V kontexte podnikania sa často stretávame s pojmom nadmerný odpočet DPH, ktorý v praxi znamená nárok na vrátenie peňazí od štátu. Tento stav nastáva vtedy, keď súčet DPH z prijatých zdaniteľných plnení (nákupov) prevýši DPH z uskutočnených zdaniteľných plnení (predajov). Pre správne pochopenie a maximalizáciu možností pri nárokovaní si vrátenia dane z pridanej hodnoty je kľúčové rozumieť mechanizmom fungovania nadmerného odpočtu a jeho špecifikám, najmä v kontexte nájomných vzťahov a súvisiacich úprav nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na podrobné vysvetlenie týchto procesov, pričom čerpá z aktuálnej legislatívy a praktických príkladov.
Ako funguje vrátenie DPH a vznik nadmerného odpočtu
Pokiaľ ste platiteľom DPH a obchodujete s inými platiteľmi, môžete požiadať štát o vrátenie DPH uvedenej na prijatej faktúre. Podľa zákona totiž môže platiteľ DPH, ktorý plnenie prijíma (nakupuje tovary alebo služby), vykonať odpočet DPH (nárok) na vstupe. Musí však pritom splniť podmienky na uplatnenie odpočtu DPH uvedené v § 49 a nasledujúcich zákona o DPH.
Okrem nároku na uplatnenie prijatých zdaniteľných plnení (nákupov) však platitelia v priznaní k DPH uvádzajú tiež uskutočnené zdaniteľné plnenia (predaje). Či platiteľ DPH bude mať povinnosť daňovému úradu daň odviesť, alebo mu vznikne preplatok (nárok na vyplatenie nadmerného odpočtu), sa dozvie na mesačnej alebo štvrťročnej báze pri podaní daňového priznania k DPH.
Pokiaľ ste novým platiteľom DPH, vašim zdaňovacím obdobím bude automaticky kalendárny mesiac. Prejsť na štvrťročné zdaňovacie obdobie môžete až po tom, ako uplynie viac ako 12 kalendárnych mesiacov od konca kalendárneho mesiaca, v ktorom ste sa stali platiteľom, a za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov ste nedosiahli obrat 100 000 eur.
Daň z pridanej hodnoty sa v podvojnom účtovníctve zachytáva v účtovej skupine 34 - Zúčtovanie daní a dotácií, konkrétne na účte 343 - Daň z pridanej hodnoty. Schéma znázorňuje evidenciu DPH v účtovníctve. Nákupy tovarov a služieb sa evidujú na strane Má dať a predaje na strane Dal. Zjednodušene povedané, pokiaľ ako mesačný platiteľ DPH v danom mesiaci viac nakupujete než predávate, vzniká vám tzv. nadmerný odpočet, teda pohľadávka voči daňovému úradu. Zákon o DPH považuje nadmerný odpočet za preplatok, ktorý je možné vrátiť. Ak máte súčet DPH za predané tovary a služby vyšší ako súčet DPH za nakúpené tovary a služby, vzniká vám tzv. vlastná daňová povinnosť a musíte daňovému úradu odviesť príslušný rozdiel (výstup - vstup).
Príklad: Ste mesačný platiteľ DPH a za január evidujete len:
- faktúru vystavenú za predané výrobky vo výške 8 000 eur bez DPH. DPH vo výške 23 % z tejto čiastky činí 1 840 eur.
- faktúru prijatú za nákup materiálu vo výške 10 000 eur bez DPH. DPH vo výške 23 % z tejto čiastky činí 2 300 eur.
To znamená, že vám pri podaní daňového priznania za január vznikne nadmerný odpočet DPH vo výške 460 eur (2 300 eur − 1 840 eur).
Kedy podnikateľom vzniká nadmerný odpočet
Môže sa stať, že vám za celú dobu podnikania nadmerný odpočet nevznikne ani raz, prípadne výnimočne. Napríklad vtedy, ak v danom mesiaci alebo štvrťroku:
- výrazne poklesnú tržby (predaje), ktoré neprevýšia náklady (nákupy).
