Slovenská republika, ako členský štát Európskej únie, otvára svoje hranice pre zahraničných investorov a občanov, ktorí majú záujem o nadobúdanie a následné využívanie nehnuteľností na svojom území. Táto liberalizácia prináša nové príležitosti, ale zároveň kladie dôraz na pochopenie daňových a právnych dôsledkov spojených s takýmito transakciami. Tento článok sa detailne venuje problematike prenájmu a predaja nehnuteľností v SR fyzickými osobami, ktoré nie sú daňovými rezidentmi Slovenskej republiky, a analyzuje ich daňové povinnosti a práva.
Nadobúdanie nehnuteľností cudzozemcami na Slovensku
Po vstupe Slovenskej republiky do Európskej únie dňa 1. mája 2004 sa nadobúdanie vlastníckych práv k nehnuteľnostiam cudzozemcami na území SR riadi podmienkami určenými v § 19a Devízového zákona č. 202/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov. Vlastník nehnuteľnosti má právo s ňou voľne nakladať v medziach zákona, čo zahŕňa jej držanie, užívanie, požívanie plodov a úžitkov, ako aj jej predaj či darovanie.
Spôsoby nadobúdania vlastníctva
Občiansky zákonník upravuje nadobúdanie vlastníckych práv k nehnuteľnostiam viacerými spôsobmi:
- Kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou: Ide o najbežnejší spôsob prevodu nehnuteľnosti.
- Dedením alebo rozhodnutím štátneho orgánu: Tieto prípady predstavujú prechod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.
- Na základe iných skutočností ustanovených zákonom: Existujú aj špecifické zákonné ustanovenia upravujúce nadobúdanie vlastníctva.
Definícia nehnuteľnosti
Podľa Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby pevne spojené so zemou. Pozemok je definovaný ako časť zemského povrchu oddelená hranicou, či už ide o hranicu územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, intravilánu, alebo právneho vzťahu, držby, druhu pozemkov či rozhrania využívania. V katastri nehnuteľností sa pozemky členia na poľnohospodársku, lesnú, nepoľnohospodársku a nelesnú pôdu.
Obmedzenia pre nadobúdanie vlastníctva cudzozemcami
Do 1. mája 2004 platili pre cudzozemcov isté obmedzenia pri nadobúdaní nehnuteľností. Tieto obmedzenia sa týkali napríklad nadobúdania do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ak bol len jeden z nich cudzozemec, alebo nadobúdania od blízkych rodinných príslušníkov. Taktiež platili obmedzenia pri výmene tuzemskej nehnuteľnosti za inú, alebo ak mal cudzozemec predkupné právo z dôvodu podielového spoluvlastníctva.
Dôležité je spomenúť, že cudzozemec nemohol nadobudnúť vlastnícke právo k pôde tvoriacej poľnohospodársky alebo lesný pôdny fond mimo zastavaného územia obce (extravilán). Taktiež boli obmedzenia pri nadobúdaní nehnuteľností, ktorých nadobúdanie upravovali špecifické zákony, napríklad banský zákon, vodný zákon, zákon o ochrane prírody a krajiny a iné.
Zdaňovanie príjmov zahraničných osôb z nehnuteľností v SR
Zahraničné fyzické osoby (ďalej len „FO“) s príjmami z predaja, prenájmu alebo iného využitia nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky podliehajú zdaneniu na Slovensku.
Príjem z predaja nehnuteľnosti
Ak nerezident SR (FO) predá nehnuteľnosť umiestnenú na území SR, zdanenie príjmov sa riadi § 8 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „ZDP“). V prípade, že príjem z predaja nie je podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP oslobodený od dane (nie je splnená podmienka päťročného vlastníctva), ide o zdaniteľný príjem. Daňovník si svoju daňovú povinnosť vysporiada podaním daňového priznania po skončení zdaňovacieho obdobia v lehote podľa § 49 ZDP. K týmto príjmom si môže uplatniť daňové výdavky uvedené v § 8 ods. 1 písm. a) ZDP.
