Nájomné vzťahy predstavujú v súčasnej spoločnosti jeden z existenčne najvýznamnejších zmluvných typov, ktorý formuje život značnej časti obyvateľstva. Osobitne to platí pre nájom nehnuteľností, bez ktorého by fungovanie modernej spoločnosti bolo takmer nepredstaviteľné. Z právneho hľadiska nie je nájom nehnuteľnosti len jednoduchou hrou s nulovým súčtom, kde jeden získa na úkor druhého. Bez ohľadu na to, či ide o nájom nehnuteľnosti určenej na bývanie alebo na podnikanie, z nájomného vzťahu profitujú obe zmluvné strany. Nájomca získava možnosť užívať hodnotnú nehnuteľnosť, ktorú by si v krátkodobom horizonte nemohol dovoliť kúpiť, pričom toto užívanie je rámcované dohodnutou nájomnou dobou, čo mu poskytuje flexibilitu v ďalšom rozhodovaní. Prenajímateľ, ako vlastník nehnuteľnosti, v nej vidí dlhodobú investíciu a istotu stability. Nájomné mu spočiatku slúži na amortizáciu vloženej investície a následne predstavuje lukratívny výnos z viazaného kapitálu. Zjednodušene povedané, z nájomného vzťahu benefituje prenajímateľ aj nájomca.
Harmónia v nájomnom vzťahu však trvá len dovtedy, kým si obe strany plnia svoje povinnosti. Pre prenajímateľa má kľúčový význam plnenie základnej povinnosti nájomcu - platenie nájomného. Ak nájomca túto povinnosť neplní, ideálny stav symbiózy sa rozplynie a napätie nahradí harmóniu. Okrem mimosúdnych riešení sporov sa prenajímateľ môže obrátiť na súd s uplatnením svojej pohľadávky voči nájomcovi. Po získaní exekučného titulu môže následne vymáhať dlžnú sumu v exekučnom konaní.
Zákonná úprava však prenajímateľovi ponúka aj iné, efektívnejšie, no zároveň aj riskantnejšie procesné postupy, ktorých cieľom je uspokojenie pohľadávky z nájomného. Jedným z takýchto inštitútov je súpis hnuteľných vecí.
Súpis hnuteľných vecí ako procesné posilnenie záložného práva prenajímateľa
Súpis hnuteľných vecí predstavuje špecifický procesnoprávny inštitút, prostredníctvom ktorého prenajímateľ posilňuje svoje záložné právo k hnuteľným veciam nájomcu nachádzajúcim sa v prenajatej nehnuteľnosti. Hoci má tento inštitút primárne procesnú povahu, jeho legitimita a podmienky uplatnenia pramenia z hmotného práva, konkrétne zo zákonného záložného práva prenajímateľa ako formy zabezpečenia pohľadávky z nájomného vzťahu.
Záložné právo prenajímateľa, vrátane jeho procesnej intenzifikácie formou súpisu hnuteľných vecí, patrí medzi zákonné záložné práva, ktoré vznikajú bez potreby osobitnej registrácie. Jeho povaha je blízka ručnému zálohu, nakoľko vzniká faktickým aktom vnesenia hnuteľných vecí nájomcom do prenajatej nehnuteľnosti (tzv. ilácia). Toto záložné právo trvá, pokiaľ sa veci nachádzajú v prenajatej nehnuteľnosti. Odstránením vecí z prenajatej nehnuteľnosti toto právo v zásade zaniká.
Existujú však výnimky z tohto pravidla, ktoré súvisia práve s inštitútom súpisu hnuteľných vecí (nem. „pfandweise Beschreibung“). Prostredníctvom súpisu sa záložné právo inkorporuje do verejnej listiny, čím sa zabezpečí jeho trvanie aj po odstránení vecí z prenajatej nehnuteľnosti. Súpis hnuteľných vecí má preto primárne evidenčný charakter, avšak výrazne posilňuje zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu záložného práva prenajímateľa.
