Evidencia nájomného za pozemky: Nové povinnosti a práva nájomcov

Nájom poľnohospodárskej pôdy na Slovensku predstavuje bežnú prax, ktorá si vyžaduje precízne dodržiavanie legislatívnych pravidiel. S cieľom zabezpečiť maximálnu transparentnosť a spravodlivosť v rámci nájomných vzťahov, zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov ukladá nájomcom súbor povinností, medzi ktoré patrí aj dôsledné vedenie evidencie prenajatých a vlastných pozemkov. Tento článok sa zameriava na detailný prehľad týchto povinností, ako aj na súvisiace legislatívne zmeny a práva, ktoré sa dotýkajú každého nájomcu poľnohospodárskych pozemkov.

Povinnosť zaslať sumárne údaje z evidencie do 31. januára 2026

Dôležitým termínom pre všetkých nájomcov je 31. január 2026. Do tohto dátumu majú povinnosť zaslať okresnému úradu sumárne údaje z evidencie o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky. Tieto údaje je potrebné predložiť podľa katastrálnych území a vzťahujú sa na stav k 31. decembru 2025.

Preverenie správnosti stanovenia obvyklej výšky nájomného

V súvislosti s novelou zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov, ktorá nadobudla účinnosť 1. januára 2026, sa otvára možnosť preverenia správnosti stanovenia obvyklej výšky nájomného. Každý nájomca, ktorý si splní svoju povinnosť a do 31. januára 2026 zašle okresnému úradu požadovanú evidenciu, bude môcť do 31. augusta 2026 podať písomnú žiadosť o preverenie správnosti obvyklej výšky nájomného zverejnenej k 30. júnu. Okresný úrad má následne 15 dní od doručenia žiadosti na to, aby vás písomne informoval o výsledku preverenia.

Evidencia pozemkov: Základná povinnosť nájomcu

Vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky, ktorá nadväzuje na spomínanú novelu zákona, ukladá družstvám, agropodnikom a ďalším užívateľom prenajatej pôdy povinnosť viesť evidenciu poľnohospodárskych pozemkov a pozemkov vo vlastníctve nájomcov. Táto evidencia sa týka tak vlastných pozemkov, ako aj tých, ktoré sú predmetom nájomného vzťahu.

Evidencia sa vyhotovuje podľa katastrálnych území. Osobitne sa pritom evidujú:

• Pozemky prenajaté na základe nájomnej zmluvy.
• Pozemky, na ktorých vznikol nájomný alebo podnájomný vzťah na základe rozhodnutia príslušného okresného úradu - odboru pozemkového a lesného.

Čo ak nájomca neuzavrie podnájomnú zmluvu?

V prípade, ak si nájomca nesplní svoju zákonnú povinnosť a neuzavrie s doterajším prenajímateľom podnájomnú zmluvu do 60 dní od podania žiadosti, doterajší prenajímateľ má možnosť požiadať okresný úrad o vydanie rozhodnutia, ktorým sa vznik podnájomného vzťahu k určeným pozemkom v prospech doterajšieho prenajímateľa. Aj takáto situácia musí byť následne zahrnutá do evidencie.

Užívane pozemku bez nájomnej zmluvy

Ak užívateľ užíva pozemok bez existujúcej nájomnej zmluvy a dokáže, že vlastníkovi navrhol jej uzatvorenie a vlastník do dvoch mesiacov od doručenia návrhu na takýto návrh nereagoval, predpokladá sa, že uplynutím tejto dvojmesačnej lehoty od doručenia návrhu vznikol medzi nimi nájomný vzťah, a to na neurčitý čas. Je kľúčové, aby užívateľ v návrhu zmluvy jasne upozornil na právne dôsledky nekonania zo strany vlastníka.

Evidencia o dohodnutom a zaplatenom nájomnom: Podrobnosti

Evidencia o dohodnutom a zaplatenom nájomnom sa vedie v členení podľa katastrálnych území a v členení pozemkov určenom zo zákona. Táto evidencia pokrýva obdobie kalendárneho roka a je vedená v tabuľkovej forme.

Dĺžka nájmu a zmeny v zmluve

Podľa aktuálne platného a účinného znenia zákona je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu na poľnohospodárske účely na obdobie maximálne 25 rokov. V § 8 ods. 2 zostali zachované výnimky, ktoré umožňujú uzatvorenie zmluvy na dlhšie obdobie ako 15 rokov za špecifických podmienok.

