Vlastníctvo a správa pozemkov predstavujú komplexnú oblasť s mnohými právnymi a administratívnymi nuansami. Jednou z častých situácií, s ktorou sa stretávajú vlastníci, obce aj Slovenský pozemkový fond (SPF), je prenájom pozemkov na dlhšie obdobie, konkrétne na viac ako päť rokov. Tento typ nájomnej zmluvy si vyžaduje špecifický prístup, najmä pokiaľ ide o jeho zápis a evidenciu v katastri nehnuteľností.
Kataster nehnuteľností: Základný register pozemkov a práv k nim
Kataster nehnuteľností je kľúčovým informačným systémom, ktorý obsahuje detailné údaje o všetkých nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Jeho primárnou funkciou je poskytovať presné informácie o geometrickom a polohovom určení nehnuteľností, ako aj o právach k nim viazaných. Medzi tieto práva patrí predovšetkým vlastnícke právo, ale aj záložné práva, predkupné práva, vecné bremená, správa majetku štátu či obcí a v neposlednom rade aj nájomné právo. Práve nájomné právo, ak trvá dlhšie ako 5 rokov, má v katastri nehnuteľností svoje špecifické miesto a vyžaduje si jeho riadny zápis.
Súčasťou katastra nehnuteľností je súbor popisných informácií, ktorý zahŕňa listy vlastníctva (LV), zbierku listín, ktoré potvrdzujú práva k nehnuteľnostiam, pozemkové knihy, ako aj údaje o evidovaných pozemkoch a stavbách. Katastrálny operát je verejný, čo znamená, že každý má právo doň nahliadnuť a vyhotoviť si z neho výpisy alebo náčrty. Existujú však obmedzenia týkajúce sa zverejňovania rodných čísel a cien poľnohospodárskych a lesných pozemkov.
Rozlišovanie parciel: Register C a Register E
V katastri sa stretávame s dvoma základnými typmi parciel:
- Parcely registra "C": Tieto pozemky sú zobrazené na katastrálnej mape a v teréne sú jasne ohraničené. Hranice môžu byť definované vlastníckymi znakmi (ploty, hraničné značky), hranicami druhu pozemku (orná pôda, záhrada, zastavaná plocha) alebo administratívnymi hranicami. V prípade nejasností alebo sporov o priebeh hranice je možné požiadať geodeta o jej vytýčenie v teréne. Parcely registra "C" sú spojené s popisnými informáciami, ako je parcelné číslo, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva.
- Parcely registra "E": Hranice týchto pozemkov sa v teréne často nezachovali. Pre určenie ich presnej polohy je potrebné vyhotoviť geometrický plán. Parcely registra "E" sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov (ROEP). Právne vzťahy k týmto parcelám sú stále platné a pochádzajú zväčša z evidencie pozemkovej knihy. Výmera parciel registra "E" bola často určená nepresnými grafickými metódami a pri vyhotovení geometrického plánu sa môže zmeniť.
Pre účely výstavby alebo zmeny využitia pozemku (napr. z poľnohospodárskej pôdy na stavebnú parcelu) je často nutné previesť parcelu registra "E" na parcelu registra "C", čo si vyžaduje vyhotovenie geometrického plánu.
Prenájom pozemkov nezistených vlastníkov
Špecifickou situáciou je prenájom pozemkov, pri ktorých nie je možné dohľadať vlastníkov, alebo ktoré nie sú v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF). V takýchto prípadoch je nevyhnutné požiadať o zápis správy k pozemkom. Ak chce obec zabezpečiť zápis správy v prospech SPF, musí zaslať písomnú žiadosť na SPF.
K žiadosti je potrebné priložiť:
- Potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov.
- Potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre daného neznámeho vlastníka.
Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez portál slovensko.sk. Po zápise správy na liste vlastníctva je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať v súlade s účelom nájmu.
Postup pri prenájme pozemkov v správe SPF
Slovenský pozemkový fond prenajíma nehnuteľnosti na rôzne účely. Prenájom na poľnohospodárske účely sa riadi zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov, ako aj nariadením vlády SR č. 238/2010 Z. z. o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností SPF. Prenájom na iné ako poľnohospodárske účely sa riadi Občianskym zákonníkom.
Pred uzatvorením nájomnej zmluvy na pozemky v správe SPF požaduje fond od žiadateľov predloženie viacerých dokladov, ktoré slúžia na posúdenie splnenia podmienok prenájmu. Medzi ne patria najmä:
- Zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v danom katastrálnom území.
- Zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v danom katastrálnom území, ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF. Tento zoznam by mal obsahovať informácie o katastrálnom území, čísle parcely, čísle listu vlastníctva, vlastníkovi a prenajatej výmere.
