Nájomné v záhradkárskych osadách: Právne a praktické aspekty

Záhradkárske osady predstavujú dôležitú súčasť slovenskej krajiny a kultúry, slúžia ako miesta pre relax, pestovanie plodín a budovanie komunít. Právne vzťahy týkajúce sa užívania pozemkov v týchto osadách sú však často komplikované a vyžadujú si pozornosť. Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu pozemkov v záhradkových osadách, s dôrazom na aktuálnu legislatívu, historické súvislosti a praktické aspekty, ktoré je potrebné poznať.

Úvod do problematiky záhradkových osád a historické súvislosti

Po roku 1989 vznikla potreba vyriešiť právne konflikty medzi vlastníkmi pozemkov, ktorým sa navrátili ich reálne vlastnícke práva, a medzi dovtedajšími užívateľmi pozemkov - záhradkármi. V prvej časti nášho seriálu sme sa venovali okolnostiam vzniku a fungovaniu záhradkových osád. Uviedli sme, že po roku 1989 vznikla potreba vyriešiť právne konflikty medzi vlastníkmi pozemkov a záhradkármi, ktorí ich dovtedy užívali. V druhej časti sme si povedali o možných spôsoboch vysporiadania a o vlastníckych vzťahoch v záhradkových osadách.

Usporiadať vzťahy medzi vlastníkmi pozemkov a záhradkármi sa pokúsili viaceré právne predpisy. Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku a zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách riešili množstvo pozemkových záležitostí a spôsob vysporiadania, medzi nimi boli aj pozemky v záhradkových osadách. Vzhľadom na špecifickosť záhradkových pozemkov bol neskôr prijatý zákon č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim. Úprava vzťahov v tomto zákone bola prijatá v rámci širšej reformy a podľa dôvodovej správy k tomuto zákonu tu existoval verejný záujem o prevod vlastníckeho práva k pozemkom v záhradkových osadách na záhradkárov. Z tejto dôvodovej správy sa tiež dozvedáme, že v tom čase bolo v rámci záhradkových osád využívaných asi 5 700 ha pôdy (približne 0,22 percenta výmery poľnohospodárskej pôdy v SR), ktorú obhospodarovalo 100 000 záhradkárov v 987 záhradkových osadách. Vzhľadom na takéto množstvo záhradkárov, ktorí pôdu užívali a investovali do nej, respektíve aj do svojich stavieb a zariadení, prevážil záujem štátu na ochrane práv záhradkárov. Taktiež sa zdôrazňovalo, že hodnota pozemkov, vďaka tejto práci a investíciám záhradkárov za dlhé roky, ktoré venovali často zdevastovaným, neúrodným, kopcovitým pozemkom či niekde aj pozemkom na bývalých smetiskách, podstatne stúpla.

Podmienky a procesný postup vysporiadania vlastníctva

Zákon č. 64/1997 Z. z. upravoval aj procesný postup, ktorým sa malo uskutočniť vysporiadanie vlastníctva k pozemkom v záhradkových osadách. Podrobnosti tohto konania zahŕňali účasť okresných úradov, vlastníkov pozemkov v zriadených záhradkových osadách, nájomcov a užívateľov pozemkov a Slovenského pozemkového fondu. Aby takéto konanie mohlo úspešne prebehnúť, zákon vymedzil aj niektoré obmedzenia, ako napríklad žiadosť nadpolovičnej väčšiny nájomcov s tým, že užívajú nadpolovičnú väčšinu výmery pôdy v záhradkovej osade a podobne. Títo žiadatelia museli preukázať, že vlastníci odmietli k týmto pozemkom uzavrieť kúpnu zmluvu, alebo že vlastníci sa k návrhu kúpnej zmluvy nevyjadrili.

Vlastníci pozemkov mali právo žiadať buď pridelenie iných pozemkov, alebo vyplatenie peňažnej náhrady. Zákon však umožňoval vyplatiť vlastníkov pozemkov spôsobom, ktorý okrem iného určoval, že pri výpočte výšky náhrady sa vychádza z bonity pôdy a kultúry pozemku v čase vzniku práva užívania. Podstatnými sú slová „v čase vzniku práva užívania“, čo znamená, že náhrada sa vypočítavala k dátumu, keď záhradkári začali užívať pozemky, a to bez ohľadu na to, že často išlo o obdobie aj desiatok rokov spätne.

