Plánujete výstavbu garáže, plotu, záhradného domčeka, alebo rekonštrukciu bytu či domu? S vysokou pravdepodobnosťou sa nevyhnete procesu nazývanému ohlásenie drobnej stavby, ktorý je kľúčový pre hladký priebeh vašich stavebných zámerov. Tento článok podrobne rozoberá náležitosti tohto procesu, od definície drobnej stavby až po legislatívne zmeny a praktické kroky.
Čo je drobná stavba a kedy ju treba ohlásiť?
Základnú definíciu drobnej stavby poskytuje Stavebný zákon (Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku). Kľúčové sú dve kritériá: stavba musí plniť doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a zároveň nemôže podstatne ovplyvniť životné prostredie. Obe tieto podmienky musia byť splnené súčasne.
Pod pojmom "doplnková funkcia" rozumieme stavbu, ktorá slúži na podporu hlavnej stavby. Klasickým príkladom je garáž postavená pri rodinnom dome. Zákon ďalej presnejšie vymedzuje drobnú stavbu ako:
- Prízemné stavby: Zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 5 m. Sem patria napríklad altánky, letné kuchyne, kôlne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a stavby športových zariadení.
- Podzemné stavby: Zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbka 3 m. Príkladom sú pivnice či žumpy.
- Oplotenia.
- Prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov.
- Pripojenie drobných stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby.
Je dôležité poznamenať, že ohlásenie drobnej stavby je potrebné podať aj v prípade stavebných úprav, ktoré podstatne nemenia vzhľad stavby, nezasahujú do nosných konštrukcií, nemenia spôsob užívania stavby a neohrozujú verejné záujmy. Typickým príkladom sú menšie interiérové úpravy alebo nevyhnutné opravy.
Legislatívny rámec a prechodné obdobia
Problematika drobných stavieb je upravená v niekoľkých právnych predpisoch. Okrem spomínaného Stavebného zákona č. 50/1976 Zb. sú dôležité aj vykonávacie vyhlášky. Pôvodne boli kľúčové vyhláška č. 532/2002 Z. z. (všeobecné technické požiadavky na výstavbu) a vyhláška č. 453/2000 Z. z. (vykonávanie vybraných ustanovení Stavebného zákona).
Napriek tomu, že ide o vyhlášky k predchádzajúcemu stavebnému zákonu, § 84 ods. 23 nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. ustanovuje, že tieto vyhlášky zostávajú v platnosti až do nadobudnutia účinnosti nových vykonávacích predpisov, najneskôr však do 31. mája.
Od 1. apríla 2024 nadobudla účinnosť nová stavebná legislatíva, konkrétne zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe a s ním súvisiace vykonávacie predpisy, vrátane vyhlášky č. 60/2025 Z. z. Táto nová vyhláška detailnejšie špecifikuje náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb. Všetky požiadavky uvedené v tejto vyhláške je potrebné splniť.
Zaujímavou zmenou v zmysle nového stavebného zákona je, že od 1. apríla 2025 je doplnková funkcia pri drobnej stavbe zrušená. To znamená, že ak chcete postaviť drobnú stavbu na svojom pozemku, nemusí na ňom už existovať hlavná stavba.
Prístrešok a oplotenie podľa § 18 ods. 3 stavebného zákona
V zmysle § 18 ods. 3 stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách definovaných v § 2 ods. 4 písm. a) až c). Automaticky pod toto spadá napríklad prístrešok. Nakoľko oplotenie je upravené v inom písmene, pri nepriehľadnom oplotení sa uplatňuje § 2 ods. 3 písm. V prípade oplotenia, ktoré je umiestňované na hranici pozemkov, sa v zmysle § 18 ods. 3 postupuje priamo.
Prechodné ustanovenia po 31. marci 2025
Podľa § 84 ods. 1 a 6 zákona č. 25/2025 Z.z., ak bola pre stavbu vydané stavebné povolenie podľa predchádzajúcich predpisov pred 31. marcom 2025, použijú sa tieto predpisy aj na vybavenie žiadosti o kolaudačné rozhodnutie. V takom prípade je potrebné podať žiadosť o kolaudačné rozhodnutie podľa predpisov platných a účinných pred 31.3.2025. Stavebné povolenie nie je možné spätne zmeniť. Odporúča sa preto pripraviť všetky potrebné podklady a podať žiadosť o kolaudáciu na príslušný stavebný úrad podľa pôvodného stavebného zákona.
Ako postupovať pri ohlásení drobnej stavby?
