V oblasti nehnuteľností, či už ide o kúpu, predaj alebo nájom, sa často stretávame s praktickými otázkami, ktoré sa týkajú spôsobu úhrady finančných prostriedkov. Jednou z častých dilem je, či je možné mesačné nájomné uhrádzať prenajímateľovi v hotovosti, alebo ako by mala byť správne rozdelená predajná cena v kúpnej zmluve. Tieto otázky nadobúdajú na dôležitosti vzhľadom na legislatívne zmeny, ktoré obmedzujú hotovostné peňažné operácie. Pochopenie týchto pravidiel je kľúčové pre obe strany nájomného vzťahu, aby sa predišlo prípadným sankciám.
Obmedzenie hotovostných platieb: Zákonné limity a ich dôsledky
Od účinnosti zákona č. 394/2012 Z.z. o obmedzení platieb v hotovosti platia prísnejšie pravidlá pre hotovostné transakcie. Toto obmedzenie sa primárne týka platieb realizovaných medzi právnickými osobami a fyzickými osobami - podnikateľmi. Pre takéto subjekty je stanovený maximálny limit úhrady v hotovosti vo výške 5 000 €. Ak celková suma platby presiahne tento limit, je potrebné ju realizovať výlučne bezhotovostne, teda bankovým prevodom.
Pre úplné pochopenie pojmu „platba v hotovosti“ je dôležité definovať, že ide o fyzické odovzdanie bankoviek alebo mincí v mene euro alebo v inej mene od jednej strany a ich prijatie druhou stranou. Tento jednoduchý akt môže mať v prípade prekročenia zákonom stanovených limitov vážne dôsledky.
Rozdelenie kúpnej ceny nehnuteľnosti: Pozor na čiastkové platby
Financovanie kúpy nehnuteľnosti môže prebiehať rôznymi spôsobmi. Medzi tradičné metódy patrí platba v hotovosti, kde zmluvné strany často pre zvýšenie bezpečnosti využívajú bankovú vinkuláciu alebo notársku úschovu. V súčasnosti, vzhľadom na priaznivé úrokové sadzby, je najviac používaným spôsobom hypotekárny úver. Pri oboch týchto typoch úhrad kúpnej ceny je riziko porušenia zákona o obmedzení platieb v hotovosti minimalizované.
Problém však môže nastávať vtedy, ak je celková kúpna cena rozdelená na viacero čiastkových platieb. Ak je jedna z týchto čiastkových úhrad vykonaná v hotovosti - a nie prevodom alebo vkladom priamo na účet predávajúceho - dochádza k porušeniu zákona. Ak totiž kúpna zmluva znie na sumu vyššiu ako 5 000 €, všetky platby musia byť realizované výlučne bezhotovostne.
Nájomné vzťahy: Aplikácia pravidiel o hotovostných platbách
Rovnaké pravidlá týkajúce sa obmedzenia hotovostných platieb platia aj pri nájomných vzťahoch. Bez ohľadu na to, či vystupujete ako prenajímateľ alebo nájomca, je nevyhnutné venovať pozornosť spôsobu úhrady nájomného. Ak súčet všetkých samostatných platieb nájomného počas celého nájomného vzťahu presiahne zákonom stanovenú hranicu (v prípade, ak ide o platby medzi podnikateľmi alebo medzi podnikateľom a inou osobou, ktorá by mohla byť považovaná za podnikateľa), všetky platby musia byť uskutočnené výlučne bezhotovostným prevodom na účet prenajímateľa.
Aj keď sa to môže zdať ako drobnosť, úhrada čo i len jedného mesačného nájomného v hotovosti predstavuje porušenie zákona. Toto porušenie môže viesť k uvaleniu pokuty, ktorá môže byť značná.
Ako funguje pranie špinavých peňazí? - Delena D. Spann
Výška pokút za porušenie zákona
Nezákonné hotovostné transakcie môžu mať pre zúčastnené strany vážne finančné následky. V prípade nezákonnej hotovostnej transakcie medzi fyzickými osobami, ktoré nie sú podnikateľmi, sa pokuta môže vyšplhať až do výšky 10 000 €. Pre podnikateľov je sankcia ešte prísnejšia a môže dosiahnuť až 150 000 €. Dôležité je poznamenať, že pokutované môžu byť obe strany transakcie - teda nielen ten, kto platbu v hotovosti uhradil, ale aj ten, kto ju prijal.
