V oblasti realitného práva, kde sa stretávajú vlastnícke práva a majetkové záujmy, zohráva kúpna zmluva kľúčovú úlohu pri prevode nehnuteľností. Existujú však aj iné právne inštrumenty, ktoré umožňujú efektívnu výmenu majetku, pričom jednou z nich je zámenná zmluva. Táto forma zmluvy sa stáva čoraz relevantnejšou, najmä pri nadobúdaní nových pozemkov alebo pri potrebe zefektívniť majetkové usporiadanie. Tento článok sa zameriava na hlbšie pochopenie zámennej zmluvy, jej právnych aspektov, praktického využitia a odlišností od klasickej kúpnej zmluvy, pričom sa špecificky dotkne aj otázok súvisiacich s kúpou nových parciel.
Čo je zámenná zmluva?
Zámenná zmluva je osobitný typ zmluvného vzťahu, ktorý si zmluvné strany vymieňajú vec za vec. Na rozdiel od kúpnej zmluvy, kde sa ako protiplnenie poskytujú peniaze, pri zámennej zmluve sa ako ekvivalent poskytuje iná vec. Podľa Občianskeho zákonníka sa zmluvy delia na odplatné a bezodplatné. Typickými odplatnými zmluvami sú kúpna zmluva, zmluva o dielo a nájomná zmluva. Typickou bezodplatnou zmluvou je darovacia zmluva. Zámenná zmluva (§ 611 Občianskeho zákonníka) je v tomto ohľade zmluvou "sui generis" - špecifickým typom.
Komentár k Občianskemu zákonníku ďalej definuje, že zámenná zmluva predstavuje osobitný zmluvný typ. Ide o dvojstranný synalagmatický právny úkon, ktorým si zmluvné strany vymieňajú vec za vec. Na základe zámennej zmluvy sa účastníci navzájom zaväzujú, že odovzdajú do vlastníctva druhému určitý predmet výmeny a že prevezmú od neho do vlastníctva iný určitý predmet výmeny. Na zámennú zmluvu sa podporne použijú ustanovenia zákona o kúpnej zmluve.
Zámenná zmluva a jej právna úprava
Základná právna úprava zámennej zmluvy je obsiahnutá v Občianskom zákonníku (§ 611, ktorý odkazuje na ustanovenia o kúpnej zmluve v § 588 až 627). Občianskym zákonníkom sa prevod vlastníckeho práva k pozemkom riadi aj v prípade, ak sú zmluvnými stranami podnikatelia, ktorých vzájomné vzťahy sa spravujú Obchodným zákonníkom. Relevantné ustanovenia týkajúce sa zámennej zmluvy na pozemky sú obsiahnuté aj v zákone č. 162/1995 Z. Z.
Pri zámene dvoch stavebných pozemkov, ktoré by mali rovnakú hodnotu, je tento proces relatívne priamočiary. Avšak, ak sa stretávame so situáciou, kde je hodnota zamieňaných pozemkov rozdielna, je potrebné zohľadniť viacero faktorov. Napríklad, ak cena pozemku platiteľa A je 1 000 Eur a cena pozemku platiteľa B je 5 000 Eur. V takomto prípade, aby bola výmena spravodlivá, platiteľ A by musel doplatit rozdiel 4 000 Eur.
Zámenná zmluva pri kúpe nových parciel
Pri kúpe nových parciel môže byť zámenná zmluva výhodným riešením, najmä ak predávajúci má záujem o inú nehnuteľnosť alebo pozemok, ktorý vlastník má. V takomto prípade sa namiesto finančného plnenia uskutoční priama výmena majetku.
V prípade, ak hodnota zamieňaných pozemkov nie je približne rovnaká, možno dohodnúť povinnosť niektorej zmluvnej strany doplatiť druhej strane rozdiel v hodnote zamieňaných pozemkov v peniazoch. V prípade takejto odplatnej zámeny je tiež vhodné dohodnúť lehotu na zaplatenie dohodnutej ceny a spôsobu jej zaplatenia - t.j. určenie dokedy a ako dohodnutú cenu zaplatiť. Odporúčame zaplatenie odplaty realizovať vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra nehnuteľností, a to tak, aby nevznikli pochybnosti o tom, kedy a v akej výške bola odplata uhradená.
