Ako úspešne predať byt: Kompletný sprievodca krok za krokom

Predaj nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo pozemok, je významným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a pochopenie celého procesu. Nie každý kupujúci má v pláne využívať kúpený byt dlhodobo, či už na bývanie alebo za účelom jeho prenajímania. Niektorí majitelia pristupujú okamžite po jeho nadobudnutí k predaju. Aktuálne platná legislatíva umožňuje predaj bytu hneď po jeho kúpe, avšak udiať sa tak musí výlučne v súlade so zákonom. Nový majiteľ musí splniť všetky zákonné postupy, ktoré kúpa a následný predaj bytu alebo inej nehnuteľnosti vyžaduje. Až po splnení jednotlivých právnych a administratívnych krokov má majiteľ právo nakladať s nehnuteľným majetkom podľa vlastného uváženia.

Podpis zmluvy o kúpe nehnuteľnosti nestačí: Kedy sa stávate skutočným vlastníkom?

Proces kúpy bytu vyžaduje niekoľko krokov, medzi ktorými nechýba podpis kúpnej zmluvy. Práve tá je základným právnym aspektom, na základe ktorého bude možné zmeniť vlastníctvo nehnuteľnosti. K tejto zmene však nedochádza samotným podpisom zmluvy a s tým spojenou úhradou kúpnej ceny. Kupujúci tak nemôže predať predmetný byt napriek tomu, že zmluva je už podpísaná. Urobiť tak bude môcť až po oficiálnom nadobudnutí vlastníckeho práva, ktoré mu bude pridelené po splnení ďalších krokov.

Kupujúci sa stáva vlastníkom po vklade do katastra

Podľa zákona dochádza k oficiálnemu nadobudnutiu nehnuteľnosti až po vklade do katastra. Týka sa to všetkých druhov nehnuteľností, nielen bytov. Práve katastrálny úrad je kľúčovou inštitúciou, ktorá rozhoduje o tom, či bude zmena vlastníka bytu odobrená a zapísaná. Udiať sa tak môže na základe podaného návrhu na vklad do katastra, ktorý podáva predávajúci alebo kupujúci. Na základe tohto návrhu začne kataster konanie o vklade do katastra, počas ktorého do 30 dní od prijatia návrhu rozhodne o zápise vlastníckeho práva, resp. o jeho zamietnutí.

Predaj bytu je možný až po nadobudnutí vlastníctva

Podanie návrhu na vklad a následne prebiehajúce konanie o návrhu na vklad do katastra ešte stále kupujúcemu nedáva právo predmetný byt predať. S predajom musí počkať na schválenie tohto vkladu a s tým súvisiaci zápis vlastníckeho práva. Ak príslušný katastrálny úrad konanie nezamietne ani nepozastaví, na rad prichádza spomínaný vklad do katastra. V rámci neho je kupujúci zapísaný na list vlastníctva ako nový vlastník, čím sa oficiálne stáva majiteľom bytu. Odo dňa tohto zápisu a oficiálneho nadobudnutia bytu môže nakladať so svojím nehnuteľným majetkom v rámci zákonom stanovených práv podľa uváženia. V okamžitom predaji bytu mu tak nebude brániť žiadna právna prekážka.

Ponuka na predaj bytu môže byť prezentovaná skôr

Aj keď predmetný byt sa nemôže predať skôr, než kataster urobí vklad, kupujúci ho môže dať do ponuky na predaj vopred. Zákon takýto krok súvisiaci s prezentáciou bytu na predaj nijako neobmedzuje. Pokiaľ sa kupujúci dohodne s predávajúcim, ponuka môže byť spustená hneď po dohode. Uviesť sa môže na akýchkoľvek dostupných portáloch, ktoré umožňujú inzerovať predaj bytov. V prípade záujmu by však kupujúci mal upozorniť záujemcu, že byt je zatiaľ v štádiu predaja a čaká sa na oficiálne uzavretie tohto procesu vkladom vlastníckeho práva do katastra.

Pre rýchlejšie a transparentnejšie zvládnutie celého procesu kúpy bytu či inej nehnuteľnosti vrátane vkladu do katastra sú k dispozícii služby realitnej kancelárie. Tá sa zároveň postará o vytvorenie ponuky bytu na predaj vrátane jej prezentácie, ktorá pomôže novému majiteľovi nájsť záujemcu o danú nehnuteľnosť v najkratšom možnom čase. Realitná kancelária zároveň prevezme plnú zodpovednosť za následný predaj bytu so všetkým, čo k realitnému obchodu patrí, čím odbremení majiteľa bytu od všetkých administratívnych povinností a urýchli celý priebeh transakcie.

