Tento článok sa zaoberá podmienkami a aspektmi nájmu lesných porastov na Slovensku, pričom zohľadňuje legislatívny rámec a praktické implikácie pre vlastníkov, nájomcov a obhospodarovateľov lesa. S cieľom poskytnúť čo najucelenejší pohľad, rozoberieme špecifické situácie, od štátneho majetku až po spoločné hospodárenie v lesných pozemkových spoločenstvách, ako aj daňové a ekonomické dôsledky jednotlivých riešení.
Legislatívny rámec nájmu lesných pozemkov
Nájom lesných pozemkov na Slovensku sa riadi primárne Občianskym zákonníkom a zákonom o lesoch. Dôležitou legislatívnou zmenou je presun úpravy nájomných zmlúv v lesoch zo zákona o pôde pod zákon o lesoch, ktorý nadobudol účinnosť od 1. júla. Aj keď sa samotný proces uzatvárania zmlúv nemení, do nájomných zmlúv pribudli nové ustanovenia reflektujúce špecifické potreby lesného hospodárstva.
Súhlas Ministerstva a dĺžka nájmu
V prípade, ak je predmetom nájmu lesný pozemok vo vlastníctve štátu (s výnimkou pozemkov nadobudnutých podľa osobitného predpisu), na uzatvorenie nájomnej zmluvy je nevyhnutný súhlas príslušného ministerstva. Ak nie je v zmluve dohodnuté inak, lesný pozemok sa nájomcovi zvyčajne prenecháva na obdobie najmenej desať rokov. Pre zmluvy uzatvorené na určitý čas je maximálna dĺžka nájmu stanovená na 30 rokov.
Práva a povinnosti nájomcu
Nájomca lesného pozemku, ktorý je prenajatý na účely hospodárenia v lesoch, má právo tento pozemok využívať a brať z neho úžitky. Toto právo je však podmienené dodržiavaním príslušných osobitných predpisov, ako aj lesného hospodárskeho plánu a iných opatrení súvisiacich s lesným hospodárstvom.
Dohadovanie nájomného
Pri stanovení výšky nájomného sa prihliada na viaceré faktory. Medzi kľúčové patria vek lesných porastov a plnenie úloh ustanovených osobitnými predpismi, ktoré súvisia s obhospodarovaním lesa.
Špecifiká nájmu lesných pozemkov: Porast ako základná jednotka
Jednou z najvýznamnejších špecifík hospodárenia v lesoch na Slovensku je fakt, že sa hospodárenie aj evidencia vykonáva na takzvaných jednotkách priestorového rozdelenia lesa, ktoré sa nazývajú porasty, nie na jednotlivých parcelách evidovaných v katastri nehnuteľností.
Porast nie je priamo evidovaný v katastri na liste vlastníctva, ide o špecifický lesnícky pojem. Pokrytie lesných pozemkov podľa katastrálnej mapy s plochou daného porastu podľa porastovej mapy zabezpečuje pozemkový a lesný odbor okresného úradu. Je dôležité poznamenať, že na ploche jedného porastu sa môže nachádzať viacero pozemkov alebo ich častí, ktoré patria rôznym vlastníkom.
Spoločná vec a rozhodovanie väčšinových vlastníkov
V prípade, ak porast s lesnými pozemkami patrí viacerým vlastníkom, podľa Občianskeho zákonníka sa takáto spoločná vec považuje za vec v podielovom spoluvlastníctve. O uzatvorení nájomnej zmluvy na takýto spoločný porast rozhodujú väčšinoví vlastníci. Občiansky zákonník ich na to oprávňuje. Teda osoba, ktorá preukáže vlastníctvo väčšinových práv k danej spoločnej veci, je oprávnená hospodáriť s celou touto spoločnou vecou.
Ak sú na liste vlastníctva k parcele zapísaní viacerí spoluvlastníci a títo splnomocnili alebo iným prejavom vôle umožnili jednému z nich alebo aj inej osobe, napríklad nájomcovi, aby hospodáril na tejto parcele, takáto osoba hospodári s celou parcelou. Potrebný je však prejav vôle, ktorý reprezentuje viac ako polovicu vlastníckych práv. Občiansky zákonník nepožaduje k menšinovej časti uzatvorenie nájomnej zmluvy. Tento princíp platí podľa zákona o lesoch aj pre hospodárenie na poraste.
