Kúpa pozemku môže byť z investičného hľadiska výhodná, no jeho budúce využitie a zhodnotenie závisí od druhu pozemku a platných pravidiel. Rozdiely medzi stavebnými a poľnohospodárskymi pozemkami ovplyvňujú nielen cenu, ale aj možnosti delenia, výstavby a dedenia. Najvhodnejšia je kúpa stavebných pozemkov, ktoré sú síce drahšie, ale ich zhodnotenie je istejšie. Hoci poľnohospodárska pôda alebo lesný pozemok môžu byť zaujímavou investíciou z hľadiska nižšej ceny, stavebné pozemky sú, boli a zrejme aj budú drahšie, ale ich zhodnotenie je istejšie. Navyše sú možnosti nakladania so stavebným pozemkom flexibilnejšie. Dá sa využiť na stavbu a potom predať, môže sa predať ako stavebný pozemok alebo ostať v rodine a dediť sa z generácie na generáciu.
Rozdelenie a obmedzenia pozemkov: Kľúčové rozdiely
Na poľnohospodársku pôdu, ktorá sa nachádza v extraviláne, platí zákaz drobenia pozemkov. Znamená to, že sa nesmie deliť na parcely menšie ako 3 000 metrov štvorcových (m2) a rovnako nesmie vzniknúť k jednotlivej parcele ani spoluvlastnícky podiel, ktorý by predstavoval menšiu výmeru. Rovnaké obmedzenia platia aj pre lesné pozemky, kde je hraničná minimálna výmera 5 000 m2.
To, samozrejme, nevylučuje lesné pozemky alebo poľnohospodársku pôdu z kategórie potenciálne výhodných investícií, ale oplatí sa vopred myslieť na to, že v prípade delenia majetku alebo dedičského konania nebudú môcť byť pozemky rozdelené rovným dielom medzi spolumajiteľov, respektíve dedičov.
Kým poľnohospodársku pôdu v extraviláne je možné deliť iba za účelom výstavby, k čomu musí byť vopred schválený územný plán alebo územné rozhodnutie, iné pravidlá platia pre pôdu v obci, respektíve v meste. Tam sa dá orná pôda či záhrada rozdeliť bez podobných obmedzení, je teda zaujímavou investíciou vzhľadom na súčasné masívne rozširovanie obytných zón. Možný je aj jej ďalší predaj po častiach.
Kúpiť poľnohospodársku pôdu na periférii za nízku cenu môže byť dobrou investíciou, ak je šanca, že by pozemky mohli byť prekvalifikované na stavebné. Podľa odborníčky je však vhodné sa pri takejto kúpe obrátiť na skúseného realitného makléra, ktorý ovláda miestne plány výstavby aj spôsob uvažovania kompetentných ľudí o budúcnosti danej lokality.
Investícia do lesa: Výhody, nevýhody a legislatíva
Možnou investíciou je aj kúpa lesa. V lese sa však dá stavať iba na základe stavebného povolenia, ak by ho stavebný úrad vydal, čo je však málo pravdepodobné, keďže ochrana lesov obsahuje veľa zakázaných alebo obmedzených činností.
Zhodnotiť vlastníctvo lesa ťažbou dreva tiež nie je jednoduché. Za hospodárenie v lese je zodpovedný odborný lesný hospodár a využívať drevo z neho sa môže len po vyznačení ťažby a na základe písomného súhlasu odborného lesného hospodára. Ťažba kvalitného dreva je však možná v priemere raz za sto rokov v čase rubnej zrelosti porastu.
Výstavba na lesnom pozemku: Proces a legislatívne kroky
Zaujímalo by Vás ako je možné docieliť výstavbu na lesnom pozemku? V tomto článku sa zameriame práve na vyriešenie tejto otázky a rozoberieme si presný postup tzv. vyňatia lesného pozemku.
V zmysle § 54 Stavebného zákona stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu. Stavebné povolenie nie je potrebné tam, kde zákon uvádza, že postačí ohlásenie alebo vtedy, ak zákon výslovne hovorí o tom, že sa na uskutočnenie stavby nevyžaduje ani ohlásenie, ani povolenie.
Predmetom nášho článku je zodpovedanie na otázku, ako by to bolo práve s vyňatím takého v písm. d) spomenutého lesného pozemku, ktorý sa nachádza mimo zastavaného územia obce. Pokiaľ ide o proces vyňatia lesného pozemku na stavebné účely, stavebný zákon v § 43h ods. 2 odkazuje pri lesnom pozemku na zákon č. 61/1977 Zb. Tento zákon však bol nahradený novým predpisom, a síce zákonom č. 326/2005 Z.z.
