Prenájom obchodných priestorov a DPH: Komplexný sprievodca

Tento článok sa zameriava na problematiku nájmu obchodných priestorov v kontexte dane z pridanej hodnoty (DPH) na Slovensku. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad podmienok, oslobodení a povinností, ktoré s týmto typom nájmu súvisia. Z hľadiska DPH sa nájom nehnuteľnosti považuje za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, bez ohľadu na účel, na ktorý sa nehnuteľnosť prenajíma.

DPH a nájom nehnuteľností: Základné princípy

Základným predpokladom pri posudzovaní nájmu nehnuteľností z hľadiska DPH je, že sa jedná o poskytnutie služby. Táto služba má svoje špecifické pravidlá týkajúce sa miesta dodania a možnosti oslobodenia od dane. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, miesto dodania služby spočívajúcej v nájme nehnuteľnosti je vždy na území Slovenskej republiky. Toto pravidlo platí bez ohľadu na to, či sa nehnuteľnosť prenajíma na komerčné účely, reklamné účely, alebo akýkoľvek iný účel. Dôležité je, že sa jedná o službu spojenú s nehnuteľnosťou.

Oslobodenie od DPH pri nájme nehnuteľností

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť podľa § 38 zákona o DPH oslobodený od dane. Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na všetky prípady a je dôležité rozlišovať medzi rôznymi typmi nájomcov a účelmi užívania nehnuteľnosti.

Kedy je nájom oslobodený od dane?

• Nájom bytu, rodinného domu alebo apartmánu v bytovom dome občanovi: Tento typ nájmu je vždy oslobodený od DPH. Týka sa to fyzických osôb - občanov, ktorí nekonajú v rámci svojej podnikateľskej činnosti.
• Nájom nehnuteľnosti zdaniteľnej osobe (platiteľovi DPH alebo podnikateľovi - neplatiteľovi): V tomto prípade sa prenajímateľ môže rozhodnúť, či nájom oslobodí od dane alebo ho bude zdaňovať. Toto rozhodnutie závisí od viacerých faktorov, ktoré sú podrobnejšie rozobraté nižšie.

Kedy sa oslobodenie od dane neuplatňuje?

Existujú špecifické prípady, kedy nájom nehnuteľnosti nie je automaticky oslobodený od dane a vyžaduje si osobitné posúdenie:

• Ubytovacie služby: Poskytovanie ubytovania v penzióne alebo hoteli sa považuje za ubytovaciu službu, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane a podlieha DPH. Táto výnimka platí aj v prípade, ak by takéto ubytovanie bolo poskytované dlhšie ako 3 mesiace, pretože v takom prípade by sa už nejednalo o klasickú ubytovaciu službu, ale o nájom nehnuteľnosti.
• Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel: Samostatný nájom parkovacích miest je vždy zdaňovaný. Ak sú však parkovacie miesta zriadené dodatočne na pozemku spojenom s nájmom hlavnej budovy a slúžia ako doplnková služba k nájmu tejto budovy, môžu byť posudzované spolu s nájmom budovy. V takom prípade by sa uplatnil rovnaký daňový režim ako pri nájme budovy.
• Nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov: Nájom technológií alebo zariadení, ktoré sú pevne spojené s nehnuteľnosťou a tvoria jej neoddeliteľnú súčasť, môže byť posudzovaný odlišne v závislosti od konkrétnych okolností.
• Nájom bezpečnostných schránok: Prenájom priestorov na uloženie cenností je tiež špecifickým typom služby, ktorá má svoje vlastné pravidlá z hľadiska DPH.

Rozhodnutie prenajímateľa o zdaňovaní nájmu

Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie môže byť výhodné najmä vtedy, ak prenajímateľovi vznikli náklady s DPH, ktorú si predtým odpočítal, a nechce ju upravovať.

Príklad: Slovenský platiteľ DPH prenajíma budovu inému slovenskému platiteľovi DPH. Nájom sa rozhodol zdaniť. Nájomca, ktorý si prenajaté priestory ďalej prenajíma (podnájom) inej osobe, ktorá však uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane, si DPH viažucu sa k nájomnému nemôže odpočítať. V takom prípade sa pri fakturácii podnájmu môže rozhodnúť pre oslobodenie od dane.

