Predaj nehnuteľnosti, na ktorú bola poskytnutá hypotéka, je v súčasnosti bežnou situáciou. Mnohí majitelia si kúpili byt či dom s pomocou hypotekárneho úveru a neskôr sa rozhodnú pre zmenu bývania - či už kvôli rastúcej rodine, potrebe väčšieho priestoru, alebo sťahovaniu za prácou. Hoci sa tento proces môže zdať komplikovaný, s dostatočnými informáciami a správnym postupom je predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou realizovateľný a často aj výhodný.
Typy nehnuteľností a ich financovanie hypotékou
Banky pri poskytovaní hypotekárneho úveru posudzujú rôzne typy nehnuteľností odlišne. Byt je v bankách najobľúbenejším zabezpečením hypotéky, hlavne z dôvodu jeho rýchlej likvidity, na rozdiel od domu. Avšak, je potrebné dávať pozor na špecifické typy bytov. POZOR na „byty“ typu apartmán, štúdio, ateliér! Tieto názvy v ľuďoch často vzbudzujú pocit, že kupujú niečo luxusnejšie. S týmito typmi „bytov“ sa často môžete stretnúť pri nových developerských projektoch. V minulosti banky nemali problém takéto „byty“ financovať, v súčasnosti naň dostanete hypotéku len od banky developera. Ak však v budúcnosti budete chcieť ateliér predať, môže vám to priniesť veľa problémov. Právne totiž ide o nebytový priestor. Družstevné byty banky nefinancujú - iba ak by bolo účelom úveru odkúpenie bytu od družstva. Na hypotéku si môžete kúpiť aj byt v rodinnom dome. Pozor, byt musí mať samostatný vchod. Vchod do takéhoto bytu môže byť stavebne riešený ako vchod do klasického bytového domu, t.j. v rodinnom dome je spoločný vchod, cez ktorý sú potom samostatné vchody do bytov.
Pri rodinných domoch treba dávať veľký pozor, či skutočný stav nehnuteľnosti je zhodný s právnym stavom (čo je zapísané v katastri nehnuteľností a ostatných oficiálnych dokladoch). Často sa stáva, že k domu boli načierno dobudované drobné stavby ako terasa, prístrešok, garáž, spevnená plocha. Alebo k domu vedie nevysporiadaná prístupová cesta. Znalec, ktorý vypracováva znalecký posudok, by klienta na nezrovnalosti mal upozorniť, keďže takéto zistenie je povinný uviesť do znaleckého posudku.
Každá banka posudzuje rozostavaný dom ináč. Preto si radšej vo svojej banke overte, v akom štádiu musí byť nový dom rozostavaný. V niektorých bankách stačí mať základovú dosku a vytiahnuté múry, inde je to prísnejšie, a chcú holodom či dom s rozostavanosťou minimálne 80%.
Banky financujú iba stavebné pozemky. To, či je daný pozemok stavebný je uvedené v liste vlastníctva. Ak v liste vlastníctva nie je uvedené že sa jedná o stavebnú parcelu, banka bude trvať na tom, aby ste predložili potvrdenie z miestno-príslušného stavebného úradu. Na potvrdení bude uvedené presne v zmysle územného plánu, o aký typ parcely ide. Tento typ nehnuteľnosti banky financujú len obmedzene. V záhradkárskych osadách sa dnes stavajú aj „chaty“ - rodinné domy, ktoré sú celoročne obývané. Hypotéky pre fyzické osoby sú určené na financovanie nehnuteľností určených na bývanie. Záleží od toho, ako je nehnuteľnosť zapísaná v liste vlastníctva.
Aby vašu nehnuteľnosť mohla banka zaťažiť záložným právom, musí byť na území Slovenska a musí byť zapísaná v Katastri nehnuteľností. Pri hypotéke zohráva dôležitú úlohu typ nehnuteľnosti a to, či všetky doklady sú v poriadku. Vždy si žiadajte aktuálny list vlastníctva.
Právne vady a ich vplyv na hypotéku
Pokiaľ je list vlastníctva "čistý" teda bez akýchkoľvek ťarch a zápisov, je to pre vás dobrá správa. Avšak v realite to nie vždy býva také jednoduché. Existuje niekoľko situácií, ktoré môžu skomplikovať predaj alebo financovanie nehnuteľnosti:
- Nehnuteľnosť už je zaťažená záložným právom: Toto je zapísané v liste vlastníctva. Znamená to, že súčasný majiteľ túto nehnuteľnosť už založil v inej banke alebo nebankovej spoločnosti.
