Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou zhodnotenia. Prenájom bytu sa javí ako ideálna voľba uchovať silu peňazí a vytvoriť si pasívny príjem. Prenajať byt znamená pre jeho vlastníka dočasne sa vzdať práva užívať ho v prospech inej osoby - nájomcu, no na druhej strane znamená tiež oprávnenie inkasovať od nájomcu nájomné. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Právny rámec prenájmu a zmluvné vzťahy
Prenájom bytu či rodinného domu sa riadi vopred určenými pravidlami, ktoré musí majiteľ dodržiavať. Základným pilierom každého prenájmu je zmluva.
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán: Jasne identifikovať prenajímateľa a nájomcu.
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Presné označenie nehnuteľnosti, vrátane údajov z katastra nehnuteľností, a špecifikácia, ako bude byt využívaný. Pri prenájme bytu, zmluva musí obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
- Výška nájomného: Dohodnutá suma za užívanie nehnuteľnosti. Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, čiže termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť.
- Výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu: Náklady na energie a služby, ktoré súvisia s užívaním bytu, a spôsob ich výpočtu (oddelene od nájmu).
Hoci zákon nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy (okrem osobitných prípadov, ako je nájom nebytových priestorov), odporúča sa ju uzavrieť písomne pre zvýšenie právnej istoty. Táto zmluva chráni obe strany a pomáha predchádzať možným problémom.
Povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Kľúčové je zabezpečiť si kvalitného nájomcu. Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte si pri jeho výbere dať záležať. Existujú bezproblémoví nájomcovia, len treba mať trpezlivosť pri ich hľadaní. Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií.
Povinnosti nájomcu:
- Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty.
- V prípade nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu.
- Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú.
- Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa.
- Ak bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov.
Povinnosti prenajímateľa:
- Prenajímateľ je povinný nedostatky v byte odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu vynaložených nákladov.
- Platí to aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu.
- Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Prenájom bytu rozširuje počet rizík spojených s užívaním bytu nájomníkom. Poistenie zodpovednosti je veľmi dôležitým typom poistenia. Je predovšetkým v záujme vás ako majiteľa nehnuteľnosti, aby ste mali dostatočnú, a teda čo najširšiu poistnú ochranu. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti.
- Prenajímateľ má právo vypovedať zmluvu za určitých okolností. Dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať zmluvu okamžite, môžu byť napríklad neuhradenie nájomného.
Dokumentácia pri prenájme
Správna dokumentácia je kľúčová pre hladký priebeh prenájmu a predchádzanie sporom. Tu sú niektoré dôležité dokumenty:
- Nájomná zmluva: Ako už bolo spomenuté, je to základný dokument.
- Preberací protokol: Toto je najdôležitejší dokument pri sporoch. Popisuje stav nehnuteľnosti ako aj stav a počty inventáru či zariadenia bytu. Spisuje sa na začiatku a na konci nájmu a jeho prílohou je fotodokumentácia. Je to najjednoduchší a najefektívnejší spôsob dokumentovania závad a poškodení pri prenájme nehnuteľnosti.
- Protokol o odovzdaní a prevzatí kľúčov: Tento dokument slúži ako potvrdenie pri odovzdávaní kľúčov prenajímateľom nájomcovi a naopak. Popisuje presný počet a druh kľúčov, ktoré boli odovzdané.
- Potvrdenie o platbe v hotovosti: V niektorých prípadoch je potrebné zaplatiť v hotovosti (kaucia, provízia a iné). Aby sa zabránilo zbytočným nedorozumeniam a komplikáciám, odporúčame v takomto prípade na potvrdenie platby tento dokument. Prijímateľ v ňom potvrdzuje prebratie platby v hotovosti od platiteľa. A máte to, ako sa hovorí, čierne na bielom.