Výšku náhrady máloktorý vlastník považoval za primeranú, keďže takto vypočítaná náhrada v žiadnom prípade nereflektovala aktuálny stav hodnoty pozemkov v čase vyplácania náhrady a niekedy činila len pár percent z aktuálnej hodnoty pozemkov. Aj v prípade podania výpovede musel vlastník užívateľovi poskytnúť náhradu za stavby a trvalé porasty vo výške dojednanej medzi vlastníkom a užívateľom, najmenej však vo výške určenej podľa osobitného predpisu a za podiel na zariadeniach vybudovaných na spoločných pozemkoch. Aplikačná prax a snaha o spravodlivý výklad tohto zákona ukázali, že zámer o dosiahnutie spravodlivosti a rovnováhy vo vzťahoch medzi vlastníkmi a záhradkármi sa nepodarilo v praxi vôbec naplniť. Zákon od počiatku budil veľké vášne.

Sporné nájomné a obmedzené práva vlastníkov

Ak medzi vlastníkom a užívateľom nebola uzavretá nájomná zmluva, vznikol medzi nimi dňom nadobudnutia účinnosti zákona č. 64/1997 Z. z. nájomný vzťah. Takýto nájomný vzťah bolo zo strany vlastníkov veľmi ťažké ukončiť. Podľa zákona takýto nájomný vzťah nemohol vypovedať akýkoľvek vlastník, ale len vlastník, ktorého výmera a prislúchajúci podiel z výmery spoločných pozemkov tvoril viac ako polovicu pozemku užívaného užívateľom. Nájomca zároveň musel nejakým spôsobom nájom porušovať, a to presne určeným spôsobom, napríklad ak nájomca neužíval pozemok so starostlivosťou riadneho hospodára alebo nájomca zriadil na pozemku stavbu bez stavebného povolenia alebo ohlásenia, alebo uzavrel bez súhlasu vlastníka pozemku alebo záhradkárskej organizácie k pozemku podnájomnú zmluvu, alebo ho bez ich súhlasu iným spôsobom zveril tretej osobe, alebo nezaplatil napriek písomnému upozorneniu splatné nájomné za bežný rok do 30. augusta nasledujúceho roka.

Zákon od počiatku budil veľké vášne a kontroverzie, s jeho prijatím boli spojené sklamania vlastníkov pôdy, ktorí nesúhlas so spôsobom vysporiadania dávali najavo. Vlastníci poukazovali taktiež na to, že tak ako nemohli užívať svoje pozemky za minulého režimu, nemôžu užívať svoje pozemky ani za nového režimu, pričom okrem toho za nemožnosť užívať pozemky nemajú zákonom stanovenú primeranú náhradu a niektorí sumy náhrad za pozemky či nájomného považovali za výsmech. Výška nájomného niekedy nepokrývala ani len výšku dane z nehnuteľnosti, ktorú platili. Množstvo ustanovení zákona bolo napadnutých na Ústavnom súde. Argumentovalo sa, že neexistuje skutočný verejný záujem na zásahu do práv vlastníkov pôdy, že náhrada, ktorú majú vlastníci pôdy získať, nie je primeraná. O návrhu Ústavný súd rozhodol nálezom sp. zn. PL. ÚS 17/00 v máji 2001, pričom návrhu nevyhovel (respektíve vyhovel iba v časti, keď zrušil len jedno ustanovenie). K možnosti nadobudnutia vlastníckeho práva záhradkármi a k výške náhrady Ústavný súd povedal, že na túto vec je potrebné nazerať v širšom kontexte pozemkových úprav, že záhradkári nemôžu byť braní na zodpovednosť a nemali by byť trestaní za skutočnosť, že vlastníci boli zbavení možnosti užívať svoje vlastníctvo v inom režime. Bolo konštatované, že vlastníci majú na výber medzi inými pozemkami a peňažnou náhradou. Ústavný súd nevidel rozpor s ústavou v ustanovení, podľa ktorého mala náhrada pre vlastníkov vychádzať z hodnoty majetku v okamihu, keď ho záhradkári začali užívať. K zákonom zriadeného nájmu Ústavný súd skonštatoval, že ide o dočasné opatrenie, kým záhradkári nezískajú vlastnícke právo k pozemkom a nájomný vzťah mal poskytnúť užívateľom právnu istotu.

Problémom bol taktiež zákonom zriadený nájom pozemkov v prospech záhradkárov. Výška nájmu bola regulovaná zákonom a bola neprimerane nízka v porovnaní s trhovými podmienkami.

