Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku prechádza významnou transformáciou, ktorá ho posúva bližšie k medzinárodným štandardom. Kľúčovým momentom v tomto procese je nové opatrenie Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré od júla 2025 umožňuje participáciu certifikovaných medzinárodných expertov, ako sú napríklad držitelia označenia RICS, na oceňovaní nehnuteľností v podielových fondoch. Tento krok reaguje na rastúcu potrebu transparentnosti, jednotnosti a dôveryhodnosti v procese oceňovania, ako aj na požiadavky medzinárodných investorov.
Hlavné zmeny prinášané novým opatrením NBS
Donedávna platný výklad opatrenia NBS v oblasti oceňovania nehnuteľností bol pomerne reštriktívny. Umožňoval, aby nehnuteľnosti vo fondoch ohodnocovali výlučne znalci zapísaní na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky. Toto obmedzenie občas viedlo k situáciám, kedy správcovia fondov museli žiadať o alternatívne ocenenia - jedno podľa domácich, takzvaných „slovenských“ štandardov, a druhé podľa medzinárodných. Tento duplicitný proces bol nielen časovo náročný, ale aj zbytočne komplikovaný, najmä ak banky alebo zahraniční investori vyžadovali striktne ocenenia podľa medzinárodných štandardov.
Nové opatrenie NBS túto situáciu mení. Prináša zásadnú možnosť, aby nehnuteľnosti oceňovali aj nezávislí experti s medzinárodnou certifikáciou, napríklad RICS, alebo oceňovatelia pracujúci podľa medzinárodných štandardov. Táto zmena má potenciál významne zvýšiť kvalitu a porovnateľnosť oceňovacích procesov na Slovensku.
Praktické dôsledky zavedenia medzinárodných štandardov
Využívanie odborníkov s medzinárodnou certifikáciou prináša fondom možnosť získať ocenenia nehnuteľností v súlade s jednotnými a transparentnými medzinárodnými štandardmi. Títo experti prinášajú so sebou nielen medzinárodnú odbornosť, ale aj systematický prístup k oceňovaniu. To môže viesť k zvýšeniu dôvery investorov, vrátane tých zahraničných, a k celkovej vyššej dôveryhodnosti výsledkov oceňovania.
Pre správcov fondov a investorov na Slovensku táto zmena znamená jasnejšie a jednotnejšie pravidlá oceňovania nehnuteľností. To uľahčuje spoľahlivé a konzistentné hodnotenie majetku. Správcovia získavajú prístup k širšiemu okruhu odborníkov s medzinárodnou certifikáciou, čo im dáva väčšiu flexibilitu pri výbere. Zároveň sa vyhnú spomínaným situáciám, kedy museli žiadať o duplicitné posudky, čím sa zrýchľuje proces správy majetku. V očiach investorov táto zmena zvyšuje dôveru a umožňuje im lepšie porovnávať jednotlivé fondy medzi sebou, čo je kľúčové pre informované investičné rozhodnutia.
Menia sa očakávania investorov?
Dnešní investori už nie sú spokojní len s konečným číslom, ktoré reprezentuje hodnotu nehnuteľnosti. Kladú čoraz väčší dôraz na pochopenie samotnej metodiky oceňovania. Chcú vedieť, aké predpoklady a aké štandardy boli pri oceňovaní použité. Toto hlbšie porozumenie im umožňuje lepšie posúdiť riziko spojené s investíciou a vierohodnosť samotného ocenenia. Tento trend naznačuje posun od mechanického prijímania hodnôt k aktívnejšiemu a kritickejšiemu prístupu investorov.
Budúcnosť oceňovania na Slovensku: Prepojenie s medzinárodnými štandardmi
Očakáva sa, že slovenské postupy v oceňovaní nehnuteľností sa budú čoraz viac prepájať s medzinárodnými štandardmi, ako sú IFRS (International Financial Reporting Standards) a IVS (International Valuation Standards), ako aj s ďalšími medzinárodne uznávanými štandardmi. Toto prepojenie prispeje k väčšej transparentnosti a porovnateľnosti výsledkov na globálnom trhu. Zároveň je dôležité, aby sa zachovali lokálne špecifiká, ktoré sú neoddeliteľnou súčasťou slovenského trhu a jeho legislatívy. Odborníci v oblasti oceňovania tak budú musieť ovládať komplexnú kombináciu lokálnych a medzinárodných prístupov, aby dokázali poskytovať relevantné a presné ocenenia.
