V oblasti nájomných vzťahov, najmä pri prenájme nehnuteľností, sa často stretávame so situáciami, kedy dôjde k nejasnostiam ohľadom fakturácie a platenia nájomného. Jedným z kľúčových aspektov, ktorý môže viesť k daňovým sporom, je otázka vzniku daňovej povinnosti bez ohľadu na skutočnosť, či počas trvania nájomného vzťahu bolo medzi prenajímateľom a nájomcom dojednané prechodné obdobie neplatenia nájomného. Tento článok sa venuje tejto problematike, pričom vychádza z konkrétnych súdnych rozhodnutí a daňových legislatívnych úprav.
Vznik Daňovej Povinnosti a Prechodné Obdobia Neplatenia
Základným princípom, ktorý je potrebné pochopiť, je, že daňová povinnosť vzniká bez ohľadu na skutočnosť, či počas trvania nájomného vzťahu bolo medzi prenajímateľom a nájomcom dojednané prechodné obdobie neplatenia nájomného. Toto tvrdenie je podporené aj rozhodnutím Najvyššieho správneho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 5Sfk/25/2023 z 27. januára. Znamená to, že aj keď sa strany dohodnú na dočasnom prerušení platieb nájomného, z pohľadu daňových predpisov môže stále vzniknúť povinnosť zdanenia dane z pridanej hodnoty (DPH) pri poskytnutí služby prenájmu, ak sú splnené ostatné podmienky.
Prehľad Daňovej Kontroly a Následných Rozhodnutí
Celý proces, ktorý viedol k predmetnému súdnemu sporu, začal daňovými kontrolami vykonanými Finančným riaditeľstvom SR, konkrétne Daňovým úradom Bratislava. Tieto kontroly sa týkali dane z pridanej hodnoty za zdaňovacie obdobia od januára do decembra 2014, januára do decembra 2015, januára do novembra 2016 a januára do decembra 2017. Kontroly boli vykonané v zmysle § 46 ods. 1 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok).
Po ukončení kontrol boli vyhotovené protokoly o výsledku daňových kontrol. Tieto protokoly, spolu s výzvami na vyjadrenie sa k zisteniam, boli doručené žalobcovi. Dňom doručenia protokolov žalobcovi boli daňové kontroly v zmysle § 46 ods. 9 daňového poriadku ukončené.
Na základe výsledkov kontrol a po vyhodnotení pripomienok a dôkazov predložených žalobcom, správca dane vydal prvostupňové rozhodnutia. Tieto rozhodnutia sa týkali dorubenia DPH z plnení na výstupe, konkrétne z dodanenia služby nájomného, dodanenia tovaru (elektriny, vody, zemného plynu) a dodanenia tovarov a služieb určených pre občianske združenie ZSS Nestor o.z. Tieto položky žalobca zabudol prefakturovať. V rozhodnutiach správca dane zároveň skonštatoval porušenie príslušných paragrafov zákona o DPH, ako sú § 69 ods. 1 v nadväznosti na § 19, § 8 ods. 1 a ods. 7.
Žalobca proti týmto prvostupňovým rozhodnutiam podal odvolanie, v ktorom namietal najmä dodanenie služieb nájomného. Žalovaný ako odvolací orgán však prvostupňové rozhodnutia správcu dane zrušil. Toto zrušenie bolo odôvodnené tým, že správca dane sa pri rozhodovaní nevysporiadal s otázkou, či nájomca spĺňa podmienky zdaniteľnej osoby v zmysle § 3 zákona o DPH. Žalovaný konštatoval, že rozhodnutia správcu dane boli vydané na základe nedostatočných dôkazov, a preto ich zrušil a vrátil správcovi dane na ďalšie konanie.
Po tomto kroku správca dane opätovne rozhodol, pričom opätovne dorubil žalobcovi DPH z plnení na výstupe. Tieto rozhodnutia sa týkali dodanenia služby nájomného, dodanenia tovaru (elektriny, vody a zemného plynu) a dodanenia tovarov a služieb určených pre občianske združenie ZSS Nestor o.z. V týchto rozhodnutiach správca dane opätovne skonštatoval porušenie § 69 ods. 1 v nadväznosti na § 19, § 8 ods. 1 a ods. 7.
Žalobca opäť podal odvolanie proti týmto rozhodnutiam, v ktorom sa primárne zameral na dodanenie služieb nájomného. Následne žalovaný vydal rozhodnutia, ktorými prvostupňové rozhodnutia správcu dane potvrdil.
Kľúčový Spor: Existencia Ústnej Dohody a Jej Vplyv na DPH
V súvislosti s dodaním služieb nájomného žalovaný vo svojich rozhodnutiach uviedol, že žalobca na základe zmluvy o prenájme budovy a jej dodatkov poskytol združeniu právo užívať hmotný majetok. V zmysle § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH išlo o dodanie služby. Keďže toto právo bolo poskytnuté za zmluvne dohodnutú cenu, išlo o dodanie služby za protihodnotu, ktorá je predmetom dane. Žalobcovi preto podľa názoru žalovaného dňom dodania služby vznikla daňová povinnosť, pričom bol povinný platiť daň z dodania služby a vyhotoviť faktúru do 15 dní od dodania služby. Keďže si túto povinnosť nesplnil, žalovaný dospel k záveru, že správca dane postupoval správne, keď dodanie služieb prenájmu žalobcovi na výstupe dodanil.