Výdavky spojené s užívaním nájomného bytu: Viac ako len nájomné
Pri užívaní nájomného bytu je dôležité uvedomiť si, že nájomné nie je jedinou finančnou záťažou. Prenajímateľ môže od nájomcu požadovať aj ďalšie platby, ktoré súvisia s užívaním bytu. Je preto nevyhnutné dôkladne si preštudovať nájomnú zmluvu a byť si vedomý všetkých svojich záväzkov.
1. Nájomné
Výška nájomného za bežný byt nie je v slovenskej legislatíve regulovaná. To znamená, že výška nájomného je plne v réžii dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorá je potom záväzná. Prenajímateľ môže túto sumu jednostranne zvýšiť iba vtedy, ak na to bol v nájomnej zmluve výslovne oprávnený. Takéto oprávnenie má často podobu tzv. inflačnej doložky, ktorá umožňuje každoročné navýšenie nájomného o mieru inflácie zverejnenú Štatistickým úradom SR.
Ak v zmluve nie je ustanovenie o zvyšovaní nájomného, prenajímateľ potrebuje na jeho navýšenie súhlas nájomcu, napríklad vo forme dodatku k nájomnej zmluve. Nájomné sa však nemusí len zvyšovať. Nájomca má právo na jeho primerané zníženie v prípade, ak:
- Prenajímateľ napriek upozorneniu neodstráni v byte alebo dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje jeho užívanie.
- Plnenia spojené s užívaním bytu sa neposkytovali alebo sa poskytovali vadne, a v dôsledku toho sa zhoršilo užívanie bytu.
- Stavebné úpravy v dome podstatne alebo po dlhší čas zhoršili podmienky užívania bytu alebo domu.
Právo na primeranú zľavu z nájomného je potrebné uplatniť voči prenajímateľovi bez zbytočného odkladu. Ak si nájomca nepožiada o zľavu do 6 mesiacov od odstránenia závad, toto právo mu zaniká.
2. Úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu (platba za služby)
Pri stanovení výšky úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, ako sú napríklad voda, elektrina či plyn (často označované ako platba za služby), je rovnako dôležité, ako sa strany dohodli v nájomnej zmluve. V praxi sa najčastejšie stretávame s modelom, kde je dohodnutá mesačná výška záloh podľa predpokladanej spotreby. Prenajímateľ je následne povinný tieto zálohy vyúčtovať podľa skutočnej spotreby, ktorú môže nájomca ovplyvniť. Na základe vyúčtovania môže prenajímateľ požadovať nedoplatok alebo vrátiť preplatok. Existujú však aj zmluvy, kde sa spotreba nevyúčtováva a platba za služby je určená ako fixná suma.
Ak prenajímateľ nezabezpečí riadne a včasné poskytovanie služieb, nájomca má popri možnosti zľavy z nájomného aj možnosť žiadať zľavu z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. Aj v tomto prípade je potrebné uplatniť nárok najneskôr do 6 mesiacov od odstránenia výpadku služieb, inak nárok zanikne.
3. Poplatok z omeškania
Aj drobné omeškanie s platením nájomného či úhrad za služby sa môže nájomcovi predražiť. Prenajímateľ má totiž zákonný nárok na poplatok z omeškania, ak uvedené platby neuhradíte ani do 5 dní po ich splatnosti. Za každý deň omeškania môže prenajímateľ žiadať 0,5 promile z dlžnej sumy, minimálne však 0,83 € za každý aj začatý mesiac omeškania. Tento poplatok nemusí byť zmluvne dojednaný, nárok naň vzniká priamo zo zákona.
4. Náklady na drobné opravy v byte
Pokiaľ sa nájomca s prenajímateľom v nájomnej zmluve alebo v jej dodatkoch nedohodne inak, musí ako nájomca platiť za tzv. drobné opravy. Tieto opravy zahŕňajú nielen opravy samotného bytu, ale aj miestností neslúžiacich na bývanie, ktoré sú jeho súčasťou, ako aj príslušenstva, zariadenia a vybavenia bytu.
Nájomca je povinný hradiť všetky opravy, ktorých cena neprevyšuje sumu 6,64 €. Ak sa na tej istej veci vykonáva viac súvisiacich opráv, podstatný je súčet nákladov na všetky tieto opravy. Okrem toho, bez ohľadu na výšku nákladov, musí nájomca hradiť aj konkrétne druhy drobných opráv, ktoré sú bližšie vymedzené v prílohe nariadenia č. 87/1995 Z.z.