Zásadné rozhodnutie Európskeho súdneho dvora pre ľudské práva

Obrat vo veci nastal prijatím rozhodnutia Európskeho súdneho dvora pre ľudské práva v roku 2007 vo veci sťažovateľa - Urbárska obec Trenčianske Biskupice proti Slovenskej republike. Vec spočívala vo viacerých sťažnostiach a v argumentácii pôvodného vlastníka pozemkov, ktorý namietal najmä to, že prevod vlastníctva jeho pozemkov na záhradkárov predstavuje nútené pozbavenie jeho majetku a že takýto zásah nebol uskutočnený vo verejnom záujme. Ďalej bol namietaný spôsob výpočtu výšky náhrady a výška výpočtu zákonného nájmu. Vo svojej podstate sťažovateľ namietal podobné veci, ktoré sa už riešili pred Ústavným súdom SR. Merito veci bolo, že na pôvodných pozemkoch vlastníka sa zriadila záhradková osada v roku 1982. Výška náhrady za m² vypočítaná k tomuto dátumu bola vo výške 9 Sk. Nebrala sa do úvahy aktuálna trhová cena, ktorá bola v čase prevodu pozemkov na záhradkárov v roku 2002 okolo 290 Sk za m². Do úvahy sa nezobrala ani skutočnosť, že pozemky v záhradkovej osade sa medzičasom vďaka polohe a výstavbe priemyselného parku v ich blízkosti stali zaujímavou investíciou s výrazným potenciálom. Pôvodný vlastník za svoje pôvodné pozemky dostal ako náhradu pôdu nachádzajúcu sa v blízkosti diaľnice, ktorá nemala potenciál porovnateľný s pozemkami v osade. Sťažovateľ taktiež namietal výšku nájmu, ktorú mu záhradkári za pozemky dovtedy platili, a ktorý bol zo zákona vo výške 0,30 Sk za m². Sťažovateľ však za rovnaké obdobie zaplatil mestu daň z nehnuteľností 0,44 Sk za m², teda výška nájmu vôbec nezohľadňovala trhové pomery.

Napriek rozhodnutiu Ústavného súdu stovky vlastníkov nespokojných so zákonom proti nemu brojili a plne využívali svoje právne možnosti. Kauzy vlastníkov pozemkov sa postupne dostali až na Európsky súdny dvor pre ľudské práva v Štrasburgu, kde namietali porušenie svojich práv garantovaných aj Dohovorom o ochrane ľudských práv a základných slobôd. Obrat vo veci nastal v roku 2007.

Súd v Štrasburgu zisťoval, či medzi ustanoveniami zákona 64/1997 Z. z. a deklarovaným cieľom, ktorý sa mal dosiahnuť, existoval rozumný vzťah primeranosti, pričom skonštatoval, že podľa neho neexistuje. Súd v tomto prípade rozhodol, že Slovenská republika porušila práva pôvodného vlastníka na pokojné užívanie majetku. Súd vzhľadom na množstvo ďalších sťažností týkajúcich sa rovnakého problému bol toho názoru, že tento problém má systémový charakter, z čoho vyplýva, že v rámci výkonu tohto rozsudku bude potrebné uskutočniť na vnútroštátnej úrovni všeobecné opatrenia. Tieto by podľa neho mali spočívať v tom, že štát odstráni všetky prekážky toho, aby sa nájom pôdy v záhradkových osadách realizoval za podmienok, ktoré berú do úvahy skutočnú cenu pôdy a súčasné trhové podmienky v dotknutej lokalite a ďalej odstráni všetky prekážky toho, aby sa za prevod vlastníckeho práva k takýmto pozemkom poskytovala náhrada, ktorej výška bude v primeranom vzťahu k trhovej cene pôvodných pozemkov ku dňu prevodu. Následne zákonodarca zmenil zákon tak, že odstránil vyššie uvedené nespravodlivé mechanizmy výpočtu nájomného a náhrady pre pôvodných majiteľov. Napriek tomu sa však ani po rozhodnutí súdu a zmene zákona vzťahy medzi vlastníkmi pozemkov a záhradkármi neurovnali.

Základné pojmy a definície

Pre správne pochopenie problematiky je dôležité definovať základné pojmy:

• Zriadená záhradková osada: Záhradková osada zriadená do 24. júna 1991 na pozemkoch, ku ktorým bola uzavretá zmluva o dočasnom užívaní pozemku medzi záhradkárskou organizáciou a poľnohospodárskou alebo inou organizáciou.
• Užívateľ: Člen záhradkárskej organizácie, ktorý na základe zmluvy obhospodaruje a užíva pozemky v zriadenej záhradkovej osade.
• Spoločný pozemok: Pozemky, ktoré slúžia všetkým členom záhradkárskej organizácie, ako napríklad prístupové cesty, spoločné hygienické zariadenia a rekreačné zariadenia.
• Záhradkárska organizácia: Občianske združenie, ktoré združuje záujemcov o záhradkársku činnosť.
• Vlastník: Fyzická alebo právnická osoba, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností ako vlastník pozemku.
• Slovenský pozemkový fond (SPF): Štátna inštitúcia zodpovedná za správu a vysporiadanie pozemkového vlastníctva.

