Vlastníci bytov a nebytových priestorov každoročne v tomto období očakávajú ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Toto vyúčtovanie, ktoré okrem iného zahŕňa informácie o spotrebe vody, nákladov na teplo či prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, je kľúčovým dokumentom pre pochopenie finančného hospodárenia spojeného s bývaním. Vlastníci sú podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Výška týchto mesačných zálohových predpisov by mala byť nastavená tak, aby pokryla vyššie uvedené náklady. Správu o činnosti správcu za predchádzajúci rok, prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovanie má povinnosť vlastníkom predložiť správca a táto povinnosť mu vyplýva zo samotného BytZ. Konkrétne ide o ustanovenie § 8a ods. 2 BytZ, v ktorom je stanovený rámcový termín, do ktorého je správca bytového domu povinný vyúčtovanie vlastníkom vykonať a predložiť, a to najneskôr do 31. mája príslušného roka za predchádzajúci rok, spolu so správou o svojej činnosti. Mnohí vlastníci však môžu ročné vyúčtovanie dostať skôr, najmä ak správca alebo dostane od dodávateľov energií všetky potrebné podklady k vyhotoveniu ročného vyúčtovania v skorších termínoch. V prípade spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je vyššie uvedená povinnosť ustanovená v § 7b ods.
Tento rok otriasla médiami informácia o zvyšovaní cien energií, a preto sa mnohí vlastníci obávajú, že sa to odrazí v aktuálnych vyúčtovaniach. Ročné vyúčtovania sa však vykonávajú za predchádzajúci rok, v tomto prípade za rok 2021, preto zvyšovanie cien energií bude mať dopad až na budúcoročné vyúčtovanie, ktoré vlastníci obdržia v roku 2023 za rok 2022. Každé ročné vyúčtovanie vyzerá inak a pre laika je ťažké sa v ňom vyznať. Mnohí vlastníci preto netušia, prečo im vznikol napríklad nedoplatok v konkrétnej výške. Každý vlastník má právo sa obrátiť na správcu bytového domu, prípadne na predsedu spoločenstva, ak má pocit, že vyúčtovanie nebolo vyhotovené správne. Rovnako má každý vlastník právo podať reklamáciu ročného vyúčtovania, ktorú si môže uplatniť v zmysle § 599 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka do 24 mesiacov, pričom túto lehotu nie je možné skracovať ani v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov. Prax mnohých správcov je však taká, že vlastníkom dajú možnosť podať reklamáciu iba do 30-tich dní, čo nie je v súlade s vyššie uvedenou platnou legislatívou, preto by si na takúto informáciu mali vlastníci pozor. Naskytá sa však otázka, či má lehota podania reklamácie v časovom horizonte 24 mesiacov vôbec zmysel z praktického hľadiska. Z pohľadu správcu, v ktorého záujme je čo najskoršie zaslanie prípadných preplatkov či vyúčtovanie nedoplatkov jednotlivých vlastníkov uloženie 24 mesačnej lehoty na podanie reklamácie je nepraktické. Dôvodom je najmä skutočnosť, že ak vlastník môže reklamovať vyúčtovanie do 24 mesiacov, medzičasom správca vyhotoví vyúčtovanie aj za ďalší rok, čo by v praxi znamenalo, že je potrebné urobiť následnú opravu aj najnovšieho vyúčtovania. Správca alebo predseda musí reklamáciu v zmysle § 18 ods. 4 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa vybaviť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby vzniknutej na strane správcu, musí správca vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie. Správca bytového domu je povinný vyhotoviť opravné vyúčtovanie aj v prípade, ak nespôsobil chybu v ročnom vyúčtovaní on. Napríklad ak vlastník nahlásil správcovi nesprávny stav vodomeru, správca musí vykonať nápravu. V takomto prípade odporúčame správcom, aby si do cenníka služieb nad rámec poplatku za výkon správy zakomponovali poplatok za opravné vyúčtovanie nie chybou správcu.
Kde začať pri nedoručení vyúčtovania?
Ak ste majiteľkou bytu a ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu nedorazilo, prvým krokom by malo byť obrátiť sa priamo na správcu bytového domu. Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (BytZ) je správca povinný predložiť vlastníkom vyúčtovanie najneskôr do 31. mája kalendárneho roka za predchádzajúci rok. Ak bola táto lehota prekročená, je potrebné správcu písomne vyzvať na dodanie vyúčtovania. V prípade, že dom spravuje správca (firma alebo fyzická osoba), reklamáciu treba adresovať jemu. Ak nereaguje alebo s rozhodnutím nesúhlasíte, ďalším krokom môže byť obrátenie sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Lehota na podanie reklamácie je obvykle 30 dní od doručenia vyúčtovania, ale podať ju môžete aj po tomto termíne, pričom maximálna lehota na reklamáciu je 24 mesiacov od doručenia vyúčtovania.
Nepozdáva sa vám ročné vyúčtovanie nákladov na bývanie? Ako ho reklamovať?
V prípade spoločenstva vlastníkov bytov je reklamáciu potrebné adresovať ich dozornému orgánu - rade. Ideálne je zaslať ju s doručenkou do vlastných rúk, najlepšie každému členovi rady v dome a z dôvodu právnej istoty aj predsedovi. Ak je rada nečinná, alebo ak správca nereaguje, môžete sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu.