- Daňová evidencia: Chronologické sledovanie príjmov a výdavkov daňovníka, ktorý nemusí dodržiavať ustanovenia zákona o účtovníctve. Takýto prehľad financií je však praktickým nástrojom aj pre samotného prenajímateľa, aby si vedel zhodnotiť, či sa mu prenajímanie vôbec oplatí.
Ako napísať list k nájomnej zmluve – návod krok za krokom | Postupy písania
Daňové povinnosti prenajímateľa
Príjem z prenajímania nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom, preto ho prenajímatelia musia uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.
Prenajímanie ako fyzická osoba - nepodnikateľ:
- Ak je ročný príjem z prenájmu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %.
- Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky, ktoré preukázateľne súvisia s dosahovaním príjmov z prenájmu. Medzi takéto výdavky patria napríklad:
- Výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti (energie ako pitná a úžitková voda, teplo na kúrenie, elektrická energia a plyn).
- Výdavky na ostatné služby (použitie výťahu, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, odvádzanie odpadovej vody, odvoz smetí, čistenie žúmp a komínov, koncesionárske poplatky, internet).
- Príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom (napr. chladnička, práčka, televízor), ak sú uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Daň z nehnuteľnosti.
- Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, výdavky na kúpu bytu či paušálne výdavky (okrem prípadu, ak si uplatníte paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov, ktoré zahŕňajú všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie).
- Ak je suma príjmu z prenájmu vyššia ako 2 461,41 €, musí si prenajímateľ podať daňové priznanie typu B.
- Oslobodenie od dane: Príjem z prenájmu nehnuteľností do výšky 500 € je v danom zdaňovacom období oslobodený od dane. Toto oslobodenie sa uplatňuje kumulatívne.
- Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí manželom, môžu si príjmy rozdeliť v pomere, ktorý im najviac vyhovuje. V tomto pomere si následne rozdelia aj výdavky. Každý z manželov si potom môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 €.
Prenajímanie ako živnostník:
Ak fyzická osoba - prenajímateľ poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti aj iné, ako len základné služby (napr. upratovanie, donášku jedla a pod.), môže potrebovať živnostenské oprávnenie. V takom prípade sa naňho vzťahujú iné pravidlá týkajúce sa odvodov a účtovníctva.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Ak prenajímate nehnuteľnosť (okrem pozemku) a nie ste registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatne zárobkovej činnosti, vzniká vám povinnosť sa registrovať. Táto povinnosť sa opiera o zákon § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov. V prípade, že sa rozhodnete riskovať a registráciu nevykonáte, hrozí vám pokuta. Finančná správa si vie z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní.
Registračná povinnosť vzniká do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Žiadosť o registráciu sa predkladá na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu.
Dôležité upozornenia k registrácii:
- Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu, ak ste už registrovaný.
- V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, a táto časť nehnuteľnosti nepredstavuje samostatnú bytovú jednotku podľa stavebného zákona, nemusíte sa registrovať, pokiaľ táto časť neplní hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu.
- Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme.
- V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu (uvedený ako prenajímateľ v zmluve).
Zmeny v počte osôb a ich vplyv
Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. § 11 (9). Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Zmena počtu osôb v domácnosti má vplyv na výpočet úhrady za niektoré služby spojené s bývaním. Ak vlastník byt iba prenajíma a neužíva ho, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu aj svoju aktuálnu adresu, prípadne každú jej zmenu. Správcu treba informovať aj o tom, ako sa vlastník bude zúčastňovať zhromaždení alebo schôdze vlastníkov bytov, či osobne, alebo splnomocní nájomcu. Hlasovacie právo za byt totiž prináleží vlastníkovi bytu a nie nájomcovi. Akékoľvek porušenia zásad bývania v dome rieši správca s nájomcom, ale aj vlastníkom, ktorý mu musí poskytnúť údaje o tom, ako sa s ním má skontaktovať v prípade potreby.
