Rozhodnutie o tom, či kúpiť nehnuteľnosť ako právnická osoba (firma) alebo ako fyzická osoba, je kľúčové a obvykle má významné daňové a právne dôsledky. Každá z týchto foriem vlastníctva prináša svoje špecifické výhody a nevýhody, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť. Zatiaľ čo firmy môžu využívať určité daňové úľavy a odpočty DPH, fyzické osoby sa tešia širšej ochrane a v niektorých prípadoch aj daňovému oslobodeniu pri predaji. Na druhej strane, firmy môžu čeliť obmedzenejšej právnej ochrane, zatiaľ čo fyzické osoby môžu naraziť na riziká spojené s finančným zabezpečením a hrozbou prepadnutia majetku. Táto komplexná problematika zahŕňa nielen právne aspekty, ale aj znalosti z oblasti dane z príjmov, odvodov a DPH, ako aj ekonomické faktory ako ceny nájmov, vývoj cien nehnuteľností a náklady na stavebné vstupy.
Daňové aspekty: Kto ušetrí viac?
Z pohľadu dane z príjmov a odvodov sa často uvádza, že nákup nehnuteľnosti s dlhodobým zámerom vlastniť ju (dlhšie ako 5 rokov) je výhodnejšie realizovať ako fyzická osoba. Dôvodom je, že fyzická osoba predaj nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia nezdaňuje, pokiaľ nebola nehnuteľnosť súčasťou jej obchodného majetku. Toto pravidlo však nie je univerzálne a existujú výnimky.
"Ak by ceny nehnuteľností nerástli takým prudkým tempom, ako môžeme sledovať v posledných rokoch a nehnuteľnosť by si vyžadovala nejaké investície na opravy alebo modernizáciu, mohlo by byť v konkrétnom prípade efektívnejšie vlastniť nehnuteľnosť ako právnická osoba," upozorňuje daňový advokát Peter Varga z Highgate Law & Tax.
Ilustrujme si to na príklade: Fyzická osoba obstará nehnuteľnosť, prenajíma ju a po piatich rokoch sa rozhodne ju predať. Za predpokladu, že nehnuteľnosť prenajíma bez poskytovania dodatočných služieb (ako upratovanie či výmena bielizne), celková daňová povinnosť za päť rokov by mohla byť vyššia, ako by bola daňová povinnosť právnickej osoby z predaja nehnuteľnosti. V prípade firmy by základ dane z predaja tvoril rozdiel medzi predajnou cenou a daňovo zostatkovou cenou nehnuteľnosti.
Prax však prináša aj zložitejšie scenáre. Napríklad, ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť ako živnostník, môže byť tento spôsob prenájmu daňovo-odvodovo výhodnejší ako tzv. pasívne prenajímanie. V takom prípade by vyššie uvedený príklad mohol viesť k opačnému záveru, pričom rozhodujúcim faktorom je celková výška príjmov fyzickej osoby aj z iných zdrojov.
DPH pri kúpe nehnuteľnosti: Kľúčový faktor pre firmy
Veľmi významným faktorom pri kúpe bytu či inej nehnuteľnosti na firmu sú záležitosti spojené s DPH. Pri splnení určitých podmienok si kupujúci nehnuteľnosti môže odpočítať DPH a štát mu môže vyplatiť tzv. nadmerný odpočet. Napríklad, ak novostavba stojí 250 000 EUR s DPH, kupujúci môže dostať späť od štátu 41 667 EUR.
Tento odpočet však nie je automatický. "Vo všeobecnosti je potrebné, aby takýto kupujúci následne s danou nehnuteľnosťou uskutočňoval zdaniteľné plnenia pre účely DPH. V opačnom prípade nárok na odpočet DPH stráca," objasňuje Peter Varga. V praxi sa však vyskytujú aj situácie, kedy kupujúci síce dostane nadmerný odpočet, ale musí ho vrátiť iba sčasti a to po nejakom čase.
Kedy vzniká povinnosť registrácie pre DPH pri predaji nehnuteľnosti?
Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“) sa na občana vzťahuje vtedy, ak pri predaji nehnuteľnosti koná v postavení zdaniteľnej osoby. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem. Občan pri predaji svojho súkromného nehnuteľného majetku koná v postavení zdaniteľnej osoby, ak pred predajom podnikne aktívne kroky smerujúce k predaju, ktoré sú podobné prostriedkom používaným podnikateľskými subjektmi. Tieto kroky môžu zahŕňať napríklad zavedenie inžinierskych sietí na pozemkoch alebo využitie marketingových krokov.
Ak občan (zdaniteľná osoba) predáva nehnuteľnosť a hodnota bez dane z dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 50 000 eur, je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH. Stáva sa platiteľom dane až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, pokiaľ sa nestane platiteľom z iného dôvodu skôr. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa presiahnutia obratu.
V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) predá nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom DPH dňom dodania tejto nehnuteľnosti. V takom prípade je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý tento obrat.