Ustanovenie § 5 ods. 1 zákona o lesoch stanovuje základné pravidlo, podľa ktorého lesné pozemky možno využívať na iné účely ako na plnenie funkcií lesov, ak príslušný orgán štátnej správy lesného hospodárstva, po predchádzajúcom stanovisku dotknutých orgánov štátnej správy, rozhodne o ich dočasnom vyňatí alebo trvalom vyňatí z plnenia funkcií lesov (ďalej len „vyňatie“), alebo o obmedzení využívania funkcií lesov na nich (ďalej len „obmedzenie využívania“), ak tento zákon neustanovuje inak.
Návrhy územných plánov obcí, vrátane návrhov ich zmien alebo doplnkov, ak sa týkajú lesných pozemkov alebo môžu ovplyvniť funkcie lesov, musia byť pred schválením odsúhlasené príslušným orgánom štátnej správy lesného hospodárstva. Súhlas môže obsahovať podmienky, ktoré sú obstarávatelia povinní zapracovať do dokumentácie. Čiže obec, i keď ako subjekt jediný oprávnený prijať prostredníctvom obecného zastupiteľstva zmenu územného plánu, je povinná vyžiadať si pred týmto úkonom súhlas príslušného orgánu. Nejde o odporúčanie, či stanovisko, ale výslovne o súhlas. Tento súhlas sa však vydá po stanovisku dotknutých orgánov štátnej správy.
Existujú dve hlavné cesty, ako sa môže lesný pozemok vyňať na stavebné účely:
- Individuálna žiadosť fyzickej osoby o trvalé vyňatie pozemku podľa § 7 ods. 2 zákona o lesoch.
- Žiadosť obce v rámci procesu schvaľovania územnoplánovacej dokumentácie podľa § 6 ods. 2 zákona o lesoch.
Ak je proces schvaľovania zmeny územného plánu stále aktívny, potom obec, ako subjekt, ktorý schvaľuje územný plán, by mohla požiadať príslušný orgán o vydanie súhlasu podľa § 6 ods. 2 zákona o lesoch. Tam ale nie je žiadna lehota na rozhodnutie a v tejto fáze aj tak dôjde k tomu, že pravdepodobne súhlas nevydajú.
Druhá cesta je správne konanie - o vyňatí pozemku, kde už je účastníkom žiadateľ - fyzická, prípadne právnická osoba. Tu, ak má žiadosť všetky náležitosti, musí sa ňou orgán zaoberať a začať konanie, nestačí len odpísať, že nesúhlasí. Rozhodnutie musí mať potrebné náležitosti. Rozhodnutie správnych orgánov musí vychádzať zo spoľahlivo zisteného stavu veci. Toto treba teda dôsledne odlišovať.
Obec by mohla aj z vlastnej iniciatívy, za predpokladu, že by chcela rozširovať zastavené územie, požiadať príslušný orgán o súhlas (nie rozhodnutie o vyňatí).
Trvalé vyňatie lesného pozemku je vlastne zmena druhu pozemku. Orgán ochrany lesného hospodárstva nemôže rozhodnúť len tak, svojvoľne. Proces vyňatia je riadnym správnym konaním, kde prebieha proces, ktorého účastníkom je žiadateľ o vyňatie. Príslušný orgán musí vydať rozhodnutie, ktoré musí riadne odôvodniť. Pri rozhodovaní je tento orgán štátnej správy lesného hospodárstva povinný posúdiť súlad zámeru žiadateľa so zásadami ochrany lesných pozemkov a dodržanie podmienok podľa § 6 ods. 2 a 3 a § 7 ods. 2 a 3 zákona o lesoch.
V rozhodnutí o vyňatí je povinný orgán štátnej správy lesného hospodárstva uviesť:
- Údaje z katastra nehnuteľností a z programu starostlivosti.
- Účel, na ktorý sa rozhodnutie vydalo.
- Druh pozemku, ak rozhodnutím dochádza k jeho zmene (pri vyňatí).
- Výšku náhrady za stratu mimoprodukčných funkcií lesa (§ 9) a to aj pri oslobodení od úhrady (§ 9 ods. 7).
- Podmienky, ktorými sa zabezpečí ochrana lesných pozemkov.
