Finančná kríza môže zasiahnuť nečakane a obrátiť životy naruby. Pre mnohých, najmä pre živnostníkov, znamená strata pravidelného príjmu existenčný problém. Keď sa k tomu pridajú dlhy na nájomnom, situácia sa môže rýchlo zhoršiť, až do bodu, kedy bytové družstvo hrozí dražbou bytu. Tento článok sa zameriava na právne aspekty spojené s nedoplatkami na nájomnom voči bytovým družstvám, právne kroky, ktoré môžu byť podniknuté, a možnosti obrany vlastníkov bytov v takýchto situáciách, pričom čerpá z informácií o konkrétnych prípadoch a právnej úprave.
Počiatky problémov: Finančná kríza a strata príjmu
Situácia, kedy sa rodina ocitne v problémoch so splácaním nájomného, často začína nečakanými životnými okolnosťami. Ako v jednom z prípadov, keď manžel, živnostník, stratil zákazníkov kvôli krachu firiem, pre ktoré pracoval. Následná strata zamestnania v riadnej firme kvôli kríze ho prinútila spoliehať sa výlučne na svoju živnosť, ktorá však neposkytovala stabilný mesačný príjem. Obdobia bez výplaty, často trvajúce aj dva mesiace, kedy rodina žila len z materskej dávky, viedli k postupnému nárastu dlhu na nájomnom. Tento stav sa mohol natiahnuť až na celý rok, čím sa prehĺbila finančná tieseň.
Hrozba dražby a komunikačné bariéry s bytovým družstvom
V prípade narastajúcich dlhov sa bytové družstvo môže rozhodnúť pre rázne kroky. Jedným z nich je vyhlásenie o dražbe bytu. V praxi sa však môže stať, že vlastníci nevedia presne, kedy a ako bude dražba prebiehať. Informácie často chýbajú, čo zvyšuje neistotu a stres.
V jednom z opísaných scenárov sa konala schôdza bytového domu, kde sa riešila otázka súhlasu susedov s dražbou. Tí sa rozdelili na dva tábory - časť súhlasila, časť nie. Vlastníci bytu v danej situácii čakali na ďalšie kroky, pričom nebolo jasné, na čo presne sa čaká.
Snaha získať prehľad o dlžnej sume viedla k návšteve bytového družstva. Bolo zistené, že existujú dva účty: jeden fondový, ktorý bol uhradený, a druhý prevádzkový, na ktorý sa posielali čiastky v rozmedzí 300-600 €, v závislosti od príjmu manžela. Aj napriek snahám o splácanie, nebola stanovená presná lehota na doplatenie dlhu, a teda ani jasný termín, dokedy je potrebné dlh vyrovnať, aby sa predišlo exekúcii. Toto nejasné komunikovanie termínov a podmienok zo strany bytového družstva len prehlbovalo neistotu vlastníkov.
Právny rámec a práva vlastníkov
V prípade, že byt je v osobnom vlastníctve, vlastník nie je povinný tolerovať cudziu osobu, ktorá si v byte protizákonne uzurpuje právo zdržiavať sa. Podľa právnych princípov, žiaden právny úkon, pri ktorom absentuje sloboda prejavu a slobodná vôľa, nemá platnosť.
V súvislosti s prevodom bytu do osobného vlastníctva je dôležité, aby neexistovali žiadne nedoplatky na nájomnom a službách spojených s bývaním. Ak vlastník uhradil dlžnú sumu za predchádzajúceho nájomcu, má právo žiadať náhradu súdnou cestou.
Ak bytové družstvo vypovedalo nájomný vzťah z dôvodu neplatenia nájomného, a hoci bolo povinné poskytnúť náhradné ubytovanie, ak nájomca do 30 dní od doručenia vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady neuzavrel zmluvu o bytovej náhrade, jeho nárok zanikol. V takom prípade sa bývalý nájomca v byte zdržiava protiprávne.
Neoprávnený zásah a trestnoprávne dôsledky
Bývalého neplatiaceho nájomcu, ktorý sa odmieta vysťahovať, je možné dať vypratať. Náklady s tým spojené by mal znášať on sám. Ak osoba užíva byt neoprávnene, proti vôli vlastníka a v rozpore so zákonom, môže to viesť k jej trestnej zodpovednosti za obmedzovanie domovej slobody alebo neoprávnený zásah do práva k domu, bytu alebo nebytovému priestoru podľa § 218 Trestného zákona. V takýchto prípadoch je vhodné prizvať k aktu vypratania zástupcov policajného zboru, aby sa predišlo možným negatívnym dôsledkom.
Dôležitosť zmluvných podmienok a subsidiárna aplikácia Občianskeho zákonníka
Pri zmluvách o nájme a podnájme nebytových priestorov je kľúčové vychádzať zo zákona č. 116/1990 Zb. V prípadoch, kedy sa však nájomný vzťah týka budovy ako celku, vrátane nebytových priestorov, sa primárne aplikujú ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 663 a nasl.). V takýchto situáciách, ak nájomca nemôže prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom z dôvodu vád, za ktoré nenesie zodpovednosť, má nárok na pomernú zľavu z nájomného. Toto právo je súdne vymáhateľné.
COVID-19 a jeho dopad na nájomné vzťahy
Šírenie ochorenia COVID-19 a s ním spojené opatrenia, ako napríklad povinné uzatvorenie prevádzok, vyvolalo otázky týkajúce sa zníženia nájomného. Zákon č. 116/1990 Zb. v § 8 uvádza, že ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene z dôvodu neplnenia povinností prenajímateľa, má nárok na pomernú zľavu z nájomného. Avšak, vplyv vyššej moci, ako je epidémia, nezakladá automaticky právo na zľavu. Takéto právo môže vyplývať len z dohody prenajímateľa s nájomcom.
Novelou zákona č. 62/2020 Z. z. bol zavedený zákaz jednostranného ukončenia nájmu pre omeškanie s platením nájomného splatného v období od 01.04.2020 do 30.06.2020, ak omeškanie vzniklo v dôsledku šírenia COVID-19. Taktiež boli prijaté štátne dotácie na pomoc nájomcom pri znášaní nákladov na nájomné, ktoré mohli pokryť až 50% sumy nájomného.
V prípade, ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenia o vyššej moci alebo iné klauzuly umožňujúce zníženie nájomného, zmluvné strany sa môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia podľa § 516 Občianskeho zákonníka.
Záver
Situácia s nedoplatkami na nájomnom a hrozbou dražby bytu je bezpochyby stresujúca. Je však dôležité poznať svoje práva a možnosti. Komunikácia s bytovým družstvom, dôkladné preštudovanie nájomných zmlúv a v prípade potreby aj vyhľadanie právnej pomoci sú kľúčové kroky k úspešnému vyriešeniu problému. Vždy je lepšie konať proaktívne a snažiť sa o dohody, než čakať na nevyhnutné exekučné kroky.