Slovenská republika prešla kľúčovou legislatívnou zmenou, ktorá zásadne ovplyvňuje proces povoľovania stavieb. Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. (ďalej len „nový zákon“), ktorý nahradil pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. (tzv. starý stavebný zákon). Cieľom tejto reformy je predovšetkým digitalizácia, zrýchlenie a zjednodušenie stavebného konania. Pre bežného stavebníka, ktorý plánuje napríklad výstavbu rodinného domu, prináša nový zákon úplne zmenený postup, sústredený na jeden integrovaný proces: konanie o stavebnom zámere.
Zrušenie dvojstupňového konania a integrácia procesov
Najvýznamnejšou zmenou oproti predchádzajúcej úprave je zrušenie dvojstupňového konania. Podľa starého zákona bolo potrebné najprv získať územné rozhodnutie o umiestnení stavby a až následne stavebné povolenie. Nový zákon tieto kroky spája do jediného konania o stavebnom zámere. Tento integrovaný prístup eliminuje potrebu absolvovať viacero samostatných konaní, čím sa šetrí čas a znižuje administratívna záťaž pre stavebníka. Konanie o stavebnom zámere nahrádza pôvodné stavebné konanie a kladie veľký dôraz na prípravnú fázu, ktorú zabezpečuje primárne projektant/procesný zástupca. Stavebník musí zabezpečiť vypracovanie projektovej dokumentácie autorizovaným projektantom. Stupňami projektovej dokumentácie sú okrem iného stavebný zámer (textové a grafické vyjadrenie architektonického a základného stavebného riešenia) a projekt stavby. Projektant preberá úlohu kooperátora. Tento krok je esenciálny, pretože nahrádza väčšinu predchádzajúceho územného konania.
Digitalizácia a portál URBION
Celý proces povoľovania prechádza do plne elektronickej podoby prostredníctvom Informačného systému stavebníctva (Portál výstavby - URBION). Kým v minulosti ste museli obísť desiatky úradov s hrubými zväzkami papierovej dokumentácie, dnes projektant nahráva dokumentáciu do systému. Systém automaticky upozorní dotknuté orgány (napr. úrad životného prostredia, obec) a zabezpečí komunikáciu online. Žiadosť sa podáva elektronicky, pričom Portál výstavby kontroluje formálne náležitosti, čím sa minimalizujú chyby a oneskorenia. Fyzické osoby (bežní stavebníci) majú možnosť podávať žiadosť aj v listinnej forme až do 31. marca 2029, po tomto dátume budú môcť v písomnej forme komunikovať so stavebnými úradmi len fyzické osoby, zatiaľ čo právnické osoby budú musieť komunikovať výlučne elektronicky.
Fikcia súhlasu ako nástroj proti prieťahom
„Fikcia súhlasu“ je právny nástroj, ktorý má eliminovať prieťahy spôsobené nečinnosťou úradov alebo dotknutých osôb. Ak sa dotknutý orgán (napr. obec, životné prostredie) alebo dotknutá právnická osoba (napr. správca inžinierskych sietí) nevyjadrí k stavebnému zámeru v stanovenej lehote (štandardne 30 dní), považuje sa to za súhlas. Lehoty pre zložité stavby môžu byť 60 - 90 dní. Dotknutý orgán chrániaci záujem podľa osobitného predpisu môže byť príslušným na vydanie rozhodnutí alebo súhlasov potrebných pre budúce zhotovenie stavby. Zoznam dotknutých orgánov vedie v informačnom systéme úrad. Dotknutý orgán uplatňuje svoje zákonné oprávnenie v príprave projektovej dokumentácie a v konaniach podľa tohto zákona formou záväzného stanoviska alebo doložky súladu. V záväznom stanovisku je dotknutý orgán povinný uviesť ustanovenie právneho predpisu, na ktorého základe uplatňuje svoju pôsobnosť, uviesť konkrétne požiadavky a návrhy a preskúmateľne ich odôvodniť a uviesť údaj, či sa týmto záväzným stanoviskom zároveň nahrádza stanovisko pre posúdenie nasledujúcich stupňov dokumentácie podľa tohto zákona. Dotknutý orgán je viazaný obsahom vlastného záväzného stanoviska; to neplatí, ak došlo k zmene právneho predpisu, podľa ktorého vydal záväzné stanovisko, alebo ak sa podstatne zmenili skutkové okolnosti alebo podklady, na základe ktorých vydal záväzné stanovisko. Ak osobitný predpis nestanovuje inak, lehota na vydanie záväzného stanoviska orgánu územného plánovania a záväzného stanoviska dotknutého orgánu je 30 dní odo dňa doručenia žiadosti, alebo pri zložitých stavbách 60 dní, o čom je dotknutý orgán povinný žiadateľa upovedomiť. Ak dotknutý orgán nevydá záväzné stanovisko podľa prvej vety, predpokladá sa, že nemá pripomienky ani požiadavky na obsah stavebného zámeru, ak osobitný predpis neustanovuje inak.