- Podmienky, ktoré vyplývajú z vyjadrenia dotknutého orgánu verejnej správy, vlastníka, správcu alebo obhospodarovateľa lesa.
- Povinnosť žiadateľa o vyňatie zaslať orgánu štátnej správy lesného hospodárstva doklad preukazujúci uhradenie náhrady za stratu mimoprodukčných funkcií lesa podľa § 9 do 15 dní od jej uhradenia.
- Dôvody nesúhlasu s vyňatím a identifikačné údaje osoby, ktorá po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o vyňatí zabezpečí povinnosti podľa § 4b ods. 2 písm.
S odlesňovaním vyňatého pozemku možno začať až po uhradení náhrady za stratu mimoprodukčných funkcií lesa podľa § 9. Ak sa na ďalšie využitie vyňatého lesného pozemku vyžaduje rozhodnutie podľa osobitných predpisov (napr. stavebné povolenie), proces vyňatia teda nie je vecou nejakej neformálnej komunikácie, či oznámenia vo forme listu.
Orgánom štátnej správy lesného hospodárstva, ktorý rozhoduje o súhlase (resp. záväznom stanovisku) pre obec pri územnom plánovaní a tiež o trvalom vyňatí pozemku z lesného fondu je okresný úrad. Dôležité je, aj to, ktorý odbor má právo sa vyjadriť. Podľa nášho právneho názoru by to mal byť pozemkový a lesný odbor, nie odbor starostlivosti o životné prostredie. Aj v prípade vyňatia poľnohospodárskej pôdy rozhoduje pozemkový a lesný odbor. Funkčne príslušný by preto mal byť práve tento odbor. Funkčná príslušnosť znamená, ktorý vnútorný organizačný odbor má jediný právomoc konať a rozhodnúť o určitej veci.
Vzhľadom na uvedené, pokiaľ obec vo veci nekoná, potom má vlastník takéhoto pozemku jedinú možnosť a to podať si žiadosť o trvalé vyňatie pozemku a zmenu jeho druhu podľa § 7 ods. 1 zákona o lesoch. Ako bolo už uvedené, tam musí okresný úrad riadne konať a vydať rozhodnutie.
V tejto súvislosti je namieste spomenúť rozhodnutie Ústavného súdu SR: "Ústavný súd sa hlási k modernej európskej konštitucionalistike, ku ktorej patrí ochrana legitímneho očakávania (legitimate expectation, der Vertrauenschutz). Už z pomenovania legitímne očakávanie vyplýva, že účelom tohto princípu je ochrana súkromných osôb pred nepredvídateľným mocenským zásahom do ich právnej situácie, na vyústenie ktorej do určitého výsledku sa spoliehali. Legitímne očakávanie je užšou kategóriou ako právna istota. Štát, aj keď nekoná retroaktívne alebo nezasiahne do nadobudnutých práv, môže vertikálnym mocenským zásahom, napríklad náhlou zmenou pravidiel, na ktoré sa súkromné osoby spoliehali a ktoré spravidla súvisia s ľudským právom, porušiť legitímne očakávanie ako princíp právneho štátu. Ide o jeden z množstva konkrétnych výrazov princípu materiálneho právneho štátu, v ktorom všetci nositelia verejnej moci vrátane parlamentu sú podriadení ústave a jej princípom. Ťažiskom ústavného systému je jednotlivec a jeho sloboda, do ktorej nemožno arbitrárne zasahovať."