- kúpite hodnotný majetok, z ktorého si uplatníte nárok na odpočet DPH pri jeho nákupe.
Ale v niektorých prípadoch k nadmerným odpočtom dochádza pravidelne, napríklad ak:
- nakupujete tovar v základnej 23 % sadzbe DPH, ale predávate ho v zníženej (19 % alebo 5 % sadzbe).
- poskytujete služby najmä platiteľom DPH z iných štátov EÚ alebo nakupujete slovenský tovar a predávate ho do iných štátov EÚ (prípadne zákazníkom mimo EÚ).
V takýchto situáciách sa SZČO a firmy často registrujú k DPH dobrovoľne.
Použitie nadmerného odpočtu na nedoplatky starších daní
Pred samotným vrátením vypočítaného nadmerného odpočtu bude daňový úrad skúmať, či nemáte daňové nedoplatky na DPH a na iných daniach. Pokiaľ existujú, započíta daňový úrad nadmerný odpočet DPH s nedoplatkom dane a vráti vám len rozdiel.
Daňový úrad má na vrátenie DPH 30 dní
Zdaňovacie obdobie DPH môže byť mesačné alebo štvrťročné. Ak v zdaňovacom období vznikne platiteľovi DPH nadmerný odpočet, tak je platiteľ povinný odpočítať tento nadmerný odpočet od vlastnej daňovej povinnosti v nasledujúcom zdaňovacom období. Ak platiteľ nemôže odpočítať nadmerný odpočet od vlastnej daňovej povinnosti v nasledujúcom zdaňovacom období, tak mu daňový úrad vráti neodpočítaný nadmerný odpočet (alebo jeho neodpočítanú časť) do 30 dní od podania daňového priznania za zdaňovacie obdobie nasledujúce po zdaňovacom období, v ktorom nadmerný odpočet vznikol.
Výnimkou sú platitelia DPH, ktorí spĺňajú podmienky na skoršie vrátenie nadmerného odpočtu:
- zdaňovacím obdobím platiteľa je kalendárny mesiac.
- platiteľ bol platiteľom najmenej 12 kalendárnych mesiacov pred skončením kalendárneho mesiaca, v ktorom nadmerný odpočet vznikol.
- platiteľ nemal v období šiestich kalendárnych mesiacov pred skončením kalendárneho mesiaca, v ktorom nadmerný odpočet vznikol, daňové nedoplatky a colné nedoplatky voči daňovému úradu a colnému úradu a nedoplatky na povinných odvodoch poistného v súhrne viac ako 1 000 eur.
Týmto platiteľom vráti daňový úrad nadmerný odpočet do 30 dní od uplynutia lehoty na podanie daňového priznania za zdaňovacie obdobie, v ktorom nadmerný odpočet vznikol. Všeobecne im tak lehota na vrátenie nadmerného odpočtu začína plynúť od 25. dňa po skončení zdaňovacieho obdobia, v ktorom nadmerný odpočet vznikol. Napríklad: 30 dňová lehota na vrátenie nadmerného odpočtu za január 2025 sa začína počítať od 25.03.2025.
Pozor - vyššie uvedené 30-dňové lehoty platia len vtedy, pokiaľ daňový úrad nevyzve platiteľa DPH na odstránenie nedostatkov v podanom daňovom priznaní, na podanie kontrolného výkazu, na odstránenie nedostatkov v podanom kontrolnom výkaze alebo u neho nezačne daňovú kontrolu.
Daňový úrad vráti nadmerný odpočet alebo jeho časť na bankový účet, ktorý bol platiteľ DPH povinný oznámiť Finančnému riaditeľstvu Slovenskej republiky. Ak spĺňate podmienky na skoršie vrátenie nadmerného odpočtu, daňový úrad tento nadmerný odpočet zašle na váš bankový účet do 30 dní odo dňa 25.03.2025.
Pozor - pamätajte, že pre daňový úrad je rozhodujúci dátum odpísania nadmerného odpočtu z jeho bankového účtu, nie deň jeho pripísania na účet platiteľa DPH.