Určovanie výšky minimálneho nájomného

Ďalšou významnou zmenou v legislatíve je úprava minimálnej výšky nájomného. Táto je v súčasnosti definovaná ako dvojnásobok obvyklej výšky nájomného za poľnohospodársku pôdu v príslušnom katastrálnom území. Obdobne sa postupuje aj pri určení výšky odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku, ktorý je zastavaný stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

Výpoveď zo zmluvy na neurčitý čas

Od 1. mája bude umožnené vypovedať zmluvu o nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s výpovednou dobou 5 rokov. Súčasná právna úprava ustanovuje povinnosť vypovedania nájomnej zmluvy na neurčitý čas najneskôr k 1. novembru príslušného roka s výpovednou lehotou jeden rok, pokiaľ nie je dohodnuté inak.

Zrušenie automatickej obnovy nájomného vzťahu

Jednou z najzásadnejších zmien je zrušenie automatickej obnovy nájomného vzťahu. Nájomný vzťah v súčasnosti vzniká za týchto podmienok:

• Vlastník pozemku (prenajímateľ) doručí užívateľovi (nájomcovi) návrh na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku.
• Užívateľ (nájomca), ktorý užíva pozemok bez nájomnej zmluvy, preukáže, že vlastníkovi navrhol uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník (prenajímateľ) do 2 mesiacov odo dňa doručenia návrhu tento návrh neodmietol ani nevyzval užívateľa (nájomcu) na vrátenie pozemku. V tomto prípade zákon ustanovuje povinnosť užívateľa (nájomcu) upozorniť vlastníka (prenajímateľa) na právne dôsledky nekonania vlastníka, t.j. na vznik nájomného vzťahu podľa § 6.

Uvedené ustanovenia neplatia v prípade, ak vlastník pred doručením návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy už uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou. V takomto prípade sa predpokladá, že medzi vlastníkom a užívateľom vznikol nájomný vzťah, avšak s odkazom na § 6 Zákona o nájme.

Postup pri predaji podniku a vzťah k nájomným zmluvám

Postup pri predaji podniku, respektíve väčšinového obchodného podielu spoločnosti a jeho vplyv na nájomné zmluvy a ich prechod na nadobúdateľa prešiel zmenami. Doteraz platilo, že prenajímateľ mohol odstúpiť od nájomnej zmluvy do 6 mesiacov odo dňa nadobudnutia podniku nadobúdateľom. Novela zákona zavádza nový mechanizmus pri zmene vlastníckej štruktúry podniku: nájomca je povinný do 6 mesiacov odo dňa zápisu tejto zmeny zaslať prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy. Okrem toho, do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu malo dôjsť k uzatvoreniu nájomnej zmluvy.

Zmena § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov

V ustanovení § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov dochádza k zmene procesného postupu pri vzniku podnájomného vzťahu. Doplnením § 12b Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktoré je účinné od 1. septembra, sa v zmysle pôvodnej úpravy sleduje usporiadanie užívacích vzťahov podľa pôvodného rozhodnutia § 15 Zákona o pozemkových úpravách.

Prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy

Súčasťou novely je aj nové zmenené ustanovenie § 13 ods. 2. Prednostné právo nájomcu na uzavretie novej nájomnej zmluvy zostáva zachované, s výnimkou prípadov, kedy prenajímateľ (vlastník) alebo jemu blízka osoba podniká v poľnohospodárstve, alebo ak došlo k prevodu či prechodu vlastníckych práv k pozemku. Novela zákona zavádza aj konkrétne podmienky, kedy prednostné právo na uzavretie zmluvy nevzniká:

• Ak má o pozemky záujem mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa zaväzuje vykonávať na pozemkoch špeciálnu rastlinnú alebo živočíšnu výrobu.
• Ak ide o poľnohospodára, ktorý vykonáva aspoň na polovici obhospodarovanej výmery špeciálnu rastlinnú výrobu, prípadne živočíšnu výrobu s osobitným zreteľom na ochranu životného prostredia.

Okrem toho, v prospech mladého poľnohospodára prenajíma pozemky aj Slovenský pozemkový fond za splnenia podmienok definovaných v § 13 ods. 5 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkoch.