Definícia a kategorizácia stavieb podľa nového zákona
Nový zákon prináša aj upresnenie definícií a kategorizácie stavieb:
- Drobná stavba: Po novom ide o stavby nepevne spojené so zemou s plochou do 50 m² a výškou do 5 m, umiestnené minimálne 2 m od hranice pozemku a mimo verejných priestranstiev. Tieto stavby (ako napr. altánok, malá kôlňa, bazén do 25 m²/3 m hĺbky) nevyžadujú ani stavebné povolenie, ani ohlásenie.
- Jednoduchá stavba: Patria sem najmä obytné budovy s najviac tromi bytmi a zastavanou plochou do 300 m² (typický rodinný dom). Ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. (3) Ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. l. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Striktný zákaz dodatočnej legalizácie nepovolených stavieb
Nový zákon ruší možnosť dodatočnej legalizácie čiernych stavieb (tzv. dodatočné povolenie), ktorá bola bežná podľa starého zákona. Stavby postavené bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním, ktoré vzniknú po 1. apríli 2025, sa považujú za nepovolené stavebné práce a stavebný inšpektorát nariadi ich odstránenie (zbúranie). Pre stavby postavené pred 31. marcom 2025, ktoré sú nelegálne, platí prechodné obdobie na legalizáciu do 31. marca 2029. Pre právnické osoby hrozia za zhotovovanie stavby bez overeného projektu alebo v rozpore s ním pokuty od 10 000 € do 150 000 €.
Proces začatia konania o stavebnom zámere
Stavebník podáva žiadosť o začatie konania o stavebnom zámere elektronicky prostredníctvom formulára v systéme URBION. Stavebným úradom prvého stupňa naďalej zostáva obec.
- Príprava projektovej dokumentácie: Stavebník si zabezpečí vypracovanie projektovej dokumentácie pre stavebný zámer a projekt stavby autorizovaným projektantom. Projektant zodpovedá za súlad s územným plánom, technickými normami a zabezpečenie všetkých stanovísk.
- Zverejnenie v informačnom systéme: Projektová dokumentácia sa zverejní v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu (URBION).
- Získanie záväzných stanovísk: Dotknuté orgány (obec, úrad životného prostredia, správcovia sietí) a dotknuté právnické osoby vydajú záväzné stanoviská k projektu. Lehoty sú štandardne 30 dní, pri zložitých stavbách 60-90 dní. V prípade nečinnosti nastupuje fikcia súhlasu. Záväzné stanovisko orgánu územného plánovania: Vyjadrenie obce alebo mesta o súlade stavby so záväznou časťou územného plánu. Záväzné stanoviská dotknutých orgánov: Vyjadrenia od orgánov štátnej správy chrániacich osobitné záujmy (napr. životné prostredie, pamiatková ochrana).
- Podanie žiadosti na stavebný úrad: Po získaní všetkých záväzných stanovísk stavebník alebo projektant podá žiadosť o začatie konania o stavebnom zámere elektronicky prostredníctvom URBION.
- Konanie na stavebnom úrade: Stavebný úrad má povinnosť rozhodnúť do 30 dní odo dňa, keď je žiadosť úplná. Ak úrad rozhodne kladne, vydá elektronické rozhodnutie o stavebnom zámere. V prípade rozporov alebo neakceptovaných pripomienok sa môže konať ústne pojednávanie.
- Právoplatnosť a začatie stavby: Po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere je stavebník povinný oznámiť začatie prác stavebnému úradu. Pred začatím prác je stavebník povinný oznámiť stavebnému úradu začatie prác, vrátane identifikačných údajov o zhotoviteľovi a stavbyvedúcom.
Role a zodpovednosti v novom systéme
Nový zákon sprísňuje zodpovednosť a kontrolu, pričom vznikajú nové orgány: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (UÚPV) a regionálne úrady (ktoré fungujú aj ako stavebné inšpektoráty).