Hedonické modely a ich uplatnenie v oceňovaní
Jedným z kľúčových nástrojov, ktorý sa v modernom oceňovaní nehnuteľností čoraz viac uplatňuje, je tzv. hedonický model. Hedonické modely sú štatistické modely, ktoré sa snažia odhadnúť cenu nehnuteľnosti na základe súboru jej charakteristík (vlastností). Tieto vlastnosti môžu zahŕňať fyzické atribúty nehnuteľnosti (napr. rozloha, počet izieb, počet podlaží, kvalita stavby, rok výstavby, technický stav) ako aj jej lokalizačné a environmentálne faktory (napr. blízkosť k centru mesta, dostupnosť verejnej dopravy, blízkosť škôl, parkov, úroveň znečistenia, výhľad).
Princíp hedonického modelovania spočíva v predpoklade, že celková cena nehnuteľnosti je súčtom cien jej jednotlivých "komponentov" alebo "vlastností". Model pomocou regresnej analýzy odhaduje, aký vplyv má každá z týchto vlastností na výslednú cenu. Napríklad, model môže ukázať, že každý meter štvorcový navyše zvyšuje cenu o X eur, každá izba navyše o Y eur, bývanie na vyššom poschodí (s určitou kvadratickou závislosťou) o Z eur a podobne.
V kontexte bakalárskej práce zameranej na ceny pražských bytov, kde sa zostavovali ekonometrické modely založené na lineárnej regresii, boli práve hedonické princípy využívané na determináciu ceny bytu. Analýza vplyvu jednotlivých faktorov ako rozloha, počet miestností, poschodie, typ vlastníctva a konštrukcie (tehlová vs. panelová) je typickým príkladom uplatnenia hedonického prístupu. Hypotéza o kvadratickej funkčnej závislosti vplyvu poschodia na cenu je tiež bežným zistením v hedonických modeloch, kde napríklad bývanie na prízemí alebo na najvyššom poschodí bez výťahu môže byť menej cenené ako byty na stredných podlažiach. Porovnanie osobného vlastníctva s družstevným či tehlovej konštrukcie s panelovou sú ďalšími relevantnými faktormi, ktoré hedonické modely dokážu kvantifikovať. Zistenie, že cenový rozdiel medzi tehlovým bytom v osobnom vlastníctve a panelovým družstevným bytom môže dosiahnuť až takmer 30 %, je konkrétnym výstupom takejto analýzy. Vplyv časového hľadiska (napr. medzi rokmi 2006 až 2013) je potom ďalším dôležitým faktorom, ktorý hedonický model môže zahrnúť, aby zohľadnil dynamiku trhu a inflačné vplyvy.
Ako tím postupuje pri valuáciách nehnuteľností
Pri oceňovaní nehnuteľností tím najčastejšie využíva výnosový prístup, ktorý je vnímaný ako najbližší logike trhu. Tento prístup sa zameriava predovšetkým na potenciál nehnuteľnosti generovať príjmy. V rámci neho sa detailne analyzujú nájomné zmluvy, respektíve potenciál prenajímateľnosti nehnuteľnosti, vrátane aktuálne dosahovaných a budúcich realizovateľných príjmov z prenájmu. Súčasťou analýzy sú aj historické a očakávané náklady a investície spojené s nehnuteľnosťou. Na základe týchto vstupov sa odhadnú očakávané budúce peňažné toky, ktoré môže nehnuteľnosť generovať. Tieto budúce toky sú následne diskontované na súčasnú hodnotu pomocou vhodnej diskontnej sadzby, ktorá odráža riziko spojené s ich realizáciou.
Okrem výnosového prístupu sa dopĺňa aj analýza cien porovnateľných nehnuteľností z reálnych transakcií, teda ocenenie trhovým prístupom. Tento prístup slúži na validáciu výsledkov z výnosového prístupu a poskytuje dodatočný pohľad na trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Výsledkom kombinácie týchto prístupov je komplexný obraz o hodnote nehnuteľnosti, ktorý zohľadňuje jej schopnosť generovať cash flow a zároveň reflektuje reálne trhové transakcie.
V procese oceňovania sa tím snaží maximalizovať využitie pozorovateľných a obhájiteľných trhových vstupov. Medzi takéto vstupy patria napríklad aktuálne nájomné zmluvy, dosiahnuteľné trhové nájomné, údaje o reálnych transakciách s nehnuteľnosťami, ako aj trhové a makroekonomické dáta publikované centrálnymi bankami a inými relevantnými inštitúciami. Tento prístup zabezpečuje, že ocenenie je čo najviac ukotvené v realite trhu.
