V posledných rokoch sa situácia na slovenskom realitnom trhu stala výrazne náročnejšou, predovšetkým v dôsledku neustáleho rastu cien nehnuteľností. Tento trend sa nevyhol ani Košiciam, ktoré zaznamenali významný cenový rast, čím sa priblížili k rekordným hodnotám z minulosti. Pochopenie dynamiky trhu s bývaním v tomto meste je kľúčové pre kupujúcich, predávajúcich aj nájomníkov.
Rast cien nehnuteľností v Košiciach a na Slovensku
Analytici Národnej banky Slovenska (NBS) zaznamenali na konci roka 2025 mierne zrýchlenie tempa zdražovania nehnuteľností, pričom ceny medzi štvrťrokmi stúpli o 3,3 %. V medziročnom porovnaní sú nehnuteľnosti drahšie až o 12 %. Tento rast bol citeľný takmer vo všetkých krajoch Slovenska, s výnimkou Prešovského kraja. Najvýraznejší nárast cien bol zaznamenaný práve v Košiciach, kde aktuálne rastúce ceny vyrovnali predchádzajúci pokles.
Na celoročných číslach je jasne viditeľná zmena. Na konci roka 2025, teda v poslednom kvartáli, stál meter štvorcový bývania v priemere 2 906 eur. Ceny bytov sa v tomto období predávali v priemere za 3 262 eur za meter štvorcový, čo predstavuje nárast o 86 eur oproti predchádzajúcemu štvrťroku (2,7 %). V porovnaní s rovnakým obdobím v roku 2024 sú byty drahšie až o 12,7 %. Ceny rodinných domov sa po kratšom období stagnácie opäť zvýšili, pričom na konci roka stáli v priemere 2 139 eur za meter štvorcový, čo je o 38 eur viac ako štvrťrok predtým.
Podľa najnovšieho komentára NBS ceny nehnuteľností v roku 2025 prekvapujúco zrýchlili svoj rast a medziročne rástli dvojciferným číslom. Najvýraznejší cenový rast bol evidovaný opäť v Košickom kraji, kde ceny nehnuteľností vzrástli až o 8,2 %. Druhý najrýchlejší rast cien bol v Žilinskom kraji (6,5 %), kde k rastu prispeli hlavne rodinné domy a čiastočne aj byty v okrese Žilina. V Nitrianskom kraji ceny stúpli o 4,4 %, s najväčším zdražovaním v krajskom meste. Ceny bytov stúpali počas celého posledného štvrťroka, zatiaľ čo ceny domov v novembri mierne klesli. Najvýraznejší rast cien nehnuteľností bol zaznamenaný v decembri, čo súviselo hlavne s menšou ponukou na konci roka.
Ponuka a dopyt na trhu s nehnuteľnosťami
V Bratislavskom kraji ponuka bytov v posledných piatich rokoch postupne klesá, z 36 % v roku 2021 na 30 % v roku 2025. Záujem sa presúva k trojizbovým bytom, zatiaľ čo jednoizbových bytov sa predáva menej. Naopak, ponuka rodinných domov rastie a v roku 2025 dosiahla päťročné maximum.
V Košiciach je situácia špecifická. Približne takto začína každý rozhovor so záujemcom o kúpu bytu: „Nájdite mi byt. Ale nie Ťahanovce, Furča ani Jazero!“ Ceny bytov sa už tesne priblížili k svojim maximám z roku 2022. Regionálnemu pohľadu dominuje práve rast cien v Košiciach.
V závere roka 2023 sa pokles cien takmer zastavil. V 3. štvrťroku 2023 ceny nehnuteľností klesli o 2,3 %, pričom tentokrát výraznejšie klesali ceny domov. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom klesli inzerované ceny nehnuteľností na Slovensku v 2. štvrťroku 2023 o 2,3 %. V medziročnom porovnaní sú dnes nehnuteľnosti štatisticky lacnejšie o 9%.
Podľa realitných maklérov, ak banky poskytujú výhodné úvery, začína sa s tzv. vykupovaním bytov. Profesie so stabilným a vysokým príjmom začínajú kupovať byty na úver. Zamestnanci v IT si môžu dovoliť splácať aj dva, tri byty pri nízkom úroku a ak byty prenajímajú, je to ešte ľahšie. Do toho vstupujú výkupcovia, ktorí skupujú ešte nepostavené byty v novostavbách alebo staré byty. Keď sa na trhu vytvoria vhodné podmienky, roztočí sa koleso s týmito skupinami a skupovanie dosiahne vrchol vtedy, keď už prakticky niet čo kúpiť. To je ten pravý moment na predaj bytu. Ak sa počet bytov na realitných portáloch zvyšuje, ceny budú ešte klesať. Je však dôležité si uvedomiť, že inzercia predaja bytov nie je reálny stav.