Príklady registrácie pre DPH:
Príklad 1: Občan kúpil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa neskôr zmenou územného plánu stala pozemkom určeným na zastavanie. Pozemok rozparceloval, zabezpečil inžinierske siete a začal ho rozpredávať. Dňa 29. septembra 2025 predajom stavebných pozemkov presiahol obrat 50 000 eur. Je povinný do 6. októbra 2025 podať žiadosť o registráciu. Daňový úrad ho zaregistruje ako platiteľa od 1. januára 2026.
Príklad 2: Občan (zdaniteľná osoba) začal predávať stavebné pozemky. Dňa 24. februára 2025 predal pozemok za 10 000 eur, 14. marca 2025 za 20 000 eur a 17. apríla 2025 za 35 000 eur. K 17. aprílu 2025 presiahol obrat 50 000 eur a zároveň aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom dodania nehnuteľnosti, teda 17. apríla 2025. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 24. apríla 2025.
Právny rozmer vlastníctva
Pri kúpe nehnuteľnosti zohráva svoju úlohu aj právny rozmer. Ak niekto kupuje nehnuteľnosť ako právnická osoba, nie je právna pozícia kupujúceho natoľko chránená ako v prípade fyzickej osoby. Na druhej strane, odborníci odporúčajú kupovať nehnuteľnosť na právnickú osobu hlavne v situáciách, kedy je s fyzickou osobou spojené riziko zabezpečenia alebo prepadnutia majetku, prípadne jeho časti alebo veci.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Nehnuteľnosť ako kapitálový majetok
Fyzická osoba môže nehnuteľnosť využiť aj ako kapitálový majetok, ktorý vloží do základného imania obchodnej spoločnosti. Za to získa majetkový podiel na danej obchodnej spoločnosti. Podstatou nepeňažného vkladu do obchodnej spoločnosti je premena vloženého majetku na majetkovú účasť v obchodnej spoločnosti, t. j. ide o obstaranie obchodného podielu alebo akcií.
Pravidlá pre ocenenie nepeňažného vkladu (NV) sa líšia v závislosti od toho, či je vkladateľom fyzická osoba - podnikateľ alebo fyzická osoba - nepodnikateľ. V prípade, ak prijímateľ preberá NV v reálnych cenách a vkladateľ, fyzická osoba, vykazuje základ dane podľa § 17 ods. 1 písm. a) ZDP (vedie daňovú evidenciu), postupuje primerane podľa ustanovení § 17b ods. Ak je vkladateľom NV fyzická osoba, ktorá o nehnuteľnosti neúčtuje, pri ocenení NV uplatní postup podľa § 8 ods. 2 ZDP. V prípade, ak prijímateľ preberá NV v pôvodných cenách a vkladateľom je daňovník, ktorý zisťuje základ dane podľa § 17 ods. 1 písm. a) ZDP, uplatní primerane postup podľa § 17d ods. U daňovníka - fyzickej osoby, nepodnikateľa, však aj v tomto prípade môže vzniknúť oceňovací rozdiel medzi hodnotou vkladu určenou podľa § 8 ods. 2, resp. ods.
Zaraďovanie a vyraďovanie nehnuteľností z obchodného majetku
Podnikatelia, či už fyzické alebo právnické osoby, nakupujú aktíva slúžiace na ich ekonomickú činnosť. Patria sem najmä dlhodobý hmotný majetok, zásoby či nehmotné výsledky duševnej tvorivej činnosti. Ak nehnuteľnosť fyzická osoba používa nielen v rámci podnikania, ale aj súkromne, má to vplyv na transakcie s majetkom. Nie vždy sa takýto majetok automaticky zaradí do podnikania.
Definícia obchodného majetku pre fyzické osoby - podnikateľov, resp. SZČO je explicitne stanovená v § 2 písm. m) ZDP. Obchodným majetkom je súhrn majetkových hodnôt, ktoré fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ZDP využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, pričom o nich účtuje alebo ich eviduje v daňovej evidencii. Ak fyzická osoba uplatňuje výdavky percentom z príjmov (paušálne výdavky), nemá povinnosť viesť evidenciu o dlhodobom majetku a nemôže ani prerušiť daňové odpisy.
Pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku je kľúčová vstupná cena, ktorá je základňou na daňové odpisovanie. Vstupná cena je definovaná v § 25 ZDP. V prípade darovania nehnuteľnosti sa relevantnou výdavkovou položkou pri následnom predaji stáva cena, za ktorú nadobudol nehnuteľnosť darca. Ak bola nehnuteľnosť postavená, do výdavkov je možné zahrnúť preukázateľne vynaložené náklady na výstavbu.
Vyradenie nehnuteľnosti z obchodného majetku má tiež svoje pravidlá. Dňom vyradenia majetku z obchodného majetku daňovníka sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval o majetku v účtovníctve alebo ho uvádzal v evidencii. Ak predaj nehnuteľnosti, ktorá bola v minulosti súčasťou obchodného majetku, nastane do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane.
