Vlastníctvo poľnohospodárskej pôdy prináša so sebou nielen práva, ale aj zodpovednosti. Ak svoju poľnohospodársku pôdu prenajímate, je kľúčové poznať svoje práva a povinnosti, ako aj práva a povinnosti nájomcu, najmä ak ide o poľnohospodárske družstvo alebo iné právne subjekty vzniknuté z privatizácie. Táto oblasť je pomerne špecifická a riadi sa viacerými zákonmi, pričom ich správna interpretácia je nevyhnutná pre predchádzanie sporom a zabezpečenie spravodlivých podmienok pre obe strany. Tento článok sa zameria na podmienky prenájmu poľnohospodárskej pôdy tretej osobe, konkrétne poľnohospodárskemu družstvu, a na to, ako postupovať v rôznych situáciách, ktoré môžu pri takomto vzťahu vzniknúť.
Základné právne rámce prenájmu poľnohospodárskej pôdy
Prenájom poľnohospodárskej pôdy na Slovensku je primárne upravený zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“). Tento zákon špecifikuje podmienky, ktoré sa odlišujú od všeobecnej úpravy nájmu obsiahnutej v Občianskom zákonníku. Je dôležité si uvedomiť, že nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom, ktorý vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti.
Od 1. mája 2018 nadobudla účinnosť novela Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorá priniesla niekoľko významných zmien. Jednou z najdôležitejších je povinnosť mať písomnú nájomnú zmluvu. Do tohto dátumu postačovala aj ústna dohoda. Písomná nájomná zmluva musí obsahovať minimálne určenie zmluvných strán (prenajímateľ a nájomca), presné vymedzenie prenajímaného poľnohospodárskeho pozemku, dohodnutú výšku nájomného a dobu nájmu.
Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v Občianskom zákonníku. Ustanovenia § 663 až § 684 Občianskeho zákonníka sa uplatňujú v prípadoch, na ktoré sa Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov nevzťahuje, alebo ak Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov ustanovuje inak.
Nadobudnutie vlastníctva a existujúce nájomné vzťahy
Vaša situácia je teda taká, že predchádzajúci vlastník predmetnej poľnohospodárskej pôdy uzatvoril s poľnohospodárskym družstvom nájomnú zmluvu, na základe ktorej prenechal túto pôdu na dohodnutú dobu do užívania poľnohospodárskeho družstva. Predpokladáme, že na základe tejto nájomnej zmluvy bolo poľnohospodárske družstvo povinné platiť za užívanie pôdy nájomné vo výške dohodnutej v tejto nájomnej zmluve.
Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov neobsahuje žiadne pravidlá, ako sa má postupovať v takomto prípade, ak dôjde k zmene vlastníka pôdy. Avšak Občiansky zákonník sa takouto situáciou zaoberá, a to konkrétne v ustanovení § 680 ods. 2. Podľa tohto ustanovenia, ak sa scudzí prenajatá vec, vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa.
Na základe citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka teda dňom, kedy ste sa stali vlastníkmi predmetnej poľnohospodárskej pôdy, ste zároveň vstúpili aj do právneho postavenia prenajímateľa v zmysle nájomnej zmluvy uzatvorenej predchádzajúcim vlastníkom danej poľnohospodárskej pôdy. To inými slovami znamená, že týmto dňom boli na Vás prenesené všetky práva a povinnosti, ktoré mal predchádzajúci vlastník podľa nájomnej zmluvy - na jednej strane je to povinnosť strpieť užívanie danej poľnohospodárskej pôdy poľnohospodárskym družstvom a na strane druhej právo požadovať nájomné od poľnohospodárskeho družstva.
Z citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka však tiež vyplýva, že predchádzajúci vlastník predmetnej pôdy Vás, ako nadobúdateľa, mal pri podpise napríklad darovacej zmluvy informovať o tom, že túto pôdu má v prenájme poľnohospodárske družstvo. Vy následne máte o zmene vlastníka informovať nájomcu (poľnohospodárske družstvo), ktoré má právo nájomnú zmluvu k predmetným pozemkom vypovedať za podmienok stanovených zákonom. V tejto súvislosti ešte uvádzame, že z platnej právnej úpravy nikde nevyplýva povinnosť poľnohospodárskeho družstva informovať Vás o tom, že na Vašej pôde chce hospodáriť, ak má platne uzatvorenú nájomnú zmluvu na túto pôdu.
