Situácia na slovenskom realitnom trhu dlhodobo praje skôr predajcom ako kupujúcim, a to najmä v dôsledku rastúcich cien nehnuteľností. Tento trend vytvára značné prekážky pre mnohých občanov, predovšetkým pre mladé rodiny a jednotlivcov, ktorí si nemôžu dovoliť kúpu vlastného bývania prostredníctvom hypotéky alebo sú odradení vysokými sumami komerčných nájmov. V snahe riešiť túto naliehavú bytovú krízu, ktorá sa na Slovensku ťahá už roky a podľa odborníkov viedla k deficitu približne 500-tisíc bytov, pristúpila vláda k zavedeniu systému štátom podporovaného nájomného bývania. Tento program má za cieľ zvýšiť dostupnosť bývania pre tých, ktorí síce disponujú príjmom, avšak tento príjem nedostačuje na získanie hypotéky alebo by ich hypotéka neúmerne finančne zaťažila.
Doterajšia štruktúra vlastníctva bytov na Slovensku sa výrazne líši od európskeho priemeru. Kým v krajinách západnej Európy tvoria nájomné byty podstatnú časť bytového fondu, pohybujúcu sa v rozmedzí od 10 % do 40 %, na Slovensku až 90 % obyvateľov vlastní svoju nehnuteľnosť. Tento vysoký podiel súkromného vlastníctva, kde 91 % bytov je v súkromnom vlastníctve fyzických osôb, je podľa expertov jednou z príčin obmedzenej mobility pracovnej sily, keďže ľudia sú menej ochotní sťahovať sa za lepšími pracovnými príležitosťami v dôsledku obáv o zabezpečenie bývania. Štátom podporované nájomné bývanie má preto ambíciu priniesť do tohto segmentu novú dynamiku a zlepšiť situáciu pre širšiu skupinu obyvateľstva.
Ciele a princípy štátom podporovaného nájomného bývania
Hlavným cieľom štátom podporovaného nájomného bývania je zabezpečiť dostupnejšie bývanie prostredníctvom regulovaného nájomného pre občanov (fyzické osoby). Nájomné v týchto projektoch by malo byť v priemere lacnejšie o približne 62 % v porovnaní so splátkou hypotéky, čo predstavuje významný finančný benefit pre domácnosti. Program je koncipovaný tak, aby zohľadňoval príjmové pomery rôznych typov domácností a zároveň zamedzil vstupu vysokopríjmovým záujemcom prostredníctvom stanovenia maximálneho limitu príjmu. Tento mechanizmus má zabezpečiť, že podpora smeruje k tým, ktorí ju skutočne potrebujú.
Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) zohráva kľúčovú úlohu v implementácii tohto programu. Zverejnila formulár na svojej webovej stránke, kde sa môžu záujemcovia o nájomné byty so štátnou podporou registrovať. Registrácia vyžaduje zadanie základných údajov, ako je počet dospelých osôb a detí v domácnosti, kraj, kde si žiadateľ želá bývať, a požadovaná veľkosť bytu. Pre ilustráciu, pre jednoizbový nájomný byt pre jednu osobu v Bratislavskom kraji bola stanovená minimálna hranica čistého príjmu domácnosti na úrovni 545,52 €. AŠPNB zároveň poskytuje informatívnu kalkulačku, ktorá umožňuje záujemcom vypočítať si svoje možnosti v rôznych krajoch Slovenska.
Do výpočtu príjmu pre účely nároku na bývanie sú zahrnuté rôzne formy príjmov, ako sú mzda zo zamestnania, príjmy z podnikania a prenájmu, dávky, dôchodky, rodičovské príspevky, štipendiá (vrátane doktorandského štipendia), dividendy, materské, príspevky na opatrovanie, výživné na deti, ktoré budú členmi budúcej domácnosti, a prídavky na dieťa. Dôležité je, že príjem domácnosti musí byť dostatočný na pokrytie nájomného, ale zároveň nesmie presiahnuť osemnásobok životného minima. Tento príspevok na bývanie, prídavok na dieťa, doktorandské štipendium, osobitný príspevok a znížený osobitný príspevok sú príklady príjmov, ktoré sa pri posudzovaní zohľadňujú. Podobné príjmy zo zahraničia sú tiež akceptované.