V súvislosti so súpisom hnuteľných vecí rozlišujeme dva typy:
- (i) Preventívny súpis hnuteľných vecí: Vykonáva sa, ak sa veci nachádzajú v čase súpisu v prenajatej nehnuteľnosti.
- (ii) Súpis hnuteľných vecí vykonaný v nadväznosti na zadržanie vecí nájomcu: Tento typ anticipuje úkon tzv. „ofenzívnej svojpomoci“ - zadržanie vecí nájomcu prenajímateľom v prípade preukázateľného sťahovania sa nájomcu alebo odstraňovania vecí z prenajatej nehnuteľnosti. Tento úkon zadržania vecí sa doktrinálne nazýva aj blokačné právo (nem. „Sperrecht“, popr. „Perklusionsrecht“) alebo v švajčiarskom práve retenčné právo (nem. „Retentionsrecht“).
Druhy záložných práv k nehnuteľnostiam
Historický vývoj a právna úprava na Slovensku
Z právno-komparatívneho hľadiska predstavuje záložné právo prenajímateľa vrátane súpisu hnuteľných vecí štandardnú súčasť právnych poriadkov v regióne. Kým inštitút súpisu hnuteľných vecí je relatívne moderný (procesný) právny inštitút, história záložného práva prenajímateľa siaha až k počiatkom nájomných vzťahov.
Právny vývoj na území Slovenska bol v tejto oblasti komplikovanejší. Uhorský systém záložných práv bol v prostredí ius commune ovplyvnený feudálnym právom, pričom snahy o hlbšiu romanizáciu narážali na rezistentné uhorské právne prostredie. Dlhé obdobie bolo preto záložné právo limitované len na nehnuteľné veci. Autonómny vývoj zaznamenalo mestské právo, kde možno nájsť úpravy záložného práva prenajímateľa aj v staršej histórii.
V období moderného súkromného práva v Uhorsku nemali na etablovanie záložného práva vplyv domáce právne obyčaje, ale skôr importované zahraničné „písané“ právo. Tento vývoj bol poháňaný politickými, spoločenskými, ekonomickými a filozofickými faktormi, ktoré smerovali k modernizácii uhorského súkromného práva, no zároveň sa snažili zachovať niektoré feudálne prvky.
Významný vplyv na modernizáciu a „germanizáciu“ právneho priestoru mal rakúsky ABGB z roku 1811, ktorý platil na území Uhorska po revolučných rokoch 1848-1949 až do roku 1861. Vplyv rakúskeho a iných dobových germánskych úprav sa prejavil aj pri prvej modernej úprave záložného práva prenajímateľa, ktorá sa paradoxne objavila v uhorskom procesnom (exekučnom) práve. Tieto hmotnoprávne ustanovenia boli pôvodne upravené v Občianskom súdnom poriadku z roku 1868 a následne v Exekučnom poriadku z roku 1881. Keďže Občiansky súdny poriadok z roku 1911 už túto špecifickú úpravu neobsahoval, Exekučný poriadok sa stal kľúčovým predpisom.
Zánik Rakúsko-Uhorskej monarchie zásadne neovplyvnil úpravu súkromného práva na území Slovenska, ktoré sa ocitlo v novom štátnom spojení s Čechmi a Moravou. V súlade s recepčnou normou naďalej platilo pôvodné uhorské právo, čo sa týka aj záložného práva prenajímateľa. Rozsiahla rozhodovacia činnosť Najvyššieho súdu ČSR zaznamenaná vo Vážneho zbierke potvrdzuje, že záložné právo prenajímateľa vrátane súpisu hnuteľných vecí bolo dôležitým prvkom občianskoprávnej úpravy. Podobná úprava bola zaradená aj do vládneho návrhu občianskeho zákonníka z roku 1937.
Nástup komunistického režimu v roku 1948 znamenal pre súkromné právo pohromu. Občiansky zákonník z roku 1950, ako výsledok tzv. právnickej dvojročnice, bol ovplyvnený snahou o „likvidáciu nemožného stavu“, kedy platili zákony z obdobia Márie Terézie. Paradoxne, v oblasti úpravy záložného práva prenajímateľa sa rekodifikačná komisia priklonila k prijatiu úpravy takmer identickej s § 1101 ABGB, vychádzajúcej z tereziánskeho práva. Austrifikáciu nášho právneho priestoru v tejto oblasti tak „dotiahli“ aj komunisti, napriek tomu, že záložné právo bolo v marxistickej právnej vede považované za nepriateľský prvok kapitalistickej snahy.