- Práva k nehnuteľnosti ešte neboli riadne vysporiadané v rámci dedičského konania: Kým nie je ukončené dedičské konanie, vôbec nie je jednoznačné, kto nehnuteľnosť zdedil a môže s ňou ďalej nakladať.
- Právo doživotného užívania: Pôvodný majiteľ musí požiadať kataster o výmaz toho práva.
- Exekučné záložné právo: Nezáleží na tom, na akú sumu exekúcia je zapísaná. Aj keby to bola len malá suma. Dôležité je, že exekúcia musí byť najprv vyplatená.
- Nehnuteľnosť vlastní neplnoletá osoba: Neplatí tu, že kúpne zmluvy môže podpísať rodič, ako právny zástupca dieťaťa. Predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastní maloletá alebo nesvojprávna osoba je komplikovaný, lebo ho schvaľuje súd.
- Nevysporiadaná prístupová cesta: Pokiaľ prístupovú cestu k domu vlastní iná súkromná osoba, musíte si vybaviť právo prechodu, s čím vlastník cesty nemusí súhlasiť. Ak by vlastník cesty nesúhlasil, zriadenie práva prechodu by ste si museli vymáhať súdnou cestou, čo môže trvať dosť dlho.
- Čierne stavby a nelegálne úpravy: Týka sa to rôznych prístavb, záhradných domčekov, a podobne. Má pôvodný majiteľ vôbec potrebné povolenia na tieto stavby? Skutočný stav musí byť zhodný s právnym stavom nehnuteľnosti. Keď pri domoch môžu byť problémové čierne dostavby, pri bytoch sú to rôzne "prerábky". Týka sa to najmä stavebných úprav, ktoré zasahujú do dispozície bytu. Napríklad vybúranie priečky, pripojenie balkóna k obytnej izbe, či spojenie dvoch bytov do jedného.
Štúdio, apartmán alebo ateliér - aj takto sa označujú niektoré" byty" hlavne v novostavbách. V podstate ide o nebytové priestory a tak sú zapísané aj v na liste vlastníctva. Prečo? Dôvodov môže byť viacero, napríklad sú menej slnečné, nemajú potrebný komfort bývania, sú hlučnejšie a teda nespĺňajú podmienky podľa stavebného zákona a nemôžu byť zapísané na katastri ako byty.
Postupy pri predaji nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou
Existuje viacero spôsobov, ako predať nehnuteľnosť s hypotékou. Práve na banku, ktorá je však mimoriadne dôležitým aktérom celej transakcie, mnohí predávajúci, ale ani kupujúci nemyslia. Predať sa dá nehnuteľnosť zaťažená hypotékou bez ohľadu na jej výšku. Z hľadiska legislatívy neexistuje prekážka, ktorá by ovplyvňovala transakciu.
Základom je informovať svoju banku o zámere predať nehnuteľnosť. Spravidla sa tak robí spolu so žiadosťou o vyčíslenie zostatku na hypotekárnom úvere. Banky spravidla vydávajú toto vyčíslenie bezplatne, avšak nie každá tak robí v rovnakej lehote. Niektoré vám ho vydajú na počkanie, zato pri iných môžete čakať aj vyše týždňa.
V tomto vyčíslení zostatku nájdete dôležité informácie:
- Poplatky za predčasné splatenie hypotéky: Môžu si ich účtovať banky za predčasné splatenie hypotéky. Ich výšku sa zvyčajne dozviete v spomínanom vyčíslení zostatku. V ňom je zároveň uvedená aj informácia, dokedy je potrebné hypotéku predčasne vyplatiť. Výška poplatku za predčasné splatenie môže byť nepríjemne vysoká, najmä ak je zostatok na hypotéke tiež vysoký. Zo zákona však nemôže prekročiť výšku 1 % zostatku. V istých situáciách môže byť tento poplatok odpustený alebo iba symbolický. TIP: Sankcii 1% sa môžete vyhnúť, ak požiadate o predčasné splatenie úveru ku dňu fixácie hypotekárneho úveru.