Príklad vyradenia z obchodného majetku:
Daňovník vlastnil byt 10 rokov a využíval ho na prenájom, pričom bol zaradený v obchodnom majetku. K 31. decembru 2014 byt z obchodného majetku vyradil. V júli 2020 chcel byt predať, ale zistil, že podľa daňovej evidencie je stále súčasťou obchodného majetku. V takom prípade nie je splnená podmienka pre oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP, pretože byt bol preukázateľne evidovaný ako súčasť obchodného majetku minimálne k 31. decembru 2019.
Kúpa bytu na firmu vs. fyzickú osobu: Praktické aspekty
Pri kúpe bytu alebo apartmánu na firmu existujú tri hlavné cesty: kúpa z vlastných zdrojov, kúpa zo zdrojov investičného fondu alebo pôžička od konateľa firmy. V každom prípade je dôležité zohľadniť nárok na odpočítanie DPH, ktorý závisí od registrácie firmy ako platiteľa DPH a účelu využitia nehnuteľnosti.
Častým omylom je, že firmy si odpočítajú DPH pri kúpe novostavby, no následne ju prenajímajú v režime oslobodenom od DPH. Taktiež, akupujú byt s cieľom jeho ďalšieho predaja, po piatich rokoch od kolaudácie alebo začatia prvého užívania, predaj bytu musia oslobodiť od DPH.
Ak byt slúži na podnikanie vo väčšej miere ako 50 percent, je potrebné ho poistiť prostredníctvom produktu vhodného na podnikanie.
Zdanenie príjmov z predaja nehnuteľnosti
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. V daňovom priznaní sa uvedie zdaniteľný príjem z predaja znížený o príslušné výdavky.
Oslobodenie od dane:
- Časový test: Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak daňovník nehnuteľnosť vlastnil najmenej 5 rokov (pri kúpe, darovaní, dedení v priamom rade) alebo ak bola nehnuteľnosť súčasťou obchodného majetku a od jej vyradenia uplynulo viac ako 5 rokov.
- Dedenie v priamom rade: Príjem z predaja nehnuteľnosti zdedenej po priamom predkovi alebo potomkovi je oslobodený od dane.
- Reštitučné zákony: Oslobodenie sa vzťahuje aj na predaj nehnuteľností nadobudnutých na základe reštitučných zákonov.
Výdavky pri predaji:
- Obstarávacia cena: Výdavkom je obstarávacia cena nehnuteľnosti.
- Preukázateľné náklady: Do výdavkov možno zahrnúť aj preukázateľne vynaložené náklady súvisiace s predajom (napr. znalecké posudky, poplatky realitnej kancelárii, úroky z úverov).
- Zostatková cena: Ak bola nehnuteľnosť súčasťou obchodného majetku, výdavkom je jej zostatková cena.
Príklady zdanenia a oslobodenia:
Príklad 1: Daňovník predal byt, ktorý kúpil v roku 2021 za 100 000 eur a predal ho v roku 2025 za 120 000 eur. Keďže byt nevlastnil 5 rokov, príjem z predaja je zdaniteľný. Výdavkom je obstarávacia cena 100 000 eur. Zdaniteľný príjem je teda 20 000 eur.
Príklad 2: Daňovník predal chatu, ktorú kúpil v roku 2010 za 60 000 eur a predal ju v roku 2025 za 70 000 eur. Pretože chatu vlastnil viac ako 5 rokov, príjem z predaja je oslobodený od dane.
Príklad 3: Dvaja daňovníci zdedili byt v roku 2022 po otcovi, ktorý ho vlastnil od roku 2021. Hodnota bytu bola stanovená na 164 000 eur. V roku 2025 byt predali za 180 000 eur. Keďže dedenie bolo v priamom rade, príjem z predaja je oslobodený od dane, aj keď otec byt nevlastnil 5 rokov.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie z bezpodielového spoluvlastníctva manželov, sa zahrnie do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku jedného z manželov, príjem z predaja sa zahrnie do základu dane iba tohto manžela.
Zámena nehnuteľností
Zámena veci za vec sa uskutočňuje na základe zámennej zmluvy. Ak ide o zámenu bytov (ktoré nie sú zahrnuté v obchodnom majetku) a nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva a príjem (peňažný aj nepeňažný) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Príklad zámeny:
Daňovník A vlastní jednoizbový byt (kúpna cena 100 000 eur) a Daňovník B vlastní trojizbový byt (kúpna cena 200 000 eur). Vymenia si byty a Daňovník A doplatí Daňovníkovi B 90 000 eur. Cena jednoizbového bytu je 120 000 eur a trojizbového bytu 220 000 eur.
- Daňovník A získa nepeňažný príjem 220 000 eur (hodnota trojizbového bytu). Jeho výdavkom je kúpna cena za jednoizbový byt 100 000 eur. Zdaniteľný príjem: 120 000 eur.
- Daňovník B získa nepeňažný príjem 120 000 eur (hodnota jednoizbového bytu) a peňažný príjem 90 000 eur. Jeho výdavkom je kúpna cena za trojizbový byt 200 000 eur. Zdaniteľný príjem: 10 000 eur.
tags: #nehnutelnost #v #majetku #firmy