Predaj nehnuteľnosti v spoluvlastníctve: Kľúčové aspekty

Predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastní viacero osôb, si vyžaduje špecifický prístup. Vzhľadom na to, že dom máte s bratom v podielovom spoluvlastníctve, je potrebné, aby ste boli obaja účastníkmi zmluvy ako predávajúci. Zmluva musí byť uzatvorená v písomnej podobe, nakoľko ide o prevod nehnuteľnosti. Na základe tejto písomnej zmluvy a návrhu na vklad do katastra nehnuteľností vykoná príslušný okresný úrad vklad do katastra. Zmluvy o prevode nehnuteľností musia mať zákonom predpísané náležitosti, inak Vám okresný súd môže návrh na vklad do katastra zamietnuť. Preto sa v tomto smere odporúča vyhľadať pomoc advokáta, aby zmluva bola bezchybná a kataster predmetný vklad nezamietol.

Spoluvlastníctvo a predaj: Kedy je potrebný súhlas všetkých?

Pri predaji nehnuteľnosti, ktorú vlastnia viacerí spoluvlastníci, je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Všetci spoluvlastníci majú zákonné predkupné právo. To znamená, že dom na predaj (resp. Váš podiel) musíte ponúknuť najprv im na odkúpenie. Záleží, aké veľké podiely majú oni, a aký veľký podiel máte na dome vy. Rovnako, cena za rodinný dom môže byť celkom neprimeraná, ak nie je stanovená na základe dohody všetkých.

Ak sa vyskytne situácia, kedy jeden zo spoluvlastníkov nesúhlasí s predajom alebo s podmienkami predaja, je možné situáciu riešiť rôznymi spôsobmi. Jednou z možností je dohoda so súrodencom na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, kedy Vy od súrodenca odkúpite jeho podiel za dohodnutú cenu. Ďalšou možnosťou je spoločne sa dohodnúť na predaji nehnuteľnosti, či už s pomocou realitnej kancelárie alebo bez jej súčinnosti. V tejto veci poznamenávame, že zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti s realitnou kanceláriou musí spĺňať náležitosti v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka.

Pokiaľ Vás súrodenec písomne nesplnomocní na predaj jeho podielu na nehnuteľnosti, jeho podiel na nehnuteľnosti ani nemôžete a neviete predať. Možným čiastkovým riešením by bolo ponúknuť Váš podiel na predaj súrodencovi v rámci predkupného práva a ak Váš podiel neodkúpi, potom ho predať inej tretej osobe.

V prípade, že je vylúčené, že by Vaša sestra bola ochotná dohodnúť sa a poskytnúť súčinnosť pri riešení vzniknutej situácie, prichádza do úvahy podanie žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom. Podľa § 141 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že ak je vec rozdelená, spoluvlastníctvo sa zruší rozdelením veci. Podľa § 142 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.“

V prípade, že sa nehnuteľnosť nachádza v podielovom spoluvlastníctve, nemožno ju predať tretej osobe bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov. To však neplatí o jednotlivých individuálnych podieloch. Podľa § 137 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „OZ“) „podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“ Podiel je však „len“ fiktívny; to znamená, že podielu nezodpovedá žiadna reálna (fyzická) časť nehnuteľnosti. Inými slovami, ak osoba má podiel na nehnuteľnosti o veľkosti 1/5, neznamená to, že má nárok na fyzickú pätinu danej nehnuteľnosti (napr. konkrétnu miestnosť). Podiel na veci určuje len rozsah práv a povinností, ktoré spoluvlastníkovi zo spoluvlastníckeho vzťahu vyplývajú.

Pri predaji podielu je však spoluvlastník obmedzený tzv. zákonným predkupným právom. Podľa § 140 OZ: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“ Ak spoluvlastník plánuje predať svoj podiel na nehnuteľnosti tretej osobe, musí ho najskôr ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakú cenu a za rovnakých podmienok, ako by ho ponúkol aj tretej osobe. Spoluvlastník, ktorý prevádza svoj podiel na blízku osobu, však nie je povinný z predkupného práva. Blízkou osobou je podľa § 116 OZ „príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.“ Príbuzným v priamom rade je napr. syn, dcéra, matka, otec, starí rodičia.