Vývoj cien bytov na prenájom v Košiciach
V Košiciach je na realitnom portáli ZoznamRealit.SK aktuálne na prenájom 62 bytov. Priemerná cena bytov v Košiciach v januári (05. týždeň 2026) bola na úrovni 742 eur a v februári (09. týždeň) klesla na 738 eur. Aktuálna priemerná cena v apríli (15. týždeň) je 735 eur.
Mediánová cena bytov na prenájom v Košiciach sa v januári pohybovala na úrovni 850 eur, vo februári klesla na 700 eur a v apríli je presne 750 eur.
Minimálna cena bytu na prenájom v Košiciach sa v apríli pohybuje okolo 300 eur (napr. samostatná izba v 3-izbovom byte na Čordákovej ulici). V januári bola minimálna cena 340 eur, vo februári tiež 340 eur.
Maximálna cena najdrahšieho bytu na prenájom v Košiciach sa aktuálne v apríli pohybuje na úrovni 2 200 eur. V januári a februári bola táto cena tiež 2 200 eur.
Priemerná cena za meter štvorcový celkovej rozlohy bytov na prenájom v Košiciach sa v apríli pohybuje na úrovni 16 eur/m². V januári to bolo 15 eur/m², vo februári tiež 15 eur/m².
Priemerná cena za meter štvorcový úžitkovej plochy bytov na prenájom v Košiciach sa v apríli pohybuje na úrovni 14 eur/m². V januári bola cena 14 eur/m², vo februári klesla na 14 eur/m².
Takto by mali vyzerať zrekonštruované nájomné byty v Košiciach
Vývoj cien bytov na predaj v Košiciach
Na realitnom portáli ZoznamRealit.SK je v Košiciach aktuálne na predaj 118 bytov. Priemerná cena bytov v Košiciach v januári (05. týždeň 2026) bola 152 196 eur a vo februári (09. týždeň) klesla na 152 065 eur. Aktuálna priemerná cena v apríli (15. týždeň) je 153 679 eur.
Mediánová cena bytov na predaj v Košiciach sa v januári pohybovala na úrovni 179 450 eur, vo februári stúpla na 195 000 eur a v apríli je presne 201 450 eur.
Minimálna cena bytu na predaj v Košiciach sa aktuálne v apríli pohybuje okolo 22 000 eur (napr. garsónka na Krosnianskej ulici). V januári aj vo februári bola minimálna cena tiež 22 000 eur.
Maximálna cena najdrahšieho bytu na predaj v Košiciach sa aktuálne v apríli pohybuje na úrovni 649 000 eur. V januári aj vo februári bola táto cena tiež 649 000 eur.
Priemerná cena za meter štvorcový celkovej rozlohy bytov na predaj v Košiciach sa v apríli pohybuje na úrovni 3 202 eur/m². V januári to bolo 3 106 eur/m², vo februári stúpla na 3 168 eur/m².
Priemerná cena za meter štvorcový úžitkovej plochy bytov na predaj v Košiciach sa v apríli pohybuje na úrovni 2 605 eur/m². V januári bola cena 2 580 eur/m², vo februári klesla na 2 577 eur/m².
Príklady cien za m²:
- 3-izbový byt, ČSA, Staré Mesto: 280 000 € (69 m²)
- 2-izbový byt, novostavba, Borievková, Vyšné Opátske: 231 999 € (48 m²)
- 2-izbový byt, Lomená, Staré Mesto: 180 000 € (56 m²)
Na sídlisku Terasa by sa dal za bežne prerobený 3-izbový byt pýtať približne od 130 000 do 170 000 €, v závislosti od rozlohy a polohy. Sú aj lokality, kde sa nájdu kupujúci, ktorí na danú lokalitu čakajú. Z ulíc, kde je dobré vlastniť byt na bývanie aj ako investíciu, možno spomenúť napr. lokality v Starom Meste. Investícia v Starom Meste sa považuje za lukratívnejšiu a stabilnejšiu, najmä na prenájom vďaka blízkosti univerzít.
Celkovo trh s nehnuteľnosťami v Košiciach vykazuje rastúce ceny, s miernymi fluktuáciami v závislosti od typu nehnuteľnosti a obdobia. Dopyt po bývaní zostáva vysoký, čo v kombinácii s obmedzenou ponukou tlačí ceny nahor.