Nadmerný odpočet niekedy nedostanete späť automaticky
V praxi sa často stáva, že vám daňový úrad nadmerný odpočet nevráti automaticky. V niektorých prípadoch vám pošle výzvu na odstránenie nedostatkov v podanom daňovom priznaní, výzvu na podanie kontrolného výkazu alebo výzvu na odstránenie nedostatkov v podanom kontrolnom výkaze. Okamihom doručenia výzvy je zahájený postup na odstránenie pochybnosti o správnosti, pravdivosti alebo úplnosti podaného daňového priznania alebo jeho príloh podľa daňového poriadku.
Ak je v lehote na vrátenie nadmerného odpočtu platiteľovi DPH zo strany daňového úradu zaslaná výzva na odstránenie nedostatkov, tak lehota na vrátenie nadmerného odpočtu sa pozastavuje. Začne plynúť až po odstránení týchto nedostatkov. Podobne to platí aj o daňovej kontrole začatej v lehote na vrátenie nadmerného odpočtu. V takomto prípade daňový úrad vráti platiteľovi DPH nadmerný odpočet až po skončení daňovej kontroly, resp. časť nadmerného odpočtu mu môže vrátiť ešte aj pred skončením daňovej kontroly v prípade, že bude vyhotovený čiastkový protokol.
Takže v praxi sa môže stať, že ako platiteľ DPH už čakáte na pripísanie nadmerného odpočtu DPH na bankový účet, ale namiesto toho obdržíte výzvu od správcu dane, ktorý chce preskúmať správnosť vašich tvrdení v daňovom priznaní k DPH.
Novinky v roku 2025 pre platiteľov DPH
S účinnosťou od roku 2025 sa výrazne zmenili pravidlá pre registráciu za platiteľa DPH z dôvodu presiahnutia určeného obratu, lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre DPH a lehoty na vydanie rozhodnutia o registrácii pre DPH.
V súlade s pravidlami platnými od roku 2025 platí, že podnikateľ:
- ktorý presiahne obrat 50 000 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku, sa stáva platiteľom DPH prvým dňom kalendárneho roka nasledujúceho po kalendárnom roku, za ktorý bol tento obrat presiahnutý (teda od 1. januára nasledujúceho roka).
- ktorý presiahne obrat 62 500 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku, sa stáva platiteľom DPH dodaním tovaru alebo služby, ktorým tento obrat presiahne.
V spojitosti s tým je podnikateľ povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre DPH do piatich pracovných dní odo dňa:
- v ktorom bol presiahnutý obrat 50 000 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku.
- v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku, ak bol tento obrat presiahnutý odrazu (jedným dodaním tovaru alebo služby) bez toho, aby bol predtým nejakým dodaním tovaru alebo služby presiahnutý obrat 50 000 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku.
- v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku, ak bol tento obrat presiahnutý do piatich pracovných dní odo dňa presiahnutia obratu 50 000 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku nejakým dodaním tovaru alebo služby a ak táto žiadosť o registráciu pre DPH z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku nebola ešte podaná (ak už bola podaná, tak je potrebné bezodkladne oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu).
Naďalej je v zákone o DPH ponechaná možnosť dobrovoľnej registrácie za platiteľa DPH pred presiahnutím obratu 50 000 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku. A v prípade presiahnutia obratu 50 000 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku má tento podnikateľ možnosť stať sa platiteľom DPH okamžite (bez toho, aby musel čakať do 1. januára nasledujúceho kalendárneho roka) alebo aj kedykoľvek neskôr v prebiehajúcom kalendárnom roku. Postačuje k tomu daňovému úradu oznámiť túto skutočnosť vo formulári určenom na podanie žiadosti o registráciu pre DPH.
Výrazné zmeny nastali aj v sadzbách DPH, ktoré sa od roku 2025 uplatňujú takto:
- základná 23 % sadzba DPH sa uplatňuje na všetky tovary a služby, na ktoré sa neuplatňuje žiadna zo znížených sadzieb DPH.
