V poslednom štvrťroku 2022 sa trh s nájomným bývaním na Slovensku vyznačoval priemernou ponukovou cenou 10,2 €/m². Táto hodnota, vypočítaná z dát Rent Indexu monitorujúceho ceny vo veľkých mestách, odráža komplexný obraz dostupnosti a cenovej hladiny bývania. Podľa údajov zozbieraných z najväčších realitných serverov, Bratislava a Nitra v sledovanom období dosiahli najvyššiu priemernú ponukovú cenu 12 €/m², zatiaľ čo Prešov zaznamenal najnižšiu hodnotu 8,2 €/m².
Rent Index, ako uviedla Dagmar Yoder, lokálna partnerka Deloitte na Slovensku, sumarizuje údaje o cenách nájomného bývania v krajských mestách. Jeho cieľom je zamerať sa na cenové ponuky v rámci panelových domov, tehlových domov a developerských projektov. Ide o prvú analýzu svojho druhu, ktorá je založená na dátach z realitných portálov sledujúcich cenovú hladinu aktívnych ponúk v danom období.
Štruktúra nákladov a typy bytov
Zaujímavým zistením je, že čím nižší bol počet izieb v prenajímanom byte, tým vyššia bola jeho priemerná ponuková cena za meter štvorcový. Jedinou výnimkou z tohto pravidla boli štvorizbové byty, ktorých nájomné bolo dokonca o 18 % drahšie než v prípade trojizbových bytov. Z hľadiska stavu bytov sa najdrahšie byty nachádzali v developerských projektoch, kde cena nájomného predstavovala 11,6 €/m².
V poslednom kvartáli minulého roka dominovali na slovenských realitných portáloch ponuky bytov po kompletnej rekonštrukcii, ktoré tvorili až 44 % všetkých ponúk. Nasledovali byty v novších developerských projektoch (36 %) a byty po čiastočnej rekonštrukcii (15 %). Bytov v pôvodnom stave sa ponúkalo najmenej, tieto jednotky tvorili približne 4 % ponuky.
Situácia v hlavnom meste
V Bratislave sa na prenájom najčastejšie ponúkali byty v developerských projektoch (43 %) a kompletne zrekonštruované byty (40 %). V hlavnom meste boli zaznamenané aj výrazné rozdiely v priemerných ponukových cenách nájomného v rámci jednotlivých mestských častí. Najnižšie nájomné v prepočte na meter štvorcový bolo v Záhorskej Bystrici (9,6 €/m²), zatiaľ čo najvyššie úrovne boli dosahované v Starom Meste (13,8 €/m²).
Ondřej Zabloudil, šéf oddelenia transakčného poradenstva, zdôraznil, že zatiaľ čo ponuka bytov na predaj za posledný rok prudko stúpa, bytov na prenájom je naopak podstatne menej. Túto situáciu pripisuje migračnej vlne súvisiacej s vojnou na Ukrajine, pričom rovnaký trend pozoruje aj v Českej republike. V porovnaní so stavom vo štvrtom kvartáli 2022 sa ponuka bytov na prenájom v Bratislave znížila o viac ako 50 %. Tento prebytok dopytu mal vplyv aj na cenu - v rovnakom období sa ponuková cena za meter štvorcový zvýšila o 14 %.
Štátom podporované nájomné bývanie
Do trhu s nájomnými bytmi plánuje v blízkej budúcnosti vstúpiť aj štát s ambíciou ponúknuť ekonomicky výhodnejšie bývanie ako súkromné subjekty. Záujem o tento typ bývania už prejavili tisícky Slovákov. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) spustila formulár na prejavenie nezáväzného záujmu. Na rozdiel od hypotekárneho úveru, kde je potrebná 20-percentná zábezpeka, v tomto prípade záujemca uhradí vopred 3-mesačné nájomné, čo predstavuje približne 1000 eur. Následne je zákonom stanovený maximálny strop nájomného garantovaný štátom.
Prideľovanie nájomných bytov bude prebiehať automaticky, avšak štát vytvoril preferované skupiny záujemcov. 10 % bytov bude pridelených pre zdravotne postihnutých a odchovancov. Ďalších 40 % je určených pre zamestnancov vo verejnej a štátnej správe, zamestnávateľov a investičných partnerov.
Vláda schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania s regulovaným nájomným pre občanov. Tento krok reaguje na skutočnosť, že súčasný trh s bývaním na Slovensku nedokáže v plnej miere uspokojiť potreby populácie. Na Slovensku totiž až 91 % bytov je v súkromnom vlastníctve fyzických osôb, čo je výrazne nad priemerom krajín EÚ.
Podmienky a výpočet nájomného
Záujemca o nájomné bývanie musí spĺňať základné podmienky, ako je vek minimálne 18 rokov, trvalý alebo prechodný pobyt na Slovensku a dostatočný príjem na pokrytie nájomného. Registrácia nie je možná pre osoby s dlhom voči verejnému sektoru, v exekučnom konaní, alebo tých, ktorí nespĺňajú minimálne či maximálne príjmové limity. Maximálny príjem je obmedzený, aby sa zamedzilo vstupu vysokopríjmových záujemcov.
Pri posudzovaní nároku na nájomný byt sa berú do úvahy čisté príjmy členov domácnosti, vrátane miezd, príjmov z podnikania, dávok, dôchodkov, rodičovských príspevkov, štipendií a dividend. Príjem domácnosti musí byť dostatočný na pokrytie nájomného, ale nesmie presiahnuť osemnásobok životného minima.