Odlišnosti od kúpnej zmluvy a daňové implikácie
Hlavný rozdiel medzi zámennou a kúpnou zmluvou spočíva v povahe protiplnenia. Pri kúpnej zmluve ide o peňažnú sumu, zatiaľ čo pri zámennej zmluve ide o inú vec. Táto odlišnosť má aj daňové dôsledky. V zmysle zákona o účtovníctve sa jednotlivé zložky majetku môžu oceniť rôznymi spôsobmi. Ak sa zámenná zmluva riadi ustanoveniami o kúpnej zmluve, mal by byť vypracovaný znalecký posudok na určenie hodnoty zamieňaných predmetov.
Je vhodné, aby sa v zámennej zmluve konštatovalo aj to, aká je približná hodnota navzájom zamieňaných pozemkov. Tento údaj môže byť užitočný napríklad vtedy, ak by zámena pozemkov bola predmetom dane z príjmu. V takom prípade sa totiž pre účely výpočtu daňových povinností bude zisťovať, akú mali hodnotu zamieňané pozemky, keďže aj nepeňažný príjem môže byť považovaný za príjem, z ktorého sa platí daň. Samozrejme, nie je nevyhnutné, aby údaj o hodnote zamieňaných pozemkov konštatovala priamo zmluva (hodnotu možno určiť aj samostatne, napr. znaleckým posudkom), avšak je to často užitočné.
V zmysle § 72 ods. 1 písm. a) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“) je platiteľ povinný vyhotoviť faktúru podľa tohto zákona pri dodaní tovaru alebo služby s miestom dodania v tuzemsku inej zdaniteľnej osobe alebo právnickej osobe, ktorá nie je zdaniteľnou osobou. Z uvedeného ustanovenia zákona o DPH vyplýva, že v prípade využitia inštitútu tzv. zámennej zmluvy, majú obidvaja platitelia povinnosť vyhotoviť faktúru, nakoľko sa jedná o dve rozdielne plnenia zo strany oboch platiteľov.
Európsky súdny dvor (ESD) v prípade C-549/11 Orfej Bălgarija EOOD vyjadril názor, že „za okolností, o aké ide vo veci samej, v ktorých plnenie nie je uskutočnené medzi stranami, ktoré sú vo vzájomnom vzťahu v zmysle čl. 80 smernice 2006/112/ES, čo prislúcha preskúmať vnútroštátnemu súdu, sa majú čl.“. Článok 80 Smernice Rady 2006/112/ES z 28. novembra 2006 o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty uvádza: cieľom zabrániť daňovým únikom alebo vyhýbaniu sa dani môžu členské štáty v nasledujúcich prípadoch prijať opatrenia, že pokiaľ ide o dodanie tovaru alebo poskytnutie služieb, ktorých súčasťou sú rodinné alebo iné úzke osobné prepojenia, riadiace, vlastnícke, členské, finančné alebo právne prepojenia, ako sú definované daným členským štátom, základom dane bude trhová hodnota na voľnom trhu. To znamená, že pri tzv. zámenách, kde by mohlo dôjsť k skresleniu trhovej hodnoty, sa základ dane stanovuje podľa trhovej hodnoty.
Taktiež v zmysle už citovaného rozsudku ESD C-549/11 Orfej Bălgarija EOOD, bod 45: „keďže táto hodnota nie je vyjadrená sumou peňazí dohodnutou medzi stranami, na to, aby bola subjektívnou, musí ísť o hodnotu, ktorú príjemca poskytnutých služieb predstavujúcich protihodnotu za dodanie tovaru priradí službám, ktoré mu majú byť poskytnuté, a ktorá zodpovedá sume, ktorú má v úmysle na tieto účely zaplatiť (rozsudok z 2. júna 1994, Empire Stores, C 33/93, Zb. s. I 2329, bod 19)“. Z uvedeného je možné analogicky odvodiť rovnaký prístup aj pri zámene tovarov.
Predstavte si situáciu, kde Platiteľ A vlastní pozemok v hodnote 1 000 EUR a Platiteľ B pozemok v hodnote 5 000 EUR. Ak Platiteľ A chce získať pozemok od Platiteľa B, ktorý je v hodnote 5 000 EUR, a na oplátku mu ponúkne svoj pozemok v hodnote 1 000 EUR, bude musieť Platiteľ A doplatiť Platiteľovi B rozdiel 4 000 EUR. V tomto prípade by základ dane u Platiteľa B bol 1 000 EUR (hodnota pozemku A), a základ dane u Platiteľa A by bol 5 000 EUR (hodnota pozemku B). V uvedenom prípade je potrebné taktiež skonštatovať, že nie je známa skutočnosť, či predmetní platitelia nie sú vzájomne prepojení (viď. článok 80 Smernice Rady 2006/112/ES) a rovnako nie je dostatočne známe o výmenu akých konkrétnych áut a akých konkrétnych pozemkov sa jedná.
