Pri zostavovaní daňového priznania právnických osôb (DPPO) je kľúčové správne určenie základu dane. Nie všetky účtované náklady počas roka sú automaticky daňovo uznaným výdavkom. Na konci zdaňovacieho roka je nevyhnutné dôkladne skontrolovať, ktoré náklady spĺňajú podmienky daňového výdavku až po ich skutočnom zaplatení. Tieto špecifické náklady sú detailne vymedzené v § 17 ods. 19 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Ak suma týchto nákladov vstupuje do obstarávacej ceny alebo vlastných nákladov majetku, podmienka zaplatenia podľa § 17 ods. 19 je splnená automaticky.
Nájomné a jeho daňová uznateľnosť
Jedným z častých prípadov, kedy sa uplatňuje podmienka zaplatenia pre daňovú uznateľnosť, je nájomné. U nájomcu je nájomné daňovým nákladom až po jeho zaplatení. Toto pravidlo platí pre nájomné za prenájom hnuteľnej veci, ako aj nehnuteľnosti, a uplatňuje sa podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov. Je dôležité venovať pozornosť platbám nájomného ku koncu roka. Ak chceme mať nájomné za december daného roka zahrnuté v daňových nákladoch, je nevyhnutné ho zaplatiť najneskôr do 31. decembra daného roka.
Príklad: Spoločnosť, platiteľ DPH, si od iného platiteľa DPH prenajímala počas roka zváračské zariadenie. K 31. 12. 2025 spoločnosť nezaplatila dohodnuté nájomné za mesiac december 2025 v celkovej sume 448 eur, ktoré mala zaúčtované v nákladoch. Úhrada bola zrealizovaná až v januári 2026. Nájomné zaúčtované na účte 518 je súčasťou výsledku hospodárenia v riadku 100 DPPO. Nezaplatené nájomné nie je daňovým nákladom, preto je potrebné zvýšenie základu dane. Moderné účtovné programy pri správnom nastavení vykonajú toto zvýšenie základu dane v DPPO automaticky. V menu "Číselník - Účtový rozvrh" si môžeme vytvoriť nový analytický účet k účtu 518, napr. 518.900, ktorý označíme ako "Nedaňový". V roku 2026, keď bolo nájomné zaplatené, sa stáva daňovým výdavkom. V DPPO za rok 2026 môžeme vykonať zníženie základu dane. Sumu 364,23 eur uvedieme ako položku znižujúcu výsledok hospodárenia v riadku 270.
Ak s prenájmom nehnuteľnosti súvisia aj platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti a tieto platby sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy, u nájomcu budú tie isté platby súčasťou základu dane až po zaplatení podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov.
JAK ÚČTOVAT? Má dáti nebo Dal? Jednoduchý PŘÍKLAD použití účtů. Účetnictví pro začátečníky.
Nájomné osobného automobilu a limitácie
Novelou zákona o dani z príjmov účinnou od 1.1.2015 došlo k limitovaniu nájomného v daňových výdavkoch týkajúceho sa osobných automobilov so vstupnou cenou 48 000 eur a viac podľa § 17 ods. 35. Uvedené sa vzťahuje na nájomné platené na základe nájomnej zmluvy bez vopred dohodnutého práva kúpy prenajatej veci, teda na tzv. operatívny lízing.
Príklad z praxe: Prenajímateľ prenajal v roku 1999 podnikateľskému subjektu ako nájomcovi osobné auto na 36 mesiacov na základe lízingovej zmluvy. Nájomca po 30 mesiacoch v roku 2002 postúpil nájomnú zmluvu bez zmeny podmienok na nového nájomcu, ktorým je fyzická osoba - občan. Podľa ustanovenia § 24 ods. 3 písm. f) zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov bol daňovým výdavkom po zaplatení aj výdavok preukázateľne vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka v podobe nájomného vrátane nájomného za veci s právom kúpy prenajatej veci. Pri dopravných prostriedkoch využívaných daňovníkom pravidelne aj na iné účely, ako na priame zabezpečovanie príjmov formou poskytovania služieb, sa do daňových výdavkov zahrnie zaplatené nájomné rovnomerne počas celej doby nájmu maximálne vo výške 550 000 Sk.