Príkladom je fyzická osoba - rezident ČR, ktorá v roku 2024 predala nehnuteľnosť na Slovensku, ktorú kúpila v roku 2020. Nakoľko nevlastnila nehnuteľnosť minimálne 5 rokov, príjem z predaja je zdaniteľný na Slovensku a daňovník si ho vysporiada podaním daňového priznania.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti
Ak nerezident SR (FO) prenajme nehnuteľnosť umiestnenú na území SR, zdanenie príjmov podlieha ustanoveniam § 6 ods. 1 písm. b) ZDP, ak ide o príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP. V prípade, že v zdaňovacom období nerezident SR dosiahne príjmy z prenájmu (alebo iného využitia) nehnuteľnosti, svoju daňovú povinnosť si na území SR vysporiada podaním daňového priznania po skončení zdaňovacieho obdobia.
Podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti oslobodené do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa zahrnú len príjmy nad túto sumu.
Daň z nehnuteľnosti
Príkladom je daňový rezident Veľkej Británie, ktorý v roku 2024 prenajímal svoj byt na Slovensku. Tento príjem podlieha zdaneniu na území SR. V súlade s článkom 6 Zmluvy o zamedzení dvojakého zdanenia medzi SR a Veľkou Britániou môže byť takýto príjem zdanený v SR, kde je nehnuteľnosť umiestnená. Príjem do výšky 500 eur je oslobodený od dane.
Zabezpečenie dane pre nerezidentov
U daňovníkov, ktorí nie sú daňovými rezidentmi členských štátov EÚ alebo Európskeho hospodárskeho priestoru (EHP), je slovenský platiteľ príjmu povinný z vyplácaného príjmu zraziť preddavok na zabezpečenie dane. Ide o tzv. zabezpečovaciu daň, ktorá slúži na zabezpečenie úhrady dane.
Príkladom je ukrajinský daňový rezident, ktorý prenajímal pozemky na Slovensku. Slovenský nájomca mu mesačne vyplácal nájomné vo výške 1 000 eur. Z tejto sumy mal nájomca povinnosť zabezpečiť daň podľa § 44 ods. 2 ZDP vo výške 19% (190 eur), nakoľko Ukrajina nie je členským štátom EÚ ani EHP.
Ak daňovník nezmluvného štátu poberá príjmy zo zdrojov na území SR, ktoré nie sú oslobodené od dane, tieto príjmy sú zdaniteľné. Platiteľ dane je povinný zraziť zabezpečovaciu daň vo výške 19% z hrubej sumy príjmov. Daňovník s obmedzenou daňovou povinnosťou, ktorému bola zrazená zabezpečovacia daň, má možnosť podať daňové priznanie a vysporiadať svoju daňovú povinnosť. Ak túto možnosť nevyužije, správca dane môže v súlade s § 44 ods. 6 ZDP zabezpečiť daň aj inak.
Daň z nehnuteľností
Každý vlastník nehnuteľnosti na území SR, vrátane zahraničných osôb, podlieha dani z nehnuteľností.
Daň z nehnuteľností (Zákon č. 317/1992 Zb.)
Ak cudzozemec nadobudne nehnuteľnosť po vstupe SR do EÚ, je povinný do 30 dní od dátumu vkladu do katastra nehnuteľností oznámiť správcovi dane vznik daňovej povinnosti. V prípade prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam v priebehu roka, je vlastník (cudzozemec) povinný do 31. januára nasledujúceho roka predložiť správcovi dane daňové priznanie k dani z nehnuteľností. Neplnenie týchto povinností môže viesť k uloženiu pokuty.
Daň z prevodov a prechodov nehnuteľností (Zákon č. 554/2003 Z. z.)