- Projektant: Má zodpovednosť za vypracovanie stavebného zámeru a projektu stavby v súlade s územným plánom, technickými normami a zabezpečením všetkých stanovísk. Projektant vykonáva projektovú činnosť v rozsahu svojho oprávnenia. Generálny projektant zodpovedá stavebníkovi za komplexnosť a úplnosť projektovej dokumentácie a za jej použiteľnosť podľa tohto zákona. Projektant statickej časti projektovej dokumentácie stavby alebo jej zmeny je zodpovedný za vypracovanie návrhu nosných konštrukcií stavby v projekte stavby v súlade s návrhom stavebno-technického a technologického riešenia stavby vrátane statického posúdenia ich mechanickej odolnosti a stability. Projektant je pri zhotovovaní stavby oprávnený vykonávať na stavenisku dohľad projektanta nad zhotovovaním stavby z hľadiska súladu stavebných prác s projektom stavby; tým nie je dotknuté oprávnenie autora architektonického diela vykonávať dohľad nad zhotovovaním stavby z hľadiska súladu stavebných prác s jeho návrhom (ďalej len „autorský dohľad“).
- Zhotoviteľ a Stavbyvedúci: Zodpovedajú za odborné vedenie stavby a súlad s overeným projektom. Stavbyvedúci zodpovedá za odborné vedenie stavby, za súlad priestorovej polohy stavby s overeným projektom stavby a za dodržiavanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu. Ak ide o rozsiahlu stavbu, na ktorej je potrebný väčší počet stavbyvedúcich, hlavný stavbyvedúci určí pre jednotlivé úseky alebo časti stavby alebo pre jednotlivé stavby súboru stavieb jedného alebo niekoľkých pomocných stavbyvedúcich, ktorí zodpovedajú za zverený úsek alebo časť stavby. Stavbyvedúci je povinný viesť o stavbe stavebný denník.
- Stavebný dozor: Dohliada na dodržiavanie projektovej dokumentácie a stavebných predpisov počas výstavby.
- Štátny stavebný dohľad: Vykonávajú stavební inšpektori (regionálne úrady UÚPV), ktorí kontrolujú súlad prác s overeným projektom. V prípade zistenia nepovolených stavebných prác (čiernych stavieb po 1. 4. 2025) nariadia ich odstránenie.
Kolaudácia a užívanie stavby
Po dokončení stavby sa podáva žiadosť o kolaudáciu (povolenie na užívanie) elektronicky. Stavebný úrad je povinný do siedmich (7) pracovných dní od doručenia návrhu na kolaudáciu určiť termín kolaudačnej obhliadky, na ktorú prizve stavebníka, generálneho zhotoviteľa, projektanta a dotknuté orgány a ak sa jedná o vyhradenú stavbu tak prizve aj stavebný dozor a budúceho prevádzkovateľa stavby. Ak stavebný úrad zistí nedostatky na stavbe alebo zistí, že stavba je nedokončená, tak kolaudáciu preruší a vyhotoví písomný protokol o zistených nedostatkoch a v ňom určí lehotu na odstránenie nedostatkov a zároveň vyzve stavebníka na odstránenie nedostatkov.
Prechodné ustanovenia a budúcnosť stavebného konania
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. predstavuje komplexnú a radikálnu zmenu stavebného práva. Pre stavebníkov to znamená posun od rozsiahlej byrokracie k digitalizovanému a transparentnému konaniu. Zásadné je najmä zjednotenie konania, skrátenie lehôt prostredníctvom fikcie súhlasu a presunutie zodpovednosti za bezchybnú prípravu na projektantov. Kľúčom k úspechu je dokonalá príprava a spolupráca s kvalifikovaným projektantom, ktorý zabezpečí všetky podklady a prerokovania v digitálnom prostredí. Z právneho hľadiska je najväčšou zmenou striktný zákaz dodatočnej legalizácie nových čiernych stavieb.
V zmysle prechodných ustanovení platí, že do 31.03.2029 môže byť žiadosť podaná aj v písomnej podobe, avšak po tomto dátume môžu písomne komunikovať so stavebnými úradmi len fyzické osoby a právnické osoby budú musieť po tomto dátume komunikovať už len elektronicky. Vznik Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR (UÚPV) a 8 regionálnych úradov posilňuje štátny dohľad a koordináciu v oblasti stavebníctva.
Celkovo nový stavebný zákon prináša zásadné zmeny s cieľom modernizácie a zefektívnenia stavebných procesov na Slovensku.