- prvá znížená 19 % sadzba DPH sa uplatňuje na tovary uvedené v prílohe č. 7 bode 1 zákona o DPH a služby uvedené v prílohe č. 7a bode 1 zákona o DPH (uplatňuje sa napríklad na iné než základné potraviny, elektrickú energiu a stravovacie služby pozostávajúce z poskytovania nápojov).
- druhá znížená 5 % sadzba DPH sa uplatňuje na tovary uvedené v prílohe č. 7 bodoch 2 a 3 zákona o DPH, služby uvedené v prílohe č. 7a bode 2 zákona o DPH (uplatňuje sa napríklad na základné potraviny, lieky, knihy, ubytovacie služby, stravovacie služby pozostávajúce z poskytovania jedla, vstupné na športové podujatia, vstupné do fitnescentier), tovary a služby dodávané registrovaným sociálnym podnikom a na dodanie, obnovu alebo prestavbu stavby, ktorá spĺňa podmienky stavby štátom podporovaného nájomného bývania.
Pokiaľ máte v DPH nejasnosti, obráťte sa na preverených odborníkov, ktorí vám pomôžu s daňami, vedením účtovníctva i daňovou evidenciou. Nahliadnite do katalógu iDoklad pozitívnych účtovníkov.
Odpočítanie DPH si môžete uplatniť v limitovanom čase
Vo všeobecnosti platiteľ DPH môže vykonať odpočítanie DPH najneskôr v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka, v ktorom právo na odpočítanie DPH vzniklo, ak do uplynutia lehoty na podanie daňového priznania za zdaňovacie obdobie, v ktorom uplatňuje právo na odpočítanie DPH, má príslušný doklad (faktúru alebo dovozný doklad potvrdený colným orgánom).
Nájom nehnuteľnosti a DPH: Špecifické aspekty
Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. Pri nájme nehnuteľnosti je miestom dodania tejto služby na základe § 16 ods. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, napríklad ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.
Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, t. j. inému platiteľovi, alebo podnikateľovi - neplatiteľovi, môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (môže to byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať). Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.
Príklad 1: Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods.
Príklad 2: Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.
Príklad 3: Platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, má uzatvorenú zmluvu o podnájme nehnuteľnosti (budovy) s nájomcom - neplatiteľom dane. V zmluve o podnájme nehnuteľnosti je uvedené, že nájomné (vrátane nájomného za parkovacie miesta) sa bude fakturovať oslobodené od dane v zmysle ustanovenia § 38 ods. V danom prípade zriadenie parkovacích miest nie je hlavnou transakciou, hlavnou transakciou je prenájom nehnuteľnosti. Podpornou skutočnosťou je aj skutočnosť, že parkovacie miesta boli zriadené, aj keď dodatočne, na pozemku, ktorý je spojený s prenájmom nehnuteľnosti.
Príklad 4: Vlastník budovy - platiteľ DPH, prenajíma nebytové priestory - kancelárie, v budove platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme. Pri uplatnení daňového režimu sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods.
Príklad 5: Slovenský platiteľ uzavrel kontrakt s firmou v Chorvátsku na dodanie technologického zariadenia. Za tým účelom si prenajal v Chorvátsku sklad, kde skladuje časti technologického zariadenia až do vykonania jeho montáže. Skladovaný tovar je poistený. Pri službe poistenia sa miesto dodania určí podľa § 15 ods. Pretože nájomca je zdaniteľnou osobou, prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaňovať (zváži možnosti odpočítania dane v súvislosti s jeho nákladmi na budovu, napr. predpokladané stavebné úpravy, údržbu a opravy). Energie refakturuje nájomcovi s DPH, daňová povinnosť mu vzniká dňom vyhotovenia faktúry podľa § 19 ods. 3 písm.
