Nájom ako všeobecný právny inštitút zahŕňa mnohé ekonomické vzťahy, ktorých podstatou je odplatné prisvojenie si úžitkovej hodnoty veci nevlastníkom tejto veci. Právny základ tohto vzťahu tvorí nájomná zmluva, na základe ktorej prenecháva prenajímateľ nájomcovi určitú vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky, za ktoré nájomca zaplatí odplatu v podobe nájomného. V nasledujúcom článku si priblížime pojmové znaky nájomnej zmluvy a náležitosti, ktoré musí takáto zmluva obsahovať, s dôrazom na dodržanie platnej legislatívy a zabezpečenie právnej istoty oboch zmluvných strán.
Pojmové znaky nájomnej zmluvy a jej právny rámec
Nájomná zmluva je upravená v § 663 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a uzatvára sa medzi prenajímateľom, ktorý vec odovzdáva do nájmu (prenajíma) a nájomcom, ktorý vec užíva (najíma). Nájomný pomer má vždy dočasný charakter, táto dočasnosť však nemusí byť v zmluve výslovne dohodnutá. Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec, ktorá je spôsobilá byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. Táto vec však vždy musí byť vhodná na dohodnuté užívanie alebo branie úžitkov. Predmetom nájmu tak môžu byť hnuteľné aj nehnuteľné veci, ktoré musia byť určené individuálne, pričom uvedená požiadavka je splnená aj pri nehnuteľnostiach, ktoré sa vždy považujú za veci určené individuálne. V praxi spravidla musí ísť o vec, ktorá sa dohodnutým užívaním alebo braním úžitkov nespotrebuje.
Nájom sa najčastejšie dohaduje na určitú dobu, zákon však umožňuje zmluvným stranám dohodnúť nájom aj bez časového obmedzenia. Nájomné musí byť v zmluve dohodnuté, môže však spočívať v peňažnom aj nepeňažnom plnení. Nájomné sa väčšinou platí pravidelne, ale zákon nevylučuje ani jednorazové plnenie nájmu. Výška nájmu je na dohode zmluvných strán, pokiaľ nie je plne alebo sčasti regulované osobitnými právnymi predpismi.
Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, tak na obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady aj udržiavať. Nájomca je na druhej strane oprávnený užívať vec spôsobom určeným v nájomnej zmluve. Ak sa takýto spôsob neurčil, tak je nájomca povinný užívať vec primerane k jej povahe a určeniu. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do prenájmu, ak sa v nájomnej zmluve s prenajímateľom nedohodol inak.
Povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy
Každá zmluva musí obsahovať tzv. povinné náležitosti, ktoré zákon vyžaduje na jej vstup do platnosti a účinnosti.
Označenie zmluvných strán: Prenajímateľa a nájomcu tak, aby neboli v praxi zameniteľné s inými osobami. Pri fyzických osobách je to spravidla meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu. U právnických osôb sa uvádza obchodné meno, sídlo firmy, IČO a zápis v príslušnom registri. Možno však pripojiť aj ďalšie identifikačné údaje alebo informácie o osobách (štatutárny orgán a iné).
Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Predmetom nájmu môže byť byt, nebytový priestor, dom, pozemok a iné nehnuteľnosti či hnuteľné veci. Označenie veci musí byť presné a pri nehnuteľnostiach musí obsahovať aj údaje vyplývajúce z katastra nehnuteľností, ako je katastrálne územie, označenie parcely, číslo pozemok, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, názov obce a názov okresu. Zároveň je potrebné uviesť rozsah, v ktorom sa bude predmetná nehnuteľnosť prenajímať - napríklad počtom izieb alebo veľkosťou obytnej plochy. Aj v tomto prípade odporúčame čo najpresnejšie špecifikovať daný predmet nájmu, aby v budúcnosti nedošlo k pochybnostiam o jeho určení a veľkosti.
Výška nájomného: Bezplatný nájom nie je možný, takže výška nájmu musí byť minimálne 1 cent. Ak by nájomné nebolo medzi zmluvnými stranami dohodnuté, nešlo by už o nájomnú zmluvu, ale napríklad o pôžičku, ktorá môže byť aj bezodplatná. V zmluve je zároveň potrebné určiť aj spôsob jeho platenia vrátane dátumu splatnosti.
Výška úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a spôsob ich výpočtu: Ak sa jedná o nájom nehnuteľnosti, táto suma musí byť oddelená od samotného nájmu. Zákon túto povinnosť nevyžaduje, v praxi však odporúčame v nájomnej zmluve upraviť aj opis nehnuteľnosti, jeho stavu pri odovzdaní nájomcovi a opis jeho príslušenstva.
Forma a zánik nájomnej zmluvy
Nájom vzniká nájomnou zmluvou, pri ktorej však zákon nevyžaduje písomnú formu. To však neplatí pri osobitných druhoch nájmu, ako je napríklad nájom nebytových priestorov. Vo všeobecnosti však možno v rámci zvýšenia právnej istoty medzi účastníkmi právneho vzťahu odporučiť, aby nájomnú zmluvu uzavreli písomne a jasne v nej špecifikovali všetky náležitosti spojené s nájmom.
Zánik nájmu môže nastať na základe rôznych právnych skutočností. Ak je nájom uzavretý na určitú dobu, zaniká uplynutím tejto doby. Pri nájmoch uzavretých na dobu neurčitý môže nájom zaniknúť len výpoveďou. Zákon všeobecne nepredpisuje písomnú formu výpovede. Pri zániku nájmu bytu alebo nebytového priestoru však zákon predpisuje aj písomnú formu výpovede nájmu.
Zákon obsahuje aj ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán pri nájme, ktoré možno vložiť do nájomnej zmluvy, prípadne v nej možno ustanoviť vlastné podmienky, ktoré však nikdy nesmú odporovať zákonu a dobrým mravom. Medzi tieto práva a povinnosti patria:
- Ak sa jedná o prenájom bytu, zmluva musí obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
- Podmienky na ukončenie nájmu zo strany nájomcu, ale aj prenajímateľa a taktiež výpovednú dobu.
- Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.
- Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty.
- Ak bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov.
Zmena vlastníctva a jej vplyv na nájomnú zmluvu
Z ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich nájomnú zmluvu vyplýva, že zmenou vlastníctva k nehnuteľnej veci vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa, bez ohľadu na to, či mu to prenajímateľ oznámil alebo nie. Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí: "Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvému vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná."
V prípade, že dôjde k zmene vlastníctva k predmetu nájmu (za existencie platnej nájomnej zmluvy medzi prenajímateľom a nájomcom), nový vlastník nemôže z tohto dôvodu skončiť nájomný vzťah výpoveďou. Nový vlastník sa automaticky zo zákona stáva prenajímateľom priestoru a zmena vlastníctva nie je ani právnym titulom na domáhanie sa ukončenia podnájomného vzťahu uzavretého medzi nájomcom a podnájomníkom. Oprávnenou osobou dať výpoveď z nájomnej zmluvy je v prípade zmeny vlastníctva priestoru iba nájomca.
Bežné otázky a problémy v praxi
V praxi sa stretávame s rôznymi situáciami týkajúcimi sa nájomných zmlúv. Jednou z častých otázok je možnosť vypovedania nájomcu prenajímateľom v prípade, ak chce priestory prestavať na iný účel, alebo možnosť zvýšenia nájomného s cieľom motivovať nájomcu k odchodu. Ak je zmluva uzatvorená na dobu určitú, končí dňom uvedeným v zmluve. Ak sa stal nový vlastník nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú aj nebytové priestory, práva a povinnosti z nájmu nebytového priestoru prechádzajú na neho v rozsahu podľa pôvodnej nájomnej zmluvy.
Ďalšou častou otázkou je dodržiavanie výpovednej lehoty v prípade predaja nehnuteľnosti. Ak máte nájomnú zmluvu s výpovednou lehotou 3 mesiace, táto lehota sa musí dodržať aj v prípade predaja nehnuteľnosti. V prípade predaja nehnuteľnosti, kde ste vy ako nájomca nebytových priestorov, platí, že ak chcete nájom ukončiť, je potrebné podať výpoveď s poukázaním na príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka.
V prípade, že dôjde k zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Z tohto dôvodu nemôžete ako prenajímateľ vypovedať nájom. Nový nadobúdateľ (kupujúci) pozemku vstúpi do vašich práv vo vzťahu k tomuto nájomcovi, pričom zmenu vlastníctva je potrebné nájomcovi oznámiť.
Predajom prenajatej veci nájomná zmluva nezaniká, nakoľko nový vlastník vstupuje do všetkých práv a povinností bývalého vlastníka. Teda, je viazaný nájomnou zmluvou. Ak by chcel zmeniť výšku nájmu, je to možné iba cez dodatok, ktorý musíte podpísať aj vy.
V prípade, že ste dali výpoveď z nájmu bytu a v priebehu plynutia výpovednej lehoty by ste si rozmysleli a chceli výpoveď vziať späť, museli by ste mať písomný súhlas prenajímateľa na uvedený úkon. Odporúčame preto rozmyslieť si, či výpoveď dáte, resp. aké okolnosti vás vedú k tomu, že chcete dať výpoveď.
V prípade, že je nájomná zmluva jednostranne výhodná pre prenajímateľa a je uzatvorená na dobu určitú, nájom skončí uplynutím dohodnutej doby. Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
V prípade zániku spoločnosti A, jej právnym nástupcom sa stala spoločnosť B. V takomto prípade je z dôvodu právnej istoty odporúčané spísať dodatok k pôvodnej nájomnej zmluve o zmene prenajímateľa z A. na B. s uvedením jeho identifikačných údajov podľa obchodného registra.
Plomba V na liste vlastníctva znamená, že prebieha katastrálne konanie o zmenu vlastníckeho práva. Odporúčame z dôvodu právnej istoty kontaktovať prenajímateľa, aby oznámil, kto bude novým vlastníkom nehnuteľnosti a zmluvu o nájme nebytového priestoru spolu s ním skontrolovať.
Vhodným nástrojom na zabezpečenie zmluvného vzťahu medzi priateľom a jeho bratom, ak chcú na základe živnostenského oprávnenia prenajímať drevenicu brata, bude zmluva o nájme nehnuteľnosti podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, s tým, že sa spíše aj aktuálny stav nehnuteľnosti s uvedením účelu zmluvy o nájme, že táto bude ďalej prenajímaná tretej osobe na základe živnostenského oprávnenia.
