Prenájom Pozemkov v Správe Štátu: Právne a Daňové Usmernenia

Prenájom pozemkov, najmä tých vo vlastníctve štátu, predstavuje komplexnú oblasť práva a financií, ktorá si vyžaduje detailné pochopenie relevantných zákonov a interných usmernení. Tento článok poskytuje ucelený prehľad o podmienkach a pravidlách, ktoré upravujú nájom pozemkov štátu, s osobitným zameraním na poľnohospodárske pozemky a všeobecné princípy hospodárenia so štátnym majetkom. Cieľom je objasniť postupy a pravidlá pre potenciálnych nájomcov, vlastníkov susediacich pozemkov a odbornú verejnosť.

Právny Rámec Nájmu Poľnohospodárskych Pozemkov

Kľúčovým právnym predpisom upravujúcim túto oblasť je zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon definuje pozemok na poľnohospodárske účely ako:

• poľnohospodársku pôdu v zmysle zákona č. 220/2004 Z. z.,
• pozemok evidovaný v katastri nehnuteľností ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely,
• iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely.

Zákon upravuje nájomnú zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely. V prípade, že samotný zákon neustanovuje inak, spravuje sa táto zmluva ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Rovnaké pravidlá platia aj pre podnájom pozemku na poľnohospodárske účely. Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok je vyžadovaná od 1. mája 2018; do tohto dátumu postačovala aj ústna dohoda.

Obvyklá Výška Nájomného a Doba Trvania Nájmu

Zákon definuje pojem "obvyklá výška nájomného" ako údaj o výške nájomného za jeden hektár poľnohospodárskej pôdy. Tieto údaje každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Údaje sa získavajú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného ako priemerná výška nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku. Nájomca má možnosť do 31. augusta podať na okresný úrad písomnú žiadosť o preverenie správnosti stanovenia obvyklej výšky nájomného.

Doba trvania nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je najmenej päť rokov, ak zákon neustanovuje inak. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas môže byť uzavretá najmenej na:

• 10 rokov: pri založení alebo obnove porastu špargle, drobného ovocia, alebo pri zriadení registrovaného riešiteľského pracoviska.
• 20 rokov: pri ovocnom sade, vinohrade, chmeľnici, ich založení alebo obnove. Podmienkou nie je registrácia pozemku vo vinohradníckom registri alebo registri podľa osobitného predpisu.
• 50 rokov: pri registrovanom repozitóriu alebo jeho zriadení.

S účinnosťou novely zákona už nie je možná automatická prolongácia nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred jej účinnosťou. Toto sa týka aj zmlúv uzavretých pred novelou.

Náležitosti Zmluvy o Nájme a Zánik Nájomnej Zmluvy

Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely musí jednoznačne vymedziť predmetný pozemok v rozsahu:

• názov okresu,
• názov katastrálneho územia,
• parcelné číslo pozemku podľa registra „C“ alebo „E“ katastra nehnuteľností,
• výmera pozemku alebo jeho časti, ktorá je predmetom nájmu,
• spoluvlastnícky podiel k pozemku, na ktorý je nájomná zmluva uzatvorená podľa § 14 ods. 1, alebo spôsob jeho jednoznačného vymedzenia umožňujúci kedykoľvek počas trvania nájomného vzťahu určiť pozemok, ktorého užívanie je predmetom nájomnej zmluvy, aj keď ide o časť pozemku.

V zmluve o nájme pozemku na poľnohospodárske účely nemožno dohodnúť predkupné právo k prenajatému pozemku.

Dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom uvedeným v tomto rozhodnutí zanikajú nájomné vzťahy k pôvodným nehnuteľnostiam a registrácia vinohradov podľa osobitného predpisu. Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy o nájme pôvodných nehnuteľností, má právo na uzavretie zmluvy o nájme nových pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku za podmienok dohodnutých pri nájme pôvodných nehnuteľností, a to na výmeru nových pozemkov zodpovedajúcu výmere pôvodných prenajatých nehnuteľností, upravenú podľa § 13 ods. 1 až 4.