Mechanizmus určovania nájomného a maximálne limity
Maximálna výška nájomného v štátom podporovaných bytoch je stanovená tak, aby reflektovala ekonomickú situáciu v jednotlivých regiónoch a zabezpečila dostupnosť bývania pre cieľové skupiny. Vzorec na výpočet maximálnej výšky nájomného za jeden meter štvorcový je nasledovný: Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji × 35 % × Koeficient veľkosti bytu ÷ Priemerná výmera bytu. Táto vypočítaná suma predstavuje čisté nájomné a nezahŕňa poplatky za energie a iné služby spojené s bývaním (tzv. servisné poplatky).
Pre zabezpečenie spravodlivého rozdelenia nákladov podľa veľkosti bytu sú stanovené rôzne koeficienty:
- 1-izbový byt: koeficient 0,6 a priemerná výmera 42 m²
- 2-izbový byt: koeficient 1 a priemerná výmera 48 m²
- 3-izbový byt: koeficient 1,45 a priemerná výmera 71,5 m²
- 4-izbový byt: koeficient 1,78 a priemerná výmera 85 m²
Tieto koeficienty sú nastavené tak, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie pre jednotlivcov a menšie domácnosti, zatiaľ čo väčšie byty majú úmerne vyššie nájomné, keďže sú primárne určené pre rodiny.
Výšku nájomného ovplyvňujú tri kľúčové faktory:
- Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji: Tento údaj vychádza z aktuálnych údajov Štatistického úradu SR a odzrkadľuje ekonomickú situáciu daného regiónu.
- Pomer výdavkov na bývanie (35 %): Toto percento zabezpečuje, aby nájomné nepredstavovalo neúmernú finančnú záťaž pre domácnosti.
- Koeficient veľkosti bytu: Tento faktor zohľadňuje veľkosť a využitie bytu podľa sociálno-ekonomických potrieb obyvateľov.
Maximálne nájomné sa tak líši v závislosti od kraja a veľkosti bytu. Napríklad maximálna výška čistého nájomného pre 1-izbový byt v Bratislavskom kraji je 368 €, zatiaľ čo v Prešovskom kraji je to 233 €. Pre 4-izbový byt v Bratislavskom kraji môže maximálne čisté nájomné dosiahnuť 1 042 €, zatiaľ čo v Prešovskom kraji je to 661 €. Je dôležité poznamenať, že uvedené sumy nezahŕňajú servisné poplatky za energie a služby, ktoré sa vypočítavajú osobitne a môžu konečnú výšku nájmu navýšiť.
Podmienky pre zaradenie do evidencie a príjmové limity
Záujemca o nájomné bývanie v rámci štátom podporovaného programu musí spĺňať niekoľko základných podmienok:
- Vek minimálne 18 rokov.
- Trvalý alebo prechodný pobyt na Slovensku.
- Dostatočný príjem na pokrytie nájomného a iných výdavkov domácnosti.
- Minimálny potrebný príjem na zabezpečenie základných životných potrieb a nájomného.
Naopak, registrácia nie je možná pre osoby, ktoré:
- Majú dlh voči verejnému sektoru (napríklad daňový úrad, Sociálna poisťovňa, zdravotná poisťovňa).
- Sú v exekučnom konaní.
- Nespĺňajú minimálne alebo maximálne príjmové limity stanovené pre daný typ domácnosti a veľkosť bytu.
Zároveň je obmedzený maximálny príjem, ktorý má slúžiť na zamedzenie vstupu vysokopríjmovým záujemcom, ktorí si dokážu zabezpečiť bývanie inak. Príjem domácnosti nesmie presiahnuť osemnásobok životného minima. Pre overenie si môžu záujemcovia vypočítať svoje možnosti v informatívnej kalkulačke dostupnej na webstránke agentúry.
Pilotný projekt a zapojenie investorov
V decembri minulého roka schválila vláda SR investičné zmluvy ako pilotný projekt, ktorý by mal priniesť na Slovensko celkovo 9 000 nájomných bytov v hodnote približne 1,5 miliardy eur. Tieto byty budú stavať dvaja zahraniční investori: poisťovňa Kooperativa a významný hráč na rakúskom trhu s nájomnými bytmi, spoločnosť WBG. Tento projekt predstavuje významný krok k rozšíreniu ponuky štátom podporovaného nájomného bývania a k riešeniu bytovej krízy.