Ak ste vyhodnotili, že vaše plány vyžadujú ohlásenie drobnej stavby, postup je nasledovný:
Vyplnenie žiadosti: Vyplnenú žiadosť o ohlásenie drobnej stavby podávate na príslušnom stavebnom alebo obecnom úrade podľa adresy, kde sa budú vykonávať stavebné práce. Ak obec nemá vlastný stavebný úrad, je potrebné zistiť, pod ktorý spoločný stavebný úrad patrí. Túto informáciu vám poskytne obecný úrad, prípadne ju nájdete na webovej stránke obce alebo príslušného okresného úradu. V zmysle § 15 zákona č. 25/2025 Z.z. je stavebným úradom obec. Obce sa na účely zabezpečenia odborných podkladov môžu združovať a vytvoriť spoločný obecný úrad.
Prílohy k ohláseniu: K žiadosti o ohlásenie drobnej stavby je potrebné priložiť nasledovné dokumenty:
- Doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k pozemku (napríklad výpis z listu vlastníctva). Vyhláška č. 453/2000 Z.z. výslovne neustanovuje, že tieto doklady musia byť predložené ako originál alebo úradne overená kópia.
- Jednoduchý situačný výkres, ktorý obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb, vypracovaný na podklade katastrálnej mapy. Tento výkres si môže vyhotoviť stavebník aj sám, ak má príslušné vysokoškolské vzdelanie v odbore architektúra, urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo, alebo elektrotechnika, alebo úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe.
- Písomné splnomocnenie v prípade, že stavebník poverí na vybavenie žiadosti inú fyzickú alebo právnickú osobu.
- Jednoduchý technický opis.
- Súhlas všetkých ostatných spoluvlastníkov nehnuteľnosti k uskutočneniu drobnej stavby (pokiaľ nie sú všetci aj stavebníkmi).
- Písomná dohoda s vlastníkom stavby, ak drobnú stavbu bude uskutočňovať nájomca.
- Rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia dotknutých orgánov, vyžadované podľa osobitných predpisov.
- Vyjadrenie - súhlas vlastníkov susedných nehnuteľností, v prípade, že tieto budú výstavbou dotknuté.
- Vyhlásenie kvalifikovanej osoby (stavebný dozor), že bude zabezpečovať odborné vedenie stavby, uskutočňovanej svojpomocou.
Čakanie na vyjadrenie: So stavebnými prácami môžete začať až po tom, čo vám stavebný úrad doručí písomné oznámenie, že proti uskutočneniu stavby nemá námietky, alebo po uplynutí lehoty 30 dní od doručenia ohlásenia, ak úrad v tejto lehote nevydá rozhodnutie alebo neoznámi, že má námietky. Zvyčajne je lehota od ohlásenia po doručenie vyjadrenia 30 dní, avšak zákon nestanovuje maximálnu lehotu, takže si nechajte dostatočnú časovú rezervu.
Platnosť ohlásenia: Drobnú stavbu možno uskutočňovať do 2 rokov odo dňa doručenia súhlasu stavebného úradu stavebníkovi, pokiaľ stavebný úrad neurčí inak.
Ako urobiť stavebný vzlet
Právne dôsledky a pokuty
Ak ste o povinnosti ohlásiť drobnú stavbu nevedeli, alebo ste sa rozhodli ju neohlásiť, riskujete komplikácie. Príslušný úrad vám môže udeliť pokutu. Pre fyzickú osobu môže pokuta dosiahnuť až 332 €.
Ak ste už začali stavať, alebo dokonca ukončili stavebné práce bez ohlásenia, stále máte možnosť uskutočniť dodatočné ohlásenie drobnej stavby. V takom prípade stavebný či obecný úrad začne správne konanie s cieľom zistiť, či je stavba v rozpore s verejnými záujmami. Budete musieť doložiť všetky potrebné prílohy a zároveň je možné, že vám úrad prikáže upraviť, či dokonca úplne odstrániť vašu stavbu. Okrem toho, aj keď vykonáte dodatočné ohlásenie drobnej stavby, pokuta vám ešte stále môže byť udelená. Preto je rozumnejšie podať žiadosť pred začatím prác.
Správne poplatky
Za ohlásenie drobnej stavby sa platí správny poplatok:
- 10 EUR pre fyzickú osobu.
- 30 EUR pre právnickú osobu.