- Prevod hypotéky na novú nehnuteľnosť: Túto možnosť majú k dispozícii len majitelia minimálne dvoch nehnuteľností. Aj v tomto prípade je mimoriadne dôležitá súčinnosť banky, preto je dôležité informovať ju o zámere vopred. Banka totiž musí vyhodnotiť, či nehnuteľnosť, na ktorú má prejsť záložné právo, má dostatočnú hodnotu. Čo v prípade, ak nehnuteľnosť nebude mať hodnotu v postačujúcej výške? Banka vám v tejto situácii môže navrhnúť, že časť úveru splatíte a na druhý byt či dom prejde o čosi nižšie záložné právo. Azda najväčšou výhodou tohto spôsobu predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je skutočnosť, že ak má vaša druhá nehnuteľnosť požadovanú hodnotu, vyhnete sa poplatku za predčasné splatenie úveru. Aj v tomto prípade musí banka v prípade úspešného dokončenia transakcie vydať kvitanciu, ktorou sa vymaže záložné právo na pôvodný byt či dom. Na tento účel budete potrebovať znalecký posudok a súhlas banky. Po schválení banka vypracuje nové záložné zmluvy a vydá kvitanciu na odstránenie pôvodného záložného práva z katastra. Prenesenie záložného práva nemusí byť ideálnym riešením v prípade, že sa na novej nehnuteľnosti nachádza aj iné záložné právo. Vtedy totiž nemusí stačiť, že nehnuteľnosť má rovnakú či vyššiu hodnotu ako pôvodná zábezpeka.
- Prebratie hypotéky kupujúcim: Zrejme najzriedkavejší spôsob predaja nehnuteľnosti s hypotékou. V tomto prípade by na seba ťarchu splácania úveru prebral kupujúci. Proces je totiž podobný štandardnej žiadosti o hypotekárny úver. Banka si musí preveriť bonitu kupujúceho, to znamená schopnosť splácať hypotéku. Samozrejme, s podmienkami hypotéky musí súhlasiť aj kupujúci. Nemusí mu napríklad vyhovovať úrok či fixácia. V istých prípadoch je možné navrhnúť banke ich úpravu, no samotná banka s tým nemusí súhlasiť. Najprv informujte banku o vašom záujme preniesť hypotéku na kupujúceho. Banka následne zhodnotí bonitu kupujúceho. Po súhlase všetkých zainteresovaných strán môžete prejsť k predaju nehnuteľnosti.
Predaj nehnuteľnosti s hypotékou krok za krokom
Ak sa chystáte predávať nehnuteľnosť s hypotékou, tu je zhrnutie postupov:
- Kontaktujte svoju banku: Prvým krokom je informovať banku o vašom zámere a požiadať o vyčíslenie zostatku úveru. Zistíte tak presnú sumu, ktorú musíte banke vrátiť, vrátane prípadných sankcií za predčasné splatenie.
- Vyplatenie zostatku hypotéky: Toto je najjednoduchšie riešenie. Zostatok hypotéky môžete uhradiť z vlastných prostriedkov alebo z peňazí získaných predajom nehnuteľnosti.
- Bezpečný postup pri platbe: Ak plánujete splatiť hypotéku z prostriedkov získaných predajom nehnuteľnosti, je dôležité dohodnúť sa s kupujúcim na bezpečnom postupe. Ideálnym riešením je využitie notárskej úschovy. Kupujúci prevedie kúpnu cenu na účet notára, ktorý finančné prostriedky bezpečne drží, kým sa proces kúpy úspešne dokončí. Z týchto prostriedkov sa následne splatí vaša hypotéka. Po splatení úveru nezabudnite na vymazanie záložného práva z katastra nehnuteľností. Na tento účel vám banka vystaví kvitanciu, teda dokument potvrdzujúci zánik záložného práva. Tento proces je zvyčajne rýchly a kvitanciu obvykle získate do 10 dní od splatenia úveru.
- Prenesenie záložného práva: Ak vlastníte inú nehnuteľnosť, kupujete novú alebo máte inú, ktorú vlastníte, prípadne vám ju niekto so súhlasom poskytne, môžete záložné právo presunúť. Ide o praktické riešenie, ak chcete nehnuteľnosť predať bez nutnosti okamžitého splatenia hypotéky. Na tento účel budete potrebovať znalecký posudok a súhlas banky.