S účinnosťou od 1. júla 2023, ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (SPF), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Slovenský Pozemkový Fond (SPF) a Jeho Kompetencie

Slovenský pozemkový fond (SPF) je štátna organizácia, ktorá spravuje pozemky vo vlastníctve štátu a tiež pozemky, ktorých vlastník nie je známy. V roku 2024 bol zaznamenaný rekordne nízky počet sťažností na činnosť SPF, čo naznačuje zefektívnenie jeho činnosti. Nastavením a zefektívnením činnosti odboru nájmov bol rade SPF za rok 2024 predložený rekordný počet nájomných zmlúv na poľnohospodárske a nepoľnohospodárske účely. Odbor usporiadania vlastníctva obnovil spoluprácu s Úradom splnomocnenca vlády SR pre rómske komunity za účelom usporiadania vlastníckych a užívacích pomerov k pozemkom pod osídleniami marginalizovaných skupín obyvateľstva.

Žiadateľ o prenájom pozemkov v správe a nakladaní SPF predkladá žiadosť spolu s dokladmi na centrálnu podateľňu Generálneho riaditeľstva SPF v Bratislave. Pracovník centra nájmu posúdi žiadosť a následne vyzve žiadateľa buď na podpis nájomnej zmluvy, alebo oznámi potrebu doplnenia dokladov, prípadne žiadosť zamietne z určitých dôvodov.

SPF môže prenajať fyzickej osobe - nepodnikateľovi na účely vlastnej drobnej pestovateľskej alebo chovateľskej činnosti pozemok s výmerou najviac 5 ha (trvalý trávny porast) alebo 2 ha (orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, vodné plochy), avšak najviac so spoločnou výmerou 5 ha.

SPF zverejňuje na svojom webovom sídle najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím dohodnutého času nájmu informácie o možnosti prejaviť záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy k pozemkom, vrátane identifikačných údajov pozemku a dátumu, do ktorého je možné prejaviť záujem. Na záujem prejavený po tomto dátume sa neprihliada, ak do tohto dátumu nebol prejavený žiadny záujem.

SPF prenajíma pozemky spravidla ako súbor tvorený pozemkami v správe a nakladaní fondu a pozemkami so spoluvlastníckymi podielmi (ďalej len „obvod nájomnej zmluvy“), aby sa zabezpečilo ich racionálne užívanie jedným nájomcom.

SPF uzatvorí nájomnú zmluvu prednostne so záujemcom, ktorý preukáže, že v čase vzniku nájomného vzťahu má v obvode nájomnej zmluvy právny vzťah zakladajúci oprávnenie užívať pozemky, ktoré s pozemkami v správe alebo nakladaní fondu predstavujú nadpolovičnú výmeru, a ak je možné pozemok prenajať podľa osobitného predpisu upravujúceho právne postavenie fondu. Ak je viac záujemcov, prednosť má ten, ktorý má zabezpečené oprávnenie užívať pozemky s najvyššou výmerou. SPF môže rozdeliť obvod nájomnej zmluvy, ak je viac záujemcov a je to možné a účelné.

Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba - podnikateľ), uzatvára sa podľa druhej časti zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Ak je zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona.

Hospodárenie s Majetkom Obce a Vyššieho Územného Celku

Zásady hospodárenia s majetkom obce určuje obecné zastupiteľstvo, zatiaľ čo zásady hospodárenia s majetkom vyššieho územného celku určuje jeho zastupiteľstvo. Správcom majetku obce je rozpočtová alebo príspevková organizácia zriadená obcou, ktorá nie je samostatným subjektom vlastníckeho práva. Podobne správcom majetku vyššieho územného celku je ním zriadená rozpočtová alebo príspevková organizácia.