Podľa § 24 ods. 4 zákona o daniach z príjmov pri splnení uvedených podmienok sa nájomné pri dojednaní práva kúpy prenajatej veci uznáva do daňových výdavkov, ak doba nájmu prenajatej veci je dlhšia ako 20 % určenej doby odpisovania, najmenej však tri roky. V prípade postúpenia lízingovej zmluvy bez zmeny podmienok na nového nájomcu platí zmluva ako celok pre tých nájomcov, ktorí zahŕňajú nájomné do daňových výdavkov s výnimkou prípadov, ak pôvodným nájomcom je fyzická osoba.
Druhou podmienkou daňovej uznateľnosti lízingových splátok je, že bez zbytočného odkladu po skončení doby nájmu dôjde k prevodu vlastníckych práv k predmetu nájmu z vlastníka na doterajšieho nájomcu, pričom kúpna cena prenajatej veci nie je vyššia ako zostatková cena, ktorú by mala vec pri rovnomernom odpisovaní. Treťou podmienkou je, že po skončení doby nájmu prenajatej veci daňovník bude o odkúpenej veci účtovať ako o majetku využívanom na podnikanie alebo inú samostatne zárobkovú činnosť.
Ak dôjde k porušeniu uvedených podmienok zákona o daniach z príjmov, do daňových výdavkov sa uzná nájomné do výšky rovnomerných alebo zvýšených odpisov v tom zdaňovacom období, v ktorom sa porušili podmienky. Novelou zákona o daniach z príjmov platnou od 1. januára daného roka sa zákon v tejto oblasti zmiernil, pretože umožňuje len fyzickej osobe postúpiť nájomnú zmluvu s dojednaním práva kúpy k prenajatej veci na podnikateľský subjekt, nikdy nie opačne. Vo vymenovanom prípade išlo o prevod z podnikateľského subjektu na fyzickú osobu. Postúpením lízingovej zmluvy došlo k porušeniu lízingových podmienok v zmysle ustanovení zákona o daniach z príjmov. Po postúpení lízingovej zmluvy si môže nájomca do daňových výdavkov uplatniť len zaplatené nájomné, a to vo výške buď rovnomerných alebo zrýchlených odpisov, ktoré musí prepočítať tak, ako keby predmetné vozidlo odpisoval v relevantných rokoch. Ide o daňové odpisy. Z rovnomerných alebo zrýchlených odpisov použije tie, ktoré sú pre neho výhodnejšie. Rozdiel medzi takto vypočítanými odpismi a zaplateným nájomným bude tvoriť pripočítateľnú položku základu dane z príjmov za dané obdobie. Občan, ktorému bola postúpená lízingová zmluva, si nemôže uplatniť ako daňový výdavok žiadne splátky, lebo nie je podnikateľom, čiže nevedie ani účtovníctvo.
Prenájom nehnuteľností fyzickou osobou
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, vznikajú jej pohľadávky z titulu nájmu a služieb spojených s prenájmom. V zásade môže fyzická osoba podnikať na základe živnostenského oprávnenia, ale aj bez neho. Ak ide o živnosť, daňovník vykáže príjem v daňovom priznaní typu B v intenciách § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Ak ide o prenájom bez potreby živnostenského oprávnenia, uvedie sa ako príjem podľa § 6 ods.
Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Uvedené definuje § 4 živnostenského zákona. Samotný prenájom nehnuteľností sa nepovažuje za živnosť. Ak sa však poskytujú služby tzv. hotelového typu, ide o inú situáciu. Ak sa poskytujú popri nájme len základné služby, nejde o živnosť (príjem podľa § 6 ods.). Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti.
V kontexte súčasnej mimoriadnej situácie v SR je vhodné upozorniť na skutočnosť, že ak by sa fyzická osoba rozhodla pozastaviť prevádzkovanie živnosti podľa § 57 ods. 4 a 5 živnostenského zákona, neuplatnila by sa podmienka podľa § 57 ods. 6, že pozastavenie živnosti nemôže trvať kratšie ako šesť mesiacov.
Domáca kancelária a uplatňovanie nákladov
Pracujete či podnikáte z bytu/domu a chcete si súvisiace náklady (energie, internet a pod.) uplatniť v daňových nákladoch podnikateľa? Častá požiadavka z praxe. V SR žiadne priame pravidlo na takéto náklady neexistuje. V zákone o dani z príjmov sa možnosť uplatniť si náklady súvisiace s domácou kanceláriou explicitne nenachádza. Ostávame teda pri tom, že daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov (základná definícia) a žiadne iné pravidlo zo zákona o dani z príjmov ho neobmedzuje či nezakazuje.