Teda Vaša situácia je taká, že poľnohospodárske družstvo je v zmysle Vami uvádzanej nájomnej zmluvy oprávnené predmetnú pôdu obhospodarovať a brať z nej úžitky, a to počas celej doby, na ktorú bola nájomná zmluva predchádzajúcim vlastníkom dojednaná.
Spoluvlastníctvo a nájom pôdy
Váš prípad sa týka spoluvlastníckeho podielu na pozemkoch, ktoré užíva poľnohospodárske družstvo. Je dôležité si uvedomiť, že ak ste sa stali spoluvlastníkom pozemku, automaticky vstupujete do právneho postavenia prenajímateľa vo vzťahu k existujúcej nájomnej zmluve, ktorú uzatvoril predchádzajúci vlastník. To znamená, že na Vás prechádzajú práva a povinnosti predchádzajúceho vlastníka.
Ak bola nájomná zmluva uzatvorená na dobu neurčitú, možno ju vypovedať s päťročnou výpovednou lehotou, pričom výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ak sa nedohodne inak. Nájom dojednaný na dobu určitú sa skončí uplynutím dohodnutej doby a nemožno ho predčasne vypovedať, pokiaľ zmluva alebo zákon neustanovuje inak.
Ak vám spoločnosť zaslala šek za nájom a návrh nájomnej zmluvy bez vášho predchádzajúceho súhlasu a bez podpisu zmluvy, jej konanie môže byť problematické. Spoločnosť síce mohla začať pozemky využívať na základe inventarizácie, ale na platné obhospodarovanie a na účtovanie nájomného je potrebný právny titul, teda podpísaná nájomná zmluva, alebo iný právny vzťah zakladajúci právo užívania.
Výška nájomného a jeho určenie
Jednou z vašich kľúčových otázok je výška nájomného. Ak nebola výška nájomného priamo dohodnutá, zákon stanovuje, že minimálna výška nájomného je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obvyklá výška nájomného je údaj, ktorý každoročne zverejňuje príslušný okresný úrad, odbor pozemkový a lesný, pre každé katastrálne územie. Tieto údaje sa zisťujú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného.
Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Ak teda spoločnosť zaslala návrh zmluvy s vami nedohodnutou sumou, tento návrh nemusí byť pre vás záväzný. Suma 1-2 eurá ročne za hektár pôdy sa v súčasnosti javí ako extrémne nízka, najmä ak ide o poľnohospodársku pôdu s potenciálom produkcie. Túto sumu je možné považovať za žalostne nízku a je možné žiadať vyššie nájomné.
Možnosť vyčlenenia náhradného pozemku
Čo sa týka vašej požiadavky na vyčlenenie náhradného pozemku v zodpovedajúcej výmere vášho spoluvlastníckeho podielu, táto možnosť nie je v zákone priamo explicitne upravená ako automatické právo. Avšak, v prípade, ak sa nedosiahne dohoda o nájomnom alebo o podmienkach užívania, môže byť takáto požiadavka predmetom rokovaní. Ak by ste sa rozhodli pozemky spätne užívať sami, alebo ich prenajať niekomu inému, mohli by ste sa snažiť o reálne rozdelenie pozemkov alebo o odkúpenie podielov od ostatných spoluvlastníkov.
Postup pri nesúhlase s užívaním pôdy
Ak si neprajete, aby spoločnosť naďalej vykonávala poľnohospodársku činnosť na vašich pozemkoch, pokiaľ nedosiahnete vzájomne výhodnú dohodu, máte niekoľko možností. V prvom rade je kľúčová komunikácia.
- Písomná výzva: Najprv by ste mali zaslať poľnohospodárskemu družstvu písomnú výzvu. V tejto výzve jasne uveďte, že nesúhlasíte s aktuálnym stavom užívania vašich pozemkov bez platnej nájomnej zmluvy a požadujte úpravu nájomného na primeranú úroveň, alebo navrhnite ukončenie nájomného vzťahu.
- Vyjednávanie: Pokúste sa s družstvom vyjednávať o nových podmienkach nájmu. Zamerajte sa na stanovenie primeraného nájomného, ktoré by zodpovedalo obvyklým sadzbám v danej lokalite a kvalite pôdy. Je dôležité, aby v zmluve bolo jasne špecifikované, na aký účel bude pôda využívaná (napr. pestovanie konkrétnych plodín, chov, skladovanie).