Práva menšinových vlastníkov v poraste
Ak k výmere, ktorá tvorí väčšinu plochy porastu (teda viac ako 50 percent), preukáže určitá osoba viac ako polovicu vlastníckych alebo iných oprávnení (napríklad nájomných práv), z ktorých vyplýva oprávnenie hospodáriť v lese, takáto osoba je oprávnená hospodáriť s celým porastom. Menšinoví vlastníci sa v tomto prípade riadia rozhodnutiami väčšiny, pričom ich práva sú chránené v rámci zákonných ustanovení.
Nájomné zmluvy a zmena účelu pozemku
Zmena parciel geometrickým plánom a ich účelová príprava na výstavbu (napríklad rodinných domov) nemusí automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie existujúcich nájomných zmlúv. Všetko závisí od presného znenia nájomných zmlúv a dohodnutých podmienok medzi vlastníkmi a nájomcami.
Spravidla platí, že ak nájomná zmluva bola uzatvorená na určitý čas a neobsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku či jeho rozdelenia, nájom ostáva platný až do skončenia dohodnutej doby nájmu, alebo do dosiahnutia dohody oboch strán o jeho predčasnom ukončení.
Ukončenie nájmu pri zmene účelu pozemku
Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napríklad obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka. Dôvodom na výpoveď je v tomto prípade zánik účelu, pre ktorý bola zmluva pôvodne uzatvorená.
Problémy s vyplácaním nájomného a dedičské práva
V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy (ktorá môže zahŕňať aj lesné pozemky) má prenajímateľ právo vymáhať nezaplatené sumy. Ako dedič po zomrelej prenajímateľke, zákon umožňuje pokračovať v jej právnom postavení, čím na dediča prechádzajú aj práva a povinnosti z nájomnej zmluvy. V takýchto situáciách sa odporúča zaslať nájomcovi písomnú výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného v zmysle platnej nájomnej zmluvy.
Čo sa týka výpovede nájomnej zmluvy, tá je možná, ale za určitých okolností. Zmluva na neurčitú dobu môže byť vypovedaná, ak sa dodrží príslušná výpovedná lehota stanovená v zákone alebo v zmluve.
Urbárske spoločnosti a lesné pozemkové spoločenstvá: Rôzne prístupy k hospodáreniu
Urbárska spoločnosť v tradičnom zmysle slova si pozemky priamo neprenajíma. Jej podstata spočíva v tom, že hospodári na urbárskych pozemkoch, ktoré sú v jej správe alebo vo vlastníctve jej členov. Vlastníctvo týchto pozemkov, vrátane toho, čo na nich rastie, je často formálne.
K scudzovaniu lesných porastov (teda k prevodu vlastníckych práv) dochádza skôr v kontexte lesných pozemkových spoločenstiev (LPS). Tieto spoločenstvá vznikajú vtedy, keď sa vlastníci lesných pozemkov, často po ich navrátení v reštitúcii, združili s cieľom ich spoločne obrábať a obhospodarovať.
Princíp hospodárenia v spoločenstvách a rozdelenie tržieb
Vlastníci vstupujú do lesného pozemkového spoločenstva s vedomím, že kvalita lesných porastov a teda aj potenciálna hodnota drevnej hmoty nie je na všetkých pozemkoch rovnaká. Niektoré porasty sú pripravené na ťažbu skôr, iné neskôr. Vlastníci pozemkov, kde sa uskutočňuje ťažba, si uvedomujú, že z tržieb získaných z ich porastov sa budú deliť s ostatnými členmi spoločenstva. Neskôr sa situácia obráti a tí ostatní sa budú deliť s nimi.
Teoreticky by k nedorozumeniam ohľadom rozdelenia tržieb nedochádzalo, ak by spoločenstvo rozdelilo tržby jednotlivým členom priamo, samozrejme po odpočítaní oprávnených výdavkov. Jednotliví členovia by potom z týchto príjmov odviedli daň. Skutočnosť v praxi je však často odlišná a komplikovanejšia.
Daňové aspekty hospodárenia spoločenstiev
Väčšina lesných pozemkových spoločenstiev si vykazuje tržbu za predanú drevnú hmotu ako svoj výnos. Rovnako tak vykazuje aj výdavky spojené s obhospodarovaním lesa ako svoje náklady. Rozdiel medzi výnosmi a nákladmi predstavuje zisk, z ktorého spoločenstvo platí daň z príjmov právnických osôb.
