Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú atraktívnu možnosť pre tých, ktorí disponujú voľnými finančnými prostriedkami alebo si chcú privyrobiť k splácaniu hypotéky. Rovnako tak je prenájom ideálnym riešením pre zdedené nehnuteľnosti, ktoré nechcete využívať na vlastné účely. Prenájom bytu či domu je efektívnym spôsobom, ako uchovať hodnotu peňazí a zároveň si vytvoriť pasívny príjem. Aby však celý proces prebiehal hladko a v súlade so zákonom, je nevyhnutné poznať daňové a administratívne náležitosti.
Registračná a daňová povinnosť: Kedy a ako sa registrovať
Základným predpokladom pre legálne prenajímanie nehnuteľnosti je splnenie registračnej a následne daňovej povinnosti. Fyzické osoby majú na výber dve základné cesty: prenajímanie ako súkromná osoba bez živnostenského oprávnenia alebo na základe živnostenského oprávnenia.
Prenájom bez živnostenského oprávnenia (ako súkromná osoba)
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, ide o príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov. Do tejto kategórie spadajú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sú prenajímané ako príslušenstvo nehnuteľnosti.
Registračná povinnosť na daňovom úrade: Fyzická osoba - prenajímateľ, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinná registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Túto povinnosť si musí splniť najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom na území Slovenskej republiky začala nehnuteľnosť prenajímať. Registračná povinnosť sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ). Vzor žiadosti o registráciu je dostupný na webe Finančnej správy alebo priamo na daňovom úrade. K žiadosti nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu, avšak je potrebné ju predložiť na nahliadnutie.
Príjem z prenájmu: Príjem z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa teda zahrnie len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý prevyšuje túto sumu.
Daňové výdavky: Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť vo svojom súkromnom vlastníctve - teda ju nezaradil do obchodného majetku - nemôže si uplatniť všetky výdavky spojené s jej obstaraním či amortizáciou (napríklad odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie). Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba tie náklady, ktoré súvisia priamo s jej prevádzkou. Medzi tieto výdavky patria:
- Platby za vodu, elektrinu, plyn a kúrenie.
- Výdavky na upratovanie spoločných priestorov.
- Poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie.
- Výdavky na strážnu službu.
- Výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba.
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
Je dôležité poznamenať, že ani tieto výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí výdavky pomerne upraviť.
Príklad výpočtu zdaniteľného príjmu a výdavkov:Daňovník dosiahol za rok 2024 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 000 €. K týmto príjmom mal preukázateľné výdavky v celkovej sume 2 500 €. Z tejto sumy je 500 € oslobodených od dane, takže zdaniteľný príjem predstavuje 4 500 €. Keďže výdavky je možné uplatniť len v pomernej výške vo vzťahu k zdaniteľnej časti príjmov, daňovník si môže odpočítať 2 250 €, čo sa vypočíta nasledovne:(4 500 / 5 000) × 2 500 = 2 250 €Tým pádom bude základ dane predstavovať: 4 500 € (zdaniteľný príjem) - 2 250 € (výdavky) = 2 250 €Na túto sumu sa následne uplatní sadzba dane.
Daňová strata: Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré dosahuje fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia, nie je možné vykázať daňovú stratu. V prípade, že by príjmy z prenájmu boli nižšie ako daňové výdavky, základ dane z prenájmu nehnuteľnosti je nula.
Nezdaniteľné časti základu dane: Fyzická osoba bez živnosti si nemôže na príjmy z prenájmu uplatniť nezdaniteľné časti základu dane.
Prenájom na základe živnostenského oprávnenia
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, predstavuje pre ňu táto činnosť podnikanie. Príjmy z prenájmu sú v tomto prípade posudzované podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov ako príjmy z podnikania.
Registračná povinnosť: V prípade, že prenajímateľ fyzická osoba, bude prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, má povinnosť registrovať sa na živnostenskom úrade ako aj v zdravotnej poisťovni a sociálnej poisťovni.
Daňové výdavky: Živnostník si môže pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti zvoliť, či si v danom zdaňovacom období uplatní paušálne alebo skutočné výdavky.
- Paušálne výdavky: Daňovník si môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z úhrnu príjmov z podnikania, najviac však do výšky 20 000 €.
