Železnice Slovenskej republiky (ŽSR) sú významným správcom štátneho majetku, ktorý zahŕňa nielen samotnú železničnú infraštruktúru, ale aj rozsiahle pozemky, budovy a dokonca aj bytový fond. Vzhľadom na túto skutočnosť sa často vyskytujú situácie, kedy súkromné osoby alebo firmy využívajú pozemky vo vlastníctve ŽSR na rôzne účely. Môže ísť o výstavbu garáží, vytváranie prístupových ciest, prípadne iné formy využitia. Tieto situácie prirodzene vyvolávajú otázku, či je možné od ŽSR žiadať nájomné za takéto užívanie pozemkov a aké sú právne kroky v takýchto prípadoch. Tento článok sa podrobne venuje problematike nájmu pozemkov od ŽSR, poskytuje prehľad o súvisiacich právnych aspektoch a predstavuje rôzne možnosti riešenia pre vlastníkov stavieb umiestnených na pozemkoch železníc.
Prenájom pozemkov od ŽSR: Konkrétny príklad a podmienky
ŽSR aktívne ponúkajú na prenájom rôzne druhy pozemkov, ktoré nie sú priamo spojené s ich hlavnou prevádzkou. Ako ilustratívny príklad môžeme uviesť pozemok v meste Myjava. Tento pozemok, s celkovou výmerou 2692 m² z parcely číslo 3181 a ďalších 108 m² z parcely číslo 3218/3, je ponúkaný na prenájom. Vyvolávacia cena za ročný prenájom tohto konkrétneho pozemku je stanovená na 500,00 € bez DPH. Účel využitia tohto pozemku je špecifikovaný ako kultivácia formou kosenia a spásania, prípadne zber krmovín. Je dôležité zdôrazniť, že ŽSR vo svojich ponukách nájmu často vylučujú ako potenciálnych uchádzačov poľnohospodárske podniky, ktoré podnikajú v zmysle zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy. Toto obmedzenie má za cieľ predísť konfliktom záujmov a zabezpečiť, aby prenajaté pozemky boli využité v súlade s definovaným účelom, ktorý nemusí priamo súvisieť s poľnohospodárskou činnosťou.
Právne aspekty nájmu pozemkov od ŽSR
Pre pochopenie právneho rámca nájmu pozemkov od ŽSR je nevyhnutné rozlišovať medzi existujúcimi nájomnými zmluvami a situáciami, kedy právny titul na užívanie pozemku chýba.
Nájomná zmluva a jej platnosť
Ak fyzická alebo právnická osoba disponuje platnou nájomnou zmluvou so ŽSR, potom táto zmluva platí a je záväzná až do jej riadneho skončenia. ŽSR, ako správca majetku, vstupujú do práv a povinností pôvodného vlastníka nehnuteľnosti v momente, keď nadobudnú vlastníctvo k danej nehnuteľnosti. V prípade, že platná nájomná zmluva neexistuje, alebo bola platne vypovedaná, ŽSR môžu následne ponúknuť uzatvorenie novej nájomnej zmluvy. Je však kľúčové pochopiť, že ak novú zmluvu neuzatvoríte, nie ste právne zaviazaný k plateniu akéhokoľvek nájomného, ktoré Vám ŽSR ponúkajú. Teda, bez uzatvorenej a platnej zmluvy nemôže vzniknúť povinnosť platiť nájomné.
Bezdôvodné obohatenie
Situácia sa komplikuje, ak vlastník stavby, napríklad chaty alebo inej nehnuteľnosti, užíva pozemok vo vlastníctve ŽSR bez akéhokoľvek právneho titulu. V takomto prípade na strane užívateľa pozemku vzniká tzv. bezdôvodné obohatenie. Z pohľadu vlastníka pozemku, teda ŽSR, to znamená právo na vydanie tohto bezdôvodného obohatenia. Výška tohto obohatenia by mala zodpovedať trhovej cene nájomného za porovnateľný pozemok v danej lokalite za obdobie, počas ktorého bol pozemok neoprávnene užívaný. Je však dôležité poznať aj limitácie tohto práva. Nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje. V slovenskom právnom poriadku platí dvojročná subjektívna lehota na uplatnenie tohto nároku, ktorá začína plynúť odo dňa, kedy sa oprávnená osoba dozvie o okolnostiach zakladajúcich bezdôvodné obohatenie a o tom, kto sa na úkor nej bezdôvodne obohatil.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Specifická situácia nastáva v prípadoch, kedy na pozemku vo vlastníctve ŽSR stojí bytový dom. Ak niektorí vlastníci bytov v tomto dome neodkúpili podiel na pozemku pod stavbou, nemôžu sa domáhať nájomného z užívania predmetného pozemku. Dôvodom je, že účinnosťou Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z.z. sa riešia vzťahy týkajúce sa spoločných častí domu a pozemku pod ním, a tieto vzťahy sú primárne upravené v rámci spoluvlastníckeho podielu na pozemku. Ak vlastníci bytov nie sú spoluvlastníkmi pozemku, nemajú ani nárok na nájomné z neho.