Nájomný vzťah v záhradkových osadách

Ak medzi vlastníkom a užívateľom nebola uzavretá nájomná zmluva podľa osobitného predpisu, vzniká medzi nimi dňom nadobudnutia účinnosti zákona č. 64/1997 Z. z. nájomný vzťah. Tento nájomný vzťah má špecifické podmienky ukončenia.

Dôvody pre výpoveď nájomného vzťahu zo strany vlastníka:

• Neužívanie pozemku so starostlivosťou riadneho hospodára.
• Zriadenie stavby na pozemku bez stavebného povolenia alebo ohlásenia.
• Uzavretie podnájomnej zmluvy k pozemku bez súhlasu vlastníka pozemku alebo záhradkárskej organizácie, alebo jeho iné zverenie tretej osobe bez ich súhlasu.
• Nezaplatenie splatného nájomného za bežný rok do 30. augusta nasledujúceho roka napriek písomnému upozorneniu.

V prípade výpovede nájomného vzťahu je vlastník povinný poskytnúť užívateľovi náhradu za stavby, trvalé porasty a podiel na zariadeniach vybudovaných na spoločných pozemkoch. Nájomný vzťah je možné vypovedať len do začatia konania podľa § 7 zákona č. 64/1997 Z. z., a to k 1. októbru bežného roku. Výpovedná lehota je jeden rok, pričom sa nemôže skončiť pred dňom, v ktorom by užívateľovi zanikol nájom podľa § 22 ods. 3 zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku, alebo pred poskytnutím náhrady.

Výška nájomného a jeho určovanie

Výška ročného nájomného sa určuje podľa osobitného predpisu, ak sa vlastník s nájomcom nedohodnú inak. Nájomné je splatné do 1. apríla nasledujúceho roka. V minulosti bola výška nájomného regulovaná zákonom a často bola neprimerane nízka v porovnaní s trhovými podmienkami, čo viedlo k sporom. Po rozhodnutí Európskeho súdneho dvora pre ľudské práva došlo k zmene legislatívy s cieľom zabezpečiť primeranejšie nájomné a náhrady.

Konanie o vyporiadaní vlastníctva

Konanie o vyporiadaní vlastníctva k pozemkom v zriadených záhradkových osadách sa začína na návrh nadpolovičnej väčšiny užívateľov, ktorí užívajú nadpolovičnú výmeru plochy a prislúchajúci podiel z výmery spoločných pozemkov a ktorí preukázali, že vlastníci odmietli uzavrieť kúpnu zmluvu s návrhom ceny najmenej vo výške náhrady uvedenej v § 11 zákona č. 64/1997 Z. z.

Účastníci konania:

• Užívatelia (záhradkári)
• Vlastníci pozemkov
• Záhradkárska organizácia
• Slovenský pozemkový fond

Po začatí konania obvodný pozemkový úrad vyzve Slovenský pozemkový fond, aby navrhol náhradné pozemky v tom istom okrese, spolu so znaleckým posudkom na určenie ich hodnoty. Následne obvodný pozemkový úrad prerokuje námietky účastníkov konania a schváli úvodné podklady. Pred vyhotovením projektu pozemkových úprav vyzve vlastníkov, aby sa vyjadrili, či žiadajú ako vyrovnanie náhradné pozemky alebo súhlasia s poskytnutím náhrady v peniazoch.

Aktuálne problémy a súdne rozhodnutia

V súčasnosti sú časté spory medzi vlastníkmi pozemkov a záhradkármi ohľadom výšky nájomného a samotného užívania záhrad. Vlastníci pozemkov sa snažia zhodnotiť svoje pozemky predajom alebo nájmom za trhové ceny, čo často vedie k sporom so záhradkármi, ktorí trhové ceny odmietajú zaplatiť.

Súdy sa v rozhodnutiach často zaoberajú otázkou dočasnosti vybudovaných chatiek v záhradkových osadách. Ak boli stavebné povolenia vydané na čas určitý a užívací režim nebol predĺžený, súdy zväčša rozhodujú, že záhradkár je povinný odstrániť chatku na vlastné náklady.

Súdy takisto riešia otázku nájomného vzťahu zriadeného zákonom č. 64/1997 Z. z. Zväčša ho považujú za dočasné opatrenie, ktorého cieľom je preklenúť medziobdobie medzi zánikom existujúceho právneho režimu užívania pozemkov a vysporiadaním vzťahov s majiteľmi pozemkov.