Príprava bytu na prenájom
Chcete predať nehnuteľnosť? Prenájom bytu je čoraz obľúbenejším spôsobom vedľajšieho zárobku aj medzi Slovákmi. Sú to pravidelné peniaze a bez väčšej námahy. Ale aj v tomto type podnikania platia isté povinnosti, ktoré treba dodržiať. Pochopiteľne, vaša cesta za výhodným prenajímaním začína uprataním a prípravou bytu. Musí sa dať, ako sa vraví, do „pucu“. Len tak máte šancu na trhu zaujať a osloviť čo možno najserióznejšieho a najspoľahlivejšieho nájomcu. Pokiaľ sa rozhodnete ísť cestou realitnej kancelárie a nehľadáte si potenciálnych záujemcov vlastnými silami, realitný maklér vám urobí tzv. home staging - profesionálna príprava bytu na fotenie a prezentáciu. Pekne uprataný byt vám dá aj pekné fotky.
Po uprataní a príprave bytu na prenájom si dobre premyslite svoje podmienky. Hlavne to, komu by ste svoj byt prenajali najradšej. Niekto napríklad uprednostňuje rodiny s malými deťmi, niekto iný zase byt prenajme iba študentom alebo zaneprázdnenému manažérovi. Cena prenájmu je však rovnako dôležitá a treba si ju dobre premyslieť. Dobrým nápadom, ktorým by ste mali začať, je prezrieť si na internete ceny podobných bytov vo vašej lokalite. Cena výslednej sumy za prenájom bude aj s elektrinou alebo elektrinu si dáte zaplatiť zvlášť? Toto všetko treba dobre zvážiť. Preto určite nič nepokazíte, ak sa v tejto veci poradíte s realitným maklérom.
Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, že neprilákate veľa nájomníkov. Ak budete prenajímať zariadený byt, sú nájomníci vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov.
Daňová evidencia a účtovníctvo
Daňovník je povinný uchovávať evidenciu preukazujúcu príjmy z prenájmu a výdavky s nimi spojené po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť daň. Hoci prenajímateľ nie je účtovnou jednotkou v zmysle zákona o účtovníctve, zákon o dani z príjmov mu umožňuje vykázať základ dane prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa daňovník rozhodne účtovať, je povinný postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.
Paušálne výdavky: Ak daňovník neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže si uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov z prenájmu. V týchto paušálnych výdavkoch sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie.
Daňové výdavky: Okrem už spomenutých výdavkov na energie a služby, do daňových výdavkov možno zahrnúť aj:
- Výdavky na cesty súvisiace s výberom nájmu a údržbou nehnuteľnosti.
- Odpisy z hmotného majetku využívaného na prenájom.
- Úroky z úverov na obstaranie dlhodobého hmotného majetku až do dňa zaradenia majetku do používania.
- Splátky úveru na obstaranie nehnuteľnosti nie sú daňovým výdavkom, pretože predstavujú splátku výdavku na obstaranie hmotného majetku, ktorý sa odpisuje.
Odpisy nehnuteľnosti: Ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, príjem z prenájmu predstavuje príjem z podnikania a v tomto prípade si daňovník môže zahrnúť do daňových výdavkov aj daňové odpisy. Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, príjem z prenájmu sa považuje za príjem z prenájmu a daňovník môže uplatňovať daňové odpisy spolu s ostatnými preukázateľnými výdavkami na údržbu a prevádzku nehnuteľnosti.
Prenájom časti nehnuteľnosti: V prípade, že daňovník prenajíma len časť bytu, do daňových výdavkov si môže zahrnúť len pomernú časť uvedených výdavkov.
Zánik nájmu
Nájom zaniká uplynutím doby, ak bol dohodnutý na určitú dobu, alebo výpoveďou, ak bol dohodnutý na dobu neurčitú. Pri nájme bytu alebo nebytového priestoru musí byť výpoveď písomná.
Daňová strata
Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nie je možné vykazať daňovú stratu.