Prenájom nehnuteľností predstavuje pre mnohé fyzické osoby dodatočný zdroj príjmov, ktorý však so sebou prináša aj špecifické daňové povinnosti. V slovenskom daňovom systéme je dôležité rozlišovať, či prenajímaná nehnuteľnosť je alebo nie je zaradená do obchodného majetku daňovníka. Toto rozhodnutie má zásadný vplyv na spôsob uplatňovania daňových výdavkov a na celkové zdanenie príjmov z prenájmu.
Uplatňovanie daňových výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti mimo obchodného majetku
Ak sa daňovník rozhodne nezaradiť prenajímanú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku, jeho možnosť uplatniť si daňové výdavky je obmedzená. V takomto prípade si môže ako daňový výdavok uplatniť len tie náklady, ktoré priamo súvisia s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti. Medzi takéto výdavky patria predovšetkým:
- Výdavky na energie: Sem spadajú nielen priame náklady na elektrickú energiu, plyn či vodu, ale aj výdavky na ostatné služby, ktoré sú neoddeliteľnou súčasťou prevádzky nehnuteľnosti.
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby: Tieto preddavky, tvorené podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, sú považované za výdavky na udržiavanie nehnuteľnosti v dobrom stave.
- Úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby spojené s výkonom povinnej správy bytového domu: Tieto výdavky sú vykonávané podľa § 6 a nasl. uvedeného zákona.
- Úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Tieto činnosti sú vykonávané podľa § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.
Je dôležité poznamenať, že v tomto režime si daňovník nemôže zahrnúť do daňových výdavkov napríklad výdavky na opravy alebo technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti.
Opravy a technické zhodnotenie nehnuteľnosti mimo obchodného majetku
V prípade, ak daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú nemá zaradenú vo svojom obchodnom majetku, a vykoná na nej opravu alebo technické zhodnotenie, tieto výdavky sú považované za výdavky na jeho osobnú potrebu. Toto vyplýva zo znenia § 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov. Daňovník si takéto výdavky bude môcť uplatniť až vtedy, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Vtedy si preukázateľne vynaložené výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti, v súlade s § 8 ods. 5 písm. a) zákona o dani z príjmov.
Príjem z prenájmu a oslobodenie od dane
Podľa § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov, príjmy z prenájmu nehnuteľností sú oslobodené od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak daňovník dosiahne príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške napríklad 3 200 eur, pričom nehnuteľnosť nebol zaradená v obchodnom majetku, prvým krokom je uplatnenie oslobodenia vo výške 500 eur. Zdaniteľný príjem z prenájmu tak predstavuje 2 700 eur.
Ak daňovník zároveň s príjmami z prenájmu uplatňuje aj výdavky, je potrebné dodržať pravidlo proporcionálneho zníženia výdavkov. V prípade, ak celkové príjmy z prenájmu daňovník znížil o oslobodené príjmy v sume 500 eur (v pomere 2 700 : 3 200), musí v rovnakom pomere znížiť aj výdavky za uhradené energie alebo iné prevádzkové náklady.
Ako vyplniť daňové priznanie k dani z príjmov typu B
Príklady uplatňovania oslobodenia a výdavkov
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho zdaniteľný príjem (1 500 eur) nepresiahol sumu oslobodenia od dane z príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ktorá je stanovená vo výške 2 876,90 eura.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 eur + 1 050 eur = 6 050 eur), má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Je dôležité zdôrazniť, že daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykazať daňovú stratu.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov pri prenájme
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Každý z manželov si potom uplatní oslobodenie od dane z príjmu z prenájmu do výšky 500 eur na svoju časť príjmu.
Príklad č. 1 (BSM): Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v BSM. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2 (BSM): Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v BSM. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
Príklad č. 3 (BSM): Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich BSM, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Teda každý z manželov má príjem 3 720 eur a výdavky 1 920 eur. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (3 720 - 500). V tomto prípade majú obaja manželia povinnosť podať daňové priznanie, ak ich celkové zdaniteľné príjmy presiahnu limit 2 876,90 eura.
Registračná povinnosť pri prenájme nehnuteľnosti
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, má spravidla povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré ďalej prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú samy v nájme. Nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímanej nehnuteľnosti.
Kedy vzniká registračná povinnosť:
- Prenájom nehnuteľnosti: Registračná povinnosť sa vzťahuje na fyzickú osobu, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Vzniká v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
- Prenájom časti nehnuteľnosti: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku (napr. stenu rodinného domu na reklamné účely).
- Príležitostný prenájom: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na príležitostný prenájom, napríklad v rekreačnej oblasti, ak je uzatvorená nájomná zmluva.
Kedy registračná povinnosť nevzniká:
- Prenájom pozemku: V prípade prenájmu pozemku fyzickou osobou na území SR registračná povinnosť nevzniká.
Príklad registrácie:
- Príklad č. 3 (Registrácia): Spolu s manželkou vlastníme byt (BSM), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v BSM, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
- Príklad č. 7 (Registrácia): Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti o registráciu.
- Príklad č. 9 (Registrácia - cudzinec): Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Áno, povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade. V prípade, ak je daňovník už registrovaný na daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia, začatie prenajímania nehnuteľnosti podľa Občianskeho zákonníka mu nevzniká nová povinnosť registrácie a ani oznamovacia povinnosť.
Finančný prenájom
Finančným prenájmom na účely zákona o dani z príjmov je obstaranie majetku na základe nájomnej zmluvy s dobou trvania nájmu najmenej 60 % doby odpisovania majetku. Ak sú tieto podmienky splnené, ide o obstaranie majetku formou finančného prenájmu.
Daňové priznanie k dani z príjmov
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne sumu 2 876,90 eura. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Je dôležité pripomenúť, že nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, nie od pasívnych príjmov z prenájmu.
Príklad zdaniteľného príjmu z prenájmu: Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.
V prípade, ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností a tieto nepresiahnu limit 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
Je dôležité si uvedomiť, že daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.
Dodržiavanie daňových predpisov pri prenájme nehnuteľností je kľúčové pre predchádzanie prípadným sankciám. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať svoju situáciu s daňovým poradcom.