Náležitosti zámennej zmluvy na pozemky
Okrem podstatných náležitostí je dobré, aby zámenná zmluva na pozemky obsahovala tiež nasledovné dojednania:
- Úprava zodpovednosti za vady predmetu zámeny: T.j. za aké nedostatky predmetu zámeny si zamieňajúci vzájomne zodpovedajú a aké majú v takom prípade zmluvné strany práva a povinnosti.
- Určenie lehoty na odovzdanie predmetu zámeny: T.j. určenie, dokedy a v akom stave má zamieňajúci 1 odovzdať pozemok 2 zamieňajúcemu 2 a naopak. Pokiaľ sa na niektorom pozemku nachádza niečo, čo tam druhý zamieňajúci nechce (napríklad nepotrebné hnuteľné veci), je dobré, ak je v zmluve zachytená povinnosť zamieňajúceho, o ktorého pozemok ide, pozemok vypratať na vlastné náklady ešte pred odovzdaním, prípadne aj pod hrozbou zmluvnej pokuty.
- Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: Nie je na škodu, keď sa v zmluve skonštatuje aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetom zámeny, i keď v prípade nehnuteľností takáto dohoda nie je potrebná, nakoľko platí, že každý zamieňajúci sa stáva vlastníkom druhej zamieňanej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pri nehnuteľnostiach sa zmluvné strany na inom okamihu prevodu vlastníckeho práva dohodnúť nemôžu.
- Určenie hodnoty zamieňaných pozemkov: Je vhodné, aby sa v zámennej zmluve konštatovalo aj to, aká je približná hodnota navzájom zamieňaných pozemkov. Tento údaj môže byť užitočný napríklad vtedy, ak by zámena pozemkov bola predmetom dane z príjmu. V takom prípade sa totiž pre účely výpočtu daňových povinností bude zisťovať, akú mali hodnotu zamieňané pozemky, keďže aj nepeňažný príjem môže byť považovaný za príjem, z ktorého sa platí daň. Samozrejme, nie je nevyhnutné, aby údaj o hodnote zamieňaných pozemkov konštatovala priamo zmluva (hodnotu možno určiť aj samostatne, napr. znaleckým posudkom), avšak je to často užitočné.
Listina vlastníctva VS. vlastnícky titul: Aký je rozdiel? | Vysvetlenie tém skúšky z nehnuteľností
Ústna alebo písomná forma zámennej zmluvy na pozemok?
Písomná forma zámennej zmluvy je povinná, keďže sú predmetom zámeny nehnuteľnosti. Okrem povinnej písomnej formy zámennej zmluvy musia byť podpisy oboch účastníkov na takejto zmluve úradne osvedčené (notárom alebo mestským/obecným úradom). Zákon tiež výslovne vyžaduje, že podpisy účastníkov takejto zmluvy musia byť na tej istej listine.
Na to, aby nastali požadované účinky zmluvy, t.j. aby sa zamieňajúci stali novými vlastníkmi zamenených nehnuteľnosti, je ďalej potrebné túto zmluvu doručiť na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva. Z uvedeného vyplýva, že so zámenou nehnuteľností je úzko spojené správne konanie o povolení vkladu.
Zmluva o budúcej zmluve
Pojem "zmluva o budúcej zmluve" sa vyskytuje aj v kontexte nadobúdania nehnuteľností. Zmluva o budúcej zmluve je dohoda, ktorou sa zmluvné strany zaväzujú v budúcnosti uzavrieť určitú, už v súčasnosti definovanú zmluvu. V Obchodnom zákonníku (§ 289 - § 292) je upravená zmluva o budúcej zmluve, ktorá sa uzatvára spravidla medzi dvoma podnikateľmi a vzniká povinnosť uzatvoriť v budúcnosti určitú zmluvu (napr. o dielo a pod.).
Podstatnými náležitosťami zmluvy o budúcej zmluve sú:
- Identifikácia zmluvných strán.
- Predmet zmluvy, ktorý musí byť aspoň určitým spôsobom definovaný.
- Dohoda o obsahu budúcej zmluvy, pričom postačuje, ak sa dohoda o obsahu realizuje až v "realizačnej zmluve".
- Dohoda o termíne uzatvorenia budúcej zmluvy, ktorý má byť určený aspoň všeobecne. Je zrejmé, aká zmluva má byť v budúcnosti uzatvorená.
- Dohoda o mieste, v ktorom má byť budúca, realizačná, zmluva uzavretá.
