Slovensko čelí dlhodobej kríze bývania, ktorá si vyžaduje komplexné a inovatívne riešenia. Jedným z kľúčových pilierov štátnej stratégie na zlepšenie dostupnosti bývania je systém štátom podporovaného nájomného bývania. Tento systém, aj keď s istými počiatočnými výzvami, prechádza významnými zmenami s cieľom prilákať širšie spektrum investorov a tým urýchliť výstavbu nových nájomných bytov. Kľúčovým krokom vpred je úprava kritérií pre výber investičných partnerov, ktorá umožní vstup aj subjektom kolektívneho investovania, ako sú podielové fondy.
Rozšírenie okruhu investičných partnerov
Vláda na svojom výjazdovom rokovaní v Smoleniciach schválila úpravu kritérií pre výber investičných partnerov, ktorí sa budú podieľať na projektoch štátom podporovaného nájomného bývania. Tento krok nadväzuje na novelu zákona o štátnej podpore nájomného bývania, ktorá bola schválená Národnou radou SR. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) predložila vláde návrh nových kritérií, ktoré otvárajú dvere pre nové typy investorov.
Doteraz platné kritériá boli prísne a obmedzovali okruh potenciálnych partnerov. Nové pravidlá definujú, za akých podmienok môžu do systému vstúpiť podielové fondy. Podielový fond, ktorý chce získať pozíciu investičného partnera, musí spĺňať niekoľko kľúčových požiadaviek. Jednou z nich je minimálna hodnota aktív vo výške 50 miliónov eur. Zároveň musí mať investičná stratégia fondu zameranú na investície do nehnuteľností, čo zahŕňa aj nadobúdanie a prevádzku bytových domov. Dôležitým aspektom je aj povinnosť, aby fond spravovala správcovská spoločnosť so sídlom v členskom štáte Európskej únie alebo Európskeho hospodárskeho priestoru.
Zníženie minimálnej čistej hodnoty aktív investičného partnera z pôvodných 100 miliónov eur na 50 miliónov eur je ďalšou významnou zmenou. Táto úprava má za cieľ otvoriť systém pre širšie spektrum finančných subjektov a tým zvýšiť konkurenciu a potenciál pre rýchlejší rozvoj dostupného bývania. Generálna riaditeľka AŠPNB Eva Lisová zdôraznila, že vstup podielových fondov a schválenie nových kritérií je "ďalším dôležitým krokom vpred pri realizácii celého projektu štátom podporovaného nájomného bývania." Vďaka tomu sa "okruh investičných partnerov rozšíri, čo nám umožní zapojiť širšie spektrum kapitálu a urýchliť rozvoj dostupného bývania na Slovensku."
V súčasnosti má AŠPNB štyroch zavedených investičných partnerov: Kooperativa poisťovňa - Vienna Insurance Group, Slovak Affordable Living, BWSG a Hestia. Agentúra však aktívne rokuje s ďalšími dvoma potenciálnymi partnermi. Jedným z nich je podielový fond 365.invest, ktorý už podal žiadosť. Jeho oficiálne zaradenie do systému sa očakáva v blízkej budúcnosti.
Kritériá pre investičných partnerov: Rozsah a skúsenosti
Okrem finančných požiadaviek existujú aj ďalšie kritériá, ktoré musí záujemca o pozíciu investičného partnera spĺňať. Jedným z dôležitých kritérií je vlastníctvo minimálne 1000 bytov využívaných na nájomné bývanie v ktoromkoľvek členskom štáte Európskej únie. Tieto byty sa môžu nachádzať aj v štátoch Európskeho hospodárskeho priestoru alebo vo Švajčiarsku. Toto kritérium má zabezpečiť, že investiční partneri majú dostatočné skúsenosti s prevádzkou a správou rozsiahlych portfólií nájomných bytov, čo môže prispieť k vyššej kvalite a efektívnosti projektov.
Tieto kritériá, ktoré musia byť splnené záujemcom o získanie pozície investičného partnera vrátane ovládajúcej právnickej osoby, sú navrhnuté tak, aby zabezpečili stabilitu a profesionalitu zapojených subjektov. Cieľom je vytvoriť udržateľný systém, ktorý bude dlhodobo prispievať k riešeniu bytovej krízy.
Výzvy a realita štátom podporovaného bývania
Napriek snahám o rozvoj systému štátom podporovaného nájomného bývania, prax ukazuje, že jeho implementácia nie je bezproblémová. Pilotný projekt v bratislavských Ovocných sadoch, ktorý zahŕňa 102 bytov, sa stretol s nízkou obsadenosťou. Kým agentúra eviduje veľký počet žiadostí (762 na približne 70 prideľovaných bytov v prvej fáze), reálne je obsadených len 25 bytov.
Dôvodov nízkej obsadenosti je viacero. Prideľovanie bytov je zdĺhavý proces, ktorý brzdí najmä papierovanie a administratíva. Zapojené sú viaceré subjekty - záujemca, jeho zamestnávateľ a verejná správa, ktorá overuje príjem a dlhy uchádzača. Agentúra musí všetky podklady doručovať v papierovej forme a čakať na vyjadrenia úradov.