Príklady drobných stavieb a ich špecifiká
Drevený prístrešok s rozlohou 15 m²
Podľa § 71 ods. 1 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z. o výstavbe, drobné stavby do 25 m² zastavanej plochy, ktoré sú umiestnené najmenej 2 m od hranice pozemku, nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu. Váš prístrešok s rozlohou 15 m² a vzdialenosťou 2 m od hranice teda spĺňa túto podmienku a nie je potrebné ho ohlasovať ani žiadať o povolenie. Dôležité je však zohľadniť aj ďalšie obmedzenia: stavba nesmie byť určená na bývanie alebo podnikanie. Musíte rešpektovať všeobecné požiadavky na výstavbu, najmä požiadavky na ochranu susedných stavieb, požiarne predpisy a hygienické normy. Ak je susedný dom vzdialený len 0,5 m od hranice pozemku, medzi vaším prístreškom a domom suseda je 2,5 m. Zákon stanovuje minimálnu vzdialenosť medzi stavbami na 7 m, ak ide o stavby určené na bývanie, pokiaľ sa vlastníci nedohodnú inak alebo stavebný úrad nepovolí výnimku. Táto povinnosť sa však primárne vzťahuje na nové stavby rodinných domov, nie na drobné stavby ako prístrešky. Napriek tomu odporúčam preveriť, či váš prístrešok nezasahuje do ochranného pásma susednej stavby (napr. z hľadiska požiarnej bezpečnosti).
Murovaný záhradný domček s rozmermi 3x4 m na hranici pozemkov
Váš zámer spadá pod tzv. drobnú stavbu, ktorú možno realizovať na základe ohlásenia stavebnému úradu, nie stavebného povolenia. Okrem štandardných podkladov, ktoré vyžaduje stavebný zákon (napr. situačný výkres, jednoduchý technický opis, doklad o vlastníctve alebo inom práve k pozemku), je v prípade umiestnenia stavby na hranici pozemku kľúčový písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov, ktorých sa stavba priamo dotýka (§ 18). Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese. Okrem písomného súhlasu susedov odporúčam priložiť aj aktuálny výpis z katastra nehnuteľností a kópiu katastrálnej mapy s vyznačením plánovanej stavby. Niektoré stavebné úrady môžu vyžadovať aj jednoduchý projekt alebo náčrt stavby. Dôležité je tiež preveriť, či v danej lokalite neexistujú špecifické územnoplánovacie regulatívy alebo obmedzenia.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Od 1. apríla 2025 prináša nový stavebný zákon zjednodušenie pre niektoré typy stavieb. Predovšetkým, zrušenie požiadavky na "doplnkovú funkciu" pri drobných stavbách otvára dvere k ich výstavbe aj na pozemkoch bez hlavnej stavby. Okrem toho, drobné stavby do 25 m² zastavanej plochy a do 5 m výšky, umiestnené najmenej 2 m od hranice pozemku, nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu, ak spĺňajú ostatné podmienky.
Vodovodná prípojka cez cudzí pozemok
Na zriadenie vodovodnej prípojky, ktorá bude viesť cez cudzí pozemok (suseda aj obecný), je potrebné v zmysle stavebného zákona k ohláseniu drobnej stavby predložiť písomný súhlas vlastníka pozemku, cez ktorý bude prípojka viesť. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením trasy prípojky a podpisom vlastníka. V prípade obecného pozemku spravidla postačuje písomný súhlas obce, ktorý podpisuje starosta, avšak v niektorých obciach môže byť potrebné aj schválenie zastupiteľstvom. Zriadenie vecného bremena nie je povinné zo zákona, ale je to právny nástroj, ktorý zabezpečuje vaše právo vstupu a užívania cudzieho pozemku. Alternatívou je písomná dohoda o dočasnom užívaní.
Oplotenie na hranici pozemku
V prípade oplotenia, ktoré je umiestňované na hranici pozemkov, je potrebné postupovať v zmysle § 18 ods. 3 stavebného zákona. Vyžaduje sa ohlásenie drobnej stavby. Dôležité je získať súhlas susedných vlastníkov, ak bude oplotenie zasahovať na ich pozemky alebo ich obmedzí.
Zápis stavby postavenej pred 1.10.1976
Ak chcete zapísať stavbu postavenú pred 1.10.1976, je potrebné pripraviť si balík dôkazov o veku stavby (darovacia zmluva, staré mapovanie, letecké snímky, svedecké vyhlásenia), geometrický plán a podať žiadosť o zápis stavby podľa príslušného tlačiva dostupného na stránke Ministerstva vnútra SR. Ak sa to nepodarí, riešením je žiadosť o dodatočné povolenie stavby. Kataster štandardne požaduje dokument od stavebného úradu, preto vám zápis bez neho odmietli.