Po splnení týchto náležitostí môžeme hovoriť o vzniku zmluvy o budúcej zmluve. Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať presný dátum (napr. do 30.5.2020), prípadne lehotu (napr. jeden rok od uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve). Bez dodržania písomnej formy by zmluva nebola platná. Zmluva o budúcej zmluve môže druhej strane poskytovať rôzne práva, napríklad právo požadovať uzatvorenie konečnej zmluvy alebo právo na náhradu škody, ktorá jej neuzatvorením realizačnej zmluvy vznikla. V prípade neuzatvorenia zmluvy môže súd určiť obsah zmluvy, resp. náhradu škody. Právo na určenie obsahu zmluvy súdom (resp. uzatvorenie zmluvy) je viazané na premlčaciu lehotu. Po uplynutí tejto lehoty tieto práva zanikajú. Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj inú premlčaciu lehotu.
Príklad na povinnosť uzatvoriť budúcu zmluvu: Spoločnosť A, s.r.o. a B, s.r.o. uzatvoria kúpnu zmluvu na dodanie určitého množstva tovaru. Spoločnosť A, s.r.o. pred uplynutím jedného roka vyzvala dňa 10.04.2020 B, s.r.o. k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. B, s.r.o. však nereagovala na výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Spoločnosť A, s.r.o. môže požadovať, aby došlo k uzatvoreniu zmluvy, a súd určí obsah zmluvy, a to najneskôr do 10.4.2021. (pretože B, s.r.o. nereagovala na výzvu na uzatvorenie zmluvy). Výzva na uzatvorenie zmluvy musí byť podstatná.
V Občianskom zákonníku je zmluva o budúcej zmluve tiež upravená. Podľa § 50a Občianskeho zákonníka platí, že ak má byť v budúcnosti uzatvorená zmluva, zmluvné strany si môžu dohodnúť povinnosť túto zmluvu uzavrieť. Musia sa však dohodnúť na obsahu budúcej zmluvy, ako aj na lehote, do ktorej má byť konečná zmluva uzatvorená. V prípade, že sa nedohodnú na lehote, platí, že je možné ju uzatvoriť do jedného roka od vzniku tejto povinnosti. V zmysle § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka musí byť zmluva o budúcej zmluve uzatvorená v písomnej forme. Je tomu tak z dôvodu účelu tejto zmluvy, aby bolo možné v budúcnosti uzatvoriť konečnú zmluvu.
Príklad: Ján a Anna sa dohodli, že do 30.10.2020 (6 mesiacov od uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve) uzatvoria kúpnu zmluvu, predmetom ktorej mal byť rodinný dom. Ján však našiel krajší a lacnejší rodinný dom. Ján môže vyzvať Annu na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Anna to odmietala. Ján sa môže obrátiť na súd a domáhať sa uzatvorenia kúpnej zmluvy. Po uplynutí jedného roka, t.j. do 30.10.2021, by toto právo zaniklo, ak by sa nedohodli inak. Zmluva o budúcej zmluve môže byť uzatvorená aj pre iné typy zmlúv (napr. aj mandátnej, sprostredkovateľskej a pod.).
Zhrnutie a praktické rady
Zámenná zmluva predstavuje flexibilný nástroj pre prevod majetku, ktorý môže byť výhodný najmä pri kúpe nových parciel alebo pri potrebe optimalizácie majetkových vzťahov. Je však dôležité dbať na dodržanie všetkých právnych náležitostí, najmä písomnej formy a úradného overenia podpisov, ak sú predmetom zámeny nehnuteľnosti. Pre zabezpečenie hladkého priebehu a predchádzanie budúcim sporom je odporúčané konzultovať vypracovanie zmluvy s odborníkom.
V kontexte verejnej správy, ktorá je neustále pod drobnohľadom verejnosti a zameraná na modernizáciu, je dôležité, aby aj právne inštrumenty používané pri nakladaní s majetkom boli transparentné a efektívne. Správa o stave verejnej správy za rok 2024, ktorá bola predložená vláde Slovenskej republiky, poukazuje na snahu o zlepšenie výkonnosti a pripravenosti na modernizáciu. Podobne, okrúhly stôl organizovaný ministerstvom vnútra v tandeme s Parlamentným inštitútom, ktorý sa venoval téme "Rovnaký meter pre samosprávy", zdôrazňuje potrebu jednotných pravidiel a postupov naprieč všetkými úrovňami samosprávy. Tieto iniciatívy vytvárajú priaznivé prostredie pre implementáciu moderných a efektívnych právnych riešení, akým je aj zámenná zmluva.