Pre členov spoločenstva, ktorí majú príjmy presahujúce určitú hranicu pre daňovú úľavu, je tento model zdanenia často nevyhnutný. Samotné spoločenstvá sú v tejto situácii často nevinné, pretože legislatíva sa obecne vykladá v tom zmysle, že spoločenstvá sú podnikatelia. Aby mohli byť považované za podnikateľov a legálne vykonávať svoju činnosť, musia si "prisvojiť" drevnú hmotu členov. Ak by sa pokúsili o režim neprisvojovania (teda priameho predaja dreva členmi), s vysokou pravdepodobnosťou by narazili na legislatívne prekážky a možné sankcie.
Zápis obhospodarovateľa lesa do evidencie
Proces zápisu obhospodarovateľa lesa do evidencie lesných pozemkov si vyžaduje predloženie špecifických dokumentov. Medzi ne patria:
- Identifikačné údaje obhospodarovateľa lesa.
- Zoznam porastov alebo častí porastov, ktoré sú v správe daného obhospodarovateľa.
- Identifikácia dotknutých lesných pozemkov podľa stavu v katastri nehnuteľností a podľa jednotiek priestorového rozdelenia lesa (porastov).
- Doklad preukazujúci, že došlo k dohode o hospodárení so spoločnou vecou podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak je porast v spoluvlastníctve viacerých osôb a hospodárenie bude zabezpečované jedným obhospodarovateľom.
- Písomná zmluva s hospodárom alebo právnickou osobou podľa § 47 ods. 2, ktorá preukazuje zabezpečenie výkonu činnosti hospodára podľa § 48. Táto zmluva nadobúda účinnosť najskôr dňom nadobudnutia práv a povinností obhospodarovateľa lesa.
- V prípade, ak je lesný pozemok predmetom osobitného obhospodarovania a povinnosti obhospodarovateľa vykonáva správca, je potrebné predložiť stanovisko správcu, že k lesnému pozemku neexistuje pohľadávka podľa § 51e ods.
Vznik práv a povinností obhospodarovateľa lesa
Osobe vznikajú práva a povinnosti obhospodarovateľa lesa k porastu, ostatnému lesnému pozemku alebo k pozemku najskôr dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o zápise do evidencie lesných pozemkov. Výnimkou sú prípady, kedy zo zápisu do evidencie lesných pozemkov alebo z príslušných § 51c alebo 51d vyplýva iný deň vzniku týchto práv a povinností.
Vyňatie a obmedzenie využívania lesných pozemkov
Lesné pozemky je možné využívať na iné účely ako na plnenie primárnych funkcií lesov, avšak len za splnenia prísnych podmienok. Príslušný orgán štátnej správy lesného hospodárstva, po predchádzajúcom stanovisku dotknutých orgánov štátnej správy, môže rozhodnúť o ich dočasnom alebo trvalom vyňatí z plnenia funkcií lesov, alebo o obmedzení ich využívania.
Podmienky pre vyňatie lesného pozemku
Pri rozhodovaní o vyňatí alebo obmedzení využívania lesných pozemkov sa zohľadňuje celý rad faktorov, vrátane:
- Súlad navrhovaného zámeru so zásadami ochrany lesných pozemkov.
- Dodržanie podmienok ustanovených v § 6 ods. 2 a 3 a § 7 zákona o lesoch.
- Súhlas a podmienky na vykonanie mimoriadnej ťažby na lesnom pozemku, o ktorom bolo rozhodnuté o vyňatí alebo obmedzení využívania.
- Pri dočasnom vyňatí (podľa § 7 ods. 1 písm. g)) sa berie do úvahy výška náhrady za stratu mimoprodukčných funkcií lesa (§ 9), vrátane prípadného oslobodenia od úhrady.
- Identifikačné údaje žiadateľa o vyňatie.
- Zabezpečenie povinností podľa § 4b ods. 2 písm. a) po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o vyňatí alebo obmedzení využívania.
Odlesňovanie po vyňatí pozemku
S procesom odlesňovania vyňatého pozemku je možné začať až po uhradení príslušnej náhrady za stratu mimoprodukčných funkcií lesa podľa § 9, s výnimkou prípadov oslobodenia od odvodu alebo uhrádzania v splátkach.
UPOZORNENIE: Novela vyhlášky č. 207/2019 Z. z., účinná od 01.01.2021, doplnila do vzorca pre výpočet nájomného lesných pozemkov nový „Koeficient vplyvu náhodnej ťažby - Kk“. Ak sa v predchádzajúcom roku nevykonala žiadna ťažba dreva, do vzorca sa doplní hodnota „0“ (nula). V takom prípade môže vyjsť hodnota koeficientu Kk rovnako „0“. Doplnením nulovej hodnoty koeficientu Kk do kalkulačného vzorca pre určenie výšky nájomného, môže výsledná hodnota nájomného vyjsť „0“. Z tohto dôvodu je v prípade, ak sa nevykonala žiadna ťažba v poraste v danom období, potrebné zabezpečiť, aby koeficient Kk mal hodnotu „1“ (jedna), aby sa predišlo chybnej kalkulácii nájomného.
