Problém nájomných vzťahov v reštituovaných bytových domoch a potreba zabezpečenia náhradného bývania pre dotknutých nájomníkov predstavujú dlhodobú výzvu pre slovenské samosprávy, štát a predovšetkým pre samotných občanov. Snahy o usporiadanie týchto vzťahov sa tiahnu už od 90. rokov minulého storočia, pričom zavedenie nového zákona v roku 2011 a s ním spojené finančné prostriedky na obstaranie náhradných nájomných bytov malo priniesť úľavu. Napriek snahám o riešenie, situácia zostáva zložitou a vyvoláva rôzne pohľady a názory na jej usporiadanie.
Legislatívny rámec a jeho dôsledky
V roku 2011 bol prijatý zákon, ktorý mal za cieľ usporiadať nájomné vzťahy a zmierniť krivdy spôsobené minulým režimom a reštitúciami z 90. rokov. Tento zákon vyčlenil finančné prostriedky na obstaranie náhradných nájomných bytov s regulovaným nájomným a zároveň stanovil povinnosť mestám a obciam zabezpečiť tieto byty. V rámci legislatívy boli stanovené aj konkrétne dotácie, ako napríklad tisíc eur za meter štvorcový, 5 800 € na technickú vybavenosť na jeden byt a až 10 800 eur na obstaranie pozemku na jeden byt. Dôležité je, že zákon neobmedzoval cenu bytov, ktoré sa mali obstarať, výškou dotácie.
Z pohľadu nájomníkov, ktorí v takýchto domoch bývajú, je však riešenie upravené v zákone často vnímané ako neprijateľné. Nájomníci argumentujú, že nenesú vinu za to, že štát znárodňoval súkromný majetok, 40 rokov ho používal ako vlastný a následne ho v rámci reštitúcií vrátil aj s nájomníkmi. Užívateľské práva získali od štátu legálne a v dobrej viere, pričom pri sťahovaní netušili, že byty raz budú reštituované. Štát priamo podporil bývanie ostatným spoluobčanom prostredníctvom dotácií na družstevnú výstavbu a iných opatrení, ktoré umožnili drvivej väčšine občanov stať sa vlastníkmi svojich domovov. Nájomníci v reštituovaných domoch sa však na tomto procese nemohli zúčastniť.
Samosprávy v patovej situácii: Bratislava a Trnava
Problém náhradných nájomných bytov je najvypuklejší v hlavnom meste, kde má samospráva za úlohu zabezpečiť bývanie pre 580 uchádzačov. Primátor Bratislavy Ivo Nesrovnal poukázal na to, že Bratislava sa ocitla v patovej situácii, čiastočne aj kvôli tomu, že nemá vlastný stavebný úrad, pričom stavebné úrady sú v mestských častiach, ktoré sú často proti výstavbe. Zároveň sa spomína, že bývalé vedenie mesta zanedbalo svoju povinnosť zabezpečiť náhradné bývanie nájomníkom z reštituovaných domov, pričom lehota na zabezpečenie bola do konca roka 2016. V dôsledku toho musí Bratislava od nového roka doplácať majiteľom reštituovaných domov rozdiel medzi regulovaným a trhovým nájomným, na čo bolo v mestskom rozpočte na rok 2017 vyčlenených tri milióny eur.
V Trnave situácia zatiaľ nie je taká akútna. Po výpovediach od vlastníkov reštituovaných bytových domov požiadalo o bytovú náhradu len šesť rodín, pričom v Trnave žije v reštituovaných bytoch asi dvadsať rodín. Mesto Trnava vystavilo žiadateľom rozhodnutia o pridelení bytovej náhrady, pričom podľa zákona im musí byty prideliť do konca roka 2016. Vlastníci reštituovaných bytových domov majú zákonnú možnosť každoročne zvyšovať nájomné o dvadsať percent. Mesto Trnava plánuje požiadať o dotáciu na zabezpečenie výstavby alebo kúpy bytov a rozhodnutie o forme obstarania bytov (výstavba alebo kúpa) sa bude odvíjať od počtu žiadostí.
Kritika zákona a hľadanie alternatív
Tadeus Patlevič, predseda občianskeho združenia Právo na bývanie, ktoré združuje nájomníkov v reštituovaných bytoch, vyjadril skepsu voči nadšeniu štátneho tajomníka a primátora. Podľa jeho slov sa vláda a mesto snažia naplniť "literu zákona, ktorý je zlý, nespravodlivý a komplikovaný". Zákon je podľa neho päť rokov v praxi nerealizovateľný, pretože je príliš drahý, a spôsobuje nespokojnosť nájomníkom, vlastníkom aj mestským častiam. Občianske združenie Právo na bývanie už päť rokov vedie dialóg so štátom a jeho inštitúciami, predkladá svoje názory, pripomienky a návrhy na riešenie, ktoré by podľa nich predstavovali menšiu záťaž na štátne financie.
