Proces územného plánovania predstavuje základný kameň pri formovaní budúcnosti akéhokoľvek územia. Je to zložité, no nevyhnutné plánovacie dielo, ktoré definuje, ako bude obec či mesto vyzerať v dlhodobom horizonte. Avšak, ako sa ukazuje, platné územné plány a zámery developerov sa často dostávajú do konfliktu, čo vedie k živelnej urbanizácii a environmentálnym problémom, najmä v turisticky atraktívnych lokalitách. Tento článok sa ponorí do hĺbky tejto problematiky, analyzuje príčiny napätí medzi územným plánovaním a očakávaniami developerov a hľadá riešenia pre udržateľnejší rozvoj.
Územný plán ako "zmluva o výstavbe" a jeho limity
Územný plán nie je v prvom rade projekt výstavby obce, ako je často nesprávne chápaný. Územný plán je niečo ako zmluva o výstavbe v obci, čiže je to forma dohody medzi jednotlivými účastníkmi, ktorí v tom území sú, na tom, ako tá obec bude v budúcnosti vyzerať. Táto zmluva však nevychádza z momentálnej nálady, ale mala by vychádzať z dlhodobých zámerov obce. Problém nastáva, keď sa obce nevedia strategicky vymedziť voči súkromným záujmom. Developeri majú svoju stratégiu, vedia presne, čo chcú dosiahnuť, aký majú finančný limit a cieľ. Obce však často nemajú jasnú víziu a výsledný cieľ, čo by z tej obce chceli mať. Keď príde požiadavka od developera, obce jednoducho upravujú územný plán tak, aby mu vyšli v ústrety, pretože nemajú s čím skonfrontovať konkrétny súkromný zámer investora.
„Správne ste povedali a je to mimoriadne výstižné - nie je to koncepčné,“ hovorí urbanista Martin Baloga. „Akýkoľvek zámer, ak je súčasťou nejakej predstavy, môže to byť hoci aj krytá lyžiarska hala, sa dá do územia umiestniť, ak je súčasťou koncepcie, to znamená, že vieme, čo chceme dosiahnuť a ako to má vyzerať. Pokiaľ koncepciu nemáme, rozvoj je naozaj živelný. Prirovnal by som to k puzzle obrázku, ktorý máme poskladať, ale nevidíme predlohu, ako má jeho konečná podoba vyzerať. Kúsky puzzle teda umiestňujeme náhodne.“
Dôležitosť koncepcie rozvoja územia
Pri pohľade na problémy v Demänovskej doline, o ktorej sa v tejto súvislosti hovorí najviac, je zrejmé, že chýbala jasná koncepcia rozvoja. Táto koncepcia by mala začínať na úrovni regiónu. Územný plán v regiónoch, v tomto prípade v Žilinskom a Banskobystrickom kraji, by mal povedať, čo z regiónu Nízkych Tatier chceme mať. To znamená, kde budú rekreačné strediská, kde bude nedotknutá príroda, kde bude aký dopravný systém. Na základe toho by sa mal premietnuť do jednotlivých obcí ich rozvoj. Stanovené by mali byť zároveň aj limity, napríklad počet lôžok, počet zariadení občianskej vybavenosti, akú plochu zaberú lyžiarske strediská a podobne.
Verejné pripomienkovanie a jeho nedostatky
Napriek snahám o zapojenie verejnosti do procesu tvorby územného plánu sa stáva, že nejaký zámer je v súlade s územným plánom obce aj územným plánom kraja. Naposledy v Demänovej, kde pred vstupom do doliny určili územie na rozvoj. Zároveň je tu však vzácna mokraď a unikátne riečne terasy, ktoré súvisia s krasovým systémom. Proti zámeru sa ozvali aktivisti a neodporúčajú ho ani štátni ochranári. Ako sa to môže stať?
Je dôležité povedať, že je tu určitý čas, kedy je verejné pripomienkovanie a jednotlivé štátne orgány majú pripomienkovať danú situáciu. Avšak, pripomienky, ktoré prídu, sú často veľmi všeobecné a nie sú adresné. Ako keby bola táto etapa územného plánu podceňovaná. Jednoducho sa to odobrí, nakreslí to v územnom pláne a keď sa zrazu zjaví developer, ako je to napríklad aj pri výrube stromov na Drotárskej ulici v Bratislave, ktorý ide úplne v súlade s tým, čo má schválené, odstráni stromy, no v tom momente je verejnosťou vnímaný negatívne. Je to veľmi neseriózne voči nemu.
Problémom je, že sa nekladie náležitý dôraz na pripomienkovanie dokumentu územného plánu a na územný plán ako taký. Poslanci v obecných zastupiteľstvách často ani nevedia, o čom hlasujú. Odhlasujú územný plán a potom, keď príde na lámanie chleba a na stole sú petície, tí istí ľudia, čo to schvaľovali v zastupiteľstve, sa zrazu bijú do pŕs, že sú proti tomu, aby sa rúbali stromy.