Prenos daňovej povinnosti pri nájme nehnuteľností

V niektorých prípadoch sa uplatňuje prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby. Toto sa deje najmä vtedy, keď zahraničný podnikateľ, ktorý nemá na Slovensku sídlo, miesto podnikania ani prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, prenajíma nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi DPH.

Príklad: Rakúsky podnikateľ vlastní v SR nehnuteľnosť a prenajíma ju slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je SR. Nájom je v tomto prípade oslobodený od dane. Avšak, na základe § 69 ods. 2 zákona o DPH dochádza k prenosu daňovej povinnosti na príjemcu služby. Rakúsky podnikateľ tak nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR.

Nájom a parkovacie miesta: Rozlišovanie služieb

Pri prenajímaní budovy a súčasne aj parkovacích miest je dôležité rozlišovať, či ide o samostatný nájom parkovacích miest alebo o doplnkovú službu k nájmu budovy.

Príklad: Ak vlastník budovy prenajíma kancelárie a súčasne aj parkovacie miesta, ktoré boli zriadené dodatočne na pozemku spojenom s prenájmom nehnuteľnosti, nájom sa posudzuje ako celok podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Ak by však išlo o samostatný nájom parkovacích miest, tento by bol vždy zdaňovaný.

Refakturácia energií

Ak prenajímateľ refakturuje energie nájomcovi, táto refakturácia podlieha DPH. Daňová povinnosť vzniká dňom vyhotovenia faktúry.

Dodanie stavby alebo jej časti: Zmeny od 1.1.2019

Dodanie stavby alebo jej časti vrátane stavebného pozemku je oslobodené od dane po uplynutí 5 rokov od prvej kolaudácie. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť, s výnimkou stavby určenej na bývanie, bytu alebo apartmánu v bytovom dome.

Novela zákona o DPH s účinnosťou od 1. 1. 2019 priniesla zmeny v uplatňovaní DPH pri dodaní stavby alebo jej časti.

• Plynutie 5-ročnej lehoty: Ak od kolaudácie prebehli významné stavebné úpravy, môže sa lehota pre oslobodenie od dane predĺžiť. Je potrebné vychádzať aj zo zákona č. 50/1976 Zb. („stavebný zákon“). Rozhodujúce je, či došlo k významným stavebným úpravám, ktoré by mohli ovplyvniť plynutie 5-ročnej lehoty. V takom prípade sa môže riešiť opätovné plynutie 5-ročnej lehoty. Toto sa uplatní na základe prechodného ustanovenia § 85kg ods. 5 zákona o DPH. Napríklad, ak boli vykonané stavebné práce po 31. decembri 2018, avšak nie je splnená podmienka, že práce sa začali vykonávať pred 31. decembrom 2018 (aj keď ich priebeh pokračoval v roku 2019), potom sa na predaj stavby v auguste 2019 môže uplatniť oslobodenie od dane, ak uplynula 5-ročná lehota od kolaudácie. Ak však stavba nebola odovzdaná do užívania po 31. decembri 2018, potom sa na nájom po 31. decembri 2018 neuplatnia nové pravidlá.
• Stavebný pozemok: Platiteľ musí uplatniť rovnaký daňový režim na stavbu/jej časť a aj na pozemok, na ktorom stavba/jej časť stojí. Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti.

Príklady:

• Platiteľ vlastní rekreačnú chatu, ktorej prvá kolaudácia bola pred viac ako 5 rokmi. Predaj chaty je oslobodený od dane, ale platiteľ sa môže rozhodnúť ho zdaniť.
• Platiteľ vykonal v bytovom dome nadstavbu a vybudoval nové bytové jednotky. Predaj týchto bytov musí platiteľ oslobodiť od dane, ak už uplynulo 5 rokov od kolaudácie.
• Platiteľ predáva polyfunkčný dom s bytmi a nebytovými priestormi. Môže sa rozhodnúť zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa na nebytové priestory.