Ďalším problémom je, že ceny nájomného štátom podporovaných bytov nie sú oproti trhu výrazne nižšie, pokiaľ žiadateľ nemá príspevok od zamestnávateľa. V prípade jednoizbového bytu v Bratislavskom kraji bola vlani suma za prenájom 390 eur, pričom zamestnávateľ prispel 157 eur. Ak však žiadateľ nemá takýto príspevok, môže sa mu oplatí priplatiť za byt bližšie k centru mesta, kde jednoizbový byt stojí 550 eur mesačne a vyhnete sa zdĺhavému schvaľovaciemu procesu cez agentúru. Tento fakt viedol k odmietnutiu podpísať nájomnú zmluvu zo strany niektorých záujemcov, ktorí očakávali nižšie nájomné a zamieňali si pojem "štátom podporované" s "sociálne" byty.
Lokalita bytov v Ovocných sadoch pri letisku nie je tiež práve najvyhľadávanejšia, hoci agentúra ju vníma ako primerane vybavenú s dostupnosťou obchodov a služieb do 25 minút pešo a MHD do piatich minút. Poloha je konkurencieschopná z hľadiska napojenia na MHD, keďže sa nachádza priamo na trase linky 61 spájajúcej letisko s Hlavnou stanicou.
Štandard bytov v štátom podporovaných projektoch je daný požiadavkami investora, ktorý musí získať späť svoje investície. Byty musia byť v jednej bytovke a spĺňať dané požiadavky na vybavenie a kvalitu, aby vydržali 25 rokov. Štátne bývanie má stimulovať vznik nových bytov a nie len ich prekupovanie na trhu.
Porovnanie s mestskými bytmi
V kontraste so štátnymi bytmi, ktoré stoja ľadom pre dlhé schvaľovacie procesy, mestské byty na Slovensku sú málokedy prázdne. Mestá prideľujú byty prioritne sociálne znevýhodneným skupinám a zamestnancom dôležitým pre chod mesta (učitelia, zdravotníci, administratívni pracovníci, ľudia v údržbe). Mestské byty nie sú tak oklieštené štandardnými pravidlami ako tie štátne.
Bratislava, ako ekonomicky silné mesto, disponuje 978 mestskými bytmi pre takmer pol milióna obyvateľov. Z nich je 800 obsadených a na ďalšie čaká v priemere sedem rokov viac ako tritisíc ľudí. Uchádzači musia spĺňať kritérium trvalého pobytu v Bratislave, nevlastniť nehnuteľnosť a byť v bytovej núdzi, zároveň musia preukázať schopnosť platiť nájomné a ich zárobok nesmie presiahnuť päťnásobok životného minima. Ceny mestských bytov sú približne o 20 percent nižšie ako trhové, no stále predstavujú dosť vysokú sumu.
Prešov má podobný systém, kde si žiadateľ môže vybrať lokalitu a typ bytu. Mesto má 533 bytov a 323 uchádzačov, s čakacou dobou 3-4 roky. Košice, čakajúce na masívnu výstavbu štátneho bývania, majú najväčší počet mestských bytov - 990, plus 221 nehnuteľností so zmiešaným vlastníctvom. V Košiciach sú byty takmer všetky obsadené a čakacia doba sa pohybuje od 2 do 4 rokov, v závislosti od uvoľnenia bytov.
Trh s nájomnými bytmi na Slovensku
Trh s nájomnými bytmi na Slovensku prechádza dynamickými zmenami. Ceny prenájmov sa líšia v jednotlivých regiónoch, pričom najdrahším mestom zostáva Bratislava s priemernou mesačnou sumou 969 eur. V poslednom štvrťroku predchádzajúceho roka sa priemerné nájomné na Slovensku ustálilo na úrovni 749 eur. Bratislava zaznamenala najdynamickejší rast cien (+4,6 %), nasledovaná Banskou Bystricou (+4,2 %) a Košicami (+2,1 %). Z dlhodobejšieho pohľadu však priemerné nájomné na Slovensku medziročne kleslo o 2,6 %.
Najvýraznejší medziročný nárast cien sa týkal jednoizbových bytov (o 6,1 %), zatiaľ čo dvojizbové byty zaznamenali mierny rast (o 0,6 %). V porovnaní s Českou republikou, kde medziročný nárast cien predstavoval 7,8 % a priemerné nájomné bolo 767 eur, rast cien na Slovensku bol miernejší.
Napriek týmto číslam, problém dostupnosti bývania pre mnohých obyvateľov pretrváva. Štátom podporované nájomné bývanie, s novými pravidlami pre investorov a rozšíreným okruhom potenciálnych partnerov, predstavuje krok správnym smerom. Úspech tohto systému však bude závisieť od efektívneho odstránenia administratívnych prekážok, nastavenia atraktívnych cien nájomného a zabezpečenia dostatočnej ponuky bytov v lokalitách, ktoré spĺňajú potreby obyvateľov.
Nájomný bytový dom na Muchovom námestí v Bratislave, ktorý bol skolaudovaný v apríli, je príkladom mestského nájomného bývania. Jeho existence ukazuje, že mestám sa darí realizovať projekty nájomného bývania efektívnejšie ako štátnej agentúre v niektorých prípadoch. Cieľom štátu je stimulovať vznik nových bytov a zabezpečiť obyvateľom štandardné nájomné bývanie ako dlhodobé riešenie dostupnosti bývania. Tempo výstavby štátnych bytov sa však stále považuje za pomalé, prirovnávané k administratívnym procesom agentúry. Očakáva sa však rozbehnutie ďalších projektov v Žiline a Bratislave v blízkej budúcnosti, čo by mohlo prispieť k zlepšeniu situácie.