Vedenie evidencie nájomcom a okresnými úradmi

Podľa § 14 a nasl. Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov majú nájomcovia povinnosť viesť evidenciu pozemkov, ktoré sú prenajaté, ako aj pozemkov vo vlastníctve poľnohospodárskych podnikov. Okrem toho, poľnohospodárske podniky musia viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom a tieto údaje a informácie poskytnúť okresnému úradu do 31. januára každoročne. Okresným úradom pribudne nová povinnosť evidovať všetky užívacie vzťahy k poľnohospodárskym pozemkom - nájomné, podnájomné alebo iné obdobné užívacie vzťahy - tak, aby boli verejne prístupné.

Prechodné ustanovenia

Konania o vzniku podnájomného vzťahu v zmysle § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktoré boli začaté a právoplatne neskončené do 30. apríla, sa dokončia podľa zákona účinného do 30. apríla. Ustanoveniami novely sa spravujú aj právne vzťahy vzniknuté pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona. Vznik týchto právnych vzťahov, ako aj nárokov pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona, sa posudzuje podľa doterajších predpisov.

Nové povinnosti nájomcov poľnohospodárskych pozemkov v skratke

Každý nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru. Tieto údaje a informácie z evidencie musí poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roka. Nájomcovia pôdy tak musia do konca januára okresným úradom doručiť informácie zo svojej evidencie o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za predchádzajúci rok. Tieto údaje musia poskytnúť za každé katastrálne územie, a to buď v listinnej, alebo elektronickej podobe.

Na základe poskytnutých údajov bude možné určiť obvyklú výšku nájomného za poľnohospodársku pôdu. Evidencia dohodnutého a zaplateného nájomného pri poľnohospodárskej pôde sa člení na ornú pôdu, trvalé trávne porasty a poľnohospodársku pôdu s trvalými porastmi. Posledná kategória trvalých porastov zahŕňa napríklad vinice a chmeľnice.

Zmeny v zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov - prehľad najvýznamnejších bodov

Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky vypracovalo návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.

Kľúčové zmeny zahŕňajú:

• Doplnenie definície pozemku: Do definície pozemku bol pridaný pozemok, ktorý je v katastri nehnuteľností klasifikovaný ako zastavané plochy a nádvoria, avšak slúži na poľnohospodárske účely. Týmto ustanovením sa odstraňuje nejednotnosť výkladu, ktorá v praxi spôsobovala nejasnosti, či je možné aj takýto druh pozemku, ktorý je súčasťou napr. hospodárskeho dvora, považovať za pozemok na účely tohto zákona.
• Riešenie určovania výšky nájomného: V spojitosti so spresnenou definíciou pozemku novela zákona rieši aj ďalší aplikačný problém, ktorý vyvstával pri určovaní výšky nájomného za pozemok slúžiaci na poľnohospodárske účely.
• Zrušenie automatickej obnovy nájomného vzťahu: Novela zákona reaguje na potreby aplikačnej praxe a vypúšťa doterajšiu úpravu automatickej obnovy nájomného vzťahu v prípade, ak rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, prenajímateľ nevyzval nájomcu na vrátenie pozemkov, resp. nájomca nevyzval prenajímateľa na prevzatie pozemkov. Táto právna úprava často viedla k sporom a k neprehľadnosti v dojednaniach týkajúcich sa užívania pozemkov.
• Postup pri podielovom spoluvlastníctve: Pre účely usporiadania vzájomných vzťahov medzi vlastníkom pozemku a jeho užívateľom bude v prípade podielového spoluvlastníctva pozemku na uzatvorenie nájomnej zmluvy, resp. dohody o spoločnom hospodárení potrebný súhlas väčšiny spoluvlastníkov počítanej podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.
• Dvojmesačná lehota na reakciu vlastníka: V rámci korektnosti vzájomných vzťahov sa zavádza dvojmesačná lehota, v ktorej má vlastník pozemku buď prijať návrh nájomnej zmluvy od užívateľa (pričom užívateľ vlastníka pri návrhu nájomnej zmluvy upozorní na dôsledky nekonania) pozemku (ktorý bol doteraz užívaný bez nájomnej zmluvy), alebo tento návrh odmietnuť, resp. vyzvať užívateľa na vrátenie pozemku. Ak k jednému z týchto úkonov nedôjde, má sa za to, že vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý bude možné vypovedať v rámci jednoročnej výpovednej lehoty k 1. novembru.
• Postup pri predaji podniku: Spresňuje sa postup v prípadoch, ak počas platnosti a účinnosti nájomnej zmluvy dôjde k predaju podniku, predaju väčšinového podielu, predaju väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu. Zavádza sa povinnosť pre nájomcu zverejniť oznámenie o tejto skutočnosti po dobu 15 dní na úradnej tabuli obce, v katastrálnom území ktorej sa pozemok nachádza.
• Obmedzenia prednostného práva: Prednostné právo na uzavretie novej nájomnej zmluvy je v aplikačnej praxi často predmetom rôznych výkladov a sporov ohľadom jeho vykonateľnosti. V snahe obmedziť možné súdne spory novela definuje prípady, kedy sa toto právo pri uzatváraní nových nájomných zmlúv neuplatní (napr. nájomca neplní záväzky zo zmluvy riadne a včas; prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve; ak by mal byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa; ak by mal byť nájomcom právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom; ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu určený na iné ako poľnohospodárske účely), ak došlo k prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva k pozemku.
• Realizácia prednostného práva: Novela zároveň spresňuje, akým postupom a za akých podmienok nájomca realizuje svoje prednostné právo. Najskôr rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, musí preukázateľným spôsobom doručiť prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy. Ak sa na prenajímateľa vzťahuje niektorý z dôvodov uvedených v odseku 2 alebo ak má prenajímateľ za to, že navrhnutá výška nájomného nie je obvyklá, mal by návrh nájomcu do dvoch mesiacov odo dňa jeho doručenia odmietnuť.
• Precizovanie povinnosti viesť evidenciu: Precizuje sa povinnosť pre nájomcu viesť evidenciu pozemkov, ktoré vlastní alebo má prenajaté, a pozemkov, ktoré obhospodaruje, ako aj povinnosť viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom. Informácie z takto evidovaných údajov budú slúžiť pre rozhodovanie okresných úradov napr. v prípadoch určenia vydania rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu, zverejňovania obvyklej výšky nájomného, ako aj Pôdohospodárskej platobnej agentúry v súvislosti s prideľovaním dotácií. Podrobnosti o spôsobe vedenia týchto evidencií ako aj o spôsobe výpočtu a zverejňovania obvyklej výšky nájomného budú upravené vo vyhláške MPRV SR č. 249/2008 Z.

Slovenský pozemkový fond a prenájom pozemkov

V prípade pozemkov, ktoré nie sú v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF) a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zápis správy k pozemkom. Ak obec pri týchto pozemkoch chce požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, je potrebné zaslať písomnú žiadosť na SPF s priloženým potvrdením o pobyte a potvrdením príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu neznámeho vlastníka.

Po zápise správy na list vlastníctva je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté. SPF pri posudzovaní splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní alebo má prenajaté v katastrálnom území, kde žiada o prenájom.

Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba - podnikateľ), uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.

Obvyklá výška nájomného: Definícia a zverejňovanie

Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018. Ide o údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tieto údaje sú získavané z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemerná výška nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie. Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z.

Žiadosti o prenájom podľa osobitného predpisu

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.

Žiadosť o prenájom podľa § 2a) podáva:

• Mladý poľnohospodár.
• Poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (PPA) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia: 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

K žiadosti podľa § 2a) je potrebné priložiť:

• Právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.
• Uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov v katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Žiadosť o prenájom podľa § 2b) podáva:

• Poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu.
• Poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

K žiadosti podľa § 2b) je potrebné priložiť:

• Výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc.
• Rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha.
• Rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.

Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území, kde žiada o prenájom pozemkov od SPF, prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Záver

Zmeny v legislatíve týkajúce sa nájmu poľnohospodárskych pozemkov prinášajú nové povinnosti, ale aj posilnenie práv nájomcov. Dôsledné dodržiavanie termínov a precízne vedenie evidencie je kľúčové pre úspešné zvládnutie týchto zmien a zabezpečenie hladkého priebehu nájomných vzťahov.

tags: #najomca #je #povinny #viest #evidenciu #pozemkov