Nepochopenie technickej dokumentácie
Veľakrát je to tak, že poslanci nerozumejú technickej dokumentácii územného plánu. Ten dokument nie je jednoduchý a nemôže byť ani populárno-náučným dokumentom, lebo je to technická dokumentácia. Je pomerne zložitý a nie je pri tom prerokovaní alebo schvaľovaní kladený dostatočný dôraz na porozumenie toho, čo sa tam schvaľuje. Rozobrať s nimi aj sporné lokality je skôr rarita. Mnohé samosprávy sa snažia dokument schváliť rýchlo, aby mohli odísť zo zastupiteľstva alebo aby sa mohli venovať menej podstatným veciam.
Moc spracovateľa územného plánu a ochrana prírody
Spracovatelia územných plánov majú významnú moc, pretože obec rozhoduje o každom pozemku, či je zastaviteľný alebo nie, a toto rozhodnutie nevychádza z nejakého povinného predpisu, ale z vlastného slobodného rozhodnutia. Keď zastupiteľstvo povie, že niečo nebude v územnom pláne, tak sa to nedá ani súdne vymáhať. Ak spracovateľ správnym spôsobom vyhodnotí, ktoré územia majú byť chránené alebo ktoré sú cenné z hľadiska ekologickej stability a premietne ich do územného plánu tak, že nie sú vhodné na zastavanie, obec sa s tým stotožní, tak ten vlastník, čo tam má nejaké územia, sa môže, obrazne povedané, aj postaviť na hlavu, ale stavať tam nebude.
Avšak, spracovatelia sú rozdielni. Keď k tomu nepristupuje ako plánovač, ale kope konkrétne za nejakého developera, tak mu tam nakreslí čokoľvek. Toto je obrovský problém, kde sa stráca verejný záujem.
Štúdie únosnosti územia a ich povinnosť
Pri rozvoji územia, do ktorého sa majú lanovkou priviesť turisti, by mal spracovateľ územného plánu pracovať so štúdiou únosnosti územia. Tá by mala povedať, koľko turistov je ešte v danom území v poriadku a koľko už nie. Pred územným plánom sa pripravujú územnoplánovacie podklady, ktoré môžu zahŕňať široké spektrum akýchkoľvek dokumentov. Pokiaľ takáto štúdia existuje, je viac než žiaduce, aby výsledky takéhoto prieskumu boli do návrhu územného plánu zahrnuté. Čím lepšie podklady, tým kvalitnejší výsledok.
Hoci by bolo užitočné mať takúto štúdiu povinnú, nie je to celkom reálne, pretože máme 3000 obcí a pre každú obec sú dôležité alebo určujúce iné súvislosti. Pre niektoré obce to môžu byť záplavy, pri Prievidzi poddolované územia, v Demänovskej doline návštevnosť a výskyt krasových javov. Spracovanie týchto podkladov je úlohou spracovateľa územného plánu, v spolupráci so štátnymi orgánmi a obcou. Čím je tých zdrojov a posudzovateľov viac, najlepšie takých, čo územie poznajú, tým je návrh územia kvalitnejší.
Korupcia a obchádzanie pravidiel
Vzťahy medzi spracovateľmi, obcami a štátnymi orgánmi môžu byť ovplyvnené korupciou a lobingom developerov. Keďže ide o hodnotu pozemkov, ktoré je možné predať alebo nejako zhodnotiť, stretli sme sa s rôznymi prístupmi od vyhrážania, cez oficiálne správy od advokátskych kancelárií, až po tlaky na poslancov od konkrétnych developerov, ktorí si ich „obšľapú“, aby niečo dosiahli.
Niektoré žiadosti sa dajú zapracovať a akceptovať, pretože sú logické a pomáhajú rozvoju územia. Avšak, mnoho krát sú tam rozvojové zámery, s ktorými spracovatelia nesúhlasia, lebo ide o územie cenné z architektonického, urbanistického, koncepčného alebo prírodno-ekologického hľadiska a nemala by tam byť žiadna zástavba. Práve preto, že tam pozemky vlastní niekto konkrétny, sa hľadá spôsob, ako to tam vložiť, lebo inak sa to neschváli. Faktor nedostatočnej odbornej znalosti zo strany obcí v tomto prípade spôsobuje, že dochádza k riešeniam, ktoré sú nevhodné.
Čierne ovce v radoch spracovateľov
Niektorí kolegovia spracovateľov robia rozhodnutia nie preto, že sú pre obec dobré, ale sú tam iné pohnútky. To sa však väčšinou vidí na prvý pohľad, ktoré lokality sú v tom pláne nevhodné a dostali sa tam buď pre neznalosť alebo pre konkrétny zámer.