Záložné právo prenajímateľa bolo upravené v § 394 Občianskeho zákonníka z roku 1950, zatiaľ čo súpis hnuteľných vecí (vtedajší „opísanie nájomníkových hnuteľných vecí“) bol upravený ako procesný inštitút v § 229 Občianskeho súdneho poriadku z roku 1950. Programové „odvecnenie“ súkromného práva v súčasnom Občianskom zákonníku viedlo k vylúčeniu záložného práva prenajímateľa z občianskej úpravy a celkovej degradácii systému vecných práv. S absenciou hmotnoprávnej úpravy zanikla aj potreba procesnej úpravy, preto Občiansky súdny poriadok z roku 1963 neobsahoval ustanovenia o súpise hnuteľných vecí. Návrat záložného práva prenajímateľa nastal až v neskoršom období.
Súčasná právna úprava a jej aplikácia
Súčasná úprava súpisu hnuteľných vecí v slovenskom práve je v protiklade k uhorskému právu. Záložné právo prenajímateľa ako hmotnoprávny inštitút je upravené v Občianskom zákonníku. Procesná stránka tohto inštitútu, teda súpis hnuteľných vecí, nie je výslovne upravená v žiadnom z procesných kódexov. Podmienky realizácie tohto právneho inštitútu nachádzame výlučne v § 672 Občianskeho zákonníka.
Toto delenie je logické, keďže hypotézy a dispozície týchto noriem počítajú s odlišnými situáciami. Podľa toho rozlišujeme:
- (i) Preventívny súpis hnuteľných vecí (§ 672 ods. 1 OZ): Vykonáva sa za splnenia všeobecných hmotnoprávnych predpokladov.
- (ii) Súpis hnuteľných vecí vykonaný v nadväznosti na zadržanie vecí prenajímateľom (§ 672 ods. 2 OZ): Okrem všeobecných predpokladov dopĺňa aj špecifické, sprísňujúce hmotnoprávne podmienky, ktoré sú opodstatnené vzhľadom na zadržanie vecí nájomcu a dočasné obmedzenie jeho užívacích práv.
V oboch prípadoch musia byť splnené všetky zákonné podmienky kumulatívne. Ak nie je splnená čo i len jedna podmienka, prenajímateľ koná praeter legem a musí znášať zodpovedajúce právne následky.
Medzi všeobecné hmotnoprávne predpoklady pre realizáciu (preventívneho) súpisu hnuteľných vecí patria:
- (i) existencia nájomného vzťahu,
- (ii) spôsobilý predmet nájomného vzťahu,
- (iii) pohľadávka prenajímateľa z titulu nezaplateného nájomného,
- (iv) spôsobilý predmet podliehajúci záložnému právu,
- (v) vlastnícke právo nájomcu k predmetu záložného práva.
§ 672 OZ je súčasťou všeobecnej úpravy nájomných vzťahov v občianskom práve (lex generali). Aplikovateľnosť tejto úpravy v štandardnom nájomnom vzťahu medzi fyzickými osobami nie je sporná. Otázkou však zostáva jej aplikovateľnosť na osobitné právne predpisy regulujúce nájomné vzťahy.
V prípade zákona o krátkodobom nájme je tento inštitút limitovaný len na formy preventívneho súpisu hnuteľných vecí (§ 10 ods. 2 tohto zákona). Pri zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov je situácia neprehľadnejšia, keďže zákon priamo neodkazuje na všeobecnú úpravu Občianskeho zákonníka. Hoci najvyšší súd judikoval, že Občiansky zákonník sa subsidiárne uplatní na tento zákon, zároveň stanovil aj výnimky. Preto je relevantná otázka, či sa § 672 OZ uplatní aj na tento osobitný predpis.