Aj na účely tohto zákona sa za nehnuteľnosti považujú byty a nebytové priestory. Daňovník je povinný podať daňové priznanie do 90 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti a daň si sám vypočítať. Pri prevode nehnuteľností cudzozemcovi je daňovníkom prevodca.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností
Poskytovanie služieb, vrátane prenájmu nehnuteľností, za určitých podmienok podlieha DPH. Miestom dodania služby je v prípade prenájmu nehnuteľnosti miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Oslobodenie od DPH
Nájom nehnuteľností alebo ich častí je oslobodený od DPH podľa § 38 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH. Platiteľ - prenajímateľ, ktorý sa rozhodne prenajímať nehnuteľnosť oslobodenú od dane, ju uvádza v daňovom priznaní.
Ak prenajímateľ poskytuje nájom oslobodený od DPH, daňová povinnosť nevzniká. Prípadná úhrada nájomného vopred nemá vplyv na deň dodania, t. j. na zdaňovacie obdobie, v ktorom je uvedené oslobodené opakované dodanie v daňovom priznaní.
Príklady z praxe
- Slovenský platiteľ prenajíma budovu inému slovenskému platiteľovi: Ak sa prenajímateľ rozhodne podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH, že nájom nebude oslobodený od dane, uplatní DPH. Ak sa rozhodne pre oslobodenie, potom príjem z podnájmu (ak je uskutočnený inou osobou) je tiež oslobodený od dane.
- Rakúsky podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi: Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania ani prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní nehnuteľnosť v SR. Nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 zákona o DPH.
Timesharing a iné formy rekreačného využitia nehnuteľností
Rozvoj cestovného ruchu priniesol aj nové formy využívania nehnuteľností, ako je striedavý nájom (timesharing). Ide o kúpu práva užívať zariadené ubytovanie počas určitého obdobia v roku.
Timesharing
Právnym základom pre úpravu timesharingu je smernica Európskeho parlamentu a Rady č. 94/47/ES. Timesharingové zmluvy poskytujú istú minimálnu ochranu, vrátane desaťdňovej lehoty na rozmyslenie, počas ktorej je možné od zmluvy odstúpiť.
Na Slovensku sa s výstavbou apartmánových domov pre rekreačné účely začalo najmä po roku 2003. Tieto investície sú atraktívne nielen pre vlastné využitie, ale aj pre potenciálne výnosy z prenájmu.
Členstvo v dovolenkovom klube
Niektoré spoločnosti ponúkajú produkt podobný timesharingu pod názvom členstvo v dovolenkovom klube. V tomto prípade si členovia nekupujú právo užívať konkrétnu nehnuteľnosť, ale získavajú možnosť výberu z rôznych lokalít. Zmluvy o členstve sú často uzatvárané na kratšie obdobie ako 3 roky, čím sa na ne nevzťahuje ochrana poskytnutá timesharingovým zmluvám.
Záverečné zhrnutie
Zahraničné osoby majú možnosť nadobúdať a prenajímať nehnuteľnosti na Slovensku, avšak je nevyhnutné dôkladne poznať príslušnú legislatívu a daňové povinnosti. Proces nadobúdania nehnuteľnosti zahŕňa spísanie zmluvy a následný vklad do katastra nehnuteľností. Právne poradenstvo od advokáta alebo notára je v tomto procese vysoko odporúčané. Príjmy z predaja a prenájmu nehnuteľností podliehajú zdaneniu na Slovensku, pričom existujú osobitné pravidlá pre zabezpečenie dane pre nerezidentov. Okrem dane z príjmov je potrebné uhrádzať aj daň z nehnuteľností. Pri prenájme nehnuteľností môže vzniknúť aj daňová povinnosť z DPH, v závislosti od konkrétnych okolností a rozhodnutia prenajímateľa. Dôkladné pochopenie týchto aspektov je kľúčové pre bezproblémové vlastníctvo a využívanie nehnuteľností v Slovenskej republike zahraničnými osobami.
tags: #prenajom #budovy #vo #vlastnictve #zahranicnej #osoby