Obec je povinná primerane použiť pravidlá predaja majetku obce pri prenechávaní majetku do nájmu, pričom existujú výnimky. Jednou z nich je možnosť prenechať majetok obce do nájmu konkrétnemu nájomcovi bez vytvorenia súťažných podmienok počas najviac desiatich dní v kalendárnom mesiaci, čo slúži na riešenie výnimočných situácií krátkodobého nájmu. Vyšší územný celok postupuje obdobne.

Daňové Aspekty Nájmu Nehnuteľností

Daň z nehnuteľností je daňovým výdavkom u nájomcu len v prípade, ak je nájomca daňovníkom podľa zákona o miestnych daniach. Podľa § 19 ods. 3 písm. j) ZDP je daň z nehnuteľností daňovým výdavkom.

Daň z pridanej hodnoty (DPH): Prenájom nehnuteľnosti je upravený v § 38 ZDPH. Ak je prenajímateľ platiteľom DPH, je pre neho výhodnejšie uplatňovať nájom s DPH z dôvodu odpočítania DPH na vstupe, avšak podmienkou je, aby nájomca bol tiež zdaniteľnou osobou.

Daň z príjmov:

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP), pokiaľ nie sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia (t. j. okrem základných služieb sú poskytované aj ďalšie služby) alebo ak fyzická osoba nepoužíva nehnuteľnosť na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a SZČ a nemá ju zahrnutú v obchodnom majetku. Príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka je príjmom z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 5 písm. a) ZDP.

• Obchodný majetok: Pojem "obchodný majetok" podľa § 2 písm. m) ZDP zahŕňa súhrn majetkových hodnôt, ktoré FO s príjmami z podnikania, SZČ a prenájmu (podľa § 6 ZDP) využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov a o ktorých účtuje alebo účtovala, alebo ich eviduje/evidovala.
• Prenájom majetku zaradeného v obchodnom majetku: Príjem z prenájmu majetku zaradeného v obchodnom majetku podnikateľa je príjmom z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZDP.
• Cena za prenájom a obvyklá cena: V prípade, že podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s. r. o., v ktorej je spoločníkom, za cenu podstatne nižšiu ako obvyklú, ZDP v § 17 neukladá povinnosť upraviť daňový základ z dôvodu použitia odchylných cien, s výnimkou zahraničných závislých osôb. Ustanovenie § 5 ods. 2 ZDP obsahuje len určitú formu úpravy základu dane medzi závislými osobami.
• Technické zhodnotenie: Technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýši vstupnú cenu majetku o tieto výdavky. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do príslušnej odpisovej skupiny prenajatého majetku a odpisuje ho počas doby prenájmu. V prípade ukončenia nájmu predstavuje zostatková cena technického zhodnotenia nepeňažný príjem prenajímateľa. Prenajímateľ sa môže rozhodnúť aj pre zvýšenie vstupnej ceny majetku o sumu prijatého neuhradeného technického zhodnotenia a odpisovať ho sám.
• Príjmy z prenájmu hnuteľných vecí: Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti (§ 6 ods. 4 ZDP).
• Podnájom: Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu dosahované daňovníkmi, ktorí so súhlasom prenajímateľa prenajmú prenajatú nehnuteľnosť ďalšiemu nájomcovi (tzv. podnájom).
• Manželia a bezpodielové spoluvlastníctvo: Príjmy z prenájmu nehnuteľností plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak (§ 4 ods. 8 ZDP). V rovnakom pomere sa zahŕňajú aj daňové výdavky.
• Paušálne výdavky: Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je ním len časť zdaňovacieho obdobia, môže namiesto preukázateľne vynaložených výdavkov uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov. V sumách paušálnych výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie, ak sú povinné a neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom zdaňovacom období (§ 6 ods. 10 ZDP).
• Účtovníctvo: Aj keď daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie je účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve, ZDP mu umožňuje vykázať základ dane z jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa tak rozhodne, musí postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia (§ 6 ods. 13 ZDP).
• Oslobodenie od dane: Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú zdaniteľné, ak nie sú oslobodené od dane. Oslobodenie je upravené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP, s výnimkou príjmov, z ktorých sa vyberá daň zrážkou podľa § 43 ZDP. Oslobodenie platí, ak úhrn týchto príjmov znížený o výdavky (podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP) nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. V roku 2010 táto suma predstavovala 925,95 €. Ak úhrn príjmov presiahne túto sumu, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad stanovenú sumu. V takom prípade je potrebné upraviť aj výdavky, pričom pomerná časť výdavkov prislúchajúca k oslobodeným príjmom nemôže ovplyvniť základ dane.
• Prenájom nebytových priestorov a podielov na spoločných častiach domu: Pre príjmy z prenájmu nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ktoré sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv podľa zákona č. 182/1993 Z. z., sa daň vyberá zrážkou podľa § 43 ods. 3 písm. g) ZDP. Základom dane pre daň vyberanú zrážkou je príjem neznížený o výdavky. Platiteľom dane je spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo iná osoba vykonávajúca správu. Vybraním dane zrážkou sa daňová povinnosť považuje za splnenú.