Ak ide o podiel o veľkosti 1/2, spoluvlastník, ktorý je majiteľom tohto podielu, s ním môže voľne disponovať (t. j. predať ho, darovať, zaťažiť záložným právom atď.) aj bez súhlasu či vyjadrenia druhého spoluvlastníka. So zvyšným podielom však disponovať nemôže.

Dokumentácia potrebná pri predaji nehnuteľnosti

Pri predaji domu, ktorý je dlhodobo neobývaný, je potrebné zabezpečiť súbor dokumentov. Zoznam potrebných dokumentov sa môže líšiť v závislosti od konkrétnej situácie, ale vo všeobecnosti zahŕňa:

List vlastníctva: Kópia aktuálneho listu vlastníctva, ktorý preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
Kúpna zmluva: Písomná zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá musí obsahovať všetky zákonné náležitosti. Táto zmluva je základným dokumentom pre prevod vlastníctva.
Geometrický plán: Ak došlo k zmenám v pozemku alebo k deleniu nehnuteľnosti, môže byť potrebný geometrický plán.
Potvrdenie o bezdlžnosti: Preukázanie, že voči daňovému úradu, obci či iným inštitúciám nie sú žiadne nedoplatky.
Stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie: V prípade novostavieb alebo rozsiahlych rekonštrukcií.
Kópia zmlúv o dodávke energií: Informácie o aktuálnych zmluvách s dodávateľmi elektriny, plynu, vody. V prípade, že elektrina je zapísaná na Vaše meno, je potrebné ju prepísať na nového vlastníka. Prepis odporúčame robiť v súčinnosti s kupujúcim a s dodávateľom el.

V prípade, že sa predáva nehnuteľnosť, ktorá bola nadobudnutá dedením, je potrebné predložiť aj právoplatné rozhodnutie o dedičstve. Ak dom figuruje v podielovom spoluvlastníctve viacerých dedičov, je potrebný súhlas všetkých dedičov s predajom.

Daňové aspekty predaja nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti môže mať daňové dôsledky. Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 Obchodného zákonníka. Daňové oslobodenie od dane z príjmov pri predaji nehnuteľnosti nastáva za splnenia určitých podmienok. Príjem z predaja bytu je oslobodený od dane z príjmu, ak ho predávajúci vlastnil a súčasne mal v ňom trvalý pobyt najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Táto podmienka sa považuje za splnenú, ak sa občan preukáže, že návrh na povolenie vkladu do katastra je starší ako dva roky.

Od prvého januára by sa mala zvýšiť z dnešných dvoch rokov na budúcich päť rokov minimálna doba vlastníctva nehnuteľnosti, pri ktorej sa po jej predaji neplatí daň z príjmu. Pôvodná koncepcia daňovej reformy počítala aj so zrušením dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. V súvislosti s dotáciami na mestskú hromadnú dopravu došlo k prehodnoteniu zrušenia dane a podľa posledných informácií sa počíta so zachovaním dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Namiesto kĺzavo-progresívnej sadzby sa ráta od nového roku v návrhu daňovej reformy s jednotnou sadzbou dane z prevodu vo výške troch percent.

V prípade, že predávate nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Do daňových výdavkov je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu. Medzi takéto výdavky patria napríklad zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného, alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom, a tiež finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. náklady na znalecké posudky, náklady na právne služby, náklady na daňové poradenstvo, ako aj náklady na marketing a propagáciu predaja nehnuteľnosti.

Ako postupovať pri predaji domu bez realitnej kancelárie

Predaj bytu sa môže zdať ako náročný proces, pri ktorom budete potrebovať pomoc realitnej kancelárie. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Pri predaji bytu musíte splniť len niekoľko jednoduchých krokov, ktoré vám detailne priblížime.

Určenie predajnej ceny

Pokiaľ ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, či už z dôvodu zmeny lokality alebo presťahovania sa do väčšieho, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch.

Príprava nehnuteľnosti na predaj

Vašim cieľom je predať byt čo najrýchlejšie a kupujúci túži vidieť svoje potenciálne bývanie čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Byt majte preto uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou.

Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy. Pokiaľ by ste totiž na niečo zabudli, záujemca si môže chybu ľahko všimnúť. Potom by si mohol myslieť, že v byte sa pravdepodobne nachádza viacero vecí, ktoré nie sú na poriadku. Existuje aj druhý prípad, keď nedostatok zámerne opomeniete. To by ste rozhodne nemali robiť, pretože ide o trestný čin a záujemca bude môcť požadovať odstúpenie od zmluvy.

Ilustrácia interiéru domu pripraveného na predaj

Postup pri predaji holobytu

Na druhej strane tu máme byty, ktoré majú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Pri ich predaji by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tie môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Je to síce finančne náročnejšie, no s tým by mal už predom počítať.

Vytvorenie dokonalého inzerátu

O predaji vášho bytu určite vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí preto dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť.

Našim ďalším odporúčaným krokom, ktorý je však nepovinný a využijete ho iba pri zariadených bytoch je homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašich nehnuteľností so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Mnoho ľudí tento krok zanedbáva, no ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu.

Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Tie často zabezpečuje človek alebo firma, ktorá vykonáva homestaging. Možno ste sa však rozhodli, že homestaging nevyužijete a fotografie si vytvoríte sám. V tomto prípade sa pokúste aby boli čo najkvalitnejšie spracované, preto ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych. V tomto prípade je dôležité dbať na nasledovné:

Dôkladná príprava: Pred fotografovaním nehnuteľnosti venujte čas upratovania a odstráneniu (poschovávaniu) osobných vecí. Minimalizujte neporiadok a pripravte priestor tak, aby bol čistý a pekný.
Správne osvetlenie: Využívajte dostupné denné svetlo a zabezpečte, aby boli všetky miestnosti dostatočne osvetlené. Ak je potrebné a možné, doplňte osvetlenie pomocou lampičiek alebo iných svetelných zdrojov.
Zaostrenie a čistota snímok: Venujte dostatočnú pozornosť zaostreniu fotografií a zabezpečte, aby boli čisté a ostré. Vyhnite sa rozmazaným snímkam, ktoré vytvárajú dojem nepekného bytu.
Vyberte vhodný uhol pohľadu: Dôkladne si vyberte optimálny uhol, ktorý najlepšie zachytí priestor a jeho potenciál. Experimentujte s rôznymi uhlami, aby ste získali najlepší výsledok.
Použite kvalitnú techniku: Ak je to možné, využite kvalitný fotoaparát alebo mobilný telefón s dobrým fotoaparátom. Kvalitná technika pomôže zachytiť detaily a farby nehnuteľnosti presne, pôsobivo a verne.
Upravený exteriér: Nezabudnite aj na exteriér nehnuteľnosti. Upravte exteriér, odstráňte neporiadok a zabezpečte, aby bol príťažlivý pre potenciálnych záujemcov.
Dokumentujte dostatočne: Urobte dostatočný počet fotografií na dokumentáciu nehnuteľnosti. Zachyťte všetky dôležité miestnosti a významné detaily, ktoré pomôžu záujemcom lepšie si predstaviť nehnuteľnosť.

Po fotografovaní spracujte fotografie tak, aby ste zlepšili ich kvalitu, ak je to potrebné a vhodné. Vyhnite sa však nerealistických úpravám - ak záujemca príde na obhliadku a byt na neho urobí celkom iný dojem, než mal z fotiek bude sklamaný - pripravujete o čas jeho aj seba.

Počas obhliadok dokonale prezentujte svoj byt

Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie. Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý. Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť!

Právne náležitosti predaja

Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení, no nemajte strach, nižšie vám poskytujeme kompletný zoznam a popis toho, čo je nevyhnutné vybaviť pred, pri a po predaji.

Rezervačná zmluva

Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.

Kúpna zmluva na byt

Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom.

Kúpna zmluva musí obsahovať:

Spôsob platenia
Dátum odovzdania nehnuteľnosti
Ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav
Jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu

Prepis vlastníckych práv

Je potrebné, aby vám najprv notár overil kúpnu zmluvu. Potom vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. Musíte totiž vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti. Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.

Odovzdanie bytu novému majiteľovi

Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: Údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov).

Ako posledný krok je prepísanie energií.