Vydržanie v rámci zákona č. 180/1995 Z. z. (ROEP)
Vydržanie v rámci zákona č. 180/1995 Z. z. je osobitné správne konanie, ktoré sa začína na návrh. Správny orgán potvrdí vydržanie len pri splnení podmienok. Účastníkom konania je aj osoba, ktorej svedčí posledný zápis.
Záverom k dôležitosti komunikácie
Ak máte akékoľvek pochybnosti o tom, či váš konkrétny zámer vyžaduje ohlásenie, alebo dokonca stavebné povolenie, najlepšie je poradiť sa priamo s príslušným stavebným alebo obecným úradom. Chystáte sa stavať nový plot a napadlo vám, či z toho nemôžete mať nepríjemnosti? Záleží od toho, aký plot a takisto, kde ho chcete stavať. Stavebné povolenie, geodet či stavebné ohlásenie. Je toto všetko nutné pri stavbe plota na vlastnom pozemku? Nehovoriac o tom, že informovať by ste mali i suseda. Pýtate sa či potrebujete stavebné povolenie alebo postačí i stavebné ohlásenie? Alebo vlastne, čo mi hrozí ak postavím plot na čierno? Takéto otázky zrejme prúdia v hlave každému, kto sa do oplotenia pozemku či nehnuteľnosti púšťa.
Začneme od podlahy. Na stavbu nového betónového plota nie je nutné stavebné povolenie. Stačí, ak stavbu vopred ohlásite stavebnému úradu, najčastejšie na obecnom alebo mestskom úrade. Žiadna žiadosť o stavbu plota teda netreba. Jediné, čo urobíte, aby to bolo v medziach zákona, pri betónovom oplotení splníte ohlasovaciu povinnosť (Ohlásenie drobnej stavby). Plot sa považuje za drobnú stavbu podľa zákona. V tom prípade, ak má určité základy v zemi, prípadne je zakotvený hlboko do zeme, podávate ohlásenie o stavbe plota. Upozorňujeme aj na to, že samotnú realizáciu diela možno začať až po vydaní súhlasného stanoviska stavebného úradu, obce či mesta. Ešte pred samotnou stavbou oplotenia vám odporúčame zájsť si na príslušný stavebný, mestský alebo obecný úrad a overiť si podmienky stavby oplotenia vo vašom meste či obci.
Týka sa stavebné ohlásenie či stavebné povolenie aj rekonštrukcie či výmeny starého plota za nový? Ak je zachovaná pôvodná línia, potom nemusíte renováciu ani ohlásiť. Ak meníte pletivový plot za betónový, mali by ste to predsa len ohlásiť stavebnému úradu. Oplotenie sa v zákone považuje za drobnú stavbu, no to zahŕňa i opravy fasád, výmenu strešnej krytiny či výmenu odkvapových žľabov a odtokových zvodov. Predpokladom je, že staviate plot, ktorý bude na danom mieste desaťročia. Ak ide o betónové oplotenie s pevným ukotvením, u ktorého je predpoklad dlhodobého užívania, odporúčame vám najať si geodeta. Pri tomto meraní by mal byť prítomný i sused, aby nedošlo k nepríjemnostiam. Ak svoj plot budete stavať na svojom pozemku, sused vám nič nemôže aj keby ste sa rozhodli postaviť väzenský múr s ostnatým drôtom. Cena za výmeru geodetom sa pohybuje okolo 100 eur za 100 metrov vytýčenej hranice pozemkov. Určite sa to však oplatí. Susedské vzťahy sú niekedy komplikované.
So susedom sa o plote nemusíte ani baviť, kým ho staviate na vlastnom pozemku. Ak oplotenie nezamedzuje vstupu na jeho pozemok, nemusíte suseda o ničom informovať. Niekedy však môže naopak sused plot vyžadovať z dôvodu, aby mohol nerušene vykonávať svoje vlastnícke právo. Takúto požiadavku vyhodnocuje súd. Znie to strašidelne? Nuž norma STN EN 12839 hovorí jasne. Táto norma sa týka betónového plota, ktorý musí spĺňať isté kvalitatívne a ekologické náležitosti. Táto norma platí pre železobetónové či betónové prefabrikáty (panely), ktoré sa pri stavbe plotov využívajú. A prečo mať certifikovaný plot? Jednoducho ste v práve. Ak plot postavíte načierno, teda porušíte niektorú z právnych noriem, úrady majú povolenie plot zbúrať alebo vás požiadajú o jeho odstránenie na vlastné náklady.