Praktické rady pre záhradkárov a vlastníkov

Pre záhradkárov:

• Overte si vlastnícke vzťahy: Zistite, kto je skutočným vlastníkom pozemku, ktorý užívate.
• Uzavrite nájomnú zmluvu: Snažte sa s vlastníkom pozemku uzavrieť písomnú nájomnú zmluvu, ktorá bude upravovať vaše práva a povinnosti.
• Dodržiavajte podmienky nájmu: Užívajte pozemok so starostlivosťou riadneho hospodára a plaťte nájomné včas.
• Legalizujte stavby: Ak máte na pozemku stavbu, uistite sa, že je legalizovaná a máte k nej potrebné povolenia.
• Informujte sa o konaniach: Sledujte, či sa na pozemkovom úrade nevedie konanie o vyporiadaní vlastníctva k pozemkom vo vašej záhradkovej osade.
• Konzultujte s právnikom: V prípade akýchkoľvek nejasností alebo sporov sa obráťte na právnika, ktorý sa špecializuje na záhradkárske právo.
• Ak máte nájomnú zmluvu na záhradku na čas určitý, neoplatí sa na nej stavať chatku. Po uplynutí lehoty užívania riskujete jej odstránenie na vlastné náklady.

Pre vlastníkov pozemkov:

• Buďte informovaní o legislatíve: Zoznámte sa s právami a povinnosťami vyplývajúcimi zo zákona č. 64/1997 Z. z. a jeho novelizácií.
• Komunikujte so záhradkármi: Snažte sa o dohody a riešenie sporov prostredníctvom dialógu.
• Využívajte právne možnosti: V prípade potreby sa obráťte na advokáta.
• Pri predaji či prenájme pozemkov: Buďte transparentní ohľadom právneho stavu pozemku a prípadných ťarch.

Slovenský zväz záhradkárov a komunitné záhrady

Slovenský zväz záhradkárov (SZZ) je občianske združenie, ktoré združuje záujemcov o záhradkársku činnosť. Členovia SZZ majú právo zúčastňovať sa na činnosti zväzu, voliť a byť volení do orgánov zväzu a požadovať od zväzu ochranu svojich záujmov. Zároveň sú povinní dodržiavať stanovy zväzu a platiť členské príspevky.

Okrem tradičných záhradkových osád sa na Slovensku rozširujú aj komunitné záhrady. Ide o pozemky, ktoré si prenajíma skupina ľudí (komunita) a spoločne na nich pestuje plodiny. Komunitné záhrady sú nielen miestom pre pestovanie, ale aj pre stretávanie sa a budovanie susedských vzťahov. Niektoré mestá a obce ponúkajú voľné pozemky na prenájom pre komunitné záhrady.

Ceny pozemkov a poplatky

Najväčšia výhoda a dôvod, prečo si ľudia kupujú pozemky v záhradkárskych osadách, je výrazne nižšia cena oproti cenám pozemkov v obci. Môže ísť pritom aj o 70 percent nižšiu cenu, ako by bola cena porovnateľne veľkého pozemku v obci s infraštruktúrou. Ceny pozemkov určených na výstavbu sú však výrazne vyššie ako ceny záhrad, dôvodom je absencia infraštruktúry a občianskej vybavenosti.

V niektorých mestách si pozemok ani nemôžete kúpiť do osobného vlastníctva, môžete si ho iba dlhodobo prenajať. Prípadne ste vlastníkom pozemku iba pod chatkou, ale nie už v jej okolí.

Poplatok za komunálny odpad: Zákon o odpadoch stanovuje jednotlivé kritériá určenia sadzby poplatku za odpady a ich minimálne a maximálne hodnoty. Výška je určená za jeden liter, kubický decimeter alebo jeden kilogram komunálnych odpadov alebo drobných stavebných odpadov. Rovnako je určená minimálna a maximálna sadzba za osobu a kalendárny deň. Obec si môže určiť vo svojom všeobecne záväznom nariadení svoju sadzbu poplatku v rozsahu stanovenom zákonom.

Cena pozemkov v záhradkárskych osadách môže byť atraktívna, avšak je potrebné zvážiť všetky súvisiace náklady a právne aspekty.

Záver

Právne vysporiadanie vzťahov záhradkárov k pozemkom, ktoré nemajú vo vlastníctve, nie je vôbec jednoduché. Vzhľadom na komplikovanosť problematiky a časté súdne spory, je nevyhnutné obrátiť sa na právnika a včas si právne vzťahy vysporiadať v prospech vzájomnej spokojnosti.

tags: #najomne #v #zahradkarskych #osadach