Problémy s prístupovou cestou a nájomné
Ďalším častým problémom, ktorý sa môže vyskytnúť pri nájme pozemkov od ŽSR, sú neupravené alebo nevyhovujúce prístupové cesty k prenajatému pozemku, najmä ak sa na ňom nachádza garáž. Ak nájomca platí nájomné ŽSR za pozemok, na ktorom stojí jeho garáž, ale zároveň prístupová cesta k tejto garáži je vo veľmi zlom stave, neupravená a plná neporiadku, má nájomca právo namietať a žiadať nápravu. V prípade, že ŽSR neplnia svoje zákonné alebo zmluvné povinnosti týkajúce sa údržby a zabezpečenia prístupovej cesty, môže nájomca zvážiť rôzne kroky. Medzi ne patrí aj možnosť odmietnutia platenia nájomného, prípadne podanie žaloby na súd s cieľom vynútiť si splnenie povinností zo strany ŽSR alebo úpravu nájomného vzťahu.
Príklady z praxe a možnosti riešenia
Realita často prináša zložitejšie situácie, ktoré vyžadujú individuálne riešenia. Pozrime sa na dva typické scenáre.
Garáž na pozemku ŽSR a zmena nájomného
Predstavte si situáciu, kedy ste si kúpili garáž v garážovom komplexe, ktorý je postavený na pozemku vo vlastníctve ŽSR. Po kúpe garáže Vám ŽSR predložia novú nájomnú zmluvu na pozemok pod garážou, avšak s výrazne vyšším nájomným, než aké platil predchádzajúci majiteľ. V takomto prípade máte právo s navrhovanou výškou nájomného nesúhlasiť. ŽSR môžu argumentovať svojimi internými predpismi, zmenami v cenníkoch alebo potrebou zohľadniť komerčné ceny pozemkov v danej lokalite. Avšak, aj napriek týmto argumentom, máte možnosť sa pokúsiť dosiahnuť nižšie nájomné. Tieto snahy môžu zahŕňať priame rokovania so ŽSR, kde sa pokúsite predostrieť svoje dôvody a dosiahnuť kompromis, alebo v krajnom prípade využitie právnych prostriedkov, ak sú argumenty ŽSR neopodstatnené alebo neprimerané.
Garáž postavená so súhlasom pôvodnej majiteľky
Iný príklad sa týka situácie, kedy ste postavili garáž na pozemku, ktorý vtedy patril pôvodnej majiteľke, a to so jej výslovným súhlasom. Následne však došlo k zmene vlastníka pozemku, napríklad dedením, a nový vlastník (dedič) nie je ochotný doriešiť situáciu užívania pozemku. V takomto zložitejšom prípade máte niekoľko možností, ako postupovať:
- Pokračovanie v rokovaniach: Môžete sa pokúsiť viesť ďalšie rokovania s novým vlastníkom pozemku. Cieľom by mohlo byť dosiahnutie dohody o ďalšom užívaní pozemku, prípadne ponúknutie finančnej kompenzácie za užívanie alebo navrhnutie výmeny časti pozemku.
- Právna obrana na súde: Ak by nový vlastník pozemku trval na odstránení garáže, máte možnosť sa brániť na súde. Vašou argumentáciou by mohla byť dobrá viera pri výstavbe garáže, keďže ste mali súhlas pôvodnej majiteľky, a tiež investície, ktoré ste do výstavby vynaložili.