Zvrátiteľnosť a kontrola územných plánov
Pokiaľ je už niečo v územnom pláne, zvrátenie tej výstavby nie je také jednoduché. Museli by sa nájsť nevyhovujúce geologické podmienky alebo archeologický nález, či iné závažné objektívne skutočnosti, ktoré bránia výstavbe. Pri spracovaní územného plánu sa spracúva aj hodnotenie vplyvu strategického dokumentu (SEIA), ktorá hrubo hodnotí územie a jednotlivé zámery. Ak už raz bolo niečo posúdené, principiálne by nemala dôjsť do rozporu s tým, že je to do toho územného plánu vložené. Môže dôjsť už len k priestorovým alebo kapacitným úpravám, aby sa limitoval dopad na životné prostredie alebo sa doplnili nejaké opatrenia na zmiernenie dopadov.
Potreba odbornej kontroly
Chýba odborná organizácia, ktorá by kontrolovala kvalitu obsahu územného plánu. Štátny súhlas je len formálna kontrola, či boli splnené všetky predpisy. Spracovateľ má voľnú ruku, pretože pri malých obciach nemá partnera, ktorý by mu povedal, že to je zle, a zo strany štátu neexistuje organizácia, ktorá by mala právomoc komunikovať, či urbanistické riešenie a koncepcia rozvoja sú v poriadku. Toto vytvára veľký priestor na korupciu.
Nové zákony a ich dopad na územné plánovanie
V súčasnosti prebiehajú legislatívne zmeny, ktoré majú zefektívniť a zmodernizovať proces územného plánovania a výstavby. Nový zákon o územnom plánovaní a aktualizovaný stavebný zákon zavádzajú digitálnu podobu územných plánov, čo má zrýchliť aktualizáciu údajov, integráciu s inými databázami a zlepšiť prístup pre verejnosť. Tieto zmeny majú tiež protikorupčný efekt a skracujú čas potrebný na získanie povolení.
Výzvy a budúcnosť
Napriek snahám o reformu, existujú výzvy ako nedostatok odborných kapacít, slabé financovanie a potreba modernizácie technického vybavenia samospráv. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR preto plánuje aj naďalej poskytovať individuálne konzultácie a rozvíjať metodickú podporu. Budúce výzvy zahŕňajú nastavenie mechanizmu hodnotenia kvality územných plánov, nielen ich formálnej správnosti, ale aj schopnosti reagovať na reálne potreby územia a meniace sa podmienky.
Brownfieldy ako príležitosť pre udržateľný rozvoj
Odborníci sa zhodujú, že novú výstavbu treba nasmerovať dovnútra miest namiesto polí, lúk a viníc v okolí. Je lepšie a ekologickejšie využiť brownfieldy, teda prázdne areály škôl, tovární či skladov s existujúcou infraštruktúrou. Revitalizácia brownfieldu má viacero výhod, okrem oživenia zanedbaného areálu ide aj o recykláciu v minulosti zastavanej plochy.
Bariéry revitalizácie
Využitie opustených území vnútri mesta však blokuje mnoho ďalších bariér. Vlastníci pozemkov vnímajú hodnotu inak ako investori, často sa obávajú prehustenia a samospráva má ustrážiť verejný záujem. Základným nástrojom na hľadanie kompromisu medzi často protichodnými záujmami je územný plán. Územné plány sa však v praxi jednoduchšie otvárajú do polí a oživenie brownfieldov z viacerých dôvodov brzdia.
Developer a jeho očakávania: Profit vs. Verejný záujem
Zvýšenie cien bytov nie je primárne o tom, že developeri chcú viac zarobiť, ale o tom, že povoľovacie procesy sú príliš dlhé a predražujú cenu bytov. Taktiež obmedzený počet dostupných pozemkov zvyšuje ich cenu a následne aj cenu bytov. Developeri sú často ochotní spolupracovať na projektoch verejného záujmu, ako sú nájomné byty alebo verejné priestory, avšak očakávajú jasný a predvídateľný právny rámec.
Potreba flexibility a spolupráce
Pre udržateľný rozvoj mesta je potrebná väčšia pružnosť územných plánov. Príliš detailná regulácia, ktorá sa v čase prispôsobuje len ťažko, robí mesto menej flexibilným a obmedzuje jeho schopnosť reagovať na výzvy. Kľúčová je tiež komunikácia a spolupráca medzi plánovačmi, developermi a samosprávou už pri tvorbe zadania urbanistických štúdií.
Záver
Proces územného plánovania a jeho stret s očakávaniami developerov je komplexný problém s mnohými vrstvami. Riešenie spočíva v posilnení strategického plánovania, zvýšení odbornej úrovne samospráv, zefektívnení legislatívy a podpore spolupráce medzi všetkými zainteresovanými stranami. Len tak môžeme zabezpečiť, aby sa naše mestá a obce rozvíjali udržateľne, v súlade s verejným záujmom a ochranou životného prostredia, a zároveň reflektovali potreby budúcich generácií.
tags: #uzemny #plan #zony #a #ocakavanie #developera