- Prevod hypotéky na kupujúceho: Ak potrebujete peniaze z predaja rýchlo investovať inde, napríklad do stavby nového domu alebo rekonštrukcie, môžete hypotéku previesť na kupujúceho. Pre vás je táto možnosť praktická, no môže byť náročné nájsť kupujúceho, ktorý bude s podmienkami vašej hypotéky súhlasiť - najmä ak je úroková sadzba vyššia, než by získal pri novej hypotéke. Navyše banka musí kupujúceho dôkladne preveriť, aby zistila, či je schopný úver splácať.
Dôležitosť spolupráce s odborníkmi
Predaj nehnuteľnosti môže byť jednoduchší a rýchlejší, ak sa rozhodnete spolupracovať s realitnou kanceláriou. Skúsení realitní makléri vám pomôžu s nájdením seriózneho kupujúceho, zorganizujú obhliadky, poradia s cenovou stratégiou a vybavia veľkú časť administratívy. Realitná kancelária Nestor Capital nie je len odborníkom v oblasti nehnuteľností, ale aj partnerom, ktorý vám môže pomôcť s mnohými aspektmi predaja. Od zvládnutia otázky, ako predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, až po riešenie rôznych otázok a úloh spojených s predajom. Spolupráca s ich realitnými maklérmi vám nielen ušetrí čas a stres, ale aj zabezpečí, že váš majetok bude predaný s najlepším výsledkom.
Ak sa však rozhodnete nehnuteľnosť predávať sami, máte možnosť ušetriť na provízii pre realitnú kanceláriu. V takom prípade je však nevyhnutné dôkladne sa oboznámiť s celým procesom a právnymi náležitosťami.
Po uzatvorení predaja nehnuteľnosti je ďalším kľúčovým krokom podanie návrhu na vklad do katastra. Táto žiadosť je nevyhnutná na to, aby došlo k oficiálnej zmene vlastníctva nehnuteľnosti. Okrem návrhu samotného je potrebné doložiť aj kúpnu zmluvu, ktorá musí byť podpísaná oboma stranami a úradne overená. Po zápise zmeny vlastníctva do katastra nehnuteľností nastáva moment, kedy je nehnuteľnosť oficiálne prevedená na nového vlastníka. Tento krok je formálnym potvrdením, že kupujúci nadobudol plné právo nakladať s nehnuteľnosťou a môže začať so sťahovaním či renováciou.
V súčasnej dobe je bežnou praxou pri získavaní vlastnej nehnuteľnosti na bývanie zobrať si hypotekárny úver na jej financovanie. Pokiaľ ide o developerské projekty, prax je taká, že väčšina z nich je financovaná bankou. Práve preto je až do samotného odovzdania zaťažená úverom. Banka po vyplatení časti úveru vystaví takzvanú kvitanciu na zrušenie záložného práva. To zanikne zápisom a výmazom na liste vlastníctva. Ak chcete takúto nehnuteľnosť financovať úverom, kúpna cena a úver developera sa vyplatia práve úverom kupujúceho a dodatkom vlastných prostriedkov. Takáto situácia, kedy sa úver predávajúceho vyplatí úverom kupujúceho je bežnou praxou pri predávaní nehnuteľností, no napriek tomu celú situáciu môžu skomplikovať administratívne úkony.
Ak chcete predať vašu nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotékou, môžete ju predať aj s touto hypotékou. V takom prípade sa však musíte dohodnúť s kupujúcim a bankou, ktorá hypotéku poskytla. Kupujúci musí súhlasiť s prebratím hypotéky a banka musí schváliť prenos hypotéky na kupujúceho ako nového dlžníka. Takýto spôsob predaja je ale málo zaužívaný. Pre rýchly a bezproblémový predaj nehnuteľnosti je však najvýhodnejšie predávať ju "čistú", bez hypotéky a záložného práva veriteľa.
Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je teda proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť relevantných postupov. S podporou banky, prípadne realitného makléra, však môžete túto situáciu úspešne zvládnuť a dosiahnuť predaj vašej nehnuteľnosti bez zbytočných komplikácií.
tags: #nehnutelnost #zatazena #hypotekou