Z pomerne zložitej formulácie ale vyplýva, že aj keď je právomoc rozhodnúť o vyňatí len a len na okresnom úrade, stále nemôže byť rozhodnutie svojvoľné a nemalo by zasahovať bezdôvodne do práv osôb (jednotlivcov). Rozhodnutie musí byť dobre odôvodnené, teda musí obsahovať odôvodnenie, v ktorom by orgán mal uviesť, ktoré skutočnosti boli podkladom pre jeho rozhodnutie, akými úvahami bol vedený pri hodnotení dôkazov a pri použití právnych predpisov, na základe ktorých rozhodoval a ako sa vysporiadal s námietkami a argumentami. Správny orgán je povinný v odôvodnení rozhodnutia uviesť všetky podstatné skutočnosti, ktoré boli podkladom rozhodnutia, t. j. opísať predmet konania, poukázať na skutkové zistenia, uviesť dôkazy, z ktorých vychádzal pri vydaní rozhodnutia, ako sa vysporiadal s návrhmi na vykonanie dôkazov, prípadne s námietkami k vykonaným dôkazom. V odôvodnení rozhodnutia správny orgán musí uviesť i záver o tom, ktoré skutočnosti a na základe čoho považoval za nepochybne zistené, posúdiť ich právny význam, vysloviť úsudok o predmete konania a uviesť, z akého dôvodu aplikoval na predmet konania predpisy citované vo výroku rozhodnutia. Pri právnom posúdení veci však nestačí iba citácia právneho predpisu, alebo odkaz na ňu, ale je potrebné, aby sa vyložil obsah právnej normy tak, aby bol účastníkom konania zrejmý vzťah medzi skutkovými zisteniami a právnym posúdením veci (rozsudok Najvyššieho súdu SR zo dňa 15. 03. 2011 v konaní pod sp. zn. 3 Sžo 149/2010). Z odôvodnenia rozhodnutia musí byť zrejmé, ako správny orgán dospel k právnemu posúdeniu veci, to znamená, ako zistený skutkový stav subsumoval pod ustanovenie hmotnoprávneho predpisu, podľa ktorého rozhodol. Medzi právnym posúdením a skutkovými zisteniami musí byť logický vzťah. Právne posúdenie veci musí obsahovať konkrétny odkaz na príslušný právny predpis, z ktorého správny orgán vo výrokovej časti rozhodnutia vychádzal a z ktorého vyvodzuje svoje právne posúdenie. Nestačí len citácia príslušného ustanovenia, ale je žiaduce, vyložiť aj obsah právnej normy, aby účastníci pochopili vzťah medzi skutkovým zistením a právnym posúdením.
Záverom uvádzame, že ako odpoveď na horeuvedenú otázku prichádzajú do úvahy dve možnosti jej riešenia. Buď samotná obec požiada okresný úrad, odbor pozemkový a lesný o súhlas so zmenou územného plánu tak, že tam bude zaradená aj sporná lokalita alebo ako druhá možnosť je, že sám vlastník takéhoto lesného pozemku požiada okresný úrad o vyňatie pozemku v riadnom správnom konaní podľa § 7 ods. 1 zákona o lesoch.
Predtým však ako vlastník pozemku podá sám žiadosť, odporúčame obrátiť sa na obec, za predpokladu, že táto sa nachádza v procese schvaľovania územnoplánovacej dokumentácie, aby táto zo svojej pozície požiadala o súhlas. Ak tento proces nebude úspešný, potom môže využiť postup podľa § 7 ods. 1 zákona o lesoch, teda konanie o vyňatí. Dovoľujem si však upozorniť na to, že na vyňatie pôdy, tak ako ani na zmenu územného plánu, nie je právny nárok a môže sa stať, že okresný úrad v konečnom dôsledku rozhodne aj v neprospech vlastníka pozemku. V konaní o vyňatí sa však v takom prípade potom môže brániť podaním odvolania, či správnej žaloby.
V prípade, že by jedným z uvedených postupov bol pozemok vyňatý, zmenil by sa jeho druh z lesného pozemku napr. na ostatnú plochu. Potom, čo by kataster zapísal túto zmenu, môže vlastník pozemku požiadať o stavebné povolenie a územné rozhodnutie a splniť podmienky uložené stavebným úradom pre realizáciu stavby.
Príklady z praxe: Realitné ponuky a ich špecifiká
Ponúkame na predaj lukratívny stavebný pozemok v obci Lozorno na Záhorí. Pozemok sa nachádza úplne na konci, v slepej uličke a hneď pri lese. Na pozemku je vydané právoplatne stavebné povolenie a v prípade záujmu vieme dodať aj projekt na rodinný dom, ktorý bol na pozemku navrhnutý. Asfaltová obecná prístupová cesta s osvetlením. Pozemok je rovinatý o výmere 724 m2 a nachádza sa v zastavanom území obce. Cena pozemku: 199 000 €. Na pozemku je možná okamžitá výstavba! Pozemok je kúpou voľný! Lokalita: Obec Lozorno sa nachádza len 15 kilometrov od Malaciek a 24 kilometrov od Bratislavy - v oboch smeroch je výborné napojenie na diaľnicu, prípadne na cestu II. triedy. Obce na Záhorí majú dobrú dostupnosť aj do Rakúska a Českej republiky. V obci nájdete potraviny, škôlku, základnú školu, športoviská, detské ihrisko, obecný úrad, poštu, autobusové spojenia do mesta alebo na okolité dediny.