Reštriktívny výklad zákona, opierajúci sa o gramatické znenie § 672 OZ, spája existenciu nájmu len s „domácnosťou“ nájomcu, teda s nehnuteľnosťou, ktorú nájomca užíva ako svoje obydlie. Podľa tejto interpretácie by sa pod danú normu nevzťahoval napríklad komerčný nájom nebytových priestorov v rámci obchodnoprávnych vzťahov.
V dôsledku vylúčenia aplikácie § 672 OZ na nájom nebytového priestoru sa súdy často uchyľujú k alternatívam k záložnému právu prenajímateľa a súpisu hnuteľných vecí, najmä v situáciách, keď prenajímateľ zadržal veci nájomcu, ktorý sa ocitol v omeškaní s platením nájomného. Reštriktívny výklad založený výlučne na znení normy je však v rozpore so samotným účelom právneho inštitútu súpisu hnuteľných vecí, ktorý reprezentuje posilnenie zabezpečovacej a uhradzovacej funkcie záložného práva. Tento základný účel je prítomný tak v prípade „súkromného“ nájmu stavby slúžiacej ako obydlie, ako aj v prípade komerčného nájmu nebytového priestoru. Súpis hnuteľných vecí sa pritom viac hodí k „nature“ obchodného práva a komerčnému nájmu nebytového priestoru než k nájmu nehnuteľnosti slúžiacej na obydlie, kde nájomca požíva aj ústavne garantované právo na ochranu súkromia a rodinného života.
Dlhšie nájomné vzťahy a ich špecifiká
V kontexte nájomných vzťahov sa objavujú aj otázky týkajúce sa ich dĺžky. Nájomné zmluvy uzatvorené na veľmi dlhú dobu, napríklad na 100 rokov, predstavujú neštandardný zmluvný vzťah, ktorý prináša špecifické teoretické problémy.
Občiansky zákonník v rovine de lege lata neustanovuje žiadnu minimálnu ani maximálnu dobu nájmu. Na základe zmluvnej autonómie strán a princípu „všetko je dovolené, čo nie je zakázané“, by bolo možné dovodiť, že strany môžu uzatvoriť nájomnú zmluvu na akokoľvek dlhú dobu. Napriek tomu sa domnievame, že takéto nájomné zmluvy nie sú bez ďalšieho akceptovateľné, a to najmä z hľadiska súladu vôle zmluvných strán s jej prejavom a z hľadiska obchádzania zákona.
Problémy spojené s vôľou zmluvných strán pri dlhodobých nájmoch:Ak nájomnú zmluvu na 100 rokov uzatvárajú fyzické osoby, zaväzujú sa na dobu presahujúcu ich život, čím zaväzujú aj svojich právnych nástupcov. Túto argumentáciu možno analogicky použiť aj na právnické osoby, ktoré síce teoreticky môžu existovať dlhšie, ale ich „priemerná dĺžka života“ je často kratšia ako ľudský život.
Vzťah k § 680 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka: V prípade zmeny vlastníctva k prenajatej veci vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. Pri zmene vlastníctva k nehnuteľnosti môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca. Zmluvné strany tak vytvárajú vzťah, ktorý zaväzuje aj ich právnych nástupcov, pričom nástupca prenajímateľa nie je oprávnený zmluvu vypovedať. Keďže nájomnú zmluvu na dobu určitú nemožno ukončiť výpoveďou (ak nie je dohodnuté inak), vyvstáva otázka, či skutočnou vôľou strán je vytvorenie záväzkového vzťahu, alebo či nesledujú kauzu zodpovedajúcu zriadeniu vecného bremena či prevodu vlastníckeho práva. Storočný nájom sa v tomto kontexte javí ako hybrid medzi obligačnoprávnym vzťahom a vecným právom.
Možné dôvody uzatvárania dlhých nájomných zmlúv:
- Obchádzanie nemožnosti prevodu vlastníckeho práva: V minulosti mohlo ísť o snahu obísť obmedzenia v prevode vlastníckeho práva.