Registračná povinnosť pri prenájme nehnuteľností

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Ak občan (zdaniteľná osoba) poskytuje prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu.

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.

V prípade, ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Vtedy nadobúda identifikačné číslo pre daň platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

Príklady:

• Vlastník trojizbového bytu, ktorý prenajíma jednu izbu študentom na pokračujúcej báze, má povinnosť registrácie, ak jeho príjmy z prenájmu presiahnu stanovený obrat.
• Manželia, ktorí vlastnia byt v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímajú ho, majú tiež povinnosť registrácie pri prekročení obratu.

Skladovacie služby a DPH

Skladovacie služby sa posudzujú odlišne od nájmu nehnuteľnosti. Pri skladovacích službách dochádza nielen k pasívnemu prenechaniu nehnuteľnosti na užívanie, ale aj k aktívnej činnosti, ako je vykládka, prekládka a výdaj tovaru. Preto sa miesto dodania skladovacej služby neurčuje podľa pravidiel pre nájom nehnuteľnosti, ale podľa všeobecných pravidiel pre určenie miesta dodania služby.

Ak je služba poskytnutá českému platiteľovi DPH, miesto dodania sa nachádza v ČR a služba bude fakturovaná bez DPH. Príjemca služby uskutoční samozdanenie v ČR.

Nájom nebytových priestorov: Špecifiká a náležitosti zmluvy

Nájom nebytových priestorov sa vyznačuje mnohými špecifikami, preto je dôležité venovať pozornosť nájomnej zmluve.

Nájomná zmluva vs. súhlas vlastníka nehnuteľnosti

• Súhlas vlastníka nehnuteľnosti: Je potrebný pri zápise sídla spoločnosti do obchodného registra.
• Nájomná zmluva: Je potrebná pri užívaní priestorov na podnikateľskú činnosť.

Podstatné náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Aby bola zmluva o nájme nebytových priestorov platná, musí obsahovať nasledujúce podstatné náležitosti:

• Predmet nájmu: Presné určenie prenajímaných priestorov.
• Účel nájmu: Na aký účel budú priestory využívané.
• Výška nájomného: Stanovenie výšky nájomného.
• Splatnosť nájomného: Termín splatnosti nájomného.
• Spôsob platenia nájomného: Ako bude nájomné uhrádzané.
• Čas nájmu: Doba, na ktorú je zmluva uzatvorená.

Ak niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, prípadne je vymedzená príliš neurčito, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú.

Výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov

Zmluva o nájme nebytových priestorov môže byť uzatvorená na dobu určitú aj neurčitú, pričom jej výpoveď sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Často kladené otázky a príklady z praxe

V oblasti prenájmu obchodných priestorov a súvisiacej DPH sa objavuje mnoho špecifických situácií. Pozrime sa na niektoré z nich:

Otázka: Môže sa platiteľ, ktorý poskytuje ubytovacie služby v penzióne, rozhodnúť, že služba nebude oslobodená od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH)?Odpoveď: Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t.j. podlieha DPH. V tomto prípade sa neuplatňuje § 38 ods. 5, ktorý sa týka možnosti zdanenia inak oslobodených služieb.

Otázka: Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma kancelárske priestory inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Ako sa posudzuje nájom parkovacích miest?Odpoveď: Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu a dodatočne zriadil parkovacie miesta na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy, pri fakturácii nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t.j. nájom sa posudzuje ako celok.

Otázka: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, skolaudovanú v roku 2011. V roku 2020 chce budovu predať inému platiteľovi dane. Je tento predaj oslobodený od dane?Odpoveď: V tomto prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa.

Otázka: Môže s. r. o., platiteľ DPH fakturovať inej s. r. o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH)?Odpoveď: Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 1 až 7 zákona o DPH.

Tento článok poskytuje základný prehľad problematiky prenájmu obchodných priestorov z hľadiska DPH. Vzhľadom na komplexnosť daňových predpisov a špecifické situácie, ktoré môžu pri prenájme vzniknúť, je vždy odporúčané konzultovať konkrétne prípady s daňovým poradcom.

tags: #najom #obchodneho #priestoru #do #dph