- Právne kroky: Ak sa nedohodnete, môžete zvážiť právne kroky. Vzhľadom na to, že družstvo využíva vaše pozemky bez podpísanej zmluvy, môžete sa domáhať náhrady za bezdôvodné obohatenie, ktoré zodpovedá reálnej hodnote nájomného za obdobie užívania. Zároveň môžete iniciovať proces ukončenia ich užívania.
Je dôležité si uvedomiť, že ako vlastník máte povinnosť starať sa o svoj pozemok. Ak ho užíva iná osoba bez právneho titulu, je to v rozpore so zákonom.
Zmena účelu pozemku a ukončenie nájmu
V kontexte zmien, ktoré sa týkajú premeny poľnohospodárskych pozemkov na stavebné parcely, je dôležité poznamenať, že samotná zmena evidencie parciel geometrickým plánom nemusí automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomných zmlúv. Rozhodujúce je znenie nájomnej zmluvy a dohoda zmluvných strán. Ak nájomná zmluva obsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku alebo jeho rozdelenia, potom je možné zmluvu vypovedať.
Ak by sa napríklad časť prenajatého pozemku stala stavebnou parcelou, a v nájomnej zmluve je výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu už nie je možné pozemok na poľnohospodárstvo využívať, môže to byť dôvod na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Avšak samotná zmena v katastri nehnuteľností nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.
How Regenerative Agriculture Brings Life Back to the Land | Gabe Brown | TED
Podnájom a jeho podmienky
Zákon umožňuje nájomcovi dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Nájomca je povinný prenajímateľovi oznámiť spôsob a čas podnájmu do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.
Riešenie sporov a vymáhanie nájomného
V prípade sporov týkajúcich sa nájmu poľnohospodárskej pôdy je možné vymáhať nájomné súdnou cestou, maximálne však tri roky spätne od podania žaloby na súde. Neplatenie nájomného za pôdu je dôvodom na odstúpenie od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného.
Ak vám poľnohospodárske družstvo dlhuje nájomné za roky 2023 a 2024, a nekomunikuje s vami, mali by ste postupovať systematicky:
- Písomná upomienka: Zašlite družstvu písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou. V nej presne špecifikujte sumu dlžného nájomného, obdobie, za ktoré dlhujú, a pôvodne dohodnutý termín splatnosti.
- Žaloba na súd: Ak písomná upomienka neprinesie výsledok, zvážte podanie žaloby na súd. V žalobe by ste mali uviesť nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.
Zlepšovanie kvality pôdy a jej vplyv na nájom
Je pravda, že poľnohospodárska firma často pôdu obhospodaruje a zlepšuje jej kvalitu. Ak by na nej nikto nehospodárili, jej kvalita by sa zhoršila a zarastala by. V niektorých krajinách sa dokonca platí pokuta za neužívanie pozemku. Toto však neznamená, že si firma môže nárokovať užívanie vašej pôdy bez riadnej zmluvy a za minimálne nájomné. Vašou povinnosťou ako vlastníka je starať sa o pozemok, ale to neznamená, že musíte akceptovať akékoľvek podmienky užívania treťou stranou.
Je dôležité si uvedomiť, že vzťah z nájmu poľnohospodárskej pôdy nie je možné porovnávať s prenájmom bytu. Každý z týchto vzťahov má svoje špecifické právne úpravy a zvyklosti.
Zmeny v legislatíve - novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov
S cieľom obmedziť špekulácie pri prenájme poľnohospodárskych pozemkov, vysoké nájmy poľnohospodárskej pôdy a zlepšiť nájomné vzťahy poľnohospodárskych pozemkov prijala NR SR novelu zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov.
Čo je poľnohospodársky pozemok?Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov priniesla bližšiu špecifikáciu pojmu poľnohospodársky pozemok. Od 01.05.2018 sa za poľnohospodársky pozemok považuje:
- poľnohospodárska pôda, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast,
- pozemok, ktorý je síce v katastri nehnuteľností, registri “C”, evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti tento pozemok slúži na poľnohospodárske účely,
- iný pozemok ako v bode 1 alebo 2, ale je ponechaný na poľnohospodárske účely.
Bližšia špecifikácia poľnohospodárskeho pozemku bola prijatá s cieľom zabrániť špekulantom získať poľnohospodársku pôdu a následne ju využívať na nepoľnohospodárske účely.
Nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok od 1.5.2018Do účinnosti novely sa na nájom poľnohospodárskej pôdy nevyžadovala písomná nájomná zmluva. Novela to však mení a od 1.5.2018 zavádza, že každý nájomný vzťah poľnohospodárskej pôdy musí byť deklarovaný písomnou nájomnou zmluvou. Inými slovami, bez písomnej nájomnej zmluvy nie je nájom. Nájomná zmluva musí obsahovať:
- určenie zmluvných strán - teda určenie, kto je prenajímateľ a kto je nájomca,
- určenie predmetu nájmu - presne vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku, ktorý sa prenajíma,
- určenie výšky nájomného,
- určenie doby nájmu.
Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa dotkla aj maximálnej dĺžky nájmu. Od 01.05.2018 sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov. Maximálna prípustná doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku tak bola skrátená z 25 rokov na 15 rokov.
Automatické predĺženie nájomnej zmluvy poľnohospodárskych pozemkovĎalšou významnou zmenou, ktorú priniesla novela, je koniec automatického predĺženia nájomnej zmluvy. Do 30.04.2018 platilo, že aj keď sa skončila doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve, dochádzalo k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomca nemuseli uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a nájomca aj napriek tomu mohol pokračovať v užívaní poľnohospodárskeho pozemku.
Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov takéto automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila. Zrušenie automatického predĺženia nájomných zmlúv sa týka aj tých zmlúv, ktoré boli uzavreté ešte pred účinnosťou tejto novely - teda zmlúv, ktoré boli uzavreté do 30.04.2018. Dôvod je ten, že menší poľnohospodári a bežní občania mali ťažkosti dostať sa k vlastnej pôde, aby ju mohli sami využívať. Taktiež vznikali problémy pri poskytovaní priamych platieb zo štátneho rozpočtu. Nárok na podporu si jednak uplatňoval doterajší nájomca (na základe automatického predĺženia nájomnej zmluvy), ale aj tretia osoba, s ktorou prenajímateľ uzatvoril novú nájomnú zmluvu.
V dôsledku zrušenia automatického predĺženia nájomnej zmluvy tak prenajímateľ a nájomca budú musieť uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvy vždy, keď uplynie doba nájmu dohodnutá v predchádzajúcej nájomnej zmluve. Ak neuzavrú novú nájomnú zmluvu, nájomca bude povinný vydať prenajímateľovi poľnohospodársky pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.
Novela zákona však myslí na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Prednostné právo však neplatí úplne bez výhrad. Neuplatní sa napr. vtedy, ak novým nájomcom má byť blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.
Slovenský Pozemkový Fond a jeho rola v nájme poľnohospodárskej pôdy
Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva kľúčovú úlohu v oblasti nájmu poľnohospodárskej pôdy, najmä tej, ktorá je v štátnom vlastníctve. SPF vybavuje žiadosti o prenájom pozemkov, pričom posudzuje žiadosti všetkých záujemcov, vrátane mladých poľnohospodárov, s prihliadnutím na platné právne predpisy. Každý záujemca o pozemky v správe SPF musí splniť všetky podmienky vyžadované zákonom. Medzi tieto podmienky patrí uzatvorenie zmlúv s fyzickými osobami a potvrdenie o plnení záväzkov voči verejným inštitúciám. Rozhodnutie Pôdohospodárskej platobnej agentúry (PPA) o poskytnutí nenávratného finančného príspevku je iba jednou z podmienok, ktorá môže ovplyvniť prednostné právo na uzatvorenie zmluvy.
V súvislosti s procesom podávania žiadostí o prenájom došlo k legislatívnym zmenám. Pôvodné prílohy č. 2 (Zoznam pozemkov vo vlastníctve žiadateľa) a č. 3 (Nájom uzavretý s fyzickými osobami) boli nahradené jedinou novou prílohou č. 3. Zároveň došlo k opravnému číselovaniu doterajšej prílohy č. 4, ktorá sa teraz označuje ako príloha č. 4 - Vzor čestného vyhlásenia, že budúci nájomca nie je dlžníkom. Slovenský pozemkový fond vykonal tieto zmeny s cieľom umožniť poľnohospodárskym podnikom využiť svoju vlastnú evidenciu pozemkov, ktorú vykonávajú podľa Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva č. 172/2018 Z. z.
V prípade potreby vypracovania výpovede alebo zastupovania v ďalšom konaní Vám môže poskytnúť právnu pomoc advokátska kancelária.
tags: #najom #polnohospodarskej #pody #od #spf