Metódy oceňovania komerčných nehnuteľností
Paralely a rozdiely medzi oceňovaním nehnuteľností a spoločností
Existujú výrazné paralely medzi oceňovaním nehnuteľností a oceňovaním spoločností. V oboch prípadoch ide o prácu s očakávanými výnosmi, rizikom a relevantnými trhovými dátami. Základná logika je podobná: cieľom je odhadnúť súčasnú hodnotu aktíva na základe toho, čo môže priniesť v budúcnosti, pričom sa zároveň zohľadňujú aj reálne transakcie - teda to, za čo sa podobné aktíva reálne predávajú a kupujú na trhu.
Rozdiely však existujú. Nehnuteľnosti sú fyzické aktíva s dlhou životnosťou a špecifickými vlastnosťami, ktoré ovplyvňujú ich hodnotu (lokalita, fyzický stav, údržba). Oceňovanie spoločností sa často viac zameriava na intangibilné aktíva, obchodné modely, manažment a dynamiku odvetvia. Zdroje príjmov spoločností môžu byť diverzifikovanejšie a ich budúcnosť môže byť ovplyvnená širším spektrom faktorov, vrátane technologických zmien, regulácie a konkurencie, ktoré pri nehnuteľnostiach nemusia hrať takú rolu. Napriek týmto rozdielom, základné princípy finančnej matematiky a ekonomického myslenia, ktoré stoja za odhadom budúcej hodnoty a rizikovosti, sú v oboch oblastiach univerzálne.
Vývoj na slovenskom realitnom trhu v rokoch 2025 a predikcie na rok 2026
Rok 2025 na slovenskom realitnom trhu priniesol dynamický rast cien, ktorý sa dotkol najmä bytov z druhej ruky. Tento rast bol poháňaný viacerými faktormi. Zníženie úrokových sadzieb hypoték síce mierne zlepšilo dostupnosť bývania, avšak nebolo jediným spúšťačom rastu cien. Veľkú úlohu zohrala aj pozitívna nálada kupujúcich, ktorá bola priaznivejšia, než naznačovali makroekonomické fundamenty. Zvýšený apetít realitných investorov a návrat investičných kupujúcich na trh, rovnako ako záujem mladých ľudí do 35 rokov, ktorí aktívne využívali hypotekárne úvery, prispeli k rastu dopytu.
Nerovnovážny pomer medzi dopytom a ponukou zostáva kľúčovým problémom. Dopyt výrazne prevyšoval a stále prevyšuje ponuku, predovšetkým v dôsledku nedostatku nových bytov a zdĺhavých povoľovacích procesov v stavebníctve. Rast platov a relatívne stabilná ekonomická situácia zvýšili reálnu kúpnu silu obyvateľov, čo ďalej stimulovalo dopyt. Jednoizbové a dvojizbové byty sa predávali najviac, čo naznačuje preferenciu menších, cenovo dostupnejších jednotiek, najmä pre mladých ľudí a investičných kupujúcich.
Investičné nákupy bytov v roku 2025 zaznamenali nárast. Nehnuteľnosti sú na Slovensku stále vnímané ako bezpečná investícia a ochrana kapitálu pred znehodnotením, a to aj napriek rizikám, ktoré investori často podceňujú. Významný nárast nájomného v roku 2025 tiež investorom priniesol vyšší výnos z ich nehnuteľností, čo podporilo ďalšie investície.
Predikcie na rok 2026 naznačujú pokračovanie rastu cien, avšak s miernejším tempom v porovnaní s dynamickým rokom 2025. Analytici predpokladajú jednociferný nárast cien v priemere okolo 4 % až 6 %. Dôvodom bude pretrvávajúci nesúlad medzi ponukou a dopytom, nedostatočná a zdĺhavá nová výstavba, ako aj vysoké ceny stavebných nákladov a inflácia. Novostavby budú naďalej drahšie. Očakáva sa stabilizácia úrokových sadzieb hypoték v pásme okolo 3 %. Rozdiely medzi regiónmi sa budú prehlbovať, pričom Bratislava si pravdepodobne udrží najstabilnejšiu dynamiku rastu cien vďaka silnému dopytu a obmedzenej ponuke. V Košiciach môže po silnom raste, súvisiacom s projektom pre automobilku Volvo, prísť k stabilizácii trhu. Slovenské domácnosti vstupujú do tohto obdobia v pomerne dobrej kondícii, čo podporuje očakávanie ďalšieho rastu cien, najmä menších bytových jednotiek, v krajských mestách.
Celkovo, zavedenie medzinárodných štandardov oceňovania, spojené s dynamickým vývojom na trhu s nehnuteľnosťami, signalizuje posun k zrelšiemu a transparentnejšiemu trhu na Slovensku. Hedonické modely a ich sofistikované aplikácie budú zohrávať čoraz dôležitejšiu úlohu pri zabezpečovaní presného a spoľahlivého oceňovania.