Štátom podporované nájomné bývanie verzus mestské nájomné byty
Okrem celoštátneho programu štátom podporovaného nájomného bývania existujú aj rôzne formy mestského nájomného bývania. Napríklad v Bratislave disponuje hlavné mesto približne 860 bytovými jednotkami vo vlastníctve mesta, pričom ďalších vyše tisíc bytov je v správe mestských častí. Tieto byty sa nachádzajú v rôznych mestských častiach a ich veľkosť sa pohybuje od garsónok po štvorizbové byty s výmerou od 40 do 80 metrov štvorcových.
Kritériá pre zaradenie do evidencie žiadateľov o mestský nájomný byt sú špecifické pre mesto. Žiadateľ nesmie vlastniť nehnuteľnosť na bývanie, musí mať trvalý pobyt v Bratislave, trpieť bytovou núdzou a jeho čistý mesačný príjem nesmie presiahnuť štvornásobok, resp. päťnásobok životného minima. Žiadosť sa podáva elektronicky alebo osobne a následne ju posudzuje bytová komisia. Záujem o mestské nájomné byty v Bratislave dlhodobo prevyšuje ponuku, pričom v poradovníku sa nachádza približne 600 žiadateľov.
Koncom roka 2023 prijalo mesto Bratislava nové podmienky prideľovania mestských nájomných bytov s cieľom zvýšiť dostupnosť a efektívne využívanie bytového fondu. Boli zavedené štyri nové kategórie bytov, napríklad pre osoby vo verejnom záujme a pre najviac ohrozené osoby. Zároveň boli upravené podmienky pre žiadateľov, aby sa nájomné bývanie nedostávalo osobám, ktoré si ho vedia zabezpečiť aj inak, čo zahŕňa aj zavedenie hornej hranice príjmu.
Bratislava realizuje aj ďalšie opatrenia na podporu bývania, vrátane rekonštrukcie zanedbaných mestských bytov, vlastnej výstavby nájomných bytov a založenia mestskej nájomnej agentúry. Okrem toho mesto uzatvorilo dohody s developermi, na základe ktorých developeri v rámci kontribúcie prevedú do vlastníctva mesta päť percent bytov postavených vďaka zmene územného plánu. Tieto opatrenia prispievajú k postupnému navyšovaniu počtu dostupných bytov v meste.
Príspevok zamestnávateľa na nájomné
Ďalšou formou podpory, ktorá môže zvýšiť dostupnosť bývania, je príspevok zamestnávateľa na nájomné. Zamestnávatelia môžu svojim zamestnancom poskytnúť príspevok na nájomné v rámci štátom podporovaného bývania. Maximálna výška tohto príspevku je 4 € na štvorcový meter podlahovej plochy bytu, pričom horná hranica príspevku je stanovená na 360 € mesačne.
Významnou výhodou tohto príspevku je, že je oslobodený od dane z príjmu pre zamestnanca a zároveň predstavuje daňovo uznateľný náklad pre zamestnávateľa. Vďaka príspevku zamestnávateľa by si zamestnanci mohli prenajať nájomný byt za symbolickú cenu, prípadne by hradili len náklady spojené s energiami a službami. V prípade jednoizbových bytov by s maximálnym príspevkom zamestnávateľa mohlo byť nájomné prakticky bezplatné, pričom nájomca by platil len za spotrebu elektriny. Tento mechanizmus predstavuje ďalší nástroj, ktorý môže výrazne pomôcť jednotlivcom a rodinám pri zabezpečení si dôstojného bývania.
Napriek tomu, že Národná rada SR schválila návrh zákona, ktorým sa mení zákon o štátnej podpore nájomného bývania s účinnosťou od 1. júna 2023 a vypúšťa sa ustanovenie o každoročnom zvyšovaní maximálneho nájomného vládou, základné princípy podpory zostávajú zachované. Aktualizácia k 11.5.2023 naznačuje snahu o zjednodušenie a stabilizáciu podmienok. V konečnom dôsledku, štátom podporované nájomné bývanie predstavuje dôležitý krok k riešeniu bytovej krízy na Slovensku a k zabezpečeniu dostupnejšieho bývania pre všetkých občanov, ktorí ho potrebujú.