Proces predaja nehnutelnosti

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou

Existuje viacero spôsobov, ako predať nehnuteľnosť s hypotékou. Práve na banku, ktorá je však mimoriadne dôležitým aktérom celej transakcie, mnohí predávajúci, ale ani kupujúci nemyslia. Predať sa dá nehnuteľnosť zaťažená hypotékou bez ohľadu na jej výšku. Z hľadiska legislatívy neexistuje prekážka, ktorá by ovplyvňovala transakciu. Prvým krokom predajcu ešte pred výberom spôsobu predaja je informovať o svojom zámere banku a požiadať ju o súhlas. Spravidla tak predajcovia robia spolu so žiadosťou o vyčíslenie zostatku na hypotekárnom úvere. Banky spravidla vydávajú toto vyčíslenie bezplatne, avšak nie každá tak robí v rovnakej lehote. Niektoré vám ho vydajú na počkanie, zato pri iných môžete čakať aj vyše týždňa.

Možné poplatky za predčasné splatenie hypotéky

Najväčšou starosťou môžu byť prípadné poplatky, ktoré si môže banka účtovať za predčasné splatenie hypotéky. Ich výšku sa zvyčajne dozviete v spomínanom vyčíslení zostatku. V ňom je zároveň uvedená aj informácia, dokedy je potrebné hypotéku predčasne vyplatiť. Výška poplatku za predčasné splatenie môže byť nepríjemne vysoká, najmä ak je zostatok na hypotéke tiež vysoký. Zo zákona však nemôže prekročiť výšku 1 % zostatku. V istých situáciách môže byť tento poplatok odpustený alebo iba symbolický.

Prevod záložného práva na inú nehnuteľnosť

Túto možnosť majú k dispozícii len majitelia minimálne dvoch nehnuteľností. Aj v tomto prípade je mimoriadne dôležitá súčinnosť banky, preto je dôležité informovať ju o zámere vopred. Banka totiž musí vyhodnotiť, či nehnuteľnosť, na ktorú má prejsť záložné právo, má dostatočnú hodnotu. Čo v prípade, ak nehnuteľnosť nebude mať hodnotu v postačujúcej výške? Banka vám v tejto situácii môže navrhnúť, že časť úveru splatíte a na druhý byt či dom prejde o čosi nižšie záložné právo. Azda najväčšou výhodou tohto spôsobu predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je skutočnosť, že ak má vaša druhá nehnuteľnosť požadovanú hodnotu, vyhnete sa poplatku za predčasné splatenie úveru. Aj v tomto prípade musí banka v prípade úspešného dokončenia transakcie vydať kvitanciu, ktorou sa vymaže záložné právo na pôvodný byt či dom.

Prebratie hypotéky kupujúcim

Zrejme najzriedkavejší spôsob predaja nehnuteľnosti s hypotékou. V tomto prípade by na seba ťarchu splácania úveru prebral kupujúci. Proces je totiž podobný štandardnej žiadosti o hypotekárny úver. Banka si musí preveriť bonitu kupujúceho, to znamená schopnosť splácať hypotéku. Samozrejme, s podmienkami hypotéky musí súhlasiť aj kupujúci. Nemusí mu napríklad vyhovovať úrok či fixácia. V istých prípadoch je možné navrhnúť banke ich úpravu, no samotná banka s tým nemusí súhlasiť.

Nech už sa rozhodnete pre akýkoľvek spôsob, základom je informovať o svojom zámere banku. Ak sa chystáte predávať nehnuteľnosť s hypotékou, poradiť vám môžu odborníci, aký spôsob je pre vás najvýhodnejší.

Predaj bytu ako podielový spoluvlastník

Ak ste predávajúcim a vlastníte iba podiel na nehnuteľnosti, proces predaja sa mierne líši. V tomto prípade sa predáva iba váš spoluvlastnícky podiel, nie celá nehnuteľnosť. Pri predaji podielu je však spoluvlastník obmedzený tzv. zákonným predkupným právom. Podľa § 140 OZ: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“ Ak spoluvlastník plánuje predať svoj podiel na nehnuteľnosti tretej osobe, musí ho najskôr ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakú cenu a za rovnakých podmienok, ako by ho ponúkol aj tretej osobe.

Spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru účasti spoluvlastníka na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k určitej veci, je spôsobilým predmetom vlastníctva. To znamená, že vlastník podielu s ním môže okrem iného voľne nakladať - disponovať (§ 123 Občianskeho zákonníka, ďalej ako „OZ“). Medzi najčastejšie dispozície zaraďujeme napr. predaj podielu, darovanie podielu, odkázanie podielu pre prípad smrti spoluvlastníka v závete, zaťaženie podielu záložným právom či vecným bremenom a pod.