- Zriadenie vecného bremena: Podľa § 135c Občianskeho zákonníka máte možnosť žiadať zriadenie vecného bremena za primeranú náhradu. Vecné bremeno predstavuje právo užívať pozemok za určitých podmienok, ktoré je zapísané v katastri nehnuteľností a viazne na pozemku bez ohľadu na jeho vlastníka.
Predaj a kúpa pozemku - ako postupovať a na čo si dať pozor...
Predaj majetku ŽSR a spolupráca so samosprávami
ŽSR sa v posledných rokoch aktívne snažia o predaj majetku, ktorý nesúvisí priamo s ich hlavnou činnosťou. Tento proces zahŕňa aj predaj pozemkov a budov, ktoré nie sú pre ich fungovanie nevyhnutné. V tomto smere sa im podarilo nájsť spoločnú reč s viacerými mestami a obcami. Desiatky samospráv úspešne prenajímajú od ŽSR pozemky, ktoré boli dlhodobo nevyužívané. Tieto samosprávy následne na prenajatých územiach budujú rôzne infraštruktúrne projekty, ako sú parkoviská, stojiská pre bicykle, alebo dokonca dopravné terminály. Tento model spolupráce je obojstranne výhodný. Pre ŽSR predstavuje starostlivosť o nevyužité pozemky v blízkosti železničných tratí často záťaž. Ponúknutie týchto pozemkov samosprávam do dlhodobého prenájmu, často za symbolické ceny, predstavuje efektívne riešenie.
Ria Feik Achbergerová, hovorkyňa Železníc Slovenskej republiky, uviedla: "Cena je 22 centov za m² za rok s možnosťou pre samosprávu vybudovať parkovisko, odstavnú plochu, spevnenú plochu na parkovanie, dopravný terminál a následne starostlivosťou samosprávy prevádzkovanie stavby." Tento cenový model jasne ukazuje snahu ŽSR podporiť rozvoj miest a obcí a zároveň zefektívniť správu svojho majetku.
Príkladom takejto spolupráce je aj mesto Trenčín. V blízkosti železničnej stanice plánuje vybudovať jedno zo štyroch plánovaných záchytných parkovísk. Toto parkovisko bude primárne slúžiť obyvateľom blízkeho sídliska, čím prispeje k zlepšeniu dopravnej situácie v meste. Za prenajatú plochu, ktorá umožní vytvorenie 64 parkovacích miest, zaplatí mesto Trenčín ročne 370 eur. Tento konkrétny prípad ilustruje výhodnosť dlhodobého prenájmu pozemkov od ŽSR pre samosprávy, ktoré môžu vďaka tomu realizovať dôležité infraštruktúrne projekty za prijateľných finančných podmienok.
Tieto iniciatívy ukazujú, že nájom pozemkov od ŽSR nie je len o riešení individuálnych problémov, ale predstavuje aj širší trend v správe štátneho majetku a spolupráci medzi štátnymi inštitúciami a lokálnymi samosprávami. Cieľom je efektívne využitie nevyužitých zdrojov a podpora rozvoja územia.
Netriedený kovový odpad z vyradených železničných koľajových vozidiel
Okrem prenájmu pozemkov sa ŽSR venujú aj iným aspektom správy svojho majetku, vrátane nakladania s vyradenými železničnými koľajovými vozidlami. V súvislosti s týmto procesom sa objavujú aj komerčné aktivity, ako je napríklad predaj netriedeného kovového odpadu. Vyhlásenia prieskumov trhu týkajúce sa predaja takéhoto odpadu, konkrétne v počte 35 kusov, naznačujú, že ŽSR pristupujú aj k optimalizácii využitia materiálov z vyradených vozidiel. Tento proces je dôležitý nielen z ekonomického hľadiska, ale aj z hľadiska environmentálnej udržateľnosti, keďže umožňuje recykláciu kovových materiálov a znižuje potrebu ťažby primárnych surovín. Predaj netriedeného kovového odpadu z vyradených železničných koľajových vozidiel tak predstavuje ďalší z mnohých spôsobov, akými ŽSR spravujú a zhodnocujú svoj rozsiahly majetok. Tento aspekt ukazuje širší záber činností ŽSR, ktoré presahujú len infraštruktúru a pozemky, a zahŕňajú aj efektívne riadenie celého životného cyklu majetku.