Solga2006, sľuby o nájomných bytoch.mpg
Zásadné pripomienky združenia k zákonu zahŕňajú:
- Ignorovanie príčin problému: Zákon sa snaží riešiť nájomníkov ako sociálne prípady, pričom ignoruje fakt, že si situáciu nespôsobili sami, ale spôsobil im ju štát. Štát znárodňoval domy a uzatváral nájomné zmluvy, pričom pri reštitúciách tento fakt ignoroval a vrátil domy aj s nájomníkmi.
- Neadekvátne riešenie pre nájomníkov: Zákon umožňuje vlastníkom vypovedať existujúce nájomné vzťahy bez primeranej náhrady. Právne predpisy rušia legitímne nadobudnuté práva nájomníkov. Tí, ktorí nespĺňajú majetkové kritériá, prichádzajú o náhradu bez akýchkoľvek kompenzácií. Tí, ktorí kritériá spĺňajú, získajú náhradný byt, ktorý však spĺňa technické parametre sociálneho bytu, teda de facto len sociálny byt nižšieho štandardu.
- Diskriminácia a nespravodlivosť: Zákon trestá nájomníkov, ktorí si svojou prácou alebo dedičstvom získali určitý majetok. Títo občania majú prísť o svoje úspory či dedičstvo, aby korigovali chyby štátu. Majetkové kritériá sú diskriminačné a nespravodlivé, pričom mechanické súpisy majetku nemusia znamenať, že deklarovaný majetok je reálne možné použiť na získanie bývania.
- Nedostatočné zohľadnenie ľudského faktora: Zákon predpokladá nútené sťahovanie, ale nerieši, že sa mnohí nájomníci budú musieť zbaviť časti svojho bytového zariadenia, alebo že ich zariadenie nebude v novom byte použiteľné. Sťahovanie, najmä pre starších ľudí, bude psychicky náročné a odrazí sa na ich zdraví.
- Neistota a možnosť deregulácie: Zákon umožňuje podať žiadosť o náhradný sociálny byt len v prípade výpovede zo strany vlastníka. Ak vlastník výpoveď nedá, nájomník nemá nárok na nič. Zákon predpokladá reguláciu nájomného len do roku 2015, po ktorom sa očakáva úplná deregulácia. Vlastník tak môže počkať do roku 2016 a potom zvýšiť nájomné nerealisticky.
Snahy o systémové riešenia a dostupnosť bývania
Napriek kritike zákona a zložitosti situácie, hlavné mesto Bratislava sa pustilo do viacerých opatrení na podporu bývania. Jedným z nich je dohoda s developermi, na základe ktorej mesto získa do vlastníctva päť percent bytov, ktoré developeri postavia vďaka zmene územného plánu. V apríli bolo dokončené hlavné mesto výstavbu bytového domu so 103 nájomnými aj náhradnými bytmi na Muchovom námestí v Petržalke. Tento projekt je vnímaný ako dôležitý míľnik pre rozvoj nájomného bývania v Bratislave.
Okrem toho, magistrát podpísal s Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania a investičnými partnermi memorandum o spolupráci pri podpore výstavby nájomného bývania. Cieľom tohto memoranda je identifikovať vhodné lokality, poskytovať súčinnosť pri územnoplánovacích procesoch a povoľovacích konaniach, a vytvárať podmienky a nástroje na rozvoj štátom podporovaného nájomného bývania. Zameranie sa na túto kategóriu bytov môže významne pomôcť zlepšiť dostupnosť bývania pre obyvateľov, ktorí nespĺňajú kritériá pre mestské nájomné byty a zároveň nedosiahnu na komerčný nájom. Poisťovňa KOOPERATIVA, ako prvý súkromný partner v systéme štátom podporovaného nájomného bývania, vyjadrila potešenie z možnosti pripojiť sa k iniciatíve, ktorá prináša nový impulz do zvyšovania dostupnosti nájomných bytov.
Budúcnosť a potreba dialógu
Dvojročné obdobie od prijatia zákona naznačuje, že riešenie problému náhradných nájomných bytov a reštituovaných bytových domov je komplexné a vyžaduje si neustály dialóg medzi všetkými zainteresovanými stranami - štátom, samosprávami, vlastníkmi nehnuteľností a predovšetkým nájomníkmi. Je nevyhnutné hľadať riešenia, ktoré sú nielen legislatívne podložené, ale aj spravodlivé, finančne udržateľné a predovšetkým zohľadňujú ľudský rozmer problematiky.
Finančná kompenzácia, navrhovaná Občianskym združením Právo na bývanie, sa javí ako rýchlejšie, spravodlivejšie a pre štát finančne výhodnejšie riešenie, ktoré by mohlo predísť ďalším krívdám. Je dôležité si uvedomiť, že bývanie je základné ľudské právo a prístup k nemu podmieňuje prístup k ostatným základným právam a dôstojný život. Riešenie problému by sa malo zakladať na princípe, že krivda sa krivdou naprávať nemá.