Špecifické kategórie žiadateľov o prenájom podľa nariadenia vlády
Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z. definuje špecifické kategórie žiadateľov, ktorí majú nárok na prednostné právo pri prenájme pozemkov od SPF:
Podľa § 2a:
- Mladý poľnohospodár.
- Poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému Pôdohospodárska platobná agentúra (PPA) vydala rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia 6.1 alebo 6.3.
- K žiadosti je potrebné priložiť právoplatné rozhodnutie PPA a uviesť číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve, alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy.
Podľa § 2b:
- Poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.
- K žiadosti je potrebné priložiť výpis z vinohradníckeho registra alebo registra ovocných sadov a chmeľníc, rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpor alebo čestné vyhlásenie o pestovaní špeciálnych plodín, prípadne rozhodnutie o registrácii prevádzkarne.
Pre uplatnenie prednostného práva pri prenájme pozemkov od SPF je podstatné, aby žiadateľ mal v danom katastrálnom území vlastné pozemky alebo prenajaté pozemky od známych vlastníkov.
Ako získať pozemky do vlastníctva obce – praktické rady k žiadostiam Slovenskému pozemkovému fondu
Stanovenie výšky nájomného a obvyklá výška nájomného
Výška nájomného sa odvíja od typu nájomnej zmluvy a charakteru nájomcu.
- Pri nájomných zmluvách uzatváraných s právnickými osobami alebo súkromne hospodáriacimi roľníkmi (fyzické osoby - podnikatelia) sa postupuje podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z.
- Pri nájomných zmluvách uzatváraných s fyzickými osobami - nepodnikateľmi na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť sa postupuje podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.
Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol zavedený s cieľom zabezpečiť spravodlivé stanovenie nájomného. Ide o údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tento údaj sa zisťuje z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. Nájomcovia sú povinní viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom a poskytovať ju okresnému úradu.
Práva a povinnosti nájomcov a prenajímateľov
Zákon č. 504/2003 Z. z. upravuje aj právo užívať pozemok. Nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel, má právo tieto pozemky užívať.
Nájomca je povinný pozemky riadne udržiavať a platiť za ne nájomné. V prípade prenájmu pozemkov nezistených vlastníkov, príjem z nájmu patrí SPF.
V prípade, že nájomná zmluva s doterajším nájomcom skončila uplynutím času, postupuje sa podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. Ak zmluva skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav, postupuje sa v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.
Dôležitosť nájomných zmlúv na dobu dlhšiu ako 5 rokov
Nájomné zmluvy na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa zvyčajne uzatvárajú na dobu minimálne päť rokov. Ak je zmluva uzatvorená na dobu určitú, musí mať presne stanovenú dobu trvania. Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím doby nájmu písomne nevyzve druhú stranu na vrátenie pozemku, zmluva sa obnovuje na pôvodnú dobu. Zmluvy na dobu neurčitú možno vypovedať s dodržaním výpovednej lehoty, ktorá nesmie skončiť pred uplynutím minimálnej doby nájmu.
Je dôležité si uvedomiť, že aj keď dôjde k zmene vlastníctva pozemku, práva a povinnosti z nájomných zmlúv, ktoré mal predchádzajúci vlastník uzatvorené, prechádzajú na nového vlastníka. Nový vlastník by mal oznámiť zmenu vlastníka nájomcovi, aby mohol ďalej platiť nájomné správnej osobe. V prípade nezaplatenia nájomného má nový vlastník nárok na jeho vymáhanie, maximálne však tri roky spätne.
Výzvy a riešenia pri prenájme pozemkov
Častým problémom pri prenájme pozemkov, najmä tých, ktoré boli súčasťou pozemkových úprav alebo dedičných konaní, je nejasnosť vlastníckych vzťahov alebo neprítomnosť hraníc v teréne. V takýchto prípadoch môže byť riešením vyhotovenie geometrického plánu, ktorý presne vymedzí parcelu a jej výmeru.
V prípade, že nájomca neplatí nájomné, môže prenajímateľ odstúpiť od zmluvy, ak nájomca ani po upomienke nezaplatí dlžné nájomné. Spory súvisiace s nájomnými vzťahmi rieši súd.
Pri prenájme pozemkov je kľúčové mať uzatvorenú platnú nájomnú zmluvu, ktorá jasne definuje práva a povinnosti oboch strán. V prípade pozemkov nezistených vlastníkov, kde je správa pozemkov v réžii SPF, je dôležité dodržiavať stanovené postupy a predkladať všetky požadované doklady. Dôkladné poznanie legislatívy a konzultácia s odborníkmi sú nevyhnutné pre úspešné zvládnutie procesu prenájmu pozemkov na dlhšie obdobie.