Ekonomické aspekty a alternatívy hospodárenia
Diskusia o nájme lesných pozemkov často naráža na otázku optimálneho spôsobu hospodárenia a rozdelenia ziskov. Vlastníci sa často stretávajú s dilemou, či uprednostniť priamy prenájom pozemkov, alebo založenie právnickej osoby, ako je lesné pozemkové spoločenstvo či družstvo.
Nájom vs. členstvo v spoločenstve/družstve
V prípade pozemkových spoločenstiev, členom spoločenstva sa nájom zvyčajne neplatí, keďže spoločenstvo užíva ich pozemky na základe inej zmluvy (zmluvy o spoločenstve). Ak by vlastníci chceli, aby im za ich pozemky bolo platené nájomné, nebolo by v prvom rade potrebné zakladať spoločenstvo, ale len niekomu dané pozemky prenajať, napríklad právnickej osobe založenej samotnými vlastníkmi.
Lesy SR, ktoré spravujú vlastnícke podiely na lesných pozemkoch v spoločenstve, nie sú členmi spoločenstva a preto im nenáleží podiel na zisku spoločenstva. Spoločenstvo by malo s Lesmi SR uzatvoriť nájomnú zmluvu na tieto vlastnícke podiely. Uzavretie takejto zmluvy je vecou dohody.
Založenie lesného družstva vlastníkmi, ktorí preukážu záujem stať sa jeho členmi (vložia členský vklad), môže byť pre drobných vlastníkov, ktorí nedokážu vykonávať agendu pozemkových spoločenstiev, reálnou možnosťou. V prípade lesného družstva sa pozemky od vlastníkov prenajímajú a platí sa im dohodnuté nájomné. Vlastníci, ktorí sa stali členmi družstva, môžu navyše dostať podiel na zisku z hospodárenia. Rozhodovanie v družstve je demokratickejšie, kde každý člen má rovnaký hlas, na rozdiel od spoločenstva, kde silný vlastník alebo niekoľko vlastníkov môže ovládať celé spoločenstvo.
Možnosti zdanenia a optimalizácie
Prax ukazuje, že niektoré urbárske spoločnosti a lesné pozemkové spoločenstvá vyplácajú namiesto podielu zo zisku nájom. Tento nájom je často pred koncom hospodárskeho roka odsúhlasený na valnom zhromaždení a následne rozdelený členom. Niekedy sa uvádza, že nájom do určitej výšky (napr. 500 eur na fyzickú osobu) je oslobodený od dane, čo zjednodušuje daňovú situáciu pre mnohých členov.
Existujú aj názory, že ak náklady spoločenstva (na pestovnú, režijnú činnosť) vyrovnajú výnosy, zvyšok by mal patriť členom spoločenstva. Tento zvyšok by mohol byť pridelený vo forme dreva, ktoré by si členovia mohli sami spracovať, alebo by ho spoločenstvo predalo a vyplatilo členom vo forme nájmu.
V kontexte investovania do pozemkov je dôležité zvážiť nielen cenu, ale aj potenciálnu návratnosť investície, ktorá môže byť pri lesných pozemkoch s veľkou výmerou a špecifickým zložením drevín aj viac ako 130 rokov.
Záverečné poznámky k nájomným zmluvám
V prípade prenájmu lesných pozemkov sa postupuje podľa Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a okrem náležitostí vyplývajúcich z Občianskeho zákonníka musí obsahovať aj náležitosti vyplývajúce zo zákona o lesoch. Ak bolo účelom nájmu lesných pozemkov hospodárenie v lesoch, nájomný vzťah bude trvať najmenej do konca platnosti programu starostlivosti o lesy. Ak je nájomný vzťah dohodnutý na neurčitú dobu, možno ho vypovedať k 1. januáru s päťročnou výpovednou lehotou. Pri nájme na určitú dobu zmluva skončí uplynutím dohodnutej doby. Nájomné sa obvykle platí ročne pozadu, najneskôr k 31. marcu, pričom výška nájomného je predmetom dohody. Zákon o lesoch uvádza aj špecifický prípad zániku nájmu po uplynutí platnosti programu starostlivosti o lesy.