Maximálna výška nájomného za 1 m² sa vypočíta podľa vzorca: Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji × 35 % × Koeficient veľkosti bytu ÷ Priemerná výmera bytu. Tento vzorec zohľadňuje priemernú mesačnú nominálnu mzdu v kraji (podľa Štatistického úradu SR), pomer výdavkov na bývanie (35 %) a koeficient veľkosti bytu, ktorý je nastavený tak, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie.
Vypočítaná suma predstavuje čisté nájomné, nezahŕňa však poplatky za energie a iné služby. Pre rôzne typy bytov sa používajú odlišné koeficienty, ktoré zabezpečujú férové rozdelenie nákladov.
| Kraj | 1-izbový byt | 2-izbový byt | 3-izbový byt | 4-izbový byt |
|---|---|---|---|---|
| Banskobystrický | 263 € | 438 € | 635 € | 745 € |
| Bratislavský | 368 € | 613 € | 889 € | 1 042 € |
| Košický | 276 € | 460 € | 667 € | 782 € |
| Nitriansky | 256 € | 427 € | 619 € | 726 € |
| Prešovský | 233 € | 389 € | 564 € | 661 € |
| Trenčiansky | 278 € | 463 € | 672 € | 788 € |
| Trnavský | 279 € | 465 € | 674 € | 790 € |
| Žilinský | 271 € | 451 € | 654 € | 767 € |
Tieto hodnoty predstavujú maximálnu výšku čistého nájomného.
Príspevok zamestnávateľa
Zamestnávatelia môžu prispieť svojim zamestnancom na nájomné v rámci štátom podporovaného bývania. Maximálny príspevok je 4 € na m² podlahovej plochy bytu, s hornou hranicou 360 € mesačne. Tento príspevok je oslobodený od dane z príjmu pre zamestnanca a je daňovo uznateľným nákladom pre zamestnávateľa. S príspevkom zamestnávateľa by mohli byť niektoré byty prenajaté prakticky zadarmo, pričom nájomca by platil len za energie a služby.
Proces žiadosti o sociálny byt
Proces žiadosti o sociálny alebo obecný byt sa líši v závislosti od konkrétnej obce či mesta, pretože pravidlá sú stanovené v všeobecne záväzných nariadeniach. Všeobecne platí, že žiadateľ si podá písomnú žiadosť, ktorá obsahuje kontaktné údaje, požadovanú formu bývania a dôvod žiadosti. Následne je žiadateľ oboznámený s kritériami posudzovania a podmienkami nájmu.
Medzi základné podmienky často patrí trvalý pobyt v danej obci, dostatočný príjem na pokrytie nájomného, ale zároveň nesplnenie maximálneho príjmového limitu. V prípade osamelých rodičov s nezaopatreným dieťaťom, alebo osôb s ťažkým zdravotným postihnutím, môžu byť podmienky mierne upravené.
Žiadateľ je povinný doložiť doklady totožnosti, potvrdenia o príjme, potvrdenia o návšteve školy pre deti, doklad o trvalom pobyte a ďalšie prílohy podľa pokynov úradu. Po zaradení žiadosti do evidencie uchádzačov, bytová komisia prideľuje uvoľnené byty podľa kritérií, pričom prednosť má nízky príjem, bytová núdza, zdravotné postihnutie či mladé rodiny. Čakacia lehota na pridelenie bytu môže byť dlhá.
Aj napriek tomu, že nezamestnanosť sama osebe nevylučuje možnosť získať sociálny byt, je potrebné preukázať schopnosť hradiť nájomné, napríklad prostredníctvom dávok v hmotnej núdzi, rodičovského príspevku, výživného alebo inej pravidelnej podpory, prípadne zabezpečiť ručiteľa.
Výzvy a budúcnosť nájomného bývania
Hoci sa v posledných rokoch na Slovensku intenzívne hovorí o bytovej kríze a nedostatku dostupného bývania, najmä pre mladých ľudí a rodiny, štátom podporované nájomné bývanie predstavuje krok správnym smerom. Na rozdiel od západnej Európy, kde nájomné byty tvoria významný podiel bytového fondu, na Slovensku až 90 % obyvateľov vlastní svoje bývanie. Táto realita môže brzdí mobilitu pracovnej sily, keďže ľudia sú menej ochotní sťahovať sa za lepšími pracovnými príležitosťami.
Napriek tomu, že zákon o podpore nájomného bývania je účinný už od júla 2022, v súčasnosti stále chýbajú dostupné byty. Systém by mala zastrešovať Agentúra štátom podporovaného bývania, ktorej členmi budú investiční partneri schválení vládou. Prenajímateľom však nebude priamo štát, ale samostatná právnická osoba.
Je dôležité poznamenať, že aj v prípade štátom podporovaného nájomného bývania budú platiť prísnejšie pravidlá ako pri bežných trhových nájmoch, vrátane podmienok pri výpovedi z nájmu. Maximálna výška nájomného sa bude každoročne zvyšovať o infláciu a zohľadňovať sa bude aj priemerná nominálna mzda a rast cien stavebných prác. V skutočnosti tak výška nájomného za "štátny" byt môže byť veľmi podobná výške bežných trhových nájmov, čo vyvoláva otázky o skutočnej dostupnosti tohto typu bývania v budúcnosti.