Zistenie vlastníckeho práva a zápis do katastra

Základnou podmienkou pre prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je jeho zápis do katastra nehnuteľností. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.

Pre úspešný prevod vlastníckeho práva k bytu je potrebné kúpnu zmluvu vložiť do katastra, k čomu je potrebný sprievodný dokument, ktorý sa nazýva - Návrh na vklad. Ten Vám tiež musí pripraviť právnik. K tomu je potrebné pripočítať nákup kolkov v automate na katastri (alebo sa dohodnúť na elektronickom podaní s notárom/právnikom) a následne vložiť Kúpne zmluvy na podacom oddelení katastra (v správnom čase, obvykle až po vyplatení celej sumy).

Kedy je nevyhnutný notár pri predaji nehnuteľnosti?

Pri predaji nehnuteľnosti nie je vždy nutné obrátiť sa na notára. V prípade, že sa rozhodnete predať nehnuteľnosť bez sprostredkovania realitnej kancelárie, postačuje, ak so záujemcom podpíšete kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Vaše podpisy na kúpnej zmluve ako predávajúcej musia byť úradne overené. Zmluve sa upraví aj mechanizmus podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tu sa môžete so záujemcom dohodnúť, že návrh na vklad podá on, rovnako zaplatí poplatok za správne konanie, aby ste nemali s vkladovým konaním starosti.

Notára je však vhodné osloviť v prípadoch, ak chcete mať istotu, že kúpna zmluva bude vyhotovená bezchybne a v súlade so všetkými zákonnými požiadavkami. Notár môže overiť pravosť podpisov na zmluve, čím sa zvyšuje jej právna istota. V niektorých prípadoch môže byť vyhotovenie kúpnej zmluvy vo forme notárskej zápisnice výhodné aj z hľadiska rýchlosti konania na katastri nehnuteľností, kde sa lehota na rozhodnutie o návrhu na vklad skracuje.

Realitná kancelária ako pomocník pri predaji

Mnoho ľudí sa pri predaji nehnuteľnosti obáva, že bude potrebovať pomoc realitnej kancelárie a bude musieť platiť vysokú províziu. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Samozrejme, ak sa rozhodnete pre predaj cez realitnú kanceláriu, je dôležité vybrať si dôveryhodnú a profesionálnu spoločnosť, ktorá vám poskytne kvalitné služby a pomôže vám dosiahnuť čo najlepší výsledok.

Dôležitosť znaleckého posudku

V niektorých prípadoch môže byť vyhotovenie znaleckého posudku nevyhnutné. Znalecký posudok je dokument, ktorý vypracuje znalec na základe svojich vedomostí a skúseností, pričom určí všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Tento posudok sa potom používa pre účely zdanenia daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností a tiež pre účely výberu správneho poplatku podľa zákona o správnych poplatkoch za zápis zmeny vlastníctva k bytu.

Cena určená v znaleckom posudku sa používa pre účely zdanenia daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností a tiež pre účely výberu správneho poplatku podľa zákona o správnych poplatkoch za zápis zmeny vlastníctva k bytu. Podľa položky č. 11 citovaného zákona sa návrh na vklad do katastra nehnuteľností zmluvy o prevode nehnuteľností spoplatní v celkovej výške 0,1 % z ceny nehnuteľností, najmenej 500 Sk a najviac 10 000 Sk. To znamená, že ak je prevádzaný byt, ktorého úradná cena je viac ako tristotisíc slovenských korún, potom zaplatíte za prevod správny poplatok vo výške minimálnej sadzby.

Záver

Predaj nehnuteľnosti, či už je to byt alebo dom, je proces, ktorý vyžaduje pozornosť k detailom a dodržiavanie zákonných postupov. Od správneho nastavenia ceny, cez prípravu dokumentácie, až po samotný zápis do katastra, každý krok je dôležitý. V prípade nejasností alebo zložitých situácií, ako je predaj nehnuteľnosti v spoluvlastníctve alebo predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou, je vždy vhodné obrátiť sa na odborníkov, ako sú advokáti alebo realitní makléri, ktorí vám pomôžu celý proces úspešne zvládnuť.

tags: #mozem #predat #byt #ktory #vlastnim #rok