- Skutočné výdavky: Ak sa prenajímateľ rozhodne preukázateľne vynaložené výdavky, môže si uplatniť výdavky, ktoré platil v súvislosti s využívaním tejto nehnuteľnosti. Sem patria najmä:
- Výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti - prostredníctvom odpisov.
- Výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti.
- Výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti.
- Výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti (platby za vodu, energie, atď.).
- Výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti.
- Výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv.
- Úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti).
Nezdaniteľné časti základu dane: Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť, má nárok uplatniť si nezdaniteľnú časť základu dane na príjmy z prenájmu.
Daňová strata: Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže živnostníkovi vzniknúť daňová strata. V prípade, že by príjmy z prenájmu boli nižšie ako daňové výdavky, základ dane z prenájmu nehnuteľnosti je nula.
Investovanie do nehnuteľnosti na prenájom? Výhody/Nevýhody a výpočet
Prenájom nehnuteľnosti a daňové výdavky: Detailnejší pohľad
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností je kľúčové správne uplatňovanie daňových výdavkov, ktoré znižujú základ dane a tým aj celkovú daňovú povinnosť. Zákon o dani z príjmov rozlišuje, či je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku daňovníka alebo nie.
Nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku
V tomto prípade môže prenajímateľ uplatniť len preukázateľné výdavky, ktoré priamo súvisia s dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmov z prenájmu. Ako bolo spomenuté vyššie, ide najmä o prevádzkové náklady. Výdavky na opravy a technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti, ktoré nie je zaradené do obchodného majetku, si daňovník nemôže uplatniť ako daňový výdavok v danom roku. Tieto výdavky si bude môcť uplatniť až v prípade, ak predmetnú nehnuteľnosť predá a z predaja dosiahne zdaniteľný príjem, kedy ich uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmu z predaja.
Nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku
Ak prenajímateľ zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku (čo je možné aj pri fyzickej osobe, ktorá nepodniká, ak sa zaregistruje na finančnej správe ako prenajímateľ), má možnosť si v preukázateľných výdavkoch uplatniť širšiu škálu nákladov. Okrem bežných prevádzkových nákladov sem patria aj:
- Výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti - prostredníctvom odpisov.
- Výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti (napr. rekonštrukcia, nadstavba).
- Výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti.
- Výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Daň z nehnuteľnosti.
- Úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
V prípade, že sa nehnuteľnosť stane súčasťou obchodného majetku, je o nej účtované v knihe dlhodobého hmotného majetku (pri jednoduchom účtovníctve) alebo ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (pri podvojnom účtovníctve), prípadne sa vedie evidencia podľa zákona o dani z príjmov.
Prenájom nehnuteľnosti vo vlastníctve manželov (BSM)
Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), máte možnosť si príjem z prenájmu rozdeliť medzi seba. Rovnakým pomerom, v akom si rozdelíte príjmy, si môžete rozdeliť aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním. Dôležité je, že každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €. V prípade, že manželia prenajímajú nehnuteľnosť patriacu do BSM, musia si príjmy a výdavky prenajímateľa rozdeliť a každý z nich podá vlastné daňové priznanie ako prenajímateľ. Obaja sa tiež musia registrovať na daňovom úrade.
Daňová povinnosť a podanie daňového priznania
Fyzická osoba, ktorá dosiahla v priebehu roka príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je povinná vysporiadať si daňovú povinnosť prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb.
Povinnosť podať daňové priznanie: Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka (nielen z prenájmu, ale aj zo zamestnania, podnikania, zahraničia a pod.) presiahne zákonom stanovenú sumu oslobodeného príjmu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2024 je táto hranica 2 823,24 eura (čo zodpovedá 50 % nezdaniteľnej časti základu dane platnej za rok 2024).
Základ dane z príjmov z prenájmu: Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa vyčísľuje ako rozdiel príjmov a výdavkov.
Sadzby dane:
- Bez živnostenského oprávnenia: Sadzba dane je 19 % z časti základu dane, ktorá neprevyšuje alebo sa rovná 176,8-násobku platného životného minima (do sumy 47 537,98 €). Sadzba dane je 25 % z časti základu dane, ktorá je nad túto sumu.
- Na živnosť: Sadzba dane je 15 % z čiastkového základu dane z príjmov z podnikania do výšky 60 000 € príjmov. Sadzba dane je 19 % z časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 47 537,98 €. Sadzba dane je 25 % z časti základu dane, ktorá presiahne sumu 47 537,98 €.