- Daňové špekulácie: V 90. rokoch mohli byť dôvodom daňové dôvody, keďže nebolo jednoznačne určené, či plnenie z nájomnej zmluvy podlieha dani z prevodu nehnuteľnosti.
- Zastieranie kúpnej zmluvy: Pri nájme obecného majetku na dlhú dobu mohlo ísť o zastieranie kúpnej zmluvy, pre ktorú sa vyžadujú prísnejšie podmienky.
- Obchádzanie hospodárenia so spoločnou vecou: Dlhý nájom môže obchádzať ustanovenia o hospodárení so spoločnou vecou, kde pri nájme postačuje nadpolovičná väčšina hlasov spoluvlastníkov, zatiaľ čo pri vecnom bremene či scudzení je potrebný súhlas všetkých.
Hoci zámerom zmluvných strán môžu byť legitímne záujmy, ako napríklad ochrana dlhodobých investícií nájomcu, treba takéto zmluvy skúmať z hľadiska potenciálneho obchádzania zákona.
Obchádzanie zákona v prípade dlhých nájomných zmlúv:
- Dočasnosť: Nájomná zmluva podľa § 663 OZ je definovaná ako zmluva, ktorou sa vec prenecháva na „dočasné“ užívanie. Pri nájomnej zmluve na 100 rokov, ktorá sa neskončí počas života zmluvných strán a nemožno ju vypovedať, stráca pojem dočasnosti svoj význam, čo predstavuje obchádzanie tohto pojmového znaku nájmu.
- Vecnoprávne účinky: Dlhý nájom obchádza ustanovenia o dispozícii s vecnými právami, ktoré stanovujú prísnejšie podmienky pre vznik stabilných právnych vzťahov (napr. písomná forma, osvedčené podpisy, vkladové konanie). Nájomná zmluva na 100 rokov v spojení s § 680 ods. 2 a 3 OZ vytvára hybrid s vecným právom, no obchádza zákonné podmienky.
- Zásada publicity: Nájom na 100 rokov, ktorý nie je vždy evidovaný v katastri nehnuteľností, má závažné dôsledky pre tretie osoby. Na rozdiel od nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom, záujemcovia o kúpu nemusia mať možnosť dozvedieť sa o existencii tohto „zaťaženia“, čím sa obchádza zásada publicity.
Možné riešenia a záver
Vzhľadom na vyššie uvedené argumenty sa domnievame, že nájomná zmluva na dobu 100 rokov je vo väčšine prípadov právne neudržateľná. Za istých výnimočných okolností by mohla byť akceptovateľná, avšak vo väčšine prípadov bude potrebné pristúpiť k inému riešeniu.
Najpravdepodobnejšie riešenia spočívajú v posúdení nájomnej zmluvy na dobu 100 rokov ako:
- (i) Neplatnej:
- Disimulácia iného právneho úkonu: Zmluva môže byť považovaná za simulovanú, ktorá zastiera kúpnu zmluvu alebo zmluvu o zriadení vecného bremena. V takom prípade by mohlo dôjsť k absolútnej neplatnosti pre nedostatok formy.
- Absencia essentialia negotii: Neplatnosť ustanovenia o dobe nájmu pre obchádzanie zákona (§ 39 OZ) by mohla viesť k neplatnosti celej nájomnej zmluvy, ak sa doba nájmu považuje za podstatnú náležitosť zmluvy.
- (ii) Zmluvy na dobu neurčitú: Toto riešenie, ktoré akceptoval aj Najvyšší súd Českej republiky v podobnom prípade, považujeme za spravodlivejšie. Umožňuje ukončenie nájomného vzťahu výpoveďou podľa § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Judikatúra a právna teória v oblasti nájomných vzťahov sa neustále vyvíjajú, pričom sa snažia reflektovať meniace sa spoločenské a ekonomické podmienky. Hĺbková analýza právnych inštitútov, ako je súpis hnuteľných vecí, a kritické posúdenie dlhodobých nájomných vzťahov sú kľúčové pre zabezpečenie spravodlivého a funkčného právneho rámca v oblasti súkromného práva.