Klasická situácia: Ste dizajnér, programátor, účtovník či projektant, vlastníte 3-izbový byt, v ktorom bývate spolu s rodinou, no v jednej izbe máte zriadenú pracovňu. Chcete dostať časť nákladov súvisiacich s touto domácou pracovňou/kanceláriou do daňových nákladov. Podstatným je spôsob, akým podnikateľ vyčísli celkové náklady bytu/domu a najmä stanoví podiel, ktorý zodpovedá jeho podnikaniu či domácej kancelárii a ktorý si zahrnie do daňových nákladov. Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere bytu/domu.
Pri daňovej kontrole správca dane by mal vedieť poradiť, aké postupy by v danom probléme z objektívne možných a dostupných dokázal zvoliť ako najlepšie kritérium a východiskovú základňu tak, aby sa vyhol riziku subjektivity v konkrétnej špecificky individuálnej situácii. Podľa pôdorysu nehnuteľnosti sa vyčísli plocha, ktorá sa používa na podnikanie. Pomer tejto plochy voči celej ploche nehnuteľnosti sa použije na uplatnenie pomernej časti nákladov (napr. nájom, vykurovanie). Energie, ako napr. voda, môžu byť sporné a v prípade, ak je nehnuteľnosťou byt, je vhodné ich neuplatňovať, nakoľko fyzická osoba pracujúca v byte nespotrebuje pomernú časť vody, ktorá sa používa aj na sprchovanie a pod.
Pri predaji bytu/domu, na ktorý sa vzťahuje oslobodenie po 5 rokoch, nie je možné uplatniť oslobodenie aj na pomernú časť, ktorá sa používala na podnikanie, a to do 5 rokov, kedy sa uplatňovala v nákladoch podnikania.
Alternatíva pre zamestnancov a SZČO: Ak podnikateľ pracuje aj v kancelárii a zároveň doma (potrebuje byť online, po večeroch študuje atď.), má teda 2 pracovné priestory. Jedna byrokratická kuriozita: každý jeden podnikateľský priestor v SR musí byť schválený "hygienou", tj regionálnym úradom verejného zdravotníctva. Teda aj domáca pracovňa. Častým názorom z praxe je, že pre časť bytu či domu používanú na podnikanie je potrebné zmeniť jej účel užívania - z pôvodného účelu "bývanie" na "podnikanie" na stavebnom úrade. Môj názor však je, že či to takto urobíte (a správne) alebo nie, s uznateľnosťou daňového nákladu táto povinnosť nesúvisí a ten si jednoducho musíte (príslušným výpočtom a pod.) obhájiť samostatne.
Rozdeliť si náklady, ktoré platí fyzická osoba ako vlastník bytu či domu a časť z nich si započítať medzi daňové môže len táto fyzická osoba. Teda dostanú sa do nákladov jej ako živnostníka, autora či inej SZČO. Ak fyzická osoba prejde na podnikanie formou vlastnej eseročky - v ktorej bude spoločníkom - tak eseročka ako samostatný subjekt nemôže len tak zahrnúť do svojich nákladov časť nákladov spoločníka.
Prenájom bytu pre právnickú osobu (ESEROČKU)
Ak fyzická osoba (spoločník) vlastní nehnuteľnosť a chce ju prenajať "svojej" eseročke, postupuje sa nasledovne:
- Registrácia: Spoločník ako prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade do konca nasledujúceho mesiaca po uzatvorení nájomnej zmluvy. Získa DIČ, pod ktorým bude podávať daňové priznanie ako prenajímateľ.
- Evidencia a daňové priznanie: Ako prenajímateľ nehnuteľnosti je povinný viesť daňovú evidenciu o svojich príjmoch z prenájmu a súvisiacich daňových výdavkoch. K účtovníctvu eseročky pribudne agenda vedenia evidencie a vyčíslovania základu dane prenajímateľa.
- Zdaniteľný príjem: Zdaniteľným príjmom prenajímateľa je nájomné, ktoré mu na základe písomnej zmluvy zaplatí každý mesiac eseročka. Výdavky si však prenajímateľ môže uplatniť iba skutočné, žiaden paušál.
