu súdom, sa základ dane môže znížiť o predmetný záväzok.
Nájomné ako príjem fyzickej osoby
Pri prenájme nehnuteľnosti fyzickou osobou je dôležité rozlišovať, či ide o prenájom s poskytovaním doplnkových služieb (čo už spadá pod živnosť) alebo o prenájom bez nich.
Prenájom bez živnostenského oprávnenia (§ 6 ods. 3 ZDP)
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia a poskytuje len základné služby súvisiace s prenájmom (napr. dodávka energií, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov), príjmy z prenájmu sa zdaňujú podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
- Registračná povinnosť: V takomto prípade vzniká fyzickej osobe povinnosť registrovať sa na daňovom úrade najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala prenajímať. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na prenajímanie časti nehnuteľnosti alebo na situácie, kedy fyzická osoba sama nehnuteľnosť nemá v nájme.
- Daňové výdavky: Pri tomto type príjmu je možné uplatniť len preukázateľné daňové výdavky. Paušálne výdavky nie sú možné. Je potrebné viesť daňovú evidenciu.
- Oslobodenie 500 €: Príjmy z prenájmu nehnuteľností do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie sú od dane oslobodené. Táto suma sa odpočíta od príjmov, čím sa zníži základ dane. Pri uplatnení oslobodenia je potrebné pomerne upraviť aj výdavky.
- Nezdaniteľná časť základu dane: Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo na manželku je možné uplatniť len od tzv. aktívnych príjmov (zo závislej činnosti, podnikania), nie od príjmov z prenájmu.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Prenájom na základe živnostenského oprávnenia (§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP)
Ak fyzická osoba okrem prenájmu poskytuje aj doplnkové služby (napr. raňajky, upratovanie izieb, pranie posteľnej bielizne), ide o príjmy zo živnosti. V takom prípade je potrebné mať živnostenské oprávnenie a príjmy sa zdaňujú podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
- Registrácia na živnostenskom úrade: Je nutné získať živnostenské oprávnenie.
- Daňové výdavky: Možno si uplatniť buď paušálne výdavky vo výške 60 % z úhrnu príjmov, alebo skutočné preukázateľné výdavky na základe daňovej evidencie.
- Sociálne a zdravotné odvody: Pri príjmoch zo živnosti vzniká aj povinnosť platiť odvody do Sociálnej a Zdravotnej poisťovne.
Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti a príjmy z prenájmu
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem z prenájmu aj daňové výdavky si môžu rozdeliť v dohodnutom pomere. Tento pomerný spôsob delenia sa uplatňuje aj pri uplatnení oslobodenia 500 €. Napríklad, ak manželia prenajímajú byt a dosiahnu príjem 7 440 € s výdavkami 3 840 €, a rozdelia si príjem v pomere 1:1, každý uvedie zdaniteľný príjem 3 220 € po odpočítaní 500 € oslobodenia.
Kaucia (depozit) pri prenájme
Kaucia, ktorá je uhradená nájomcom prenajímateľovi a nie je použitá na úhradu pohľadávok voči nájomcovi, nepodlieha zdaneniu. Stáva sa zdaniteľným príjmom až vtedy, keď nastanú skutočnosti, ktoré oprávňujú prenajímateľa si ju ponechať (napr. nezaplatené nájomné, poškodenie majetku).
Krátkodobý nájom bytu a digitálne platformy
Osobitnú právnu úpravu predstavuje krátkodobý nájom bytu. Podmienkou uplatnenia tohto režimu je registrácia prenajímateľa k dani z príjmov. V prípade prenájmu cez digitálne platformy (napr. Airbnb) ide často o poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré sú považované za podnikateľskú činnosť a vyžadujú živnostenské oprávnenie. Pri tomto type ubytovania je prenajímateľ zároveň povinný odvádzať daň za ubytovanie obci.
Príklady z praxe
Príklad č. 1: Manželia prenajímajú byt v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2023 dosiahli príjem 2 800 €. Rozdelili si príjem na manželku (2 300 €) a manžela (500 €). Každý si môže uplatniť oslobodenie 500 €. Manžel nemá povinnosť podať daňové priznanie. Manželka si zníži svoj príjem o 500 €, čím vznikne zdaniteľný príjem.
Príklad č. 2: Pán Pavol prenajíma byt za 850 € mesačne. V roku 2025 dosiahne príjem 10 200 €. Ak nemá iné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, uplatní si oslobodenie 500 €. Zdaniteľný príjem bude 9 700 €. Ak by mal aj výdavky, základ dane by sa vypočítal ako rozdiel medzi príjmami (po odpočítaní oslobodenia) a výdavkami.
Príklad č. 3: Spoločnosť ABCX, s.r.o. má faktúru za nájomné splatnú 30.12.2018 vo výške 10 000 €. K 31.12.2019 je faktúra 366 dní po splatnosti. Spoločnosť zvýši základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, t. j. o 2 000 €. Ak bola faktúra v roku 2020 uhradená, spoločnosť si môže v daňovom priznaní za rok 2020 uplatniť odpočítateľnú položku.
Dôležité poznámky k daňovým výdavkom pri prenájme
Pri preukazovaní výdavkov je dôležité dbať na detaily. Napríklad, náklady za energie sú daňovým výdavkom len v prípade, ak ich nehradí priamo nájomník a zmluva s dodávateľmi je na meno prenajímateľa. Vybavenie bytu (práčka, sporák) je daňovým výdavkom len vtedy, ak je konkrétne špecifikované v nájomnej zmluve.
Správne pochopenie pravidiel týkajúcich sa neuhradeného nájomného a dane z príjmu je kľúčové pre predchádzanie pokutám a zabezpečenie súladu s daňovými predpismi. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.