Proti rozhodnutiu žalovaného podal žalobca správnu žalobu na Krajský súd v Bratislave. Žalobca sa domáhal zrušenia rozhodnutia žalovaného a prvostupňového rozhodnutia a vrátenia veci na ďalšie konanie.
Správny súd rozsudkom zrušil rozhodnutia žalovaného a vrátil vec žalovanému na ďalšie konanie. Súd uviedol, že správcami dane a žalovaným zistený skutkový stav nie je jednoznačný a ich právny záver je predčasný. Kľúčovým momentom bolo poukázanie na výpovede svedkyne A.. T., ktorá uviedla, že medzi zmluvnými stranami existuje ústna dohoda, podľa ktorej občianske združenie zatiaľ nájomné neplatí a bude ho platiť až po úplnom naplnení kapacity zariadenia. Táto dohoda bola motivovaná prebiehajúcou rekonštrukciou a nemožnosťou využiť plnú kapacitu zariadenia. Svedkyňa potvrdila existenciu ústnej dohody.
Správny súd nesúhlasil s tvrdením žalovaného, že svedkyňa vo svojej výpovedi nepotvrdila existenciu ústnej dohody, ktorá by menila pôvodne deklarovanú vôľu zmluvných strán. Podľa správneho súdu, ak mali orgány činné v daňovom konaní pochybnosti o existencii ústnej dohody a o naplnení kapacity zariadenia, mali tieto skutočnosti oznámiť žalobcovi, aby sa k nim mohol vyjadriť.
Fakturácia Prenájmu a Súvisiace Služby z Pohľadu DPH
V súvislosti s prenájmom nebytových priestorov nezdaniteľným osobám (nepodnikateľom) a fakturáciou energií, je dôležité rozlišovať medzi rôznymi situáciami. Legislatíva týkajúca sa DPH uvádza, že nájom a podnájom nehnuteľnosti je oslobodený od DPH, s výnimkami ako sú ubytovacie služby, nájom parkovacích miest či nájom trvalo inštalovaných strojov a zariadení.
Ak s prenájmom nehnuteľnosti súvisia platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti a tieto platby sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy, u nájomcu budú tieto platby súčasťou základu dane až po zaplatení.
Vladimír Gregor - ako na vyúčtovanie energií
V prípade, ak prenajímateľ fakturuje nájomné bez DPH, ale zároveň fakturuje energie, je potrebné postupovať opatrne. Ak prenajímateľ prijal platbu za energie od nájomcu a sám ich dodal v zmysle § 9 ods. 4 zákona č. 222/2004 Z.z. o DPH, alebo ak ide o službu, ktorú prijal a sám dodal, potom tieto energie tvoria predmet DPH. V takomto prípade, aj keď je samotný nájom oslobodený od DPH, dodanie energií môže byť zdaniteľné. Prenajímateľ by v tomto prípade mal na energie uplatniť DPH.
Existuje však aj situácia, kedy sa cena za energie "stratí" v celkovej sume nájomného a nie je fakturovaná samostatne. V takom prípade, ak sa prenajímateľ rozhodne, že cena nájmu obsahuje aj cenu energií, spotreba nie je zohľadnená samostatne a ide o jedno komplexné plnenie.
Dôležitým aspektom je aj fakturácia vedľajších nákladov, ako sú poplatky za znečistenie ovzdušia či platba za daň z nehnuteľností. Tieto náklady sa odporúča fakturovať ako vedľajšie náklady spojené s nájmom, ktoré budú nasledovať daňový režim samotného nájmu - či už s oslobodením alebo zdanením, v oboch prípadoch budú predmetom DPH.
Zodpovednosť za Technické Zhodnotenie a Opravy
V kontexte nájomných vzťahov sa často objavuje aj otázka zodpovednosti za stavebné úpravy a technické zhodnotenie. Ak nájomca vykoná stavebné úpravy, ktoré spĺňajú náležitosti technického zhodnotenia hmotného majetku, tieto náklady sa potom odpisujú ako technické zhodnotenie prenajímateľom. Je dôležité presne rozlišovať medzi opravou a technickým zhodnotením. Oprava udržiava pôvodný stav a funkčnosť, zatiaľ čo technické zhodnotenie zvyšuje štandard, kapacitu alebo životnosť majetku.
Dôležitosť Dodržiavania Zmluvných Podmienok a Legislatívy
Príjem z prenájmu predstavuje pre fyzické aj právnické osoby bežný zdroj výnosov, avšak prináša so sebou špecifické daňové, účtovné a odvodové povinnosti. Správna klasifikácia príjmu (prenájom mimo podnikania vs. prenájom ako podnikanie), disciplinovaná evidencia nákladov a vedomé rozhodnutia o investíciách, poistení a zmluvných podmienkach sú kľúčové pre minimalizáciu daňových rizík a ochranu cash-flow.
Všetky tieto aspekty poukazujú na komplexnosť problematiky neoprávnene vyfakturovaného alebo nevystaveného nájomného a s tým súvisiacich daňových povinností. Je nevyhnutné dôkladne poznať príslušné legislatívne ustanovenia a súdne rozhodnutia, aby sa predišlo prípadným sporom s daňovými orgánmi. Nesplnenie daňovej povinnosti, aj keď sa strany dohodli na prechodnom období neplatenia, môže viesť k dodatočným odvodom DPH, penále a úrokom z omeškania.
tags: #neopravnene #vyfakturovane #najomne