Ponúkame na predaj pozemok o rozlohe 800 m2 v tichej lokalite u lesa v obci Čáry. Pozemok je vhodný na výstavbu rekreačného domu s možnosťou celoročného bývania.
Ponúkame na predaj čarovný pozemok s romantickým výhľadom, ideálny pre milovníkov prírody a pokoja. Nachádza sa v krásnom prostredí pri lese, ktoré poskytuje maximálne súkromie, pokoj a kontakt s prírodou.
Ponúkame na predaj rekreačný dom s úžitkovou plochou 106 m², situovaný v nádhernom prírodnom prostredí pri lese, v obľúbenej rekreačnej oblasti Trstín-Rosuchov, kde si užijete absolútne súkromie a pokoj.
Jedinečný pozemok s dvoma chatami pri lese, Stupava, okr. Malacky. Hľadáte miesto, kde by ste mohli tráviť víkendy s rodinou či priateľmi, prípadne pokojné zázemie pre celoročné bývanie v prírode? Tento výnimočný pozemok o výmere 950 m² s dvomi záhradnými chatkami v krásnej lokalite Ovocinár pri Stupave vás osloví svojím potenciálom aj atmosférou.
Chata Les & Kameň sauna - jazierko - les - veľký pozemok. Pozemok sa nachádza v blízkosti Starej Turej.
Ponúkame na predaj CHATU V lese, KDE VYPNETE HLAVU. IBA U NÁS.
Ponúkame na predaj dva susedné pozemky o veľkosti 911 m2 + 894m2 na výstavbu moderných rodinných domov, ktoré môžete na komplet alebo do stavu holodom objednať podľa želania priamo u nás. Pozemok sa skladá z parciel registra C: ovocný sad, vodná plocha, trvalý trávnatý porast a orná pôda. Pozemok začína pri hlavnej asfaltovej ceste a končí v lese. Cez pozemok preteká potok, ktorý je vo vlastníctve.
Ponúkame na predaj záhradu v osobnom vlastníctve v záhradkárskej oblasti Zlatá hora v Bratislave. Záhrada je svahovitá, upravená pomocou kaskád.
Predám starý rodinný dom s veľkým pozemkom o výmere 2023 m² v obci Nevidzany, len 10 minút od Zlatých Moraviec.
Lesná chata kapacita až 25 miest (pozemok 740m2) vo vnútri veľmi inšpiratívne zariadená pre vlastný relax resp. využitie aj na prenájom.
Ponúkame EXKLUZÍVNE NA PREDAJ STAVEBNÝ POZEMOK PRE RODINNÝ DOM - BUNGALOV SO STAVEBNÝM POVOLENÍM, ZAČATOU SPODNOU STAVBOU A STAVEBNÝM MATERIÁLOM nachádzajúci sa v pokojnej TICHEJ LOKALITE POD LESOM v Spišskej Novej Vsi. Ponuka predstavuje príležitosť na bývanie v modernom energeticky úspornom menšom rodinnom dome situovanom v blízkosti lesa. Projekt má platné vydané stavebné povolenie, vo výstavbe domu je možné pokračovať okamžite. Dom je dizajnovaný v atraktívnom modernom štýle s kuchyňou prepojenou s obývacou izbou, výstupom na loggiu a menšou záhradou. Zastavaná plocha 3-izbového domu je 131 m2 (cca 8,3 m2 x 14,5 m2). Na prístupovej ceste pred domom je plánovaná parkovacia plocha pre 2 autá s celkovou výmerou 38 m2. Za vstupom do domu je zádverie, technická miestnosť, obývacia miestnosť s krbom (21,50 m2) je prepojená s kuchyňou s jedálenským kútom (16 m2) a výstupom na zastrešenú terasu (18 m2). Priestor pre kuchyňu umožňuje rôzne tvarové varianty - kuchyňa v tvare L alebo v tvare U s barovým sedením. Dom je projektovaný v energetickom štandarde A0 - t.j. ako domy s takmer nulovou potrebou energie. Vykurovanie bude riešené ako podlahové s ovládaním termostatu pre každú izbu zabezpečené plynovým kondenzačným kotlom. Doplnkovým zdrojom energie je projektovaný krb v obývačke a rekuperácia. Domové prípojky zahŕňajú napojenie na inžinierske siete (el. energia, vodovod, kanalizácia, plyn). - kompletne realizovaný inžiniering: projekt s vydaným stavebným povolením, body napojenia sietí, vyjadrenia, projekty prípojok inž.