- Obchodný majetok: Rozhodnutie, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku, ovplyvňuje výšku uplatniteľných daňových výdavkov. V prípade zaradenia do obchodného majetku si môže uplatniť všetky výdavky vrátane odpisov majetku a prípadného technického zhodnotenia, poistenia a dane z nehnuteľnosti. V prípade nezaradenia do obchodného majetku si uplatní iba bežné výdavky spojené s prevádzkou nehnuteľnosti (napr. energie, fond opráv, upratovanie).
- Výmera a náklady: Pre lepšiu dôkaznosť je ideálne prenajať len konkrétnu výmeru nehnuteľnosti, ktoré vie firma ako domácu pracovňu či sídlo firmy dokázať. Tým pádom je však podľa prenajímanej výmery potrebné aj krátiť príslušné daňové výdavky, prípadne niektoré výdavky si neuplatniť vôbec (napr. voda).
- Oslobodenie a odvody: Z príjmov z prenájmu je oslobodených 500 EUR ročne. Prenajímateľ teda zdaňuje len rozdiel medzi celkovým zinkasovaným ročným nájomným a sumou 500 EUR. Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti neplatí prenajímateľ odvody.
- Spoluvlastníctvo: Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia si príjmy a výdavky prenajímateľa rozdeliť a podať 2 daňové priznania ako prenajímatelia. Pri podielovom spoluvlastníctve musia dokonca uzavrieť nájomnú zmluvu s nájomcom (eseročkou) obaja, samozrejme tiež sa registrovať a rovnako podávať daňové priznanie obaja.
- Technické zhodnotenie a dane: Ideálne je, ak idú opravy a rekonštrukcie z prostriedkov a do nákladov prenajímateľa. Pokiaľ sa nehnuteľnosť používa na iný účel ako na bývanie, na účely dane z nehnuteľnosti ide o nebytový priestor. Vzťah spoločník-prenajímateľ vs. jeho eseročka podlieha transferovému oceňovaniu.
- Platenie nájomného: Nájomné by malo byť radšej pravidelné, tj každý mesiac. Ak sa totiž niektoré platby omeškajú a neskôr zaplatí nájomca (SRO) prenajímateľovi (FO) väčšiu sumu naraz, prenajímateľ si môže uplatniť odpisy iba do výšky svojich časovo rozlíšených príjmov pripadajúcich na daný rok.
Iné riešenia pre náklady súvisiace s podnikaním v byte
- Vlastné merače energií: V prípade, ak má eseročka v byte či dome vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu, vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského a nie je potrebné riešenie komplikovaného prenájmu. Na druhej strane sa takto do nákladov nedostanú iné sumy. Ceny niektorých energií však môžu byť násobne vyššie, ak sú fakturované na SRO, keďže pre právnické osoby sa používajú iné tarify.
- Kúpa nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť si eseročka (resp. SZČO) nemusí len prenajímať, ale môžu si ju aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii. A teda pomerne veľkú investovanú sumu - prípadne jej časť - si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov. Odporúča sa pre nehnuteľnosť zriadiť samostatnú sro, ktorá ju bude vlastniť. Táto sro ju následne prenajíma firme, ktorá v nej pôsobí, prípadne aj fyzickým osobám, ktoré v nej bývajú. Tu treba zvážiť, aká časť plochy sa prenajíma pre podnikanie a aká časť pre bývanie. Všeobecne, ak väčšia časť plochy je pre podnikanie, nehnuteľnosť sa klasifikuje ako nebytový priestor. Ak väčšia časť plochy je pre bývanie, priestor sa klasifikuje ako bytový. Dôsledkom môžu byť ceny energií, daň z nehnuteľnosti, povinnosti týkrajúce sa nebytových priestorov a pod. Sro, ktorá nehnuteľnosť vlastní, si môže v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií mnoho ďalších nákladov, ako napr. opravy, poistenie, daň z nehnuteľnosti, poplatky za spracovanie účtovníctva, náklady na správu nehnuteľnosti. Na takúto nehnuteľnosť sa nevzťahuje oslobodenie pri predaji po 5 rokoch. Pri predaji sro zdaňuje zisk, ktorý je rozdielom medzi predajnou cenou a zostatkovou cenou nehnuteľnosti (t.j. ešte neodpísanou časťou).
Je dôležité si uvedomiť, že riešenie nákladov súvisiacich s domácou kanceláriou či sídlom firmy v byte či dome je komplexné a vyžaduje si dôkladnú analýzu konkrétnej situácie a konzultáciu s odborníkom na daňové právo.