Súvisiace Právne Otázky a Riešenia

V praxi sa môžu vyskytnúť rôzne situácie týkajúce sa nájmu a vlastníctva, ktoré si vyžadujú právne riešenie:

• Stavba na cudzom pozemku: Ak ste na cudzom pozemku postavili garáž so súhlasom pôvodnej majiteľky, ale po zmene vlastníka pozemku neviete dosiahnuť dohodu, vaše možnosti zahŕňajú pokračovanie v rokovaniach s novým vlastníkom, ponuku finančnej kompenzácie, výmenu pozemku alebo inú formu dohody. V prípade neúspechu sa môžete obrátiť na súd s odkazom na dobrú vieru a investície vynaložené so súhlasom pôvodnej majiteľky. Súd môže rozhodnúť o primeranej náhrade alebo o zriadení vecného bremena.
• Prenájom domu s pozemkom vo vlastníctve inej osoby: Ak ste výlučnou vlastníčkou domu, máte právo s ním nakladať, teda aj ho prenajať tretej osobe, bez súhlasu sestry ako vlastníčky pozemku pod domom. Nájomca však bude potrebovať užívať aj pozemok pod domom, čo môže viesť ku komplikáciám, ak sestra nesúhlasí. Je vhodné túto otázku upraviť písomne.
• Chata na vašom pozemku: Ak vlastník chaty, ktorá stojí na vašom pozemku, nereaguje na vaše snahy o predaj alebo žiadosť o nájomné, môžete žiadať od neho vydanie bezdôvodného obohatenia za užívanie pozemku, a to za posledné dva roky z dôvodu premlčania. Výška náhrady zodpovedá výške nájmu za podobný pozemok v danej lokalite.
• Užívanie pozemku mestom: V prípade, že mesto užíva pozemok, na ktorom stojí budova mesta, a vaša mama sa stala vlastníčkou pozemku dedením, môže požadovať od užívateľa bezdôvodné obohatenie za užívanie pozemku za posledné dva roky. Nájomnú zmluvu nie je možné uzatvoriť spätne.
• Nájomné za pozemok pod garážou: Ak máte platne uzatvorenú nájomnú zmluvu so ŽSR na pozemok pod garážou, táto zmluva platí. V prípade novej nájomnej zmluvy s vyšším nájomným, ak s ním nesúhlasíte a neuzavriete ju, nemôžete byť zaviazaný povinnosťou platiť toto nájomné. Problémy s prístupovou cestou sú samostatnou otázkou, ktorá by mala byť riešená s prenajímateľom.

Tieto príklady ilustrujú, že problematika nájmu pozemkov a nehnuteľností je úzko spojená s rôznymi právnymi predpismi a vyžaduje si individuálny prístup pri riešení konkrétnych situácií.

tags: #najom #pozemkov #statu #usmernenie