Medzi tieto drobné opravy, za ktoré zodpovedá nájomca, patria napríklad:
- Sanitárne zariadenie: Upevnenie uvoľneného umývadla, WC misy či zrkadla, oprava a výmena výtokového ventilu (kohútika), oprava pevnej alebo hadicovej sprchy, oprava či výmena schránky na toaletný papier.
- Elektrické zariadenie: Oprava, výmena vypínačov, poistiek, ističov, zásuviek, tlačidiel, objímok, zvončekového a signalizačného zariadenia, vrátane tlačidla pri vchode, transformátora, zvončeka či miestnej batérie, ak patrí k bytu, ako aj oprava osvetľovacích telies alebo výmena ich súčastí.
- Ohrievače vody, plynové a elektrické zásobníky: Oprava, výmena membrány, ventilov a páky, čistenie, vykonávanie ochranných náterov, oprava termostatu.
- Kovanie a zámky: Oprava, výmena kľučky, olivy, štítka, prizmatického skla, poštovej schránky, nárazníkov, medzidverových spojov, zachytávačov roliet, západiek, závesov koľajničiek, kladiek, ventilácií, retiazok, ťahadiel, zámkov, vložiek do zámkov, kľúčov.
- Okná a dvere: Tmelenie okien, zasklievanie jednotlivých okien, menšia oprava či výmena časti obloženia okenných parapetov.
- Podlahy: Oprava uvoľnených dlaždíc do 1,5 m², upevnenie či výmena prahu, upevnenie či náhrada podlahových líšt.
- Rolety a žalúzie: Oprava či výmena navíjacieho mechanizmu, oprava plátna, výmena šnúry, oprava vyklápacieho zariadenia žalúzie.
Závady a poškodenia, ktoré nevznikli v dôsledku bežného opotrebovania, je nájomca povinný odstrániť na vlastné náklady.
5. Náklady spojené s bežnou údržbou bytu
Náklady spojené s bežnou údržbou bytu hradí nájomca. Ide o výdavky na práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní obydlia. Sem patria napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien či opravy vstavaného nábytku. Je dôležité poznamenať, že ani náklady na drobné opravy, ani náklady na bežnú údržbu bytu nemusí nájomca platiť, ak potreba ich vykonania vznikla ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy, alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré mal financovať prenajímateľ.
6. Náklady spojené s úpravou bytu
Stavebné úpravy alebo akékoľvek podstatné zmeny v byte by nájomca nikdy nemal vykonávať bez písomného súhlasu prenajímateľa. V opačnom prípade mu hrozí povinnosť uviesť byt do pôvodného stavu, samozrejme na vlastné náklady. Ak prenajímateľ úpravy alebo rekonštrukciu odsúhlasí, je vhodné, aby sa vopred zaviazal uhradiť aj náklady s nimi spojené. Inak sa môže stať, že po skončení nájmu dostane nájomca maximálne protihodnotu o to, aká sa v dôsledku úprav zvýšila hodnota bytu, ale nie plnú výšku nákladov na rekonštrukciu.
7. Peňažná zábezpeka (kaucia)
Prenajímateľ môže podmieniť uzatvorenie nájomnej zmluvy aj zložením tzv. kaucie. Z tejto kaucie si môže prenajímateľ v prípade potreby uspokojiť nároky vyplývajúce z dlhov nájomcu na nájomnom, službách, alebo kompenzovať vami spôsobené škody. Pokiaľ ide o krátkodobý nájom (zmluva uzatvorená najviac na 2 roky), prenajímateľ nesmie od nájomcu žiadať na kaucii viac ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
Kedy kontaktovať realitného makléra?
Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti, ale aj pri riešení zložitých nájomných vzťahov, je vhodné obrátiť sa na profesionálov. Certifikovaní realitní makléri, ako napríklad Ing. Tomáš Riska z medzinárodnej spoločnosti RE/MAX, môžu poskytnúť odborné poradenstvo a pomôcť vám zorientovať sa v spleti právnych predpisov a praktických krokov. Rozhodnutie o kúpe či predaji nehnuteľnosti je významný krok, preto je dôležité mať po boku nielen profesionála, ale aj spoľahlivého poradcu.
Právnička Barbora Magočová vo svojom príspevku zdôrazňuje, že v prípade nejasností alebo neochoty prenajímateľa postupovať v súlade so zákonom, je niekedy lepšie zvážiť hľadanie iného podnájmu, nakoľko sa prenajímateľ snaží konať „na čierno“. Tieto aktivity sú jeho problémom a nájomca by sa nemal nechať nimi negatívne ovplyvňovať.