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2024 má daňovník povinnosť podať do 31. marca 2025. V tejto lehote je povinný daň aj uhradiť.
Prenájom časti nehnuteľnosti a iné špecifické situácie
- Prenájom časti bytu: Vo všeobecnosti platí, že ak prenajímate len jednu izbu v byte, nie celý byt, a táto časť nepredstavuje samostatnú bytovú jednotku, nemusí vám vzniknúť registračná povinnosť na daňovom úrade. Finančná správa však uvádza, že ak prenajímaná časť bytu plní hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu, registračná povinnosť môže vzniknúť. V prípade pochybností je vždy lepšie kontaktovať daňový úrad.
- Prenájom steny na reklamné účely: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti, napríklad stenu rodinného domu na reklamné účely.
- Ďalší prenájom nehnuteľnosti: Ak fyzická osoba, ktorá má už splnenú registračnú povinnosť z dôvodu prenájmu prvej nehnuteľnosti, začne prenajímať ďalšiu nehnuteľnosť, nie je potrebné sa opätovne registrovať.
- Prenájom nehnuteľnosti v zahraničí: Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť na území SR. Občan SR vlastniaci byt na Slovensku a prenajímajúci ho, má registračnú povinnosť.
Založenie živnosti vs. prenájom bez živnosti: Kedy je čo výhodnejšie?
Voľba medzi založením živnosti a prenajímaním nehnuteľnosti ako súkromná osoba závisí od viacerých faktorov.
Prenájom bez živnosti (pasívny prenájom):
- Výhody: Nižšia administratívna záťaž, neplatíte odvody do sociálnej a zdravotnej poisťovne, možnosť využiť oslobodenie príjmu do 500 €.
- Nevýhody: Nemôžete si uplatniť paušálne výdavky, obmedzený rozsah daňovo uznateľných výdavkov (len prevádzkové náklady), nemôžete si uplatniť nezdaniteľné časti základu dane, nemôžete si uplatniť daňový bonus na dieťa.
Prenájom na živnosť (aktívny prenájom):
- Výhody: Možnosť uplatniť si paušálne výdavky (60 % z príjmov), širší rozsah daňovo uznateľných výdavkov (vrátane odpisov, opráv, technického zhodnotenia), možnosť uplatniť si nezdaniteľné časti základu dane a daňový bonus na dieťa.
- Nevýhody: Povinnosť platiť odvody do sociálnej a zdravotnej poisťovne, vyššia administratívna záťaž, nie je možné využiť oslobodenie príjmu 500 €.
Založenie živnosti môže byť výhodnejšie v prípade, ak plánujete prenajímať viacero nehnuteľností, poskytovať doplnkové služby, alebo ak sú vaše výdavky (napr. na energie, opravy) vysoké a chcete si ich maximálne uplatniť v daňových nákladoch.
Domáca pracovňa a náklady na bývanie
Častou otázkou je možnosť uplatniť si časť nákladov na bývanie (energie, internet, nájomné) do daňových nákladov podnikateľa, ak pracuje z domu. Na Slovensku neexistuje jednoznačné pravidlo, ktoré by toto umožňovalo priamo. Podnikateľ si však môže pomerne vyčísliť náklady na základe výmery priestoru využívanej na podnikanie. Napríklad, ak podnikateľ využíva jednu z troch izieb bytu na svoju pracovňu, môže si do nákladov preniesť približne jednu tretinu nákladov na energie, nájomné a podobne. Je však dôležité mať k dispozícii dostatočnú dokumentáciu a vedieť obhájiť tento pomer pred daňovým kontrolórom. V prípade bytov je vhodné zvážiť, či si neuplatňovať napríklad vodu, ktorá sa používa aj na bežné domáce použitie.
Zhrnutie a odporúčania
Prenájom nehnuteľnosti môže byť výnosným zdrojom príjmov, avšak vyžaduje si dôkladné poznanie daňových a administratívnych pravidiel. Kľúčové je správne rozhodnutie, či prenajímať ako fyzická osoba bez živnosti alebo na základe živnostenského oprávnenia. Dôležitú úlohu zohráva aj vedenie presnej evidencie príjmov a výdavkov, a to či už ide o skutočné náklady alebo paušálne výdavky. V prípade pochybností alebo zložitejších situácií je vždy vhodné konzultovať postup s daňovým poradcom.