Obsah a práva vlastníka pri vyúčtovaní
V súčasnosti neexistuje právny predpis, ktorý by uceleným spôsobom upravoval obsah vyúčtovacej faktúry. Z vyúčtovania by však malo byť zrejmé, aké položky sú predmetom vyúčtovania, náklad na celý objekt a spôsob jeho rozpočítania, ako aj náklad na konkrétny byt. Vlastníci majú právo nahliadnuť do všetkých dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Zákon presný spôsob nahliadnutia nestanovuje, ale to neznamená, že právo vlastníka môže byť znemožnené. Ak existuje právo, tomu zodpovedá aj povinnosť spoločenstva alebo správcu umožniť vlastníkovi prístup k dokumentom.
Rozpočítanie nákladov na vykurovanie na plochu je už minulosťou. V zmysle zákona č. 100/2014, ktorým sa menil a dopĺňal zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike, všetky bytové domy, ktoré majú celkovú podlahovú plochu viac ako 500 m2 a sú zásobované centrálnym zdrojom tepla, musia byť od 1. júla 2017 vybavené meracími zariadeniami.
Rozpočítavanie nákladov a fond opráv
Kritérií, podľa ktorých sa vypočítava vyúčtovanie nákladov, je viac. Sú to vstupné faktúry z minulosti, predpokladané výdavky, pričom veľké slovo tu majú vlastníci. To však neznamená, že ich hlasovanie nemá zohľadňovať zákon, ktorý na viacerých miestach odkazuje na mieru využívania jednotlivých častí bytového domu. Napríklad, podľa § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Výška mesačných zálohových predpisov by mala byť nastavená tak, aby pokryla náklady.
Dôležité aspekty pri reklamácii a sporoch
Odpojiť vlastníčku bytu od vody a kúrenia bez jej vedomia kvôli nedoplatku 40 eur nie je podľa princípu proporcionality, primeranosti alebo inak - slušnosti, a teda je v rozpore s dobrými mravmi. Podľa právnych názorov môže ísť dokonca o trestný čin, o to viac, ak existujú aj iné, legálne cesty. Spoločenstvo nemôže dať byt do dražby kvôli nedoplatku 40 eur, je to v rozpore s § 3 ods. 3 Občianskeho zákonníka.
V prípade preplatkov z vyúčtovania za byt nie je predmetom dane z príjmov podľa Zákona o dani z príjmov. Tento preplatok, aj keď predstavuje z finančného hľadiska pre vás príjem, sa neuvádza v daňovom priznaní.
Ak ste správcom bytového domu, ste povinní najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.
V prípade pochybností o správnosti vyúčtovania alebo pri nedoručení vyúčtovania v zákonnej lehote je dôležité konať. Prvým krokom je vždy kontaktovať správcu alebo predsedu spoločenstva. Ak nedôjde k náprave, nasledujú kroky ako podanie reklamácie, prípadne podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo obrátenie sa na súd. Vlastník má právo na preplatky, ktoré mu musia byť vrátené v lehote do 30 dní od doručenia vyúčtovania, pokiaľ nie je v zmluve o výkone správy dohodnuté inak. Ak na účte bytového domu nie je dostatok peňazí, správca nie je majiteľom účtu a preplatok nemusí byť okamžite vrátený, ale vlastníci by mali byť o tejto skutočnosti informovaní.
Bežné problémy a ich riešenia
Častým problémom je nejasnosť v rozpočítavaní nákladov, najmä pri energiách a vode. Vlastníci by mali venovať pozornosť dátumom počiatočných a koncových stavov meračov, spôsobu rozúčtovania položiek a správnosti plôch. V prípade nejasností alebo nesúhlasu s vyúčtovaním je dôležité podať reklamáciu v zákonnej lehote. Niekedy sa stáva, že správcovia účtujú poplatky za vystavenie ročného vyúčtovania, archiváciu dokumentov či evidenciu úverov. Tieto položky môžu byť neoprávnené, ak nie sú odsúhlasené vlastníkmi alebo nie sú súčasťou zmluvy o výkone správy.
V prípade sporov, kde správca nereaguje alebo postupuje protizákonne, je dôležité mať k dispozícii všetky relevantné dokumenty a písomnú komunikáciu. Vlastník má právo na informácie a prístup k dokumentom, ktoré sa týkajú správy jeho majetku.
Pri riešení sporov týkajúcich sa vyúčtovania je dôležité poznať svoje práva a povinnosti vyplývajúce zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ako aj z Občianskeho zákonníka. V prípade potreby je vhodné vyhľadať právnu pomoc.
Správca bytového domu je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.
Preplatky z vyúčtovania za byt nie sú predmetom dane z príjmov podľa Zákona o dani z príjmov. Tento preplatok, aj keď predstavuje z finančného hľadiska pre vás príjem, sa neuvádza v daňovom priznaní.
Pri vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu, ak vám bol vyúčtovaný preplatok, ktorý nebol uhradený v plnej výške podľa vyúčtovania, a oznámenie správcu je nezrozumiteľné, odporúčame sa oboznámiť so zmluvou o výkone správy. V prípade, že preplatok nebude uhradený a správca zrejme konal aj u ostatných vlastníkov bytov (krátil preplatky), treba kontaktovať Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu.
tags: #ako #postupovat #ked #mi #nedorucili #vyuctovanie