Príklad 6: Platiteľ obstaral nehnuteľnosť s úmyslom jej nájmu, ktorý bude zdaňovaný v zmysle § 38 ods. Významná časť jeho činnosti nepredstavuje ekonomickú činnosť a pre túto časť činnosti nespĺňa definíciu zdaniteľnej osoby. Otázka spočíva v tom, či je možné nájomcu považovať pre účely § 38 ods. 5 zákona o DPH za zdaniteľnú osobu a či teda môže prenajímateľ fakturovať prenájom s DPH, resp. Podľa znenia § 38 ods. 5 zákona o DPH účinného od 1. 4. 2009 platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (podľa zákona o DPH platného do 1. 4. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. V konkrétnom prípade pri plánovanom prenájme je nájomcom osoba, ktorá vykonáva ekonomickú činnosť, t. j. v tejto časti vykonávanej činnosti je zdaniteľnou osobou a súčasne vykonáva aj činnosť, ktorá nie je predmetom DPH, t. j. Uvedená skutočnosť je rozhodujúca pre posúdenie postupu podľa § 38 ods.
Príklad 7: Dánsky podnikateľ prenajímal súbor garáží, ktoré vybudoval v súvislosti s výstavbou radových rodinných domov. Niektoré z garáží prenajímal obyvateľom rodinných domov, ostatné ďalším osobám. Garáže tvorili súbor jednotlivých objektov oddelených stenou, so samostatnými vchodmi. Termín „poskytnutie a prenájom nehnuteľného majetku“ zahŕňa okrem prenájmu majetku, ktorý je hlavným predmetom prenájmu, i všetok majetok, ktorý je k nemu pridružený.
Príklad 8: Spoločnosť z Veľkej Británie ako nájomca mala uzatvorenú zmluvu na prenájom administratívnych priestorov. Pôvodný prenajímateľ predal uvedenú nehnuteľnosť a nájomca uzavrel s novým vlastníkom dohodu o predčasnom ukončení nájmu, na základe čoho vlastník nehnuteľnosti uhradil nájomcovi náhradu za vzdanie sa pokračovania v nájme. Je odplata, ktorú platí prenajímateľ nájomcovi za predčasné ukončenie nájmu, považovaná za plnenie oslobodené od dane, teda je odplatou za nájom nehnuteľného majetku? Táto odplata predstavuje plnenie za späť postúpené právo nájomcom na prenajímateľa užívať nehnuteľný majetok. Pri predčasnom ukončení nájmu nehnuteľnosti, ak nájom bol oslobodený od dane, vzťahuje sa oslobodenie aj na odplatu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy.
Príklad 9: Nájomca uzavrel nájomnú zmluvu umožňujúcu mu používať nehnuteľný majetok za dohodnuté obdobie. Na základe zmluvy nájomca nebol bez súhlasu prenajímateľa oprávnený ďalej prenajímať (podnájom) nehnuteľnosť alebo postúpiť nájomné právo na tretiu osobu. Po udelení súhlasu prenajímateľa nájomca postúpil nájomnú zmluvu na nového nájomcu, ktorý sa podľa dohody o postúpení nájomnej zmluvy zaviazal odškodniť doterajšieho nájomcu v prípade akýchkoľvek strát alebo záväzkov vzniknutých z nájomnej zmluvy. Transakcie, ktoré sú odvodené alebo pridružené k nájmu, neposkytované samotným prenajímateľom nemožno považovať za oslobodené zdaniteľné plnenia. Osoba podliehajúca dani, ktorá za účelom dosiahnutia určitého ekonomického cieľa disponuje voľbou medzi oslobodeným plnením a zdaniteľným plnením, musí sama vo vlastnom záujme uskutočniť náležité vlastné rozhodnutie v súlade s princípom neutrality systému DPH. Transakcie, ktoré sú odvodené alebo pridružené k nájmu, neposkytované samotným prenajímateľom nemožno považovať za oslobodené zdaniteľné plnenia.
Príklad 10: FML je inštitúcia, ktorá pôsobí v prenájme kotevných miest pre lode na vode a miest na súši pre zimovanie lodí. Kotevné miesto môže byť prenajaté na rok alebo kratšiu dobu. V prípade ročného nájmu má nájomca právo používať spoločné zariadenia prístavu. Každé miesto má individuálne číslo a je označené. Dlhodobí nájomcovia miest pre lode s právom umiestnenia na súši musia zaplatiť ročný poplatok za prenájom a zložiť vklad. Zahŕňa pojem „prenájom nehnuteľného majetku“ prenájom miest pre lode, ktorý spočíva v jednej časti na ploche územia prístavu, ako aj vo vymedzenom a identifikovateľnom mieste na vode? Čo sa týka miest na súši - súš používaná pre skladovanie lodí je nehnuteľným majetkom. Čo sa týka miest na vode, FML je vlastníkom prístavného terénu a bazénu. Skutočnosť, že tento terén je či už celý alebo sčasti zatopený, nebráni jeho kvalifikovaniu ako nehnuteľného majetku, ktorý môže byť predmetom prenájmu alebo árendy. Prenájom sa však netýka akejkoľvek kvantity vody, ale určenej časti bazénu. Miesto v prístavnom bazéne zodpovedá definícii nehnuteľného majetku. Prenájom miesta na kotvenie lodí sa považuje za prenájom nehnuteľnosti.
Nájomca a vrátenie DPH po úpravách nebytových priestorov: Praktické aspekty
V dynamickom svete nájomných vzťahov, najmä v kontexte komerčných priestorov, sa často vyskytujú situácie, kedy nájomca realizuje úpravy prenajatého priestoru. Tieto úpravy môžu byť nevyhnutné pre prispôsobenie priestoru potrebám jeho podnikateľskej činnosti. Avšak, čo sa stane, ak si nájomca uplatní nárok na vrátenie dane z pridanej hodnoty (DPH) z týchto úprav a ako sa k takejto situácii postaviť?
V praxi sa často stretávame s dvoma hlavnými modelmi riešenia úhrad a DPH pri úpravách:
- Nájomca hradí DPH a žiada jej vrátenie: V tomto prípade nájomca uhradí DPH z faktúr za vykonané úpravy a následne si uplatní nárok na jej vrátenie od daňového úradu ako súčasť nadmerného odpočtu. Tento model je bežný, ak nájomca je platiteľom DPH a úpravy priamo súvisia s jeho podnikateľskou činnosťou, z ktorej generuje zdaniteľné plnenia. Kľúčové je, aby tieto úpravy prinášali nájomcovi priamy a bezprostredný úžitok v jeho podnikateľskej činnosti.
- Prenajímateľ hradí DPH a prenáša ju na nájomcu: V tomto prípade prenajímateľ uhradí DPH z úprav (ak je platiteľom DPH a má na to nárok) a následne ju prenesie na nájomcu prostredníctvom zvýšeného nájomného alebo inej dohody. Tento model je menej častý, ale môže nastať v situáciách, ak prenajímateľ je platiteľom DPH a úpravy významne zvyšujú hodnotu prenajatej nehnuteľnosti, pričom sa prenajímateľ rozhodne tieto náklady zahrnúť do svojho daňového základu a následne ich premietnuť do ceny pre nájomcu.
Zmluvné dojednania hrajú kľúčovú úlohu. V nájomnej zmluve by malo byť jasne stanovené, kto je zodpovedný za úhradu DPH z úprav a aké sú podmienky pre jej vrátenie alebo zohľadnenie.
Daňové aspekty: Z daňového hľadiska je dôležité posúdiť, či úpravy prenajatého priestoru spĺňajú podmienky pre odpočet DPH. Podľa zákona o DPH má platiteľ DPH nárok na odpočet dane, ak prijaté zdaniteľné plnenie použije na účely svojho podnikania. V prípade, že úpravy prenajatého priestoru slúžia na účely podnikania nájomcu, má nárok na odpočet DPH. Avšak, ak úpravy slúžia na súkromné účely nájomcu, nárok na odpočet DPH nevzniká.
Príklad z praxe: FO kúpila byt (Druh stavby: Bytový dom) a na základe Zmluvy o dlhodobom prenájme bytových priestorov ho dá do nájmu stavebnej spoločnosti s.r.o., ktorá je platiteľom DPH. Stavebná spoločnosť si tu zriadi svoju prevádzku a byt potrebuje rozsiahlu rekonštrukciu. Túto rekonštrukciu bytu na základe súhlasu od FO prenajímateľa spoločnosť začne realizovať na svoje náklady. Otázka znie, či si môže spoločnosť náklady na opravy a rekonštrukciu dať do nákladov a uplatniť si DPH na VSTUPE z dokladov za rekonštrukciu bytu. Ak bude predmetný zrekonštruovaný byt slúžiť na podnikanie s.r.o. ako ubytovňa pre zamestnancov, kancelária, sklad aj parkovanie, a spoločnosť bude fakturovať svoju stavebnú činnosť, potom áno, náklady na rekonštrukciu súvisiace s touto podnikateľskou činnosťou môžu byť zahrnuté do nákladov a DPH z nich je možné si uplatniť. Avšak, ak by prenájom bytu bol primárne oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, potom by nebolo možné si uplatniť odpočítanie dane zo žiadnych vstupov, ktoré sa týkajú oslobodeného prenájmu.
Úprava odpočítanej dane pri zmene účelu použitia nehnuteľnosti
Platiteľ dane, ktorý nadobudne nehnuteľnosť a predpokladá jej využitie na podnikanie (s nárokom na odpočet DPH) aj na iné účely (bez nároku na odpočet, napr. súkromné bývanie), musí pri odpočítaní DPH postupovať podľa § 49a zákona o DPH. To znamená, že odpočíta daň len v rozsahu, v akom nehnuteľnosť plánuje využívať na podnikanie.
Ak sa v budúcnosti zmení rozsah použitia nehnuteľnosti na účely podnikania, platiteľ dane je povinný vykonať úpravu odpočítanej dane. Toto obdobie na úpravu odpočítanej dane je 20 kalendárnych rokov vrátane roka, v ktorom platiteľ dane uviedol nehnuteľnosť do užívania.
Príklad: Spoločnosť BETA - platiteľ dane obstarala v auguste 2020 nehnuteľnosť s DPH 40 000 eur. Nehnuteľnosť využíva na podnikanie (opravu obuvi) v rozsahu 70 % a na osobnú spotrebu (bývanie) v rozsahu 30 %. Platiteľ dane si v auguste 2020 uplatnil odpočítanie dane v sume 28 000 eur (70 % x 40 000 eur). V septembri 2024 podnikateľ predá nehnuteľnosť v súlade s § 38 ods. 1 zákona o DPH v režime oslobodenia. Týmto predajom sa mení rozsah použitia nehnuteľnosti na podnikanie z 70 % na nulu. V poslednom zdaňovacom období roku 2024 (december 2024) je podnikateľ povinný vykonať úpravu odpočítanej dane. V tomto prípade bude musieť celú pôvodne odpočítanú daň (28 000 eur) vrátiť štátu, pretože nehnuteľnosť už nebude využívaná na podnikanie.
Podobne, ak platiteľ dane využíva nehnuteľnosť na podnikanie s daňou na výstupe ako aj na činnosti oslobodené od DPH, musí pôvodne odpočítanú daň krátiť koeficientom podľa § 50 zákona o DPH. V takom prípade sa vypočítaná pomerná výška dane (podľa § 49a) ešte dodatočne upraví o tento koeficient.
Zhrnutie zmien v zdaňovaní a legislatíve
Je dôležité sledovať legislatívne zmeny, ktoré sa dotýkajú DPH. Napríklad, novela zákona č. 471/2009 Z. z. s účinnosťou od 1. 1. 2010 priniesla zmeny v oblasti registrácie pre DPH, miesta dodania služieb a ďalších aspektoch. Tieto zmeny sa dotýkajú aj posudzovania nároku na odpočet DPH pri úpravách nebytových priestorov.
Zákon obsahuje aj prechodné ustanovenia, ktoré upravujú situácie, keď nájomné zmluvy boli uzavreté pred účinnosťou nových predpisov. Tieto ustanovenia zabezpečujú plynulý prechod a predchádzajú nejednoznačnostiam.
V prípade nejasností alebo špecifických situácií je vždy odporúčané konzultovať sa s odborníkmi na daňové právo, ktorí vám pomôžu správne